商业与城市发展关系规律总集
论商业地产与城市运营的关系
论商业地产与城市运营的关系编辑：王国兴大中华区首席解决方销售顾问前言我们在做战略规划时，都明确，保证战局获胜的条件是占据天时、地利与人和三个关键因素。
对与市场营销人员，如何研究地利这个因素？我这里有个很简单和快捷的法门，就是把该区域内大型商业地产案的研究报告找到，那该区的地利因素就一清二楚了，学会借势是销售战略专家的必备技术之一。
我这里推荐杨建伟先生的《论商业地产与城市运营的关系》的文章，旨在希望各位了解商业系统对城市运营的作用。
杨建伟先生历任国美电器总部总裁助理；浙江国美电器有限公司总经理；台州赤城大厦购物中心总经理；江南摩尔商业管理公司常务副总经理(主持工作)。
曾全面负责：嘉兴江南MALL（20万平方米建筑面积）苏州东盛步行街（6万平方商业面积/市场调研/商业规划/业态布局/交通组织设计）温州欧洲城（13万平方商业面积/商业规划改造/盈利模式调整/业态布局设计/主力店招商/顾问管理）台州赤城大厦(2万平方商业面积/业态布局/全面招商/开业策划/经营管理)东阳海德广场（5万平方米商业面积/项目定位/主题概念/商业组团/业态布局/）泰州坡子街（7.7万平方米商业面积/商业定位/商业规划/主力店招商）等大型商业项目的定位、规划、招商及全面经营管理，目前兼管铜锣湾集团华东区的拓展、管理工作， 2004年被中国连锁经营协会、中国商业地产联盟评为中国商业地产十大杰出操盘手；2005年杭州鸿伟摩尔投资管理咨询有限公司还被为中国商业地产十大卓越服务机构（正文）一、关于城市运营城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。
其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。
如土地、道路，自然的山、河、建筑等硬的资源，还有自然环境质量、生态、人文、历史以及城市居民的素质和精神面貌等一些软的资源。
如何增加城市的综合竞争力、把城市软硬资源有效地推向市场，使城市的财富增加，这是城市运营问题的关键。
通史复习：隋唐时期
• 2、按照唐代有关兵役法规定，男子二十一岁 为成丁，开始服兵役，六十岁免兵役。有一次 简点使右仆射（丞相）封德彝等人要把当年征 兵范围扩大到十八岁，虽然唐太宗已同意，诏 敇也已草成，但受到魏征的坚决抵制。“敇三、 四出”，魏征拒不署敇，严词反驳唐太宗说： “竭泽而渔，非不得渔，明年无渔。”最终此 提案没有通过，由此可以看出 A • A．当时魏征供职于门下省 • B．中书省草拟的诏敇超越其部门的权限 • C．当时唐朝已具备君主立宪制的特征 • D．体现了三权分立、制衡的原则
• 政治：专制主义中央集权制度进一步完善， 统一多民族国家得到巩固和发展。 • 实行三省六部制，既分工明确又互相制约， 提高了行政效率 • 实行科举制，扩大了统治基础，提高官僚队 伍素质。 • 唐初统治者政治清明，出现了“贞观之治” 和“开元盛世”。 • 唐后期，出现藩镇割据局面
思想文化：全面辉煌、领先世界、兼收并 蓄、影响深远。
● 重点阐释
1.三省六部制
沿革：魏晋时期形成三省体制，
隋文帝综合汉魏以来的官制创立了三省六部制，
唐太宗时期完善。 三省：中书省─决策机构，负责草拟颁发皇帝诏令。 门下省─审议机构，负责审核政令。尚书省──最高行 政机构，负责执行国家的重要政令。
六部：吏部──主管官吏的考核和任免。户部一一主管户口、赋 税等。礼部──主管国家的礼仪制度。兵部──主管军政．刑部 ──主管刑法。工部──主管国家的工程建设。
• ２、(2009高考江苏单科)唐代中枢机构中书省、尚书省和 门下省的精细分工体现了 • A．施政观念上的民主追求 B．剥夺相权的创新设计 • C．行政运作程序的有效制衡 D．弱化君权的重要进步 • 3、（10年福建卷）《朱子语类》云：“唐制：每事先经 由中书省，中书做定将上，得旨，再下中书，中书以付门 下。或存未当，则门下缴驳，……若可行，门下又下尚书 省，尚书但主书撰奉行而已。”对此理解有误的是 • A．体现三省分权制 B．完善中央监察机制 • C．减少行政决策失误 D．分散相权加强皇权 • 4、（10年广东卷）唐代和宋代都有谏官。唐代谏官由宰 相荐举，主要评议皇帝得失；宋代谏官由皇帝选 拔，主要 评议宰相是非。这说明 • A. 唐代君主的权力不受制约 B. 唐代以谏官削弱宰相的权力 • C. 宋代谏官向宰相和皇帝负责 • D. 宋代君主专制的程度高于唐代
商业经济建设与城市发展的关系研究—以临沂市商业经济建设为例
、
商业经济的发展促进了城市化水平的提高
我国商业经济 的巨 大发展 ，形 成了新 型的 商贸城 市 ，带动了城市化 水平 的不 断提高 近 年 来， 临 沂 市 商业经 济有了巨 大的发展 ，对 临沂市城 市化 水 平提 高 产生 了积极的影 响。
