广州城中村改造的经验借鉴分析
广州旧村改造实践——以黄埔区茅岗村城中村改造为例
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广 州 旧村 改造 实践
以黄埔 区茅 岗村城 中村 改造 为例
一 张 煌
上 世 纪 ６０年 代 左 右 ， 欧 洲 城 市 旧城 改 造 运 动 逐 渐 开 始 ，这 些运动往往 处于社会转型期 ，是城市建设积累 了大 量 矛盾的节 点，每一 次社会变革 ，都伴随着各种城市更新 运动。时至今 日，西方城市更新 已经经历多个阶段 ，我国 在上世 纪８０年 代 ，学界才对城 市更 新有正式 定义 ，根据 我国经济、社会发展 的历程 ，进入新时期 以来 的城市更新 活动应 以２００９年前 后广东省的 “三 旧改造 ”为开端。
三 、规 划 协 调 “三 旧 批 复 ” 以 现 行 控 规 为 基 础 ， 明 确 了 改 造 的 范
建 设 管 理
方案审批等 事项 。广州市黄埔区茅 岗社 区城 中村 改造便是 在 “三 旧办 ”成 立后开展 的最具代 表性的项 目之一。
二 、利 益 分 配 我 国 土 地 制 度 为 二 元 制 ， 由 国 有 土 地 与 集 体 所 有 土 地组成 ，集体所有土地是指原村集体所 有用地 ，无法直接 上市流转 ，只能 由政府征 收后再 出让 ，在此过程 中，政府 承 担 了征收 、拆迂 、安置等大部 分工作 ，容 易造成权利寻 租 、暴力拆迁等 问题 ，激化社会 矛盾 ， “三 旧改造”政策 的 出台 ，允许村 集体成 立公 司 以协 议 出让 的方 式受让 土 地 ，大大提升 了村 民在项 目推进过程 中的 “议价 ”能力 ， 使村 民真正作为改造项 目的主体 ，保 障村 民利 益。由此 ， 改造项 目的三方利益分配主体得 以确定 ：代表村 民利 益的 村集体 代表 ，代表资本利益 的合作开发商 以及代表政 府和 公众利 益的政府 部门。 各方土地按 政策可分为三类 ： １．复 建安 置 区 ：政 府 划 拨 ， 由村 集 体 公 司 以及 合 作 开 发商 负责建 设 ，主要为村 民安置住宅及物业 ，保 障村 民生 活 空 间及 收入 来 源 ，并 有 符合 规 划 的 公 建 配 套 设 施 。 ２．融 资 区 ：协 议 出 让 或 挂 牌 出让 ，政府 取 得 土 地 出让 金 ，将部 分出让 金用于复建安置区 的建设成本 ，开发商通 过地块开发取得开发利润 。 ３．统筹 区 ：政 府划拨 ，分为两部分 ，一类用于统筹城 市廉租房 、经适房建 设 ；一类用于村集体筹集拆迁土地成 本 。 ２０１ １年４月 ，项 目取得 广州市 “三 旧”批文。明确 了 各 个 三 旧地 块 的用 地 及 建 设指 标 ， 以及 相 应 的公 ．ＳＥＩＰ＿，套 设 施 。 批复 中明确 了茅岗村 的改造思路—— ＩＢ￣＇ －Ｊ范 围全部拆 除 （历史文化建筑 除外 ）重建 ，村 民原村原社就地安置 。 这就为安置 区的规划造成 了不小的挑战 ，主要原 因是每个 社安置 的建设量都 不同 ，原社安置使规划无法统筹布局 。 导致规划指标 分布不均 匀 ，难 以与规划协调 。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
广州城中村改造成效与反思
广州城中村改造成效与反思广州市的城中村改造已历经十多年，改造进展及成效如何，本文试图通过对广州城中村改造进度缓慢原因进行分析，对改造成效进行思考，并提出进一步推进城中村改造的一些思路和建议。
标签：城中村；改造模式；融资方式；宜居；文化传承广州是我国城中村问题最突出的代表性城市之一，其基本特点有：数量多，分布广，2000年确定的385平方公里城市规划发展区内有138条行政村；建筑密度高，普遍在60%-70%，现状容积率一般为2.5-3.5；违章建筑多；外来流动人口多。
1、广州市城中村改造基本情况2000年9月广州市开始部署城中村改造，同年12月出台《广州市“城中村”整治建设方案》，提出改造的近期目标是2-3年时间内完成城中村改制，远期目标为2020年实现“大变”时，把广州市规划发展区范围内的城中村逐步改造成为现代化文明城区。
