欢乐谷锦里商业业态分析【精选】
欢乐谷市场调研与分析报告
欢乐谷市场调研与分析报告2021.6目录●欢乐谷概况●深圳、上海、北京、武汉、成都、天津欢乐谷第一章欢乐谷概况1、背景华侨城集团为隶属于国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985年始，华侨城集团从深圳湾畔的一片滩涂起步，经过28年的建设与发展，坚持市场导向，构想出一条以人为本的可持续发展之路，如今，集团总资产超过1000亿元，年销售收入近500亿元。
华侨城集团率先培育了旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务，其中康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷连锁、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等著名品牌均耳熟能详。
2021年11月，华侨城主营业务实现整体上市。
至此，分别位居行业前列的几大核心主业和优质资源得到充分整合，经营机制创新又迈上了一个新的台阶，企业高速运转的引擎中又注入了新的动力和活力。
作为以旅游业务为主导的大型国有中央企业，华侨城近年来开发出一系列旅游产品，业态覆盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、当代艺术馆群、公众开放空间、创意文化园、儿童职业体验园、星级酒店、经济型连锁酒店等，并针对各路消费群体的不同需求，打造了生态度假、都市娱乐、滨海休闲、养生旅游等。
目前，在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目17处，截止2021年底累计接待游客2.5亿人次。
2021 年，深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”；2021 年，又被评为首批“国家5A级旅游景区”；到目前为止，华侨城已经连续多年进入全球旅游景区集团八强。
2021 年7月，深圳东部华侨城项目建成试业，并获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号。
欢乐谷以“打造世界一流的连锁主题公园”为愿景，随着深圳、北京、成都、上海、武汉、天津6个欢乐谷相继建成开业，欢乐谷实现了“东西南北中欢乐大中国”的全国5+1的跨区域开发和运营布局。
成都商业调研报告——成都锦里
成都，以浓郁的休闲气质而闻名。为满足成都市民 对特色休闲生活的追求，锦里还会在街区内按照中 国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例 如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人 节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等，每一个活 动都将成为成都市民的盛大节日。
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内部解析
功能分区|步行街
锦里广场是一个节点，牌坊，碑碣，窄桥，假
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
项目区位信息
区位 成都市武侯区武侯祠大街中段，位 于武侯祠东侧 城市副中心 古街呈南北走向， 北临锦江沿江景观带， 东望彩虹桥， 古街可直达市中心天府广场，古今3 个公交车站及20条公交线路 项目为纯步行街 以旅游人群为主，家庭人群为辅
锦 里 小 吃 一 条 街
还有久久鸭脖子、三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、 牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。
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内部解析
功能分区|步行街
工艺品展销区 及 府第客栈区
有著名雕塑家钱绍武大师所题大牌匾的“宝镜斋”工艺器品店，以制作 仿古工艺见长的“福晟坊”等分设在街两边。在客栈墙边两旁还有现场 泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺 术摊。
山，锦溪，三国文化墙，文臣廊，戏台系列和
小品，绿化塑造了一个具有观赏性的休憩空间， 还能通过左侧开口进入武侯祠，也可以在好吃 街，吃到地道小吃。
