(青城山别墅)整体策划大全----青城山别墅项目销售执行计划
成都水映青城别墅项目推广方案72P课件
提供定制化服务，满足不同客户需求，提高客户 满意度。
05
项目销售策略
定价策略
总结词：合理定价
详细描述：根据市场需求、竞争环境以及项目成本等因素，制定合理的定价策略 ，确保项目价格既能吸引目标客户，又能保证项目的盈利空间。
促销策略
总结词：灵活促销
详细描述：根据市场变化和销售进度，制定灵活多样的促销策略，如折扣、赠品、活动等，以吸引客 户并促进销售。
广告推广策略
电视广告
在成都地区主流电视台播放项目 广告，展示水映青城别墅的独特
魅力和优势。
网络广告
利用搜索引擎、社交媒体等网络平 台投放广告，扩大项目知名度。
户外广告
在成都市区的繁华地段设置大型广 告牌、公交车身广告等，吸引潜在 客户的注意力。
渠道推广策略
房地产网站合作
与知名房地产网站合作，发布项 目信息，吸引目标客户。
客户关怀计划
制定客户关怀计划，通过节日问候、生日祝福等方式，增强客户 归属感。
客户满意度调查
定期进行客户满意度调查，了解客户需求和意见，及时改进服务。
客户回访制度
建立客户回访制度，主动与客户保持联系，及时解决客户问题。
07
项目总结与展望
项目总结
项目背景分析
介绍了项目的地理位置、环境条件、市场状况等基本信息，为项目的规划和实施提供了基础数据支持。
成都水映青城别墅项 目推广方案72p课件
contents
目录
• 项目介绍 • 目标客户分析 • 竞争对手分析 • 项目推广策略 • 项目销售策略 • 项目服务策略 • 项目总结与展望
01
项目介绍
项目背景
成都作为西南地区的 经济、文化中心，具 有巨大的发展潜力。
(2020年策划智库)青城山策划案页
(2020年策划智库)青城山策划案页别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
——引自（现代汉语词典）目录前言市场分析一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预测四、投资回报计算策划销售一、本项目策划重点二、销售准备工作重点三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少因素a、W TO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。
不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。
3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。
但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。
而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。
青城山项目策划案别墅
2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占 地 800 余亩
单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未 定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未 定
高尔夫山庄
占 地 400 余亩 单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出 以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且， 项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青 城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下 以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并 非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此， 作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者 信心大增。 三、本项目好坏势分析 优势 一、位置独特 位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。 二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套 更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的 物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯 堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有， 谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清 溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居 家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比
青城山别墅
第五部分， 第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况 二、本案定位的有利条件 三、本案定位的劣势分析 四、本案的竞争态势定位 五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位 六、本案的战略构想 七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案 含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年 成都别墅飞速发展 时间 年 代表楼盘： 代表楼盘：草堂之春 浣花溪山庄 高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头 成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额 超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代 同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。 此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计 通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立 别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅 风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐 出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山 别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸 的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假 粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期 诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段 等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中 粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、 、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰 主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城 ，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡ 二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣） ）主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个 片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园 香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青 城山片区。 叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房 如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如 蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品 叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、 温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰 都江堰—青城山也出现此类产品。 成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅 错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时 提升产品的性价比和价值。