1.1改造基本思路和原则广州城中村改造分两步走，第一步农村管理体制转制；第二步有步骤地推进城中村改造。
在城中村改造初期广州市政府提出了政府不直接投资、不进行商业性房地产开发、一村一策、政府给予优惠政策的改造建设原则。
1.2改造进展情况广州城中村改造的进展并不顺利，2002年底确定的7个试点改造村（白云区三元里、槎龙、棠溪村、海珠区沥滘村、黄埔区笔岗村、天河区石牌村和原芳村区茶滘村）均未能如期推动，因改造模式、资金、补偿标准等等问题而搁浅，除了笔岗村在时隔14年后的2016年底终于破土开工外，其他6个村都终止了全面改造计划。
整体推进情况也不理想，2007年天河区猎德村启动改造才宣告广州城中村改造正式启动，至2017年完成改造城中村不足10个。
2、城中村改造进展缓慢的原因分析2.1资金来源问题资金来源是“城中村”改造的瓶颈。
城中村改造需要投入巨额资金，按当时估算，首批7个试点村完全改造保守估计需50亿元，而完成138个城中村改造，保守估计至少要2000亿元。
如此庞大的改造资金从哪里来，改造初期，广州市主张以村集体和村民个人出资为主、市、区两级政府给予适当支持的融资方式，由于财政上的限制，政府基本上是从政策或税费上给予减免支持为主，不可能真正出资，而如此巨额资金一般村集体都难以承担。
城中村改造实践评析广州猎德村方案
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化， 主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然迅速被 纳入城市范围，猎德村就在其中。 城市化是城中村出现的动力因素。 描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。
城中村改造实践评析
广州猎德村案例分析
目录
1.猎德村概况 2.猎德村历史演变回顾 3.猎德村改造方案 4.猎德改造实施评价 5.疑问
广州首个整体改造的城中村—猎德模式？
猎德村是城中村改造失败案例？
委员：“屏风楼”没个性、不宜居 政府部门：将尝试其他改造模式
建筑设计没变化； 容积率太高的改造不能算成功 专家：滨水建筑不应建太高
股份制企业
“改制先行”的准备工作 猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性
二、猎德村历史演变回顾
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.3 猎德城中村发展阶段评价 • 旧猎德村具有非常典型的城中村特征： • 经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出
广州猎德城中村改造模式对我国城市更新的借鉴与启示
按照改造方式的不同，我国城中村改造存在全盘重建型、局部调整型和重点控制型三种主要模式 。 [1]
（1）全盘重建型 即把整个村子推倒重建(当然不排除保留部分有文化保留价值或者符合保留规格的建筑)，是从城 中村的整体格局到单个建筑的全面更新改造。一般适合那些地理位置优越、土地价值高、严重影响城 市规划和城市景观的城中村，同时要求城中村本身经济基础较好，有比较雄厚的实力。但根据具体的 改造方式，整体重建可以分为一次性整体拆除重建和滚动式拆迁重建两种。其第一种改造思路是原住 户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。这种方式，一方面资金运作难度较大。另一方面，改造拆 迁工程量大，安置费用高，难以组织；第二种改造思路则是对城中村改造过程进行划分，按照一定的 改造顺序逐步改造，逐步安置回迁。这种改造方式改造成本相对降低，而且随着改造的逐步进行，资 金投入量越来越少，物业收益逐渐增多，能够一定程度上降低改造难度，更加顺利地完成城中村的改 造任务。 （2）局部调整型 是指在保持城中村整体格局情况下，对局部区域、关键要素进行重点改造，调整中的局部重点改 造可能是全部重新建设的。