（ 城市人 口的规模扩大，城市人口的比重提高 一）
均纯收 入 达 到 了 ２ ５ 元， 增 长率 为 ８６ 扣 除物 价 因 ０３ ％， 素增长 了７７ ％，人均 消费 支 出 为 １４ 元， 长 了 １ ％， ２８ 增 ７ 职工年 平均工 资为 ５０ 元，增长 了 １． ２８ ３５ 全 市职工 ‰ 医疗保险 率达 ９％，职工退 休 养老保 险 的 参 保率 高 述 ４ １０ 人 们的生 活质量得 到 了进 一 步提高 。 ‰ ０ 随 着商业经 济的快 速发 展。临沂 市的社 会化 服 务 水 平大大加强 目前 ，兰 山区社 会服 务网点 已经 达 到 ４ ７个 ．从 业 人 员Ｊ ０８ 万余 人 ，临 沂 市 市 区各 城 区居 委 在居 民集 中的地 区发展 了 １ 大 类 ３ ２ 个 便 民 服 务点 ， Ｏ １２ 基本上做 到 了居 民 衣、食 、 住 、行 不 出居 委 同时 ， 兰 山区还积极 创造 条件 实现 由单纯 的社 区服 务向 包括 社会服务，社区经济、社区卫生、社区治安、社区文 化等方面的社区综台建设过渡 （ 城镇居 民的市 场经 济意识和 文化 教育素质 大 四） 幅度提高 １ 人们 的市 场经济和 商品 经济意 识增强 临沂 市是传统 的农业 区 。居 民的 商品 经济 意 识淡 漠 ，小农经 济思想 普遍存 在。随 着临沂 批发城 的迅 速
作 者 茼夼 ： 秣 学勤 （ ９ ６ ） 男， 山 东平 邑县人 ，讲 师， 学士 学 位， 区域 经 济 １６ ・。
购物中心布局与城市发展的关系研究
购物中心布局与城市发展的关系研究近年来，城市化进程不断加速，城市商业中心的发展也变得日益重要。
购物中心作为集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的综合性商业建筑，不仅为城市居民提供了便利，也对城市的发展产生了深远的影响。
本文将探讨购物中心布局与城市发展之间的关系，并提出相应的建议。
首先，购物中心的布局对城市的形象和吸引力产生直接影响。
在城市规划中，购物中心的选址和规模要与城市的整体风貌相协调，能够突出城市的特色和文化。
一个合理排布、设计独特的购物中心能够提升城市的吸引力，吸引游客和消费者，带动旅游业和当地经济的发展。
因此，城市规划者需根据城市的定位和文化特色，合理选择购物中心的位置，并注重建筑的外观和内部环境的打造，以展示城市的形象。
其次，购物中心的布局对城市交通和人流的分布产生重要影响。
购物中心通常会聚集大量的人流，因此应合理规划周边的道路、公共交通设施和停车场。
购物中心的布局应考虑周边道路的拥堵情况，通过设置合理的交通流向，减少交通拥堵，提高交通效率。
同时，购物中心内部的通道和走廊的设计也应考虑到人流的分布和路径选择，以提供便捷的购物体验。
因此，城市规划者和设计师需要对购物中心的周边交通和内部通道进行合理的规划和设计，以提升城市交通的效率和人流的流动性。
第三，购物中心的布局与城市的商业发展息息相关。
购物中心作为商业活动的主要场所，其布局的合理与否对商业的繁荣与发展至关重要。
购物中心应根据当地的消费水平和需求来规划商家的分类和数量，并合理划分商铺的大小和位置。
一个合理的布局能够促进商家之间的互补和竞争，提升购物中心的整体业态和商业氛围。
此外，购物中心的布局也需要考虑到商家和消费者的需求，提供舒适的购物环境和便捷的服务设施，以满足不同人群的消费需求。
最后，购物中心的布局与城市社会经济的发展紧密相连。
购物中心的建设和运营不仅能够带来就业机会，还能促进商业、旅游和服务业的发展。
购物中心的规模和业态多样性越大，吸引的消费者和游客数量也越多，带动的经济效益就越大。
城市空间规划与商业发展
城市空间规划与商业发展随着城市化进程不断加快，城市空间规划成为了一项十分重要的任务。
而如何在城市空间规划的同时促进商业发展，也是一个值得探讨的话题。
本文将从城市规划与商业发展的角度探讨这个话题，并提出相应的建议。
一、城市规划与商业发展的关系首先，我们来看看城市规划与商业发展之间的关系。
城市规划对商业发展有着非常重要的影响。
城市规划涉及到城市功能分布、交通布局、道路网设计、建筑高度、绿化等各个方面，这些方面都会对商业活动的开展带来影响。
例如，在城市规划中，商业区的选择和规划就显得尤为重要。
商业区的选择应该精准而合理，不能过度集中，也不能过度分散。
精准的商业区布局有利于商家的集聚，从而形成商业发展的良性循环。
另外，在城市规划中，商业区的规划也应当注重细节，包括交通流线的设置、停车位的安排等，这些都会对商业活动的开展产生积极影响。
二、探索城市规划与商业发展的整合模式既然城市规划与商业发展之间有着密切的关系，那么我们就需要探索一种整合二者的模式，以实现城市规划和商业发展的有机结合。
