五大典型案例分析商铺租赁纠纷
经营性房屋租赁纠纷的典型案例
经营性房屋租赁纠纷的典型案例案例描述：甲方是一家房地产公司，乙方是一家餐饮公司。
双方于2024年签订了一份商铺租赁合同，租赁期为3年。
合同约定，乙方每月支付租金5000元，并提供相应税单和水电费凭据作为证明。
合同约定的经营范围是餐饮服务。
然而，两年后，乙方开始经营起楼下的小卖部，违反了原本的经营范围。
甲方多次要求乙方停止违规行为，乙方却置之不理。
为了保护自己的权益，甲方决定解除租赁合同，并要求乙方支付违约金。
据此，甲方向法院提起了诉讼，要求解除租赁合同并支付违约金。
同时乙方也向法院提交了答辩状，认为甲方解除合同的行为是无理由的。
案件审理过程：1.一审阶段：法院审理认为，乙方经营小卖部违反了合同约定的经营范围，对甲方造成了经济损失。
根据合同条款，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金。
法院判决乙方赔偿甲方违约金，并解除租赁合同。
2.二审阶段：乙方不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为，甲方解除合同的行为是合理的，乙方经营小卖部不仅违反了合同约定，而且扰乱了周边居民的正常秩序。
二审法院维持了一审判决，乙方仍需支付违约金，并解除租赁合同。
对于此案，乙方不服二审判决，向最高法院提起再审申请。
最高法院审理该案后，裁定驳回乙方的再审申请，维持了二审判决的有效性。
案件分析：在这个案例中，乙方违反了租赁合同的约定，并且经营行为不符合原本的经营范围，给甲方造成了损失。
基于这一事实，甲方有权解除合同，要求乙方支付违约金。
法院根据事实和合同约定做出了相应的判决，保护了甲方的权益。
值得注意的是，经营性房屋租赁纠纷通常涉及到双方的权益保护问题，特别是在租赁期限内，对合同条款的履行和约定的经营范围的严格执行非常重要。
甲方在租赁合同中约定的权利和义务应明确，并且在发生纠纷时，应及时采取合法的维权措施，以保护自己的权益。
经济法案例分析
经济法案例分析案例1：出租人能否索要转租差价？2006年10月，李某将一套商铺出租给胡某，租金为每月4万元。
双方约定：未经李某同意胡某不得转租，否则李某有权解除租赁合同。
同年12月，胡某将商铺转租给张某，租金为每月6万元。
2007年2月，李某起诉胡某，要求解除租赁合同，并要求胡某赔偿自转租之日起至合同解除之日止的租金差价。
庭审中，胡某同意解除合同并支付合同解除之前的租金，但不同意支付已向次承租人张某收取的租金差价。
对于承租人胡某应否赔偿出租人李某的租金差价，有两种意见。
第一种意见认为，承租人胡某通过转租获得了每月2万元的租金差价，胡某获取租金差价缺乏合法依据，出租人李某因承租人胡某的擅自转租行为蒙受了损失，胡某的行为符合不当得利的构成要件。
第二种意见认为，承租人擅自转租确实违反了约定，但承租人的行为并不构成不当得利。
案例2：转让前的债务由谁承担？2004年9月，赵某经工商管理部门核准登记，开办了龙仁堂药房，企业性质为个人独资企业，投资人为赵某。
同年10月，龙仁堂药房向张某借款5万元，约定季度付息2250元。
2005年12月，赵某与关某签定了《药房转让协议书》，协议约定：“赵某以13万元将龙仁堂药房转让给关某，转让过户前，龙仁堂药房的所有债权债务都由赵某承担。
”2006年1月，经工商管理部门批准，关某分两次将龙仁堂药房投资人由赵某变更为关某、龙仁堂药房更名为神农健欣药房。
现在，张某起诉神农健欣药房及赵某、关某，要求给付借款5万元及利息。
本案在审理中，对个人独资企业转让前的债务由谁承担、如何承担存在分歧。
第一种意见认为，赵某、关某在转让时已对债权债务进行了约定，按照约定应有赵某独自承担责任。
第二种意见认为，应由神农健欣药房承担给付责任，现投资人关某承担补充责任。
个人独资企业及现投资人承担完责任后，再向原投资人追偿。
第三种意见认为，应由神农健欣药房承担给付责任，现投资人关某承担补充责任，原投资人赵某对全部债务承担连带责任。
租赁商铺拆迁补偿争议案例分析
租赁商铺拆迁补偿争议案例分析案例详情：在2021年，一起发生在灵璧县人民法院的租赁合同纠纷案件引起了广泛关注。
原告张某某与被告李某某签订了一份租赁协议，张某某将其位于临街的商铺租赁给李某某用于经营生意。
协议中明确约定了租期、年租金等事项，并特别指出，如遇政策性拆迁，拆迁费、装修费等一切补偿款归李某某所有，与张某某无关。
然而，随着进贤县旧城改造项目的推进，涉案房屋被纳入拆迁范围，双方因此产生了纠纷。
在拆迁过程中，张某某认为根据租赁协议，拆迁补偿款应全部归自己所有，而李某某则认为，自己作为承租人，对商铺进行了装修和经营，理应获得相应的补偿。
双方在补偿问题上无法达成一致，最终闹上了法庭。
经审理，法院判决搬家（迁）费用归张某某所有，停产停业损失补偿费归李某某所有，并驳回了张某某的其他诉讼请求。
案例分析：本案中，租赁协议对拆迁补偿款的归属进行了明确约定，但实际执行过程中，双方对补偿款项的分配产生了分歧。
根据《合同法》的相关规定，租赁合同一经成立，当事人应当按照约定履行义务。
然而，在租赁期间遇到拆迁等特殊情况时，合同双方的权益如何保障，成为案件审理的关键。
首先，拆迁补偿款的归属问题。
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿款应当依法支付给被拆迁人，即房屋的所有权人。
但在本案中，租赁协议中已对补偿款的归属进行了特别约定，因此，法院在判决时需要综合考虑合同约定和法律规定。
其次，承租人的权益保障问题。
根据《合同法》的规定，承租人有权要求出租人保障其在租赁期间的合法权益。
