广州万科云城米酷项目考察报告
某地产项目考察报告
2-7层 (6梯46户〉
8 (6梯30户〉
55m2 (114116万，台装 修〉
毛坯1.8万1m2 精
装费另算，一 房 一厅2500元/ 时，
二房一厅
2900元1m2
毛坯: 1.8万1m" 2.0-2.1万1m"
〈含精装〉
57m2 7 、B
层
57m2 (91-97 万，毛坯〉
1.6-1.7万II
m2
D栋
(万科
自持办
公〉
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目
类型
平层 二细
复式
平层
一翔
复式
万科云城米酷一一户型分析
后号 C3栋 C5栋 C 1栋
售价 13m' ( 2 1月) 18m' ( 31月) 25耐 ( 42 月) 13m' ( 21月) 25m' ( 42 月) 25而 (53月)
目录
1 2 3 4 5 6
基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
设计前沿
项目亮点
•万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、 厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。
小公寓 低总价
项目亮点
•对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。
35㎡复式
万科米醋一一售价
类型 房号 户型 楼层 层高 使用率 梯户
平E C3栋 13m2 17匡 2.9米 75% 3梯50户
18m2
25m2
C5栋 13m2 18
万科中心绿色建筑考察汇报
万科中心绿色建筑考察汇报万科中心绿色建筑考察汇报一、概述总重量多达8万多吨，是目前世界上最重的悬拉建筑。
一个亿的设计费，总造价约10亿元人民币，比同类建筑高出20%。
设计成本占到了建筑成本的10%，远远高于国内2%-3%的平均比例1.外形整个建筑外形像一个个拼接在一起的“长方形盒子”，从造型上看，有点像飞机场的候机楼，由几根大方柱子让整个建筑物成悬空状态，建筑整体挑高9到15米，突出部位阻隔住视线，站在地面上看不到它的全貌，似乎是按“之”字形走势。
“长方型的盒子”里伸出楼梯，直通地面。
像一段竹子，也像一只抽象的恐龙，它在万科中心成为一个设计符号。
仰头墙上灯带被设计成万科中心的形状，进入餐厅公共餐桌也被设计成它的形状，一个门把手、一张休闲坐椅，不经意间就能看出它的影子，这个建筑外形在万科中心作为一个设计符号被运用传递出一种诙谐感。
2.架空层底部形成自然透风和良好的遮阴效果，由水景、土丘、下沿式广场组成的空间立体景观，在建筑下面，散落着艺术雕塑品，即便是指示牌也一种艺术。
建筑底下全是生态绿化率达到100％以上，加上楼顶的绿化，绿化率达到140%。
3.内部进入内部会发现这个建筑结构上的与众不同，一些斜拉索从天花板斜穿入地，隐匿在建筑之中。
据万科中心讲解员介绍，不同于一般建筑的框架结构，万科中心是在斜拉桥上盖房子。
看上去这些斜拉索比桥梁上使用的数量少，整个建筑就这样被吊装起来。
据说，建造的时候先盖楼顶后装楼板，是真正的“空中阁楼”。
行走在万科中心，除了办公区域是方正空间，一些走廊等过渡空间被分割成不规则的形态，超出了人们习惯上对空间的经验。
随行的万科总部员工也说：“刚来时，常会迷路”。
4.楼道每层的步行楼梯宽于正常楼道的三倍以上，楼道又分双色“阴阳阶梯”，一半正常级数，一半小于正常级数一倍，大台阶可以坐人，就像大学教室里的讲座论坛，每层楼道的空间设计都是一个完整的艺术品，而有了人的活动又成了当代行为艺术。
某某地产项目考察报告
圭黯童自 L
，
月返 fll3100 3400元/月
57而 7、8
匡
57阳2 (91-
1.6-1.7月
//m1
1.6 1.1JJ//
，具体
毛i 不需逅租
97JJ)
lIfI
(毛垣)
写字 写字 A 、B 130- 9匡 4.5
5j 22
130m1 1.8万元 1.8万元/ßP
毛
楼 楼 炼 400而
米
户
(2503m4)) /_1
25m2
(1.68万1m2)
25m2
(2.12万1m2)
9层 (6 梯20户)
35m2
(73万〉 55时 (83万〉
35m2
(2.09万1m2) 1.5万1m2
2.1-2.27ilw
(精装)
5.5元
1m2
2017.11
不带遁fH
-
35m2
35m2
35m2
(73万) (2.09万1m2)
不带返租
万科云城米酷一一售价
项目 二期
一期
类型
平E
复式 平层 复式
房号 C3栋
C5栋 Cl 栋 C栋
户型 楼层 层高 使用率 13m2 17层 2.9米 75% 18m2 25m2 13m2 18层 18m2 25m2 12层 4.5米 120% 35m2 55m2 第9层 3米 80% 55m2 2-8层 4.5米 150%