1、推行“商业地标式城市规划”当前，一些新兴城市已经开始了实践“商业地标式城市规划”的做法。
这种做法的核心是，以商业区作为城市规划的主要节点，将商业区作为城市规划的核心设计点，人们在城市规划中使用越来越多的商业元素，将这些元素作为城市形象的表现。
这样做既可以使城市空间更加丰富多彩，也可以满足人们日益增长的娱乐和休闲需求。
在这种场景下，城市规划与商业发展得到了更好的融合，形成了强大的推动力，这是一种很有前途的思路。
2、发挥商业及公共建筑物的内部空间城市公共建筑和商业建筑除了具有本身的功能层面外，其内部空间也可以发挥更多的功能，比如可以作为公共活动和服务的场所。
在城市规划中，我们可以对商业和公共建筑的内部空间进行重新规划，使之成为城市规划与商业发展的重要节点。
例如，机场的内部空间可以规划成为商业、餐饮、文化等多种服务的集合地。
这样不仅可以提高机场的服务质量，也可以吸引更多的商家进驻，使机场成为一个生态优美的城市商业中心，提升整个城市的形象。
《商业和城市的发展》 知识清单
《商业和城市的发展》知识清单一、商业的起源与早期发展商业的出现可以追溯到远古时期，当人们开始有了剩余的物品，并且产生了交换的需求，商业活动便应运而生。
最初的商业形式往往是以物物交换为主，比如用粮食换取兽皮，用陶器换取工具。
在古代文明中，如埃及、巴比伦、中国和印度，商业逐渐发展起来。
随着农业的进步和手工业的分工细化，商品的种类和数量不断增加，贸易的范围也不断扩大。
例如，古埃及通过尼罗河与周边地区进行贸易，交换粮食、香料和黄金等物品。
在古代，商业的发展还受到地理环境和交通条件的限制。
一些位于交通枢纽的城市，如丝绸之路沿线的城市，成为了重要的商业中心。
二、城市的兴起与商业的关系城市的兴起通常与商业的发展密切相关。
商业活动的繁荣吸引了人口的聚集，人们为了从事贸易和相关行业而汇聚在特定的地点，逐渐形成了城市。
商业为城市提供了经济基础，促进了城市的建设和发展。
商人的财富积累使得城市能够修建基础设施，如道路、桥梁、市场和仓库。
同时，商业的需求也推动了城市手工业的发展，生产出更多的商品满足市场需求。
例如，欧洲中世纪的威尼斯、佛罗伦萨等城市，依靠海上贸易迅速崛起，成为了当时重要的商业和文化中心。
在中国，唐宋时期的开封、扬州等城市，由于商业的繁荣而呈现出一片繁华景象。
三、商业在城市发展中的作用1、促进经济增长商业活动带来了资金的流动和财富的创造，增加了城市的财政收入。
商业的发展还带动了相关产业的发展，如物流、金融、服务业等，进一步推动了城市经济的增长。
2、提供就业机会商业领域涵盖了众多的行业和职业，从零售商、批发商到运输工人、金融从业者等。
商业的繁荣为城市居民提供了丰富多样的就业岗位，减少了失业问题，提高了居民的生活水平。
3、推动城市建设商人对城市的发展有着重要的影响力，他们投资建设商业设施、住宅和公共建筑，改善城市的面貌。
同时，商业的需求也促使城市不断完善基础设施，提高城市的承载能力和服务水平。
4、促进文化交流商业活动促进了不同地区之间的人员流动和文化交流。
城市中的商业区规划与经济发展
城市中的商业区规划与经济发展城市规划是每个城市发展的重要组成部分，而商业区作为城市经济活动的核心区域，对城市的经济发展起到了至关重要的作用。
随着城市化进程的加快，合理的商业区规划不仅能够推动经济增长，还能提升城市的整体形象和生活质量。
在本文中，我们将探讨城市中的商业区规划与经济发展之间的密切关系。
一、商业区的定义与重要性商业区通常指的是城市中进行商业活动的集中区域，包括零售店、办公楼、娱乐场所、餐饮等。
商业区的设置与发展直接影响着城市的经济活力和居民的生活质量。
合理的商业区规划能够：1.集中资源：商业区的集聚效应使得商家能够共享资源，降低运营成本，从而提高经济效益。
2.提升形象：一个繁荣的商业区能够吸引游客和外来投资，提高城市的知名度和形象。
3.促进就业：商业区的存在为居民提供了大量的就业机会，是城市经济的重要支柱。
二、商业区的规划原则城市商业区的规划应遵循以下原则：1. 功能性原则商业区应根据城市的功能需求进行规划，确保商业活动与周边生活、交通、文化等功能相辅相成。
首先，商业区的选址要与居民区、交通枢纽等重要区域相近，以方便顾客的出行与消费。
2. 可持续性原则商业区的发展应考虑环境保护与资源的可持续利用。
鼓励使用绿色建筑、减少交通排放、增加公共空间等，旨在创造一个宜居的生活环境。
3. 灵活性原则商业区的发展应具备灵活性，以适应经济环境的变化。
随着科技的进步和消费方式的多样化，商业区应预留一定的发展空间，以便于引入新兴业态。
4. 社区参与原则在商业区规划过程中，城市管理者应广泛征求社区居民和商家的意见，确保规划符合当地的实际需求，提高居民的参与感与满意度。
三、商业区与经济发展的关系1. 商业区对地方经济的直接贡献商业区不仅是城市经济活动的核心区域，也是政府税收的重要来源。
