广州万科云城米酷项目考察报告

项目亮点
信息透明 •该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明 。
目录
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
产品劣势
一期邻近 城中村
•一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；
产品劣势
水电 管理费高
•商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；
产品劣势
项目亮点
保护隐私
•阳台设计阻挡邻里对视，保护住户隐私；
项目亮点
雨水收集循 环系统
•雨水收集循环系统，利用收集的雨水灌溉植物、冲洗道路，年节 水量约1.1万吨；
项目亮点
中央新风 系统空调
•中央空调系统，全家零温差；双向流新风系统，可在1小时内将 全屋空气更新一次；
项目亮点
信息透明 •该项目将精装修所用的材料、品牌、型号一一标明 。
万科云城——售价
二期：万科米酷
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型
C4栋已有客户商议购买整栋 C3栋在售
40年 12万㎡ 47万㎡ 平层复式13—35㎡，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层 精装修 1、平层公寓：13㎡/18㎡/25㎡； 2、LOFT：25㎡、35㎡ 5584户 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城米酷——户型分析
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目亮点
设计前沿 •万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、 厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。
C B
写字楼
建筑面积 户型 装修情况
万科自持写字楼
D
楼层状况
总户数 代理商
容积率 绿化率 物业公司 停车位
3.0 30% 广州万科物业有限公司 681个
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间
万科云城——九立方（写字楼）
楼层状况
总户数 代理商
产品类型
产品类型
102平三房二厅二卫
项目亮点
白云山脚下
•距白云山仅一路之隔，大部分户型能直瞰白云山美景区；
项目亮点
临万达广场
•位于白云万达广场旁（600米） ；
项目亮点
双地铁
•双地铁邻近地铁2号线（600米）、地铁14号线（2017年底开 通）；
项目亮点
立体绿化
•立体绿化，屋面露台都有树木花草覆盖、每四层设置了观山平台；
项目亮点
交通条件 •地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离； 广佛城际快轨2020年正式运营。
项目亮点
智慧园 核心区 •万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府 在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企 业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务 等智慧产业。
B
九立方
云平方
D
借鉴建议
产品定位
•单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确 的定位便于找出客户群体；
借鉴建议
户型设计
•平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资， 都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层 25㎡，复式35㎡；
借鉴建议
返租形式
•万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给 予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；
项目亮点
小公寓 低总价 •对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。
Байду номын сангаас
项目亮点
飘浮的地平线 •“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一 个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。
借鉴建议
规避返租 风险
•万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转 移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；
借鉴建议
样板先行
•万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；
借鉴建议
会讲故事
•万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、 九立方－广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、 有故事；
户数太多
•每层住户太多，电梯太少；
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
借鉴建议
项目案名
•万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、 时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的 案名对项目销售至关重要；
九立方
A
云SOHO
C
九立方：可将2层4.5米层高的写字楼打通，可以实现 标准层高的3层空间
万科峯境考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
项目区位
万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云 万达广场旁，规划A1-A10、B1-B3共13栋 小高层、高层洋房。 万科峯境距白云山仅一路之隔，可从云溪生 态公园直接入山游览，是城央不可多得的绿 色生态住宅。 万科峯境的园林具有丰富的层次，除了地面 花园、在商业屋面露台、高层屋面露台都有 树木花草覆盖，并在建筑的每四层设置了观 山平台。 地铁：2号线飞翔公园站、白云公园站。地 铁12号线柯子岭站（规划中）。 从整体规划到细节的设计，万科“让建筑赞 美生命”的理念始终融入其中，使建筑与人 和自然有机融合，建造出一个生态、健康、 舒适、高档的品质社区。
装修情况 楼层状况
总户数
C5栋在售
代理商
容积率
C1栋在售
3.9 35% 广州万科物业有限公司 1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多
C2栋已卖完
绿化率 物业公司 停车位
二期：万科米酷
二期：万科米酷
二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式
二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式
万科米酷——售价
万科云城米酷——售价
万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月
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基本概况 产品类型 产品分析 产品亮点 产品劣势 借鉴建议
项目区位
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧 城，是广州市最新规划的九大新城之一。万 科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高 新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善 核心区配套建设，大约有1500余家企业3年 内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于 万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万 科云，即是万科云城一期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师 范大学、华南农业大学等多家广州知名高等 院校。 项目二期 万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华 南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城 站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开 通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟 步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 项目一期 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。
万科峯境
建筑信息 产权年限 占地面积 建筑面积 户型 装修情况 70年（住宅用地） 2.4万㎡ 9.4万㎡ 主推户型77-135㎡二至四房（层高2.8米） 精装修 万科峯境共15栋楼： 1、A1-A10为17层设计商业住宅楼； 2、B1-B3为7层设计住宅楼； 3、C3、C4为商铺； 796户 广州经纬房地产谘询有限公司 物业信息 容积率 绿化率 物业公司 停车位 3.9 30% 广州万科物业有限公司 938个
一期：万科云城
一期：万科云城
写字楼
建筑信息
A
公寓
产权年限 占地面积
40年（商业用地） 2.8万㎡ 8.3万㎡ 平层复式55—76㎡ （1层底商，2－8层LOFT，9层平层） 精装修 1、约60㎡4.5米层高的【云soho】公寓； 2、130-400㎡的【九立方】创意办公空间； 3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方】 写字楼产品。 711（公寓342户） 广州市合富置业房地产有限公司 物业信息