万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分 钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营 。 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
万科云城介绍PP
万科云城项目内部规划有高端商业街区、精品超市、星级影院等一站式生活配套，满足业主的日常生活需求。同 时，项目还配备有高端会所，提供健身、瑜伽、SPA等全方位的休闲娱乐服务。
生态环境优势
总结词
优美的生态环境
详细描述
万科云城注重绿色生态，规划有大型中央花园和多个主题绿化景观，绿化率高达 60%。同时，项目紧邻城市公园和自然保护区，空气清新，环境宜人，为业主提 供了一个舒适、健康的生活环境。
排。
建筑空间布局
根据产业需求，合理布局建筑空 间，实现产业园区的高效运转。
景观设计
景观设计理念
以生态优先为原则，注重景观的多样性与连续性， 打造一个绿色生态的产业园区。
景观特色
利用地形、水系等自然元素，营造出丰富的景观 层次和空间感。
景观空间布局
以生态廊道为骨架，串联各个功能区，形成开放、 共享的景观格局。
科技智能优势
总结词
领先的科技智能
详细描述
万科云城采用智能化的物业管理，配备有智能门禁、智能安防、智能家居等系统，为业主提供安全、 便捷的生活体验。此外，项目还引入了智能停车系统，实现快速、方便的停车服务。
03
万科云城项目规划
总体规划
总体规划理念
以可持续发展为核心，注重生态保护、 人文关怀与科技创新，打造一个宜居、 宜业、宜游的未来城市。
04
万科云城项目配套服务
物业服务
物业团队
万科云城项目拥有一支专业、高效的物业团队，提供全方位的物 业服务。
安保措施
物业团队负责实施严格的安保措施，确保社区安全无虞。
清洁维护
物业团队负责社区的日常清洁和维护，保持社区环境整洁美பைடு நூலகம்。
万科项目后评估报告
万科项目后评估报告1. 引言本文旨在对万科项目的实施和效果进行评估。
首先，我们将回顾项目的目标和计划。
然后，我们将评估项目的实施情况，包括项目进展、资源利用和沟通效果。
最后，我们将对项目的结果进行评估，分析项目对公司业务和利益相关者的影响。
2. 项目目标和计划回顾万科项目的目标是开发一座创新型商业综合体，提供优质的办公空间、商业设施和居住环境。
项目计划包括土地购置、规划设计、施工建设和销售运营等阶段，预计项目周期为三年。
3. 项目实施评估3.1 项目进展根据项目计划，土地购置和规划设计阶段已完成。
施工建设阶段正在进行中，预计将按时完成。
销售运营阶段将在项目建设完成后启动。
3.2 资源利用项目团队充分利用了公司内部资源和外部合作伙伴的专业知识。
项目经理和团队成员有效地协调和管理了项目进展，确保资源的合理配置和利用。
3.3 沟通效果项目团队与相关利益相关者进行了及时的沟通和反馈。
定期召开会议、发布项目进展报告和与利益相关者的交流活动，有效地促进了信息共享和问题解决。
4. 项目结果评估4.1 业务影响万科项目的实施为公司带来了积极的业务影响。
首先，商业综合体的建设将提升公司在当地市场的知名度和竞争力。
其次，优质的办公空间和商业设施将吸引更多租户和客户，为公司带来更稳定的收入来源。
4.2 利益相关者影响万科项目对利益相关者也产生了积极影响。
对于投资者来说，项目的成功实施将增加公司的价值和回报。
对于员工来说，创新型商业综合体将提供更舒适和便利的工作环境，提升员工的工作满意度和效率。
对于当地社区来说，项目将创造就业机会，促进经济增长和社会发展。
5. 结论综上所述，万科项目的实施达到了预期的目标和计划。
项目进展顺利，资源得到有效利用，沟通效果良好。
项目的结果对公司业务和利益相关者产生了积极影响。
然而，我们仍然建议项目团队继续关注项目的销售运营阶段，确保项目的长期成功和可持续发展。
该评估报告仅为初步分析，未来仍需对项目的细节和实施效果进行进一步的跟踪和评估。
楼盘考察学习报告
楼盘考察学习报告阳春三月，在副总经理孙志强先生的带领下深蓝一行9人，前往xx和xx对这两个城市的楼盘进行考察学习，为期三天的学习不仅开阔了自己的视野，丰富了自己的知识，而且发现了众多楼盘当中很多值得借鉴的知识。
结合实际情况也对项目从产品到销售有了一些新的认识，此次xx、xx之行让我感受很深、受益匪浅。
此次考察的项目共有万科渝园、金科中央御院、龙湖紫云台、融创伊顿庄园、金融街融景城、中安长岛、常青藤堤香小镇、寰宇天下、龙湖悠山郡、万科乌龙山、华润金悦湾等知名大楼盘，在参观过程中从整个社区的规划、景观细节、工地美化方式、接待讲解、售房部装修、以及样板房的学习，都能够让你亲身感受的尊贵及感叹，通过此次考察学习我个人认为以下感受很大值得我们学习：1、社区的整体的绿化景观；在参观过程中，这些知名的楼盘对于项目位置以及绿化居住的舒适度要求的很高，整个绿化景观从大的方面及一些景观细节的处理都结合的非常的完美，让整个景观有一个很系统的链接，并且能够很完美的体现出来，植物的高低搭配，水系的设计处理，以及小饰品的点缀都是恰到好处。