商家在商业区的经营活动创造了大量的税收，为城市的公共服务和基础设施建设提供了资金保障。
同时，商业区的零售、餐饮和服务业等多种业态的共同发展，可以有效提升区域的经济活力。
《商业和城市的发展》 知识清单
《商业和城市的发展》知识清单一、商业的起源与发展商业，简单来说就是商品交换的活动。
它的起源可以追溯到原始社会末期，当人们开始有了剩余的产品，便产生了交换的需求。
最初的商业形式非常简单，可能只是在部落之间进行以物易物。
随着生产力的提高和社会分工的细化，商业逐渐变得复杂起来。
在古代，商业的发展受到很多因素的限制。
交通不便、货币不统一、政策的制约等都影响着商业的规模和范围。
但即便如此，还是出现了一些著名的商业中心，比如中国古代的长安、洛阳等。
到了中世纪的欧洲，商业开始复苏和发展。
城市中的行会组织逐渐兴起，对商业活动进行规范和保护。
商人的地位也有所提高，他们通过贸易积累了财富，并对城市的建设和发展做出了贡献。
近代以来，随着工业革命的爆发，商业发生了翻天覆地的变化。
大规模的生产需要更广阔的市场来销售产品，交通和通讯技术的进步使得商品能够更快速、更便捷地流通。
同时，金融行业的发展为商业提供了强大的资金支持，股份公司等新的商业组织形式应运而生。
二、城市的兴起与演变城市的出现与商业的发展密切相关。
在古代，一些地理位置优越、交通便利的地方逐渐成为人们聚集和交换商品的场所，从而形成了城市的雏形。
早期的城市功能相对单一，主要是政治和军事中心。
但随着商业的繁荣，城市的功能逐渐多样化。
不仅有了市场、商店，还出现了手工作坊、客栈等。
在欧洲，中世纪的城市通过与封建领主的斗争获得了一定的自治权，城市居民开始制定自己的法律和规则。
这为商业的进一步发展创造了有利条件。
工业革命后，城市迎来了快速发展的时期。
大量农村人口涌入城市，为工厂提供劳动力。
城市的规模不断扩大，基础设施也不断完善。
同时，城市的功能分区也越来越明显，出现了商业区、工业区、住宅区等。
现代城市则更加注重生态、文化和可持续发展。
城市规划更加科学合理，注重公共空间的营造和资源的节约利用。
同时，城市之间的竞争也越来越激烈，每个城市都在努力打造自己的特色和品牌。
三、商业对城市发展的影响1、经济方面商业是城市经济的重要组成部分。
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3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水 平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 业 形态出现，
地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如超市、SHOPPINGMALL、
为城市生 活提供基本保 专卖店、精品店等 大型购物中心、旅游
障
商业 地产、物流等综
合 型商 业形态出现
广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的
场所出现
人
自有住宅底商经 营或出租为主
自有住宅底商经营或出租为主，略有少 量商铺销售
商铺基本市场化， 规模化商业、大
销售成为核心赢 型购物形态商业
利手段
中心浮出市场
营业收入+租金 收入
城市发展较为落 后，各种社会配 套设施处在规划 中
营业收入+租金收入+销售收入
土地大批量放出， 各区域住宅逐渐 土地成为热点 推出，市政配套Biblioteka 房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市场
• 区域经济环境分析
分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境 旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
数量与质量并重
综合发展型
本报告是严格保密的。
5
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段
判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产周期理论
市场典型表现
开发商策略
复苏
直接使用人带动市场发展，现楼价格大 无法判断是否真正复苏，所以地价低，
于期楼
没有人买地
发展
地价和房价开始同步上升， 期楼和现楼价格相近，长期投资者开始 进入市场
美金以下；城市化水 ~2000美金；城市化水 4500美金；城市化水 8000美金；城市化水 20000美金；城市化
平在25%以下
平在45%以下
平在45%以上 70%以下 平在70%以上 90%以下 水平在90%以上