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亮点透析
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亮点透析
建筑|步行街|民俗小店|特色小吃|民俗活动
1、建筑：独特的商业建筑是文化商业的最好载体
锦里调研报告
酒吧区展示
可以从这两张照片上看出，夜 晚与白天所看的酒吧区是不同 的。通过灯光的设计摆放呈现 的是一种绚烂的美。并且酒吧 区的色彩及整体感觉上同其他 的分区也有不同，因为酒吧侧 重的是一种夜态的放松需要的 是更加丰富的感官享受，所以 在颜色方面更多的运用了彩色 的搭配。
谭木匠 我的曾祖父是一位知名的木匠，小有家业。由于爷爷沾上鸦片和赌博，把整个家业输
郡 更 于 夷 里 桥 南 岸 道 东
州 夺 郡 文 学 为 州 学 ，
屏牌注文 都市中离浪漫最近的地方——声色『锦
里』，是都市休闲族的精神驿站，是体 验时尚休闲的魅力街区。 锦里古街以四川古镇的建筑风格为特色 ，集旅游购物，休闲娱乐为一体，街内 有客栈、茶坊，餐厅，酒吧，旅游工艺 品，四川特色产品等经营项目，各种特 色小吃摊遍布街区，更有一条集中了多 种名优传统小吃的好吃街，让您玩得开 心，吃得开心。古街将定期举行趣味十 足的民俗表演，并按照中国传统节日举 行具有鲜明民俗特色的主题活动，让您 在一种原汁原味的四川民俗文化氛围中 去体会崭新的休闲方式。 在锦里，在这片都市休闲新天地，总有 一处让您魂梦系萦。
在前街大门入口两侧，便是“三顾园酒家” 与“三国茶园”。
茶文化 四川的茶文化具有悠久
的历史 古时候的丝绸之路，便 是茶文化的很好的开端 ，众所周知成都是一个 休闲之都，最常见的便 是在河边坐着喝上一碗 盖碗茶。这便是闲适。
锦 里 小 吃 一 条 街
美风美食：锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县 的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，外表呈黑色，不大 好看，内呈牛肉本色，用上等牛肉拌以特制香料制成， 味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。 久久鸭脖子
水景及休息设施
在锦里的广场分区处以及其他一些小景处 都能见到特色的水景处理。右上图看到是 锦溪，锦溪将武侯祠同锦里古街分隔开来 ，小品有石桥，亭子植物等。是一个观赏 锦鲤供游客休息的一处地方。左下所看到 的是二期部分的一处水景，都有异曲同工 之妙，水中也有黑天鹅在戏水，同样也是 有石桥等小品。水边种有特色的竹，及其 他植物，整体分局大方，简洁。
锦里策划方案
3.商业定位：构建多元化商业体系，引入特色品牌，提供一站式购物、娱乐、休闲体验。
4.办公定位：打造甲级写字楼，吸引优质企业入驻，形成产业链集聚效应。
四、规划布局
1.空间布局：采用“一心、两轴、多组团”的规划结构，实现各功能区域的有机融合。
4.客户服务：设立专业客服团队，提供全程服务，提升客户满意度。
六、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质物业服务。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，确保商业项目成功运营。
3.资产管理：建立健全资产管理体系，实现项目保值增值。
七、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
五、产品设计
1.住宅产品：
-户型设计：以人为本，充分考虑居住舒适度和空间利用率，提供多样化的户型选择。
-装修标准：采用环保、健康、高品质的装修材料，提升居住品质。
2.商业产品：
-业态组合：科学规划商业业态，满足消费者多元化需求，形成独特的商业氛围。
-建筑设计：注重建筑空间与景观的融合，打造富有特色的商业环境。
七、运营管理
1.物业管理：引入知名物业管理公司，提供高品质的物业服务，确保项目保值增值。
2.商业运营：与专业商业运营团队合作，打造独具特色的商业项目，提升项目竞争力。
3.资产管理：建立完善的资产管理体系，实现资产的优化配置与价值最大化。
八、合法合规
1.项目审批：严格按照国家相关法律法规进行项目审批，确保项目合法合规。
4.办公定位：甲级写字楼，高品质办公空间。
5.配套设施定位：完善教育、医疗、休闲等配套设施。
品牌管理——欢乐谷
品牌管理1.品牌名称：欢乐谷主题公园2.行业背景：欢乐谷连锁品牌，创立于1998年10月1日，是国家首批5A级旅游景区——华侨城旅游的核心产品之一。
因此将之定义为隶属旅游产业的娱乐文化业。
（既是文化产业的重点，也是旅游产业的重点。