在本案中，李某某作为承租人，对商铺进行了装修和经营，因此在拆迁过程中，其合法权益应当得到保障。
法院在判决时，应当充分考虑承租人的损失，合理分配补偿款。
案例启示：本案给广大出租人和承租人提供了重要的启示。
首先，租赁合同的签订应当明确、具体，对可能出现的各种情况，如拆迁等，都应当事先进行约定，以避免在实际执行过程中产生纠纷。
其次，拆迁补偿款的分配应当公平合理，既要保障房屋所有权人的合法权益，也要充分考虑承租人的损失。
店铺租赁法律案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的快速发展，商铺租赁市场日益繁荣。
然而，在商铺租赁过程中，租赁双方由于对法律法规了解不足、合同条款不明确等原因，常常引发一系列纠纷。
本文将以一起商铺租赁纠纷案例为切入点，分析其中涉及的法律问题，并提出相应的法律建议。
二、案例简介2019年，张某与李某签订了一份商铺租赁合同，约定张某承租李某位于某商业街的一间商铺，租赁期限为3年，租金为每月2万元。
合同中还约定，租赁期满后，张某有权以同等条件续租。
然而，在租赁期间，双方因租金、装修费用等问题产生纠纷。
三、案例分析1. 合同签订及效力根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
在本案中，张某与李某均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，且双方签订的租赁合同符合法律规定，合同有效。
2. 租金问题根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，租赁合同中未约定租金或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
在本案中，合同中明确了租金为每月2万元，因此，张某应按照约定支付租金。
3. 装修费用问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行装修。
装修费用由承租人承担，出租人应当予以配合。
在本案中，若张某在租赁期间对商铺进行了装修，且经李某同意，则装修费用应由张某承担。
4. 续租问题根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，租赁期限届满，承租人有权请求续租。
在本案中，合同中约定租赁期满后，张某有权以同等条件续租，因此，张某在租赁期满后有权请求续租。
四、法律建议1. 完善合同条款在签订商铺租赁合同时，双方应充分了解相关法律法规，明确约定租金、装修费用、续租条件等条款，避免日后产生纠纷。
2. 及时沟通协商在租赁期间，若出现纠纷，双方应及时沟通协商，寻求解决方案，避免矛盾激化。
3. 寻求法律援助若协商无果，双方可寻求法律援助，通过诉讼等途径维护自身合法权益。
家乐福商铺租赁合同纠纷
家乐福商铺租赁合同纠纷家乐福作为一家大型购物中心，商铺租赁合同纠纷案例频发。
本文将以一起家乐福商铺租赁合同纠纷为例，分析合同纠纷的起因、解决过程及法律后果。
一、案例概述甲公司与家乐福超市签订了一份商铺租赁合同，约定甲公司租赁家乐福超市内的一个商铺，用于经营餐饮业务。
合同期限为5年，租金每年50万元。
在合同履行过程中，甲公司因经营不善，未能按时支付租金。
家乐福超市多次催收无果，遂向法院提起诉讼，要求甲公司支付欠缴租金及违约金。
二、合同纠纷起因1.甲公司迟延支付租金：在合同履行过程中，甲公司未能按照约定的时间支付租金，迟延支付现象严重。
2.家乐福超市催收租金：家乐福超市多次向甲公司催收租金，但甲公司始终未能支付。
3.甲公司经营状况恶化：甲公司经营不善，导致资金链断裂，无法按时支付租金。
三、解决过程1.家乐福超市提起诉讼：在家乐福超市多次催收无果后，遂向法院提起诉讼，要求甲公司支付欠缴租金及违约金。
2.法院审理：法院受理案件后，对双方的证据进行审查，结合合同约定和相关法律规定，判决甲公司支付欠缴租金及违约金。
3.甲公司不服判决上诉：甲公司不服法院一审判决，提起上诉。
二审法院经审理，维持一审判决。
四、法律后果1.甲公司支付欠缴租金及违约金：根据法院判决，甲公司需支付欠缴的租金及违约金。
2.甲公司信誉受损：本案中，甲公司未能履行合同约定，导致信誉受损，可能对其今后的经营产生不利影响。
3.家乐福超市权益受保护：法院判决体现了家乐福超市的合法权益得到保护，有利于维护市场秩序。
五、启示1.履行合同义务：合同当事人应严格按照合同约定履行义务，否则将承担违约责任。
2.加强经营管理：商家应加强经营管理，提高经营效益，确保按时支付租金。
3.合法维权：当权益受到侵害时，应及时采取法律手段，维护自身合法权益。
4.审慎签订合同：在签订合同前，当事人应充分了解对方的信誉和经营状况，确保合同履行。
综上所述，家乐福商铺租赁合同纠纷案例反映了合同履行过程中可能出现的违约问题。
商铺租赁纠纷：附属设施缺失引发的法律案例分析
商铺租赁纠纷：附属设施缺失引发的法律案例分析案例详情：在繁华的商业街区，张先生与某某商贸公司签订了一份商铺租赁合同，合同中明确约定租赁的商铺应配备一定数量的停车位和仓库设施供张先生使用。
张先生支付了相应的租金，并开始对商铺进行装修，准备开设一家餐厅。
然而，在租赁期间，张先生发现商铺并不具备合同中约定的停车位和仓库，这严重阻碍了其餐厅的日常运营和物资存储。
张先生多次与某某商贸公司沟通，要求解决配套设施问题，但商贸公司始终没有提供解决方案。
在这种情况下，张先生决定通过法律途径维护自己的权益。
