华夏幸福

发展历程

1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。

1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；

1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。

2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。

2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。

2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。

2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。

2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。

2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。

2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。

2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。

2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。

2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。

2014年11月，与京东集团达成战略合作协议，规划专业化电商综合产业园，构建智慧电商物流网络和新生态体系。

2015年1月，与清华大学签署战略合作协议，成立“清华大学-华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”，在创新人才培养、技术培育、科技成果市场化等方面展开全面合作。

2015年4月，与四川省眉山市仁寿县人民政府合作开发建设经营四川省眉山市仁寿县约定区域，战略卡位长江经济带。

2015年7月，作为李克强总理赴法随访企业，与法国可持续城市企业联盟(Vivapolis)签署合作协议，在可持续城市发展领域展开战略合作。

2015年7月，华夏幸福与河北省固安县积极探索PPP(政府和社会资本合作)模式的好经验、好做法，得到国务院通报表扬，供各省(区、市)、各部门学习借鉴；固安工业园区新型城镇化项目同时入选国家发改委PPP项目库。

2015年7月，与安徽省滁州市来安县人民政府合作开发建设经营该县行政区划内的约定区域。

2015年12月，华夏幸福战略投资苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，首次通过资本融合方式促进产业升级。

2015年12月，华夏幸福与印度尼西亚共和国PT Alam Sutera Realty Tbk公司签署备忘录，合作开发位于印度尼西亚万丹省唐格朗市的目标区域，产业新城实现首次“出海”。

2016年4月，华夏幸福布局河南省焦作市武陟县、郑州市新郑市，首进中原城市群，实现对具有中远期快速发展机会的潜在经济热点区域的前瞻性布局。

2016年5月，华夏幸福与江门高新技术产业开发区管理委员会、江门市江海区人民政府，签订《关于整体合作开发建设经营江门高新技

术产业开发区、江海区约定区域的合作备忘录》，完成了在珠三角区域的首次布局。

2016年6月，华夏幸福国际总部在新加坡正式开业。

2016年7月，华夏幸福党委被中共中央授予“全国先进基层党组织”称号。

2016年7月，华夏幸福投资控股伙伴招商，以大数据助力产业新城。2016年10月，华夏幸福与美国康威国际建立战略伙伴关系，在华夏幸福产业新城吸引外资企业、国际产业投资大数据利用及其他国际业务方面开展战略合作。

2016年10月，华夏幸福固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选国家第三批政府和社会资本合作示范项目，再度收获国家级认可。2016年10月、11月，国内自主创新第6代AMOLED屏体生产线和模组生产线项目分别在固安产业新城和霸州产业新城启动，成为华夏幸福依靠创新和资本的双轮驱动，直接拉动区域产业升级和经济发展的突破性成果。

2016年11月，华夏幸福积极谋划，精准发力产业小镇，以成熟的PPP市场化运作机制，实现“一年产业有看头，两年创新有势头，三年小镇成龙头”。

2016年12月，华夏幸福首次在城市发展领域进行并购，以股权转让和增资扩股的方式对深圳市城市空间规划建筑设计有限公司进行战略投资，以提升规划编制、管理以及落地实施等方面的能力。2016年12月，华夏幸福销售规模首超千亿，全年实现销售收入1203.25亿元，同比增长66%。

2017年3月，华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划获准发行，成为首批PPP项目资产证券化中唯一一单园区PPP项目资产支持专项计划。

2017年5月，安徽省滁州市来安产业新城入选发改委第二批ppp项目典型案例。

2017年6月，华夏幸福（600340.SH）正式入选上证50指数样本股。2017年12月，华夏幸福正式对外公告，宣布与河北省涞源县政府签订《华夏幸福对口帮扶涞源县脱贫框架协议》。

2018年1月，华夏幸福发布2017年1-12月经营情况简报，全年实现销售额1522亿。

2018年1月，首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会召开。华夏幸福发出三大合作倡议，以产业新城事业为共同发展平台，邀请各领域合作伙伴开启全方位合作，携手共赢未来。

2018年2月，湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖州市南浔区产业新城项目、河南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批PPP示范项目。

现今规模

华夏幸福服务方案设计

西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics 课程产品设计论文题目：华夏幸福融资服务产品设计课程名称：金融衍生工具学生姓名：王雨晴学号：219025100088 所在学院：金融学院年级/专业：2019金融专硕 2019年12