树木与花草的完美搭配，真正地让业主感受到的是回家就是度假的开始。
在这里入住的业主会是第一个感受到春天的来临，因为花儿将作为春的使者悄然而至。
销售道具讲解：通过几个大楼盘的学习及听他们的销讲说辞，给人的感觉就是简练深入，有重点，能够凸显自己本项目独特的优势特点，短而具有吸引力，房子与道具的完美结合让客户有足够的买房的冲动，比如说项目在此区域的地段优势通过区位图更加简单直观的讲解出来。
各种有寓意的展板展示，更能够体现出来项目更深层的一些含义:比如说收获更多的果实，比如说买到的健康，比如说人脉等等等等，通过销售区域内部的展示，让来到项目的人更加了解自己所要购买的及产品的价值。
样板间：室内空间的布局及饰品的摆放，以及色调之间的搭配，以及色调与整个房间家具的结合，楼梯的虚实结合，壁纸与装饰画之间的结合，都需要经过缜密设计方案，最终呈现完美的样板间。
万科可行性研究报告
万科可行性研究报告万科可行性研究报告一、项目背景万科是中国最大的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和强大的资金实力。
随着中国经济的快速发展，房地产市场也在保持稳定增长。
本报告旨在研究万科在当前市场环境下的项目可行性，为其在未来房地产开发中提供参考。
二、项目概况本项目拟开发一处位于城市中心的综合社区，包括商业综合体、住宅小区和公共设施。
项目总占地面积为100亩，总建筑面积为50万平方米。
预计项目周期为5年，总投资额为10亿元人民币。
三、市场分析3.1 宏观经济环境中国经济总体保持了较高的增长速度，消费能力不断提升。
随着城市化进程的加快，居民对居住环境、生活品质的要求也越来越高，有利于房地产市场的发展。
3.2 地方政策支持当地政府提出“新城市规划”，积极引导民众将住宅选择非核心区扩展至次新城市，推动城市升级和经济发展。
3.3 竞争格局当前房地产市场竞争激烈，许多开发商都涉足综合社区项目，对市场份额的争夺较为激烈。
四、技术可行性4.1 设计方案根据市场需求和投资预算，本项目设计了商业综合体、住宅小区和公共设施，满足了居民的商业、居住和生活需求。
4.2 建设工艺项目采用现代化建设工艺，兼顾建设时间、质量和成本。
施工队伍由经验丰富的专业人士组成，确保工程质量和工期控制。
五、财务可行性5.1 投资收益率根据市场调研和预测，本项目预计销售收入为20亿元人民币，毛利率为20%，预计项目周期内可带来4亿元的净利润。
5.2 资金来源项目资金主要来自万科自有资本和银行贷款，市场研究显示，当前银行贷款利率较为低廉，有助于降低融资成本。
六、风险控制6.1 市场风险房地产市场存在周期性波动的风险，需制定灵活的销售策略，随时应对市场变化。
6.2 资金风险项目所需资金较大，需合理规划资金运营，控制项目成本，确保项目资金的充足和流动性。
六、项目建议本报告认为，万科当前所拟开发的综合社区项目具有可行性。
然而，由于市场竞争激烈和房地产市场的不确定性，建议万科加强市场调研，制定灵活的销售策略，并对项目的资金使用和运营进行精细管理，以降低风险并提高项目的成功率。
设计考察实习报告广州
设计考察实习报告一、实习背景与目的作为一名设计专业的学生，我深知实践在设计学习中的重要性。
此次实习报告是我在广州进行的为期一个月的设计考察实习的总结，旨在通过对实习过程的回顾和反思，提升自己的设计能力和实践经验。
二、实习内容与过程1. 实习单位介绍我实习的单位是广州一家知名的设计公司，公司主要从事平面设计、包装设计、空间设计等服务。
在实习期间，我主要负责协助设计师完成各项设计任务，并参与设计项目的讨论和实施。
2. 设计项目参与在实习期间，我参与了公司的一个设计项目，该项目是为一家企业量身定制一套品牌形象设计。
我负责协助设计师进行市场调研、竞品分析等工作，并参与设计方案的讨论和修改。
通过这个项目，我深入了解了品牌设计的过程和方法，提升了自己的设计思维和创意能力。
3. 设计师指导与学习在实习期间，我得到了设计师们的悉心指导。
他们分享了设计经验和技巧，并对我进行了一对一的辅导。
通过他们的指导，我学会了如何运用设计软件，掌握了设计的基本技巧和规范，提升了自己的设计水平。
三、实习收获与反思1. 设计能力的提升通过实习，我在设计能力上有了很大的提升。
我学会了如何进行市场调研和竞品分析，掌握了设计流程和规范，提升了自己的创意和设计思维。
同时，我也学会了如何与团队成员沟通和协作，提高了自己的团队合作能力。
2. 实践经验的重要性实习让我深刻体会到实践经验的重要性。
通过实际参与设计项目，我才能真正了解设计的流程和难点，才能将理论知识运用到实际中。
同时，实践也让我学会了如何面对挑战和解决问题，培养了我的抗压能力和应变能力。
3. 职业规划与目标实习让我更加明确了自己的职业规划和目标。
通过与设计师的交流和观察，我了解到设计师的工作内容和责任，更加坚定了成为一名优秀设计师的决心。
我将继续努力学习，提升自己的专业素养，为将来的设计职业发展打下坚实的基础。
四、总结通过在广州的设计考察实习，我收获颇丰。