）3.行业分析：欢乐谷既隶属于旅游产业，就必定会受到旅游产业这个大背景的影响和控制，首先分析中国国内旅游产业的进行时，随着社会的发展，旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。
经济的腾飞所造就的社会各方面的显著提升，美化了中国国家的形象，能够越来越多地吸引来自世界各地的游客前来领略中国本土文化的魅力，再加上旅游管理部门、旅游从业者和广大旅游者期盼已久的旅游法终于露出真容。
因此中国旅游产业的将来时只会不断的辐射扩大，并且将正式进入有法可依的历史阶段，使旅游业的发展更有保障。
其次分析国际旅游产业，随着世界各国经济的发展和生活水平的提高，众多旅游者旅游的目的也从传统的开阔眼界、增长见识向通过旅游使身心得到放松休息、陶冶生活情趣等转变，度假旅游活动成为现代人生活的重要组成部分，国际旅游的趋势更具休闲化，生态化，然而经济全球化和区域经济一体化的进程更加深刻地影响着世界旅游业的发展轨迹，旅游业市场的中心改变了，亚太地区所占市场份额从1995年的14.2%上升为2010年的21.7%，超过美洲（2010年为15.9%），位居世界第二。
因此，结合国际与国内的旅游业大背景的分析，中国旅游正处于旅游业发展潮流的前端，发展前景十分光明。
欢乐谷主题公园是旅游业牵动出的众多辐射产业中的一员，属于娱乐文化产业。
它的产业发展状况与旅游产业息息相关，从某种程度上来说是与之成正比。
目前在我国国内，主题游乐公园不占少数，但是发展至今基于较弱的营销模式和推广力度等诸多因素，能算发展成功的也只有零星几家，以华侨城、大唐芙蓉园、开封清明上河园、杭州宋城为代表的主题公园的代表，他们基本都选择“文化旅游+地产”的模式。
欢乐谷锦里商业业态分析
重点案例II：锦里
概述：
• 主题文化：全区统一以三国文化为主题，体现于每 一处的建筑风格、商铺装饰风格、商铺名字包装等， 商品以体现三国文化或川西民俗文化为主； • 游客数量：420万（2007年） • 业态：业态齐全，包含吃、住、行、游、购、娱一 站式商业服务； • 经营模式：整体租赁，以收取固定租金形式，同时 规定经营品种；
KFC
•布局：前往加勒比区主干道附 近 •销售种类：KFC快餐 •主题风格：欧洲工业革命时期 旧式火车
便利店
欢乐剧场餐厅
•布局：刚进入欢乐时光区的主 干道道附近 •规模：全园最大的餐厅 •销售种类：团餐、盒饭、自助 餐、快餐 •主题风格：旧厂房风格，可在 就餐同时观赏表演 •布局：大量游乐项目聚集区 •销售种类：冰淇淋、饮料、特 色小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：旧工业风格
书籍
商 品 种 类
张飞牛肉
四川特产
茶叶 汤麻饼 绣花鞋
日用品
蚕丝被
蜡染服饰
主题T恤
重点案例II：锦里
——总结
• 锦里地处成都市主城区繁华地段，通达性高，保证了城市居民客源的稳定 性，同时，锦里与国家级景区武侯祠仅一墙之隔，保证了外来游客客源的 稳定性。因此，锦里作为成都的RBD（游憩商业区），同时吸引外来游 客和本地市民两大客源。
欧风街
•布局：地中海区广场附近 •销售种类：饰品（情侣饰品、蜡 艺工艺品、香薰系列、草编工艺品、 琉璃工艺品、欧洲银饰、欧洲家居 饰品等。 •主题风格：地中海欧式建筑风格
重点案例I：成都欢乐谷
——总结
大类 业态 便利店 餐饮 餐厅 品类
• 分布：各主题区域均布点1个 • 品种：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等 • 分布：各主题区域至少有一个 • 功能：共8处就餐点，1处团餐就餐点 • 品种：自主开发的系列主题形象（欢欢、乐乐、
欢乐谷市场营销策划方案
欢乐谷市场营销策划方案一、市场分析1.1、行业概况欢乐谷是一家知名的主题公园，拥有多个游乐设施和活动项目，吸引了大量游客和消费者。
目前，该行业竞争激烈，多家主题公园相继涌现，给欢乐谷带来了一定的压力。
1.2、竞争分析目前，竞争对手主要有其他主题公园和游乐场。
这些竞争对手拥有各自的特色和品牌知名度，对欢乐谷的市场份额造成了一定的挑战。
他们也在市场开发、宣传力度等方面做出了很大努力。
与此同时，各家竞争对手均有自己的忠实粉丝和广告宣传渠道。
1.3、目标市场分析欢乐谷主要面向广大家庭与年轻人群体，他们对于娱乐项目和活动有较高的需求，并且愿意为优质的游乐体验付费。
此外，由于目前中国的中产阶级和旅游消费水平不断提高，他们成为了主要的游客群体。
这些人群注重生活品质，喜欢尝试新鲜的事物，并且有一定的消费能力。
1.4、SWOT分析（1）优势：欢乐谷拥有多个精心设计的游乐设施和活动项目，具有独特的主题和品牌知名度。
此外，公司拥有强大的管理团队和专业的员工队伍，可以提供高质量的服务体验。