华夏幸福融资服务产品设计一、华夏幸福的基本分析（一）华夏幸福业务分析华夏幸福创立于1998年，在2002年转型以后主要负责综合性园区的开发、建设与运营。为借助资本市场的力量实现规模发展，2007年华夏幸福基业股份有限公司成立，并且在2011年成功上市。华夏幸福的商业模式包括开发模式和盈利模式。开发阶段，主要是与政府合作进行地产开发和园区建设。盈利模式上，华夏幸福涉及的面很广，不仅仅局限于开发用地，还包括基础设施建设、物业管理、综合服务和产业发展服务。不同于其他房地产企业仅专注于房地产开发，华夏幸福持续对产业新城进行升级，因地制宜为入驻地打造产业集群，拥有强大的招商平台。华夏幸福拥有全球最大的产业发展团队，覆盖从创新孵化、投资咨询、楼宇招租到产业集群招商的全业务链，在这个建设过程中，一方面发展了城市的产业，有助于华夏幸福的地产业务后续发展；另一方面，华夏幸福通过扶持产业的发展，可以获得产业壮大后带来的投资回报。（二）所在行业分析 2019年12月16日，国家统计局发布商品住宅销售数据。数据表明一线城市房价环比增长趋势明显，二三线些许下降，房价走势总体平稳。长三角、粤港澳地区的住宅需求支撑度高，中部地区略显疲软。华夏幸福以京津冀区域为主，在珠三角、长三角、中原城市处于不断提升的状态。因而此次房地产行业的放缓对华夏幸福的高效经营影响不大，而且华夏幸福作为产业新城运营商，不断开发着新的商业模式，力求实现“规模+效益”的高质量发展。（三）公司财务分析房地产本质是现金流企业，风险的控制其实就是现金流控制。产业新城模式投入大、回报周期长。华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。这样的模式工程量大，需要较长周期才能正常经营获利。这种模式在开发环节需大量投入资金，而资金都是要华夏幸福垫付的，这就直接导致华夏幸福的资金链是需要源源不断被补充的。通过对华夏幸福的财务指标分析，可以看出华夏的总资产一直处在不断扩张的状态，相应地应收账款也是比较快速地上涨，但是存货的量比较平稳。这说明华夏幸福在商品住宅开发和销售上一直是处于经营良好的状态，但是在尾款的收取上存在资金的滞后问题，这主要是因为华夏幸福的合作方一般是政府机构，资金的收取上会存在一定的滞后，但是不会出现违约的情况。在融资方面，华夏幸福对融资的需求还是处于比较高的水平，资产的规模扩张毕竟离不开资金的大规

完整版华夏幸福基业模式简析

华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。（二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：

二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房建设租赁等。

华夏幸福投资分析报告(修订版)

华夏幸福投资分析报告

引言在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。一、公司分析（一）公司介绍表 1 华夏幸福基本信息华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司

（二）行业地位华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。表 2 华夏幸福市场综合排名（三）产品竞争力华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》

华夏幸福

发展历程 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域； 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。 2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。 2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。 2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。 2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。 2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。 2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。 2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。

华夏幸福：高增长背后的人才逻辑

华夏幸福：高增长背后的人才逻辑 2014年09月22日华夏幸福“幸福+”工程之酷跑俱乐部。华夏幸福获得由北京大学光华管理学院评选的“2014年度最佳雇主”奖。中新网9月22日电 52.2%的销售增速，30.06%的净利润增长、122.32%的产业发展服务收入增幅……在刚刚过去的8月，华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)发布的2014年半年度报告，用一系列上扬的数据，向业界展示了其抗周期发展的实力。 “宏观经济下行压力增大，房地产行业进入调整波动阶段的2014年上半年，华夏幸福依然交出一份令投资者满意的答卷。”有分析师认为，这证明随着中国新型城镇化的快速发展和投融资体制的深化改革，市场化产城运营主体将会得到越来越多的市场空间和发展机会。