这种模式一般适用于处在城市建成区，但是布局较为合理、建筑景观较好 的城中村地块，通过适当改善城市基础设施，增加社区配套服务建设，实施社区统一管理，作为外来 人口和低收入群体的廉租房。其改造原则可总结为：控制旧村，改造旧村，建设新村，置换旧村。 局部改造模式下，可以采用“抽疏”的土地经营方法。该模式强调城中村改造是一个连续不断的 更新发展过程。近期改造对存在的密度过高、采光通风极差、存在消防隐患等问题采用“抽疏”的方 式，拆除部分住宅及建筑质量较差的临时建筑，保留大部分建筑质量较好的居住建筑，同时疏通城中 村村内道路，增加绿化，完善公建配套，降低建筑密度，初步形成“可居型”居住环境。同时，利用
关于某广州市城中村改造地情况介绍与案例分析报告0907-最终
关于广州市城中村改造的情况介绍与案例分析广州市目前共有138条“城中村”，按照广州市委市政府的统一部署，已全面开展“城中村”控制性详细规划和部分村的修建性详细规划编制工作。
目前，共有110条村的控制性详细规划通过规划部门批准，并以槎龙、棠溪、三元里、文冲、沥窖、茶窖、石牌七条“城中村”作为试点，进一步深化城中村改造修建性详细规划。
近几年，广州市对广州市“城中村”的改造进行了大量工作，形成了自己的工作思路与办法，认为广州市“城中村”的改造应具有各村自身的特点：1、分批分期，因地制宜，一村一策，逐步改造；2、因时制宜，降低政府改造经济成本；3、实行先试点，后改造，再推广的政策。
一、位于城市中心区的城中村整合规划与改造：以白云区棠景村为例（一）棠景城中村形成原因棠景城中村包括棠溪村和远景村，位于广州市建成区西北部。
棠溪村总用地面积250.40公顷，共有常住人口6177人，其中农业人口2861人，非农业人口3316人。
远景村总用地面积123.38公顷，共有常住人口4815人，其中农业人口19141人，非农业人口3001人。
棠景城中村的形成原因如下：1、由于长期以来城乡土地管理二元机制的存在，加上经济发展，城市建设速度过快，对农村建设用地缺乏有效的管理控制，导致原农村居民点违法违章建设现象十分普遍，各种性质用地相互交错，布局混乱。
形成了建筑密度高、布局混乱、基础设施严重不足、人居环境恶劣的城中村。
2、经济发展吸纳了大量的流动人口（以白云区为例，全区常驻人口160万人，流动人口就占到一半），突出的如远景村，外来流动人口大大超过本地居民，这部分外来务工人口由于收入相对较低，加上政府尚不能提供大量的廉租房，只能选择价格较为低廉的村民屋，一方面解决了暂住问题，但另一方面为城中村的违法建设提供了市场，加快了城中村形成时间，加大了城中村的建设规模。
（二）政府改造工作重点1、改造工作，规划先行。
针对棠景街远景城中村建设无序、布局混乱、基础设施严重不足等问题，在过去几年，区政府组织编制了大量的规划，为城中村的改造工作提供了有力的依据：①路网调整规划。
广州市城市下城中村改造分析
1、广州市城市下城中村改造分析1.1城市化下广州城中村改造现状广州省在畸形发展的过程当中，得益于独特的地理位置，并且在经济发展方面也十分的迅速。
尤其是在80年代之后，从老城区开始慢慢发展成为现代的城市，我们可以将其统计为下图所示。
图1.1广州城中村分布图杨箕、冼村、萧岗、猎德、三元里、琶洲、林和等这几个地方都位于中心城区的七个试点当中来进行工程的实施，一切按照对应的政策来进行改造工作，一直到二零一九年六月底，广州市已经对这些项目进行了全盘改造用地面积也达到了，三十九万平方公里，在这其中，四十七个村，二十二平方公里，已经完工了，包括九个，目前，一直在实施过程中的有二十一个，前期已经完毕，的有十七个，二零一九年八月十四日，广州省开始不断的招标来将探索新旧时期广州旧村工作改造发展来进行统筹和划分。
1.2“城中村”改造中存在的问题1.2.1村民思想观念障碍，利益缺乏保障[1]村民在整体的改造过程当中是有关利益的相关者，所以，在进行改革的过程当中，村民的集体参与度是非常重要的，并且也要熟知改革方面的政策，能够在统一改造之后进行实施，为这些农民没有一定的生活保障。