详细判例：张先生向法院提起诉讼，请求法院判决某某商贸公司履行合同义务，提供约定的停车位和仓库设施。
法院受理此案后，进行了详细的审理。
法院查明，张先生与某某商贸公司签订的租赁合同合法有效，合同中对附属设施的约定明确，商贸公司未能按照合同约定提供相应的设施，构成违约。
法院认为，租赁合同的履行应当遵循诚实信用原则，商贸公司未能提供约定的设施，已违反合同约定，应当承担违约责任。
律师点评：本案中，张先生作为承租方，有权要求出租方某某商贸公司按照合同约定提供相应设施。
出租方未能履行合同义务，给承租方造成了损失，承租方有权要求赔偿。
律师建议，在签订租赁合同时，承租方应当仔细审查合同条款，对于合同中约定的附属设施等重要事项，应当要求出租方明确提供，并在合同中详细列明。
一旦发生纠纷，这些条款将成为维护自身权益的重要依据。
判决依据的法律条款：根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
出租方未按照合同约定提供约定的设施，属于未完全履行合同义务。
根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担违约责任。
因此，法院判决某某商贸公司向张先生支付违约金，并限期提供约定的停车位和仓库设施。
未提供约定附属设施的商铺租赁纠纷案例分析1.案例详情在当前的商业活动中，租赁商铺是一种常见的商业模式。
商铺租赁合同纠纷案例
商铺租赁合同纠纷案例一、案例背景甲方（出租方）：某市某区某街商铺所有者乙方（承租方）：某市某区某街商铺租赁者二、案例概述甲方将其拥有的商铺租赁给乙方，双方在租赁合同中约定了租赁期限、租金、租赁用途等相关事项。
在租赁期间，乙方因经营需要对商铺进行装修，但在装修过程中，甲方突然要求乙方搬离商铺，导致乙方遭受经济损失。
乙方因此向甲方提出赔偿要求，双方未能达成一致，进而产生纠纷。
三、案例分析1. 合同条款分析：根据双方签订的租赁合同，租赁期限、租金、租赁用途等条款均无争议。
但合同中未对甲方提前终止租赁合同的行为进行明确规定，导致纠纷产生。
2. 法律法规分析：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁期内，出租人不得提前解除租赁合同，除非有下列情形之一：（一）承租人严重违约；（二）出租人的合法权益受到严重损害；（三）合同约定的解除条件成立。
3. 争议焦点：甲方提前终止租赁合同是否构成违约？乙方是否享有赔偿请求权？四、解决方案1. 甲方应承担违约责任：根据合同法和实际情况，甲方提前终止租赁合同，构成违约。
甲方应承担违约责任，向乙方支付违约金，违约金数额可根据双方协商或参照租赁合同约定的租金标准计算。
2. 乙方赔偿请求权的认定：根据合同法第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
在本案中，乙方因甲方提前终止租赁合同而遭受经济损失，乙方有权请求甲方赔偿。
具体赔偿金额可根据乙方实际损失和合同履行情况确定。
3. 争议解决：双方可协商解决纠纷，如协商不成，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
五、案例启示1. 合同条款的重要性：合同条款应全面、明确，对于可能发生的情形应进行预判并作出相应规定，以避免纠纷产生。
2. 法律法规的遵守：当事人应遵守国家法律法规，履行合同义务，避免违约行为。
商铺租赁合同不让经营
商铺租赁合同不让经营的情况并不少见，这种情况下，租赁双方需要明确合同条款，以确保自身权益。
本文将结合案例分析，为您详细解析商铺租赁合同不让经营的相关问题。
一、案例简介甲乙双方签订了一份商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租位于某繁华商业区的商铺，租赁期限为5年。
合同中规定，乙方在租赁期间内不得从事餐饮业经营活动。
合同签订后，乙方支付了租金并开始了经营活动。
然而，在租赁期限尚未到期时，甲方突然通知乙方，要求乙方停止经营活动，否则将解除合同。
乙方对此表示异议，认为甲方违反了合同约定，遂向法院提起诉讼。
二、案例分析1. 合同条款的解读根据合同法的规定，合同条款应当明确、具体、合法。
在本案中，合同中明确规定了乙方不得从事餐饮业经营活动。
这意味着乙方在租赁期间内，不得以餐饮业为主营业务进行经营。
然而，乙方实际经营的业务范围并未超出合同约定，因此甲方要求乙方停止经营活动的行为违反了合同约定。
2. 合同违约责任根据合同法的规定，违约方应当承担违约责任。
在本案中，甲方违反了合同约定，无权要求乙方停止经营活动。
因此，甲方应当承担违约责任，向乙方支付违约金，并继续履行合同。
3. 合同解除条件合同法规定，当事人一方违反合同义务，致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。
在本案中，甲方无权要求乙方停止经营活动，否则将导致合同目的不能实现。
因此，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。
三、启示与建议1. 明确合同条款在签订商铺租赁合同时，双方应当明确合同条款，特别是关于经营范围的约定。
对于甲方而言，应当在合同中明确列出不允许经营的业态；对于乙方而言，应当仔细阅读合同条款，确保自身经营活动符合合同约定。
2. 约定违约责任在合同中，双方应当明确约定违约责任，包括违约金、赔偿金额等。
这样在合同履行过程中，一旦一方违约，另一方可以依据合同约定追究违约方的责任。
3. 注意证据保存在租赁过程中，双方应当注意保存相关证据，如合同、付款凭证、沟通记录等。