然而，更多人想知道的是，在逆市增长的业绩数字背后，支撑华夏幸福快速持续发展的深层次逻辑究竟是什么？在不少业内人士看来，华夏幸福的高速成长，得益于其产业新城的核心业务模式。的确，在过去十余年的实践中，华夏幸福不断创新、探索，形成了独特的产业新城业务模式，并成为支撑公司业绩持续快速增长的内核。有别于其他新城建设开发商建几个项目就走，华夏幸福的产业新城模式，是协助地方政府从最开始的城市定位、空间规划、产业规划，一直延伸到城市的基础设施建设、土地整理、公共设施建设、产业发展服务及城市运营等方面，实现生产空间、生活空间、生态空间的有机结合，为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力。在产业新城的规划、开发和运营过程中，华夏幸福强调“以人为本”的理念，从产业新城人民需求出发，注重使人们的经济收入、生态环境、便捷生活、文化教育、健康医疗、休闲娱乐等方面的水平得到全面提升，最终打造产、城、人融合的幸福城市。对华夏幸福自己而言，支撑其在一个区域深耕数年的，正是已溶入血脉的“幸福城市”理想，以至于华夏幸福一直将“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”视为企业的使命所在。在“幸福城市”理想的感召之下，不断将产业新城模式创新和完善的精英人才，成为华夏幸福发展过程中的根本动力和宝贵财富。而华夏幸福也将“以人为本”的理念，贯彻至人才在企业中成长发展的各个阶段。为未来付薪由于近几年来业务发展犹如乘上高速列车，为确保组织张力满足发展需要，华夏幸福根据战略超前配置组织及人员，并在薪酬上强调“为未来付薪”，让员工超前享受自身的价值。以至于在行业内，提起华夏幸福，很多人的第一反应是“高薪”。华夏幸福高薪猎才的消息，也一直在坊间流传。实际上，除了在薪酬上强调“为未来付薪”，华夏幸福还为每一位员工缴纳包括商业补充险在内的八险一金、制定利益绑定的激励机制、提供“以人为本、幸福无忧”的福利体系…… 在诱人的薪酬福利背后，“选才”成为对华夏幸福而言最重要的事。对于心目中理想的人才，华夏幸福是如此描述的：“我们需要有‘理想’、并以‘卓越’要求自己的创业者与开拓者，以梦想为光，以力行铺路，相信自己能照亮一个城市或区域”。具体来说，华夏幸福从“知识、能力、经验、动机”四个维度识人，用“追求卓越、激情领导、清晰思考、正直坦诚、资源整合、客户增值”的核心素质模型选人。为选到心怀理想、照亮“幸福城市”的精英人才，华夏幸福几乎全员总动员。据统计，华夏幸福的高管有20%或以上的时间用于为公司甄选人才，新员工70%以上经由副总经理以上级别管理者面试通过。华夏幸福还鼓励并认可来自内部员工的举荐，每年新晋员工中，超过1/3是由内部员工推荐而来。一切辛苦都没有白费。截至目前，华夏幸福已建立起专业的团队及高效的组织体系：现有员工超10000名，平均年龄32岁，硕士及以上学历800余人，高管团队有多位来自世界500强企业。华夏幸福的“幸福城市”愿景有了变为现实的深厚根基。成长的奇迹

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告定稿版

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析

三、结论与建议 18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。（二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

我在华夏幸福的500天

我在华夏幸福的500天 500天对于一家普通地产公司来说，可能平淡无奇，没有多少故事可讲，可偏偏我们不是普通公司，这500多天白驹过隙的日子，我们从充满潜力欣欣向荣的新城市公司，变成了退守三线城市的星星之火，从大家济济一堂变得纷纷择木而栖。这些故事我一直都想写而不敢写，因为觉得一位成熟的职业人士应该是用犀利的眼神洞察局势，了然于心，无需多言。然而当我得闲看完了《我在碧桂园的1000天》，太多华夏的感触也涌上我的心头，我想说的东西甚至呼之即出。CFO吴建斌加入碧桂园之初就想着写一本书，酝酿了三年才写完，看来写写文章也不是什么不务正业的事。那么也请允许我，以一位菜鸟的角度写写华夏幸福住宅公司在华南区域开拓疆土失利的故事，我想它或多或少也是这个白银时代背景下，一些地产公司的缩影。我一直知道，大公司其实和散户是一样的，只不过他们是更大的散户，看不透形势，猜不准节奏一样会血亏。 01 招兵买马 16年对于华夏幸福来说是一个大年。伴随环京房价暴涨，它是一匹黑马，一下冲到了前十。我就是这一年12月加入了华夏，去的是华南刚刚成立的新公司，在广州。华夏主要分产业事业部和传统住宅板块，我去的是后者。具体他们两者复杂的关系后面会详细提到。华南新公司人员配置很高，总经理和副总的职级比其他分公司要高出一截，是住宅集团配置最高的公司。之所以会有这样高的人员部署，可能是因为上层非常看好华南这一大块蛋糕，为日后遍地开花做准备。事实上那时候很多家地产巨头都盯上了华南区域，旭辉，龙湖，新城，融创，虎视眈眈。16年的社会大背景是深圳北京上海房价相继暴涨，相对而言，广州成为了一线城市中的价格洼地，即将迎来一轮补涨，而且那时候华南的土地市场日趋公开，透明，没有什么政商勾结的现象，也给了外部地产公司和本土公司分庭伉礼的机会。华夏招人速度很快，也不惜血本。一般公司开拓新区域都会派老员工，而对于华夏来说，快速的扩张已经使其无人可派，除了人力部派人来协助了几个月，财务部属于集团直管外，其余管理班子全部为空降。不过换个角度来说，就算华夏能从北京或者河北调老员工过来，他们对华南的市场也是了解甚少，华北的经验在华南可能会水土不服。初创伊始，一切都是新的。憧憬和冲劲是公司的主基调。我清晰记得我入职当天，我们的副总——一位行业内极具声望的大咖，激情洋溢地对我们说，他最看好的就是华夏幸福无法复制的商业模式，和政府签3p协议，建产业新城及各项配套，产城联动，导入人口，建配套住宅虽然利润率不高，但是因为政府会给土地费返还，住宅开发挣的是这个土地费返还的钱。这个模式是其他公司一时学不来的，因为华夏早在十年前就已经深耕固安，领先了市场十年。今天的固安就是我们未来的华南，广州公司未来也会发展成一个区域公司，未来的你们可能就是每个区域的职能负责人。副总指着他的办公桌说，这是他坐过的