商业处于与农业经济 相匹配的原始状态
商业形态出现第一次升 商业形态出现飞 跃， 超越商业范畴的广义商
城
市
25%
化
率
合肥
45% 70%
深圳
85%
95%
2004年人均GDP1670多US$
城市化率38% 多业态的组合、自由的购物空间将出现
企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐 等
GDP
2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~
城市化率92.46%
开始大批兴建
销售收入+租金 收入
销售收入+租金 收入
本土商家发展迅 家乐福、百盛、
猛，或外来知名 易初莲花、北京
商家进驻
华联等外来一线
商业巨头进入
（沃尔玛待进）
合肥商业发展阶段
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
人
800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
最佳策略：土地储备；而销售策略是： 分期卖楼
危机
顶点附近、期楼远远高于现楼 地价上升完全不合理，用家退出市场， 市场里的人完全是投资者
一次性卖楼
萧条 价格
地价下跌比房价下跌幅度快， 市场动力是信息不完备者
最优策略：继续卖楼，观望将会付出 更大的代价
阶段： 复苏
均
G
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
D
消费者价格敏感 多选择，自由购物空间
P
多种需求
个性消费
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，
+
此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
城
市
25%
45%
70%
85%
95%
化
率
人均GDP位于1500 人均GDP位于1500 人均GDP位于2000~ 人均GDP位于4500~ 人均GDP位于8000~
合肥商业发展历程判断
发展 阶段
市 场 表 现
销售
赢利
模式
标 志 节 点
起步发展期 动荡低潮期
休整期
复苏发展期 快速增长期
各个居住区、交 通汇聚点出现少 量，且底档次商 业配套
受土地热点效应 影响，商业始终 停滞不前
土地“地震”之后， 规模化的商业形 城市进入修养生息 态出现 期，商业逐渐萌芽 发展
规模化商业、大 型购物形态商业 中心浮出市场
5、房地产景气指数、价格指数
本报告是严格保密的。
4
第二步
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
区域经济环境和市场 分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
5-8%
稳定发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8%
800-1500US$
均
G 传统商业发展 D 消费者价格敏感 P
1500-4000US$
综合业种的业态 多选择，自由购物空间
4000-8000US$
综合性商业形式 多种需求
8000-20000US$
转型商业形式 个性消费
+ ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短， 此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
高速发展
发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征
发展特征
启动阶段
800～3000
生存需求 超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
3000～4000
4000～8000
8000以上
生存、改善需求兼有
快速发展 以数量为主，数量与质量 并重
改善需求为主
改善需求为主
平稳发展，以质量为主， 缓慢发展
KPI
房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中 高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居 民生活水平的提高，促成对商业的需求在 质与量上均急剧提升
KPI
专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化 商业形态
外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展， 外来中高端人才，商业需求急剧上涨