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五大典型案例分析商铺租赁纠纷"绸缪"方案2006年，商铺租赁依然是投资市场的一大热点，一方面市中心一些热门地段一铺难求，另一方面，社区商铺也进入了不同区域因配套交通等不同条件形成的冷热不均的局面。
而商铺租赁在日渐趋热的同时，也产生了5类新型纠纷，成为2006年商铺租赁过程中的典型。
如何未雨绸缪，在租赁商铺中把握先机，上海联业律师事务所王展、沈献磊两位律师，从2006年五大典型案例的分析中，为你找出商铺租赁中未雨绸缪防止纠纷发生的方案●典型纠纷类型一保障独家经营权商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过独家经营权的约定，来实现自己在一定范围内的独家经营。
但独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。
下面就通过一个独家经营权的案例，提醒在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。
[案例]甲乙双方就A商铺签订租赁合同，约定乙方租用A商铺用于装饰装潢业务。
由于乙方不希望有其它装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻B大厦后，甲方保证B 大厦中将不再有其它装潢公司从事装饰装潢业务。
乙方入住不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。
乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。
首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。
该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不能等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。
律师点评：律师认为，要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容：■明确独家经营权的含义。
比如本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。
■明确违约责任。
如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。
如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。
●典型纠纷类型二承租方的解约权在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。
否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。
[案例]吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。
同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。
但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。
吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。
吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。
而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。
在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。
[律师点评]对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。
■出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。
作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。
■由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。
比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。
这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。
所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。
■由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。
如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。
而如果双方在合同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。
●典型纠纷类型三特殊用途做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。
可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。