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议 18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。（二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。

关于华夏幸福商业模式的分析报告

关于华夏幸福商业模式研究的报告燕生总：我部近期对华夏幸福商业模式进行了研究分析，现将华夏幸福商业模式对我司产业地产开发模式的借鉴点汇报如下：一、以产业发展规划为先导进行产业开发对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内、国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，为后续的规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并推动土地增值预期。二、采取“产业托管”的产业开发模式采取“产业托管”的方式，即不持有全部产业用地，而将“提供全面的产业招商服务”作为价值点，通过“园区产业规划、土地整理、基础设施建设、公共功能配套、园区形象展示、区域品牌营销、产业招商等全面的服务”帮助地方政府落定产业招商，促进区域发展，满足地方政府的诉求。同时作为政府对产业服务的补偿，公司获取低价的住宅土地资源，分享土地增值收益和园区收益。产业用地可以采取“产业与配套用地政府持有，山林公园等景观用地政府租赁公司出资”的模式，公司仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。改变以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打

造良好的园区形象、提升区域价值”方面，招商吸引客户落定，并为客户提供产业楼代建服务。三、建立专业的招商团队，培育产业招商能力建立专业的产业研究和产业招商的团队，通过专业的招商团队和企业客户数据库开展产业招商工作，并为企业提供全方位的招商配套服务。四、通过综合配套提升区域价值争取政府给予配套政策的支持，通过在产业园区核心区先导性的开发中央公园、规划展示馆、产业服务中心、商务酒店、行政中心、商业美食街等公共功能配套，在项目前期提升园区的形象和土地增值预期，增强客户信心，吸引资金和其他经济要素向区域大量聚集。五、通过创意与生活化场景结合，深化住宅产品的内涵借助项目原有景观资源，创造形式多样的休闲景观概念，并配以生活化的场景，并对生活化场景进行深化，提炼众多的娱乐休闲元素，从而提升整个产品的内涵，增加产品的价值。六、项目前期尽快实现项目整体的现金流平衡在锁定住宅用地的前提下，项目开发不同阶段采取不同的开发策略，项目前期以“较小的资金投入，尽快实现项目现金流平衡”为目标，深入策划、测算产业和住宅分块开发的规模和节奏，合理安排住宅项目前期开发的定位和策略，尽早实现现金流平衡，提升项目资金的使用效率。注：在研究过程中，受信息渠道所限，研究深度还不够，请您批评指正。附件：《华夏幸福商业模式分析》报告