这些农民文化水平也达不到一定的要求，所以很难融入到城市，导致他们在进行改造的过程当中，积[1]李鹏.“城中村”治安问题研究[J].经贸实践,2018(04)：270-271.极性并不高。
[11]并且，很多城中村的村民是世世代代就居住在这里的，从小是在农村里长大，附近的很多街坊邻居也都是自己所熟悉的人，村民之间也具有很强的宗属关系，并且有属于自己的风俗习惯和家族方面的思想，所以在很久之前就具有落叶归根的概念，这对于中国人来说是非常根深蒂固的一种思想。
1.2.2改造中对文化遗产的保护问题广州省在发展的过程当中，历史文化底蕴非常浓厚，并且已经经过了2200多年的历史沉淀，保留了非常多的文化遗产，并且很多重大的历史事件也是在广州的很多老城区来进行反映的，同时也是最重要的代表之一，而其中所存在的大部分都是城中村，比如说一开始建在清朝，位于白云沙贝村的明贤陈府等地方都具有深厚的文化底蕴，并且蕴含着非常久的历史沉淀保存的过程当中非常完整能够急剧体现出来明清时代的风貌。
发达城市城中村改造的经验及启示
发达城市城中村改造的经验及启示【摘要】城中村是中国快速城市化进程中出现的特有现象，本文重点介绍广州、深圳、珠海、杭州等城市城中村改造的成功经验和不足，指出城中村改造要目标明确、原则坚定、以点带面逐步推进、兼顾安居、乐业与培训等。
【关键词】城中村改造经验启示一、城中村改造的经验1、广州市城中村改造的经验广州市是我国改革开放的前沿阵地之一，也是我国经济发达地区的区域性中心城市，其城市化进程中的城中村改造颇具代表性。
广州市自2004年至2010年按照城乡一体化的要求将全市138个城中村改造为现代城市社区，其城中村改造的经验可以总结如下。
（1）先行试点，逐步推进全市城中村改造。
广州市首先采取“一村一策”的办法将位于中心城区的7个具有代表性的行政村作为改造试点，然后逐步在全市城中村改造中推广试点经验。
（2）城中村软硬环境改造分两步进行。
第一步是通过“四项转制”的办法改造软环境，即变建城区内的城中村村民为居民，变村委会为居委会，变集体所有土地为国有，变村委会管理的集体经济为集体法人股东和村民个人股东共同持股的股份制公司，变城中村村委会管理为城市一体化统一管理。
第二步是对硬环境的改造，即通过合理规划，结合新式农民公寓建设和旧村改造的方式对城中村逐步进行改造。
（3）采取了“政府指导+城中村自主改造”的模式。
在城中村“安居”改造中，广州市不主张引入开发商，坚持城中村集体自主改造，改造资金的筹措采取“谁投资，谁受益”的原则，资金来源以村集体经济改制后的股份公司和村民个人出资为主，辅以银行优惠贷款，区市财政对部分市政基础设施和公共配套设施建设给予适当资金支持。
2、深圳市城中村改造的经验深圳市自1997年开始对城中村进行改造，其改造经验总结如下。
（1）试点推进，严格城中村用地。
深圳市的城中村改造试点是按照每镇一村的办法进行，政府免费提供设计方案、村民自主选择对村民住宅进行了连建、单元式统建改造。
在城中村改造中，严格规定城中村土地使用要求，将城中村土地划分为不准发展区、控制发展区和非建设用地三类，并给城中村留出足够的发展用地。
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广州城中村改造的经验借鉴分析
摘要：本文旨在分析广州城中村改造的经验借鉴，以此提供未来针对这一问题的可行解决方案。
首先，总体上概述了广州城中村改造的历史背景，随后分析了广州的改造模式和经验借鉴，着重介绍了广州政府采取的政策措施和使用的具体方法。
其次，分析了改造过程中所出现的问题，以及如何根据实际情况采取有效措施处理这些问题。
最后，总结了广州城中村改造的整体经验和借鉴，以期为未来针对这一问题的可行解决办法提供参考。
关键词：广州城中村改造、历史背景、政策措施、经验借鉴
正文：
广州城中村改造，是城市政府针对城中村的复兴和改造对策的实践。
此项实践不仅涉及城中村的方方面面，同时也是城市发展和社会发展的重大改革。
因此，充分深入地分析广州城中村改造的经验借鉴，为解决城中村改造问题提供有益借鉴。