我不仅提升了自己的设计能力，也积累了宝贵的实践经验。
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项目亮点
小公寓 低总价 •对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。
项目亮点
飘浮的地平线 •“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一 个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。
万科云城——售价
二期：万科米酷
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型
C4栋已有客户商议购买整栋 C3栋在售
40年 12万㎡ 47万㎡ 平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡ 5584户 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目区位
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高 新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万 科云，即是万科云城一期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师 范大学、华南农业大学等多家广州知名高等 院校。 项目二期 万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 项目一期 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
户数太多
•每层住户太多，电梯太少；
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
借鉴建议
项目案名
•万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、 时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的 案名对项目销售至关重要；
九立方
A
云SOHO
C
借鉴建议
规避返租 风险
•万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转 移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；
借鉴建议
样板先行
•万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；
借鉴建议
会讲故事
•万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、 九立方－广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、 有故事；
装修情况 楼层状况
总户数
C5栋在售
代理商
容积率
C1栋在售
3.9 35% 广州万科物业有限公司 1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
C2栋已卖完
绿化率 物业公司 停车位
二期：万科米酷
二期：万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
万科米酷——售价
万科云城米酷——售价
九立方：可将2层4.5米层高的写字楼打通，可以实现 标准层高的3层空间
万科峯境考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
项目区位
万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云 万达广场旁，规划A1-A10、B1-B3共13栋 小高层、高层洋房。 万科峯境距白云山仅一路之隔，可从云溪生 态公园直接入山游览，是城央不可多得的绿 色生态住宅。 万科峯境的园林具有丰富的层次，除了地面 花园、在商业屋面露台、高层屋面露台都有 树木花草覆盖，并在建筑的每四层设置了观 山平台。 地铁：2号线飞翔公园站、白云公园站。地 铁12号线柯子岭站（规划中）。 从整体规划到细节的设计，万科“让建筑赞 美生命”的理念始终融入其中，使建筑与人 和自然有机融合，建造出一个生态、健康、 舒适、高档的品质社区。
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城米酷——户型分析
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目亮点