华夏幸福产业新城公司流程管理办法

产业新城（集团）公司流程管理办法编号： HXCX-G-ZL-B15-01 修订记录

产业新城（集团）公司流程管理办法第一章总则第一条目的为了规范产业新城集团（以下简称“集团”）流程管理工作，建立健全集团流程管理体系，持续提升集团管理水平，特制定本管理办法。第二条适用范围本管理办法适用于集团各类业务审批流程模板的编制、发布以及修订、废止，集团各级下属单位可参照本管理办法制定本单位级别对应的流程管理制度。第三条流程定义流程：是指一个或一系列连续有规律的活动，这些活动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。审批流程模板是以集团授权为依据，对某类流程的关键审批节点进行描述的文件，明确审核/审批人员、审核/审批依据、审核/审批时间等。第二章流程分级及管理原则第四条流程分级公司流程分为三级，即：一级流程、二级流程和三级流程。一级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需股份公司总部审批的流程。二级流程是指依据授权，大区/平台/集团职能提报需集团总裁/副总裁/职能中心负责人审批的流程。三级流程是指依据授权，在大区/平台范围内即可批准的流程。第五条流程分级管控机制 (一)涉及股份公司总部审批的一级流程由集团、大区各相关职能协助总部建立和维护（除跨集团、总部直管部分）。 (二)二级流程：如果由大区/平台提报，则由集团职能指导大区/平台根据实际需求自行建立和维护；由集团提报的流程，则由集团各职能统一建立和维护。 (三)三级流程：大区/平台根据实际需求自行建立和维护。第六条流程主责部门

(一) 根据各业务管理部门的职责，确定各项流程管理的主责单位。 (二) 负责按计划、规范编制流程模板；审核下属单位与所分管流程相关的文件。 (三) 流程上线前，检查线上流程和流程模板的一致性。 (四) 检查流程执行，保证其编制流程正常运行。第七条流程标准化原则 (一) 以集团、大区、标杆平台、一般平台标准组织架构为基准，集团负责人、集团副总裁、大区负责人、平台负责人、职能中心负责人、职能部门负责人等设置为各流程节点(针对新成立的大区、平台，如组织不健全，则需指定代理人或暂时设置为空)，同一大区/平台相同角色只允许设置一个审核人，如果该负责人某些流程需交由其他人审核，可自行在OA中对流程授权，不在流程模板中设分支。 (二) 针对能够由集团统一的流程，除标杆平台及大区内部有授权的业务外，同一流程所有大区的审核节点一致，所有直属平台的审核节点一致。第三章流程规范、权限、发布、变更第八条流程节点命名规范 (一) 审核/审批：层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称+职位（负责人/副总裁/高级副总裁/总裁/董事长）+动作（审核/审批），例：大区负责人审批，平台综合管理部负责人审核，公司总裁审批。最后一个节点为审批。 (二) 1.告知+层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称 2.告知相关人员（层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心/职能部门名称+职位（负责人/副总裁/高级副总裁/总裁/董事长））。 (三) 会审：层级（公司、集团、大区、平台）+会审小组名+会审，例：集团招标领导小组会审，集团职能会审。 (四) 其他：财务票据审核、合同归档、分管平台成本负责人审核、分管平台财务负责人审核、分管平台招标采购负责人审核、分管平台法务负责人审核、分管平台行政负责人审核、分管平台招聘负责人审核、分管平台培训负责人审核、分管平台企业发展负责人审核、分管大区法务负责人审核、层级（公司、集团、大区、平台）+职能中心负责人审核、层级（公司、集团、大区、平台）+职能部门负责人

华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目2016年调研实录

华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目2016年调研实录一、调研由来华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊

华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册

华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册 (版本：2009-A/0) 发布日期：二○○九年六月总裁签署：

目录第一章、手册说明 (2) 第二章、组织设计基本思路 (3) 一、组织设计的基本原则 (3) 1、反映企业战略的原则 (3) 2、体现行业特点的原则 (4) 3、优化业务流程的原则 (4) 4、促进组织绩效的原则 (4) 5、提高运作效率的原则 (4) 二、管控模式的选择 (5) 1、管控模式的定义 (5) 2、管控模式的类型 (5) 3、华夏幸福基业对业务单元管控模式的选择 (5) 第三章、组织架构及职能说明 (6) 一、公司组织结构图 (6) 二、经营管理委员会组成与职能 (6) 三、集团总部部门职能说明 (7) 0．通用职能 (7) 1．董事会办公室 (10) 2．风险管控中心 (12) 3．总裁办公室 (15) 4. 战略运营中心 (16) 5．资本运作中心 (21) 6．融资管理中心 (22) 7．财务管理中心 (23) 8．人力资源中心 (25)

第一章、手册说明一：手册说明：本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业”或“集团总部”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分： 1.手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。 2.组织设计的基本思路：本部分阐明了华夏幸福基业股份有限公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构设计的基本原则、华夏幸福基业对业务单元管控模式选择的说明等。 3.组织架构及职能说明：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团总部的部门设置及其使命目标和主要的职责。二：手册调整与修改 1.本手册是华夏幸福基业组织管理的基本文件，是结合华夏幸福基业发展战略，基于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。 2.公司人力资源中心应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。 3.当华夏幸福基业的战略、组织结构、部门设置、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。