别墅项目营销策略及执行报告
别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。
别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。
二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。
根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。
2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。
竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。
在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。
三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。
强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。
2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。
我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。
同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。
3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。
首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。
其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。
4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。
我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。
例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。
四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。
青城山别墅策划包装书(提纲)
青城山别墅策划包装书(提纲）
一、本地别墅市场分析
1、现别墅市场状况
2、旅游别墅的状况
二、本项目前景分析
三、本项目优势分析
１、地理位置
2、环境
3、规模
4、容积率
5、生活配套
四、本目劣势分析
a)已有项目如:“青城白鹭洲”、“中国青城”对本项目的
负面影响
b)本项目开发进度所带来的影响
c)本项目目标市场细分所带来的影响
五、包装策划的重点
a)从8０0亩的整体来进行开发定位
b)现场示范单位的展示
c)吸引客户注意并能引起轰动效应,促使其耐心等待
d)广告时机的掌握
e)工地现场的包装
f)正式推盘时机的把握
六、本地客户对别墅的心理定位
a)环境的定位
b)占地面积的定位
c)外立面的定位
d)配套服务的定位
七、本项目目标市场的分析
a)公司、集团购买
b)投资行为
c)成功人士赡养双亲的场所
d)成功人士长期居家的场所
八、针对目标市场的开发思路分析
a)外观个性化
b)占地面积大
c)自然景观与个性环境的结合
d)特殊地理的灵活运用
e)性价比的综合提升。
某山别墅项目策划案
二、项目的资源分析
• 某山现状分析
成都某山开发区是城南副中心的重要区域，距成都仅14公里， 10多分钟的路程，有5条道路可以直通成都。开发区的规划性质 为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的 新型山水新城。
高端别墅具有的十大核心要素：
一、稀缺的外部环境 二、位置优越交通发达 三、有节制张扬的室内空间 四、具有灵性的多重庭院 五、丰富多彩的外立面变化 六、宽阔大气的社区道路 七、超大型会所 八、自然优美的中央公园 九、足够的私密性 十、完美的细节
市 场篇
大市场情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
欢迎
文末有福利
目录
前言
市场篇
一、大市场分析 二、项目资源分析 三、别墅产品情况分析 四、个案分析 五、别墅市场结论
消费者篇
一、目标人群论证 二、目标人群定位
理念篇
一、目标人群诉求理念建立 二、产品理念构建 三、核心理念诉求
产品篇
一、总平规划建议 二、产品规划建议 三、配套建议
销售篇
一、销售核心策略 二、本案的特殊性对营销执行的要求 三、本案的各阶段销售、工程及推广关展开调研：
1、什么是真正意义上的别墅？ 2、独幢别墅客户在哪里，他是谁？ 3、他，需要什么要的独幢别墅？ 3、他，需要多大面积的独幢别墅？ 4、他，愿意出多少钱买独幢别墅？
别墅的定义
指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之 浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也 不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。
成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大 的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍 数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中 的竞争优势。
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件； 处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
项目名称 高尔夫球场 千亩 荷塘 环山旅游通道 巴蜀大观园 东软 大学 芒城 古镇 规模上千亩 休闲娱乐场所（拟建中） 环绕青城山进行快速旅游通道的建设 占地千亩，将在3年内投入使用 东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容 纳一万多名师生。 古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源 提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。 简介 位置 青城镇大观镇 都崇路旁 大观镇中心 环绕青城山 青城山镇 青城山镇
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青城山别墅项目
前期销售执行计划纲要
根据报版首次推出日期，本案销售前准备工作应天3月底之前基本完成，紧迫的时间要求我们先从几项重点工作着手：
一、销售基本资料的准备：（3月25日前）
1、项目文字简介及经济指标
2、户型图、面积表、效果图
3、合同范本及定单范本
4、开发商简介
5、价格表、付款方式表、按揭材料表
6、总平示意图，交通动线图
7、项目配套，建材及周边环境介绍
8、物业管理初步构想
二、人员的到位与培训
1、开盘初期，由于有房交会，人员配备12人，并由公司其它部门抽调
2-3人后备。
新进人员将于本月25日前与开发商初次见面，经审阅
后确定。
2、培训时间：3月25日——4月5日
培训重点：项目理念电话接听技巧
项目优势强化定签约技巧
竞争个案比较礼仪接待
市场近况分析普通话及语培训
别墅建筑特征肢体语言培训
三、销售道具（4月10日前完成）
1、立面效果图，总平图鸟瞰，总平彩图，户型表现图
2、模型：总平，单体
3、3D动画设计
4、社区SHUTTLEBUS（宣传并接送客户）
四、售楼处（4月15日前完成）
1、桌椅及休息沙发
2、音响及电视
3、绿化，电话
4、现场广告牌
五、工地现场（4月15日前）
1、通路包装性指示牌
2、告客户说明书（解释工程进度）
六、销售宣传（4月15日前）
1、媒体预热
2、软性广告
3、路牌等户外据点
七、开业酒会
由我司与广告公司创意，于3月25日前提出具体方案。