（2）劣势：欢乐谷的门票价格相对较高，给一些消费者带来了一定的经济压力。
此外，欢乐谷的游乐设施相对较少，并且在配套服务方面有待提高。
（3）机会：随着中国中产阶级和旅游消费水平的提高，人们在娱乐休闲方面的需求也在增加。
此外，通过开发新的主题和增加更多游乐设施，欢乐谷可以吸引更多的游客。
（4）威胁：竞争对手的不断涌现和市场份额的争夺，给欢乐谷带来了一定的威胁。
另外，经济不稳定和人们对游乐项目的需求可能随着时间变化，这也是需要考虑的威胁。
二、市场定位欢乐谷的市场定位是一个以娱乐休闲为主题的家庭型主题公园。
公司将通过提供高品质的游乐设施和活动项目，满足消费者对于娱乐休闲的需求，并打造一个愉快、快乐的娱乐场所。
三、市场策略3.1、产品策略（1）丰富游乐设施：欢乐谷将增加新的游乐设施，在不同年龄段的游客中培养顾客粘性。
比如增加适合儿童的设施以吸引家庭客户，增加刺激项目以吸引年轻人客户。
成都锦里商业项目策划课件
与合作伙伴共同出资，分享项目收益，降低投资风险。
方案三
发行债券或股票，吸引社会资本投入，扩大资金来源。
经济效益预测
营业收入
预测项目未来的营业收入，根据市场调查和竞争分析制定收入计 划。
成本费用
估算项目的成本费用，包括人力成本、原材料采购、运营维护等。
利润水平
根据收入和成本费用情况，预测项目的利润水平，制定利润计划。
不同人群的口味需求。
购物区
聚集各类品牌店铺，销售商品 包括服装、鞋帽、箱包、电子 产品等，满足市民的购物需求 。
娱乐区
设置儿童游乐场、电影院、 KTV等娱乐设施，提供丰富的 娱乐体验。
服务区
配备银行、电信、旅游咨询等 公共服务设施，方便市民的生
活。
公共区域布局
公共休息区
设置在商业区的中心位置，提供舒适的座椅和茶水，供市民休息 和交流。
明确广告宣传的主题和 定位，突出项目的特点 和优势。
创意设计
根据主题定位，设计具 有吸引力和创意的广告 内容，包括文案、图片 、视频等。
媒体投放
选择合适的媒体进行广 告投放，如网络广告、 户外广告、电视广告等 。
活动策划与执行方案
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活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划各类活动，如促销活动、互动游
02 市场需求分析
区域市场需求
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人口规模
区域内人口数量较大，消 费需求稳定。
收入水平
区域内居民收入水平较高 ，对品质消费和高端消费 有一定需求。
消费习惯
区域内消费者对文化、休 闲、体验类消费较为偏好 。
主要竞争项目分析
项目A
该项目位于区域核心位置 ，以文化体验和休闲消费 为主，客流量较大。
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•布局：通往地中海主干道附近 •销售种类：冰淇淋、饮料、特色 小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：与魔幻城堡艳丽色彩 风格相匹配
主题商店
•布局：魔幻城堡区域入口附近 •销售种类：主题商品公仔、帽子T 恤等 •规模：80平 •主题风格：与魔幻城堡色彩艳丽 风格相匹配ຫໍສະໝຸດ 重点案例I：成都欢乐谷飞行岛区
重点案例I：成都欢乐谷阳光港区
——特点：全园的入口区域：主要以出口商店、入口餐厅、便利店为主
便利店
•布局：前往欢乐时光区主干道附近 •规模：15平 •销售种类：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等 •主题风格：阳光港欢快迎宾风格
出口商店
•布局：出口必经之路 •规模：420平 •销售种类：集中全园主题商品、常规商品、节庆商品， 供游人挑选购买留念 •主题风格：与入口玻璃大棚的风格相统一
便利店
•布局：通往巴蜀迷情主干道附近 •销售种类：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：加勒比海滩
主题商店
•布局：水公园入口附近 •销售种类：以水公园为特色的各类商品等 •规模：120平 •主题风格：与水公园入口风格相统一
老船长餐厅
•布局：通往巴蜀迷情主干道的湖边 •销售种类：各类快餐 •主题风格：加勒比海上航行的游轮
——特点：以欧洲皇家园林背景，休闲、停留型商业为主体
假日茶吧
•布局：飞行岛区域内最高点 •销售种类：茶点、小吃 •主题风格：欧式建筑风格
便利店
•布局：飞行岛区域内主干道附近 •销售种类：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：欧式建筑风格