一、广州城中村改造的历史背景
广州城中村改造的实践始于20世纪90年代后期，其历史背景主要是城市发展的社会化变革。
从政策上来看，就是市政府、出台的政策和引导性规划，使得城中村改造成为一个重要的发展课题。
二、广州的改造模式及经验借鉴
广州的城中村改造采取的主要模式不同于传统村落改造，主要是以建设新型城镇为主，通过迁移和综合改造，以提升城市特
色、促进城市发展为宗旨。
1. 政策措施：为完成城中村改造，广州政府采取了多项政策措施，包括财政补助、村民安置制度、旧城改造规划、耕地改造利用等。
2.具体方法：为了更好地保护旧城市的特色和历史文化，广州
采取了多种方法来实施改造，包括改造和升级旧建筑，城市化、环境整治和社区管理等。
三、改造过程中涉及的问题及解决办法
广州城中村改造涉及多个方面，在实践过程中也出现了一些问题。
其中，主要涉及村民安置、环境恶化和街道发展等问题。
为解决这些问题，广州政府根据实际情况采取了有效的措施，如给予村民安置补助、采取环境保护措施和实施社会管理等。
四、总结
广州城中村改造的实践为解决这一问题提供了有益的经验借鉴。
通过深入分析，可以看出：针对城中村改造，重要的是政府推行政策，给予村民安置补贴，同时采取有效措施处理各个方面出现的问题，以此加以完善，以达到改造的目的。
因此，未来针对城中村改造的解决办法，应以广州的经验借鉴为参考，采取有效的政策和方法，以此推动城应用广州城中村改造的经验，可以从多个方面去促进城市发展。
首先，要确立有效的财政补助制度，保障村民生活得到有效保障，从而实现改造的有效性；
另外，要出台部署改造的规划，以便保护旧城区特色，使其在改造中得到充分的体现；此外，还要采取相应的环境治理措施，改善城中村的环境问题，提升居民的生活质量；最后，还需要完善社区管理组织机构，落实改造政策，规范管控街道管理，确保改造行动取得效果。
因此，可以看出，深入学习广州城中村改造的经验，并结合本地特色，可以更好地促进城市发展进程。
广州荔湾区的城中村改造就是一个成功的典型案例。
荔湾区的城中村改造始于2008年，以发挥旧城市历史文化和社会
经济效益，实施综合整治。
改造实施过程中，该区重点向民生服务业发展，采用村民安置补贴、经济扶贫、培训援助等政策措施，解决村民安置、贫困问题。
此外，荔湾区还重点考虑了建设新型城镇的特点，坚持“改革开放+保留传统”的方针，立
足特色旅游资源储备，加快推进旅游文化和社会文化建设。
到目前为止，荔湾区的改造已经取得了很大的进展：全区37
个改造村实现了社会稳定，村民安置得到充分解决，改造过程中新旧文化得到融合，风景名胜保护得到了充分体现。
经过多年的努力，荔湾区的城中村改造已经形成了一套系统的改造模式，不仅满足了居民的生活需求，而且还大大提升了该地区的开发利用价值，受到居民和游客的欢迎。
广州市越来越重视城中村改造，不仅为了改善城市外观环境，也为了保障居民的生活质量。
从2013年开始，广州推行“新城中村”的建设，充分
利用过去的优势和发展潜力，大力改造城中村，形成新的居住格局。
除了个别城中村改造项目外，广州还在整体上推动城中村改造。
比如，建立灵活的财政补助制度，给予城中村安置村民和补偿
政策，从而提升居民的生活水平；同时推行统一规划造型，加强城中村项目建设管理，保证改造项目实现规模化建设和高质量发展；此外，广州还以低碳发展理念为导向，积极推广新技术、新材料，采取更加环保的建设方式，形成绿色智能城中村示范，以实现人与自然和谐共存。
有效促进了城中村可持续发展。
因此，广州城中村改造通过多种手段，促进了城中村居民的经济发展、社会文化建设和环境改善，使居民从中受益，城市发展也得以促进。
广州城中村改造是继“新城中村”建设之后又一个重要步骤，它旨在给城市生活增添活力、丰富多彩，促进居民经济发展、社会文化建设以及环境改善，使居民能够从中受益，实现绿色可持续发展。
广州城中村改造推行多种政策，用新技术、新材料等方式实现更加环保的建设，实现旧文化和新文化的融合，提升风景名胜的保护值。
已经形成了一套系统的改造模式，不仅满足了居民的生活需求，而且还大大提升了该地区的开发利用价值，受到居民和游客的欢迎。