第3章 资产评估方法

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0 -2%
0 0
108 102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。 据调查，该市此类用地容积率每增加0.1 0.1， 据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地 价比容积率为1时的地价增加5%。 价比容积率为1时的地价增加5%。 5%
Ch03 资产评估方法
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§3.1
四、具体评估方法
——功能价值类比法 直接比较法——功能价值类比法 资产评估价值 = 参照物成交价格 *
* 假设资产价 值与其功能呈 线性关系
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力） 参照物生产能力）
例子：被评估资产年生产能力为90 90吨 例子 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
* 假设资产价 值与其功能呈 非线性关系
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （评估对象生产能力 / 参照物生产能力） 参照物生产能力）
例子：被评估资产年生产能力为90 90吨 例子 被评估资产年生产能力为90吨，参照
x
资产的年生产能力为120吨 资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照 120 资产的市场价格为10万元， 10万元 资产的市场价格为10万元，该类资产的功能 价值指数为0.7 请确定被评估资产的价值。 0.7， 价值指数为0.7，请确定被评估资产的价值。 {8.18万元 万元} {8.18万元}
* 信息资料 的数量和质 量要求 评估经验、 * 评估经验、 技巧、市场 技巧、 阅历要求 2011-122011-12-13
通过对比分析调整参照物 与评估对象之间的差异， 与评估对象之间的差异， 在参照物成交价的基础上 调整估算评估对象的价值。 调整估算评估对象的价值。
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§ 3.1四、具体评估方法
一、基本涵义
通过估测被评估资产 未来预期收益的现值 来判断资产价值的各 种评估方法的总称。 种评估方法的总称。
* 将利求本的思 路 根据预期收益 来评估价值， 来评估价值，易 被资产业务各方 所接受 * 较为科学合理 的评估方法之一
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§ 3.2
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解：
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗 地的容积率地价相关系数为110 （2）交易情况修正系数为 或者0.99 交易时间修正系数为 或者1.06 区域因素修正系数为 或者1.02 个别因素修正系数为 或者1 容积率修正系数为 或者0.95 （3）参照物修正后地价=
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Ch 03
基本方法
市场法
收益法
成本法 方法的选择
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§ 3.2
收益法
基本涵义 基本前提 程序和参数 主要技术方法
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§ 3.2
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估 以参照物的成交价格为基础， 对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， 对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异， Ch03 。 2011-122011-12-13 分析量化后做出调整估算资产评估方法 14 分析量化后做出调整估算。
§ 3.1四、具体评估方法
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§ 3.1
01 02 03 04
三、基本程序及有关指标
开 始 评估单项资产应考 虑的可比因素： 虑的可比因素： 1. 资产的功能 2. 实体特征和质量 3. 市场条件 4. 交易条件 ——交易批量 ——交易批量 ——交易动机 ——交易动机 ——交易时间 ——交易时间
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要求： 要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价 计算参照物与待估宗地的容积率与地价 相关系数 计算参照物修正系数： （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系 交易时间修正系数、区域因素修正系数、 数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、 个别因素修正系数、容积率修正系数。 个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 。
年生产能力为120吨 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场 120 价格为10万元，请确定被评估资产的价值。 10万元 价格为10万元，请确定被评估资产的价值。 {7.5万元} {7.5万元} 万元
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§ 3.1四、具体评估方法
——功能价值类比法 直接比较法——功能价值类比法
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选择参照物 选择比较因素
指标对比、量化差异 指标对比、
参照物价格基础上调整差异
05
初步评估结果
06
综合分析确定评估结果 结 束
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§ 3.1
四、具体评估方法
利用参照物的交易价 格及参照物的某一基 直接（单一因素） 直接（单一因素） 本特征与评估对象的 比较法 同一基本特征进行比 较而判断评估对象价 类比调整法 值的一类方法
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课堂作业： 有一待估宗地A，与待估宗地条件类 有一待估宗地A
似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
宗 地 成交 价 交易时 间 交易 容积 情况 率 区域 因素 个别 因素 交易时间地 价值数
A 甲
2000.1 0 1.1 0 780 1999.2 +1% 1.2
二、基本前提
可预测的， 可预测的，可用货币 折现率(资本化率) 衡量。 折现率(资本化率) 衡量。 持续时间 测算参数：风险可预测， 测算参数：风险可预测， 可衡量 预期获利年限可预测 预期收益
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§ 3.2 三、基本程序和基本参数
开 始
01 02 03 04
第三章 资产评 估方法
本章重点： 本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。 本章为把握资产评估的基础和核心，十分重要。 重中之重： 重中之重： 三种评估方法的基本思路和常规方法； 三种评估方法的基本思路和常规方法； 如何选择评估方法
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1)纯收益不变 在收益永续,各因素不变的条件下, (1)在收益永续,各因素不变的条件下, 有以下计算式： 有以下计算式：
P＝A/r (3-13) 13)
其成立条件是： 其成立条件是： ①纯收益每年不变； 纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； 资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 收益年期无限。
基本方法
市场法 收益法 成本法 方法的选择
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§ 3.1
市场法
基本涵义 基本前提 程序和指标 具体方法
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§ 3.1
一、基本涵义 基本涵义
利用市场上同样或类似 交易价格， 资产的近期交易价格， 经过直接比较或类比分 析,以估测资产价值的 各种评估技术方法的总 称。
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在收益年期有限, (2) 在收益年期有限 , 资本化率大于零 的条件下,有以下计算式： 的条件下,有以下计算式：
搜集验证有关数据资料 分析测算未来预期收益 确定折现率(资本化率) 确定折现率(资本化率) 将预期收益折算成现值 分析确定评估结果
结 束
最主要的三个参数： 最主要的三个参数： 1. 收益额 —— 未来预期 —— 客观收益 折现率(资本化率) 2. 折现率(资本化率) —— 期望投资报酬 率 3. 收益期限 —— 一般以年为单 资产评估方法 25 位
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§ 3.1四、具体评估方法
——市盈率乘数法 类比调整法——市盈率乘数法
利用参 照物的市盈 率来估算
*
资产评估价值 = 评估对象收益额 * 参照物市盈率
某被评估企业的年净利润为1000万元， 例：某被评估企业的年净利润为1000万元， 某被评估企业的年净利润为1000万元 评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率 20，请确定该企业的评估价值。 为20，请确定该企业的评估价值。 {2.0 亿 元}
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§ 3.1四、具体评估方法
——价格指数法 直接比较法——价格指数法 1+物价变动指数 物价变动指数） 资产评估价值 = 参照物成交价格 *（1+物价变动指数）
例：与评估对象完全相同的参照资产6个月 与评估对象完全相同的参照资产6 前的成交价格为10万元， 10万元 前的成交价格为10万元，半年间该类资产的 价格上升了5% 请评估该资产的价值。 5%， 价格上升了5%，请评估该资产的价值。 {10.5万元 万元} {10.5万元}
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§ 3.1四、具体评估方法 类比调整法
只要求参照物 与评估对象在大 的方面基本相同 或相似
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