设计前沿 •万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、 厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。
万科峯境
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型 装修情况 70年（住宅用地） 2.4万㎡ 9.4万㎡ 主推户型77-135㎡二至四房（层高2.8米） 精装修 万科峯境共15栋楼： 1、A1-A10为17层设计商业住宅楼； 2、B1-B3为7层设计住宅楼； 3、C3、C4为商铺； 796户 广州经纬房地产谘询有限公司 物业信息 容积率 绿化率 物业公司 停车位 3.9 30% 广州万科物业有限公司 938个
项目亮点
信息透明 •该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明 。
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
产品劣势
一期邻近 城中村
•一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；
产品劣势
水电 管理费高
•商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；
产品劣势
C B
写字楼
建筑面积 户型 装修情况
万科自持写字楼
D
楼层状况
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
3.0 30% 广州万科物业有限公司 681个
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
万科云城——九立方（写字楼）
项目亮点
保护隐私
•阳台设计阻挡邻里对视，保护住户隐私；
项目亮点
雨水收集循 环系统
•雨水收集循环系统，利用收集的雨水灌溉植物、冲洗道路，年节 水量约1.1万吨；
项目亮点
中央新风 系统空调
•中央空调系统，全家零温差；双向流新风系统，可在1小时内将 全屋空气更新一次；
项目亮点
信息透明 •该项目将精装修所用的材料、品牌、型号一一标明 。
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
建筑信息
A
公寓
产权年限 占地面积
40年（商业用地） 2.8万㎡ 8.3万㎡ 平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层） 精装修 1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓； 2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间； 3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方】 写字楼产品。 711（公寓342户） 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
B
九立方
云方
D
借鉴建议
产品定位
•单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确 的定位便于找出客户群体；
借鉴建议
户型设计
•平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资， 都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层 25㎡，复式35㎡；
借鉴建议
返租形式
•万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给 予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；
项目亮点
交通条件 •地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离； 广佛城际快轨2020年正式运营。
项目亮点
智慧园 核心区 •万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府 在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企 业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务 等智慧产业。
楼层状况
总户数 代理商
产品类型
产品类型
102平三房二厅二卫
项目亮点
白云山脚下
•距白云山仅一路之隔，大部分户型能直瞰白云山美景区；
项目亮点
临万达广场
•位于白云万达广场旁（600米） ；
项目亮点
双地铁
•双地铁邻近地铁2号线（600米）、地铁14号线（2017年底开 通）；
项目亮点
立体绿化
•立体绿化，屋面露台都有树木花草覆盖、每四层设置了观山平台；