等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不出来。
回头要退租，却并不那么容易。
[案例]张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。
张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。
可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。
因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。
[律师点评]不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。
在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。
在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；再次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。
●典型纠纷类型四承租人优先承租权生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。
如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。
为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。
[案例]租客彭某与某区住宅产品大市场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的E20号门面。
经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。
2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。
彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。
但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。
[律师点评]优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。
全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。
这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。
因为行使优先承租权有两个前提，■租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。
但什么情况才算继续出租没有规定。
出租人在期满后自用3个月算不算继续出租？如果算得话，自己使用1天后再出租，算不算继续出租？■承租人在同等条件下，才有优先权。
而什么是同等条件没有规定。
例如原来的租金是10000元，那么10010元算不算同等呢？假如不算，10001元算不算同等呢？要保障自己的优先承租权，承租人可以合同条款来弥补法律原则规定的不足。
■明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。
■约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租，这样就防止各种侵害优先承租权的情形出现。
●典型纠纷类型五约定装修条款[案例]某公司租用商铺经营一年后，由于合同中约定的某种解约事由出现而要求提前退租。
出租方也同意了该公司的请求，但是要求该公司不得撤走或破坏该商铺内的所有硬装修装饰部分，但合同对此并未作任何约定。
为此，双方就装修补偿部分发生争议。
[律师点评]在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。
就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。
律师建议商铺的租赁双方在签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。
■装修范围。
根据目前的有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
■装修期限。
通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。
承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。
双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
■装修保证金。
为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
■租赁终止后的装修处理。
一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。
但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。
为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。
此外，双方在租赁合同中还应明确装修更新和维修的责任由谁承担。