水岸茶亭
•布局：飞行岛区域内湖边 •销售种类：四川茶点、小吃、麻将 •主题风格：欧式建筑风格
欧风街
•布局：地中海区广场附近 •销售种类：饰品（情侣饰品、蜡 艺工艺品、香薰系列、草编工艺品、 琉璃工艺品、欧洲银饰、欧洲家居 饰品等。 •主题风格：地中海欧式建筑风格
重点案例I：成都欢乐谷
——总结
大类
业态
品类
便利店
• 分布：各主题区域均布点1个 • 品种：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等
餐饮
餐厅
重点案例I：成都欢乐谷巴蜀迷情区
——特点：浓重巴蜀风格的区域，商业以民俗味为主调
巴蜀餐吧
•布局：巴蜀迷情区域内主干道附近 •销售种类：四川特色小吃 •主题风格：露天广场
便利店
•布局：巴蜀迷情区域内主干道附近 •销售种类：冰淇淋、饮料、特色小吃、日 用品等 •规模：15平 •主题风格：藏羌碉楼建筑
主题商店
高比大厨
•布局：大量游乐项目聚集区 •销售种类：快餐 •主题风格：欢乐谷主题形象魔 法师高比烹饪出的美食
重点案例I：成都欢乐谷加勒比旋风区
——特点：以加勒比海为背景的大型水公园，突出滨水餐饮、休闲餐饮
Barbecur
•布局：大型造浪池附近，临近南美风情表演 •销售种类：各类烧烤 •主题风格：加勒比海滩
欢乐剧场餐厅
•布局：刚进入欢乐时光区的主 干道道附近 •规模：全园最大的餐厅 •销售种类：团餐、盒饭、自助 餐、快餐 •主题风格：旧厂房风格，可在 就餐同时观赏表演
KFC
•布局：前往加勒比区主干道附 近 •销售种类：KFC快餐 •主题风格：欧洲工业革命时期 旧式火车
便利店
•布局：大量游乐项目聚集区 •销售种类：冰淇淋、饮料、特 色小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：旧工业风格
•布局：巴蜀迷情区域内主干道附近 •销售种类：除主题商品外，还有藏羌彝特 色商品 •规模：200平 •主题风格：藏羌碉楼建筑
重点案例I：成都欢乐谷魔幻城堡区
——特点：以魔法精灵家园为背景，专为儿童设计的游玩区域，商业突 出魔幻主题，销售品种偏向儿童市场
魔幻厨房
•布局：通往地中海主干道附近、 与魔幻剧场相连接 •销售种类：快餐 •主题风格：明亮、干净
肯德基入口餐厅
•布局：在公元前广场区域，与华侨城行政办公室相连 接，未进入园区 •销售种类：供应KFC快餐 •主题风格：KFC统一风格
重点案例I：成都欢乐谷欢乐时光区
——特点：游乐项目最丰富的区域，以主题餐厅、主题商店为主
主题商店
•布局：前往加勒比区主干道 附近，临近热门项目。 •规模：60平 •销售种类：主题公仔、帽子、 T恤、钥匙扣等 •主题风格：巨大的水桶状
• 分布：各主题区域至少有一个 • 功能：共8处就餐点，1处团餐就餐点
商
业
• 品种：自主开发的系列主题形象（欢欢、乐乐、
业
主题商品 谷谷、高比等）配套产品；
态
• 类别：毛绒公仔、抱枕、手机链、钥匙扣等
商品
• 品种：特色不鲜明但深受游客喜爱的商品 工艺纪念品 • 类别：毛绒头饰、风车等
重点案例I：成都欢乐谷飞跃地中海区
——特点：以地中海文化为背景，辅以多个重量级游乐设备，商业突出欧陆风 情，密集度高
灯塔餐吧
•布局：临湖的主干道附近。 •销售种类：快餐 •主题风格：地中海灯塔风格
小镇庄园
•布局：主干道附近， 4D影院排 队区对面。 •销售种类：地中海美食 •主题风格：地中海小镇
主题商店
•布局：园区欧风街附近，临近 4D影院。 •规模：60平 •销售种类：主题公仔、帽子、T 恤、钥匙扣等 •主题风格：地中海风格
便利店
• 布局：主干道附近 • 销售种类：冰淇淋、饮料、特色
小吃、日用品等 • 规模：15平 • 主题风格：地中海风格
红酒庄园
•布局：园区主干道附近 •销售种类：红酒、西餐 •主题风格：地中海庄园风格
旅游商业案例分析
09年8月8日
重点案例I：成都欢乐谷
概述：
• 主题：繁华都市开心地 • 核心元素：时尚、动感、欢乐、
梦幻 • 规模：占地47万平方米 • 年游客量：200万 • 年总收入： 2.2亿 • 散团比：8：2 • 门票价格：130元/人 • 汇客装置：130余项体验观赏项
目，包括43项娱乐设备设施、58 处人文生态景观、10项艺术表演、 20项主题游戏和商业辅助性项目。
重点案例I：成都欢乐谷
商业布局：
园区主干道附近汇集了欢乐 谷所有的便利店、餐厅：
欢乐士多（便利店）：15㎡ 阳光港（主題商店）：420 ㎡ 欢乐时光（主题商店）：60㎡ 加勒比（主题商店）：120㎡ 巴蜀迷情（主题商店）：200㎡ 魔幻城堡（主题商店）：80㎡ 飞跃地中海（主题商店）：70㎡