第一学期《房地产法学》答疑材料

第一学期《房地产法学》答疑材料1.房地产法基本原则及其意义房地产法基本原则：1.土地共有原则。

2.土地有偿使用原则。

3.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。

4.房地产综合开发的原则。

5.城镇住房商品化原则。

6.宏观调控和市场调节相结合的原则。

房地产法的存在意义：加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，2.房地产法的概念及其调整对象房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法有广义与狭义之分。

广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。

狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典或房地产单行法律法规，在我国，一般均指《土地管理法》和《城市房地产管理法》等。

房地产法的调整对象包括房地产经济管理关系和房地产经济协作关系，这其中既包括当事人之间的平等协作关系，也包括当事人之间的管理与被管理的不平等的关系；既包括财产关系，也包括非财产关系。

房地产法调整房地产运行的全过程，即包括房地产开发、交易、消费管理、服务的全过程。

具体而言，房地产法调整以下几类重要的经济关系：（1）土地利用管理关系。

目前主要是指城市土地利用的管理关系。

哪些城市土地可以用于房地产开发，哪些土地不能开发；土地使用者通过何种方式取得土地的使用权；土地的价格、用途和使用期限；土地的征收和旧城改造等，都要接受政府的严格管理，接受政府的审查和批准。

（2）土地财产关系。

士地是有价值的。

国家为了实现土地有偿使用，增加财政收入，必须考虑土地的价值，因此就发生了土地的财产关系。

这类财产关系主要包括两类关系：一是土地所有关系，指国家所有权与集体所有权在经济利益上产生的关系；二是土地使用关系，指土地使用者使用土地并向土地所有权人或原土地使用人支付对价所形成的关系。

（3）土地利用规划关系。

任何单位或个人在城市开发房地产，都必须接受政府的土地规划管理。

《城乡规划法》（2007年10月28日通过）的施行，标志着我国的城乡规划管理已开始走上法制的轨道。

任何单位和个人，未领取规划许可证，擅自违法建筑，都将受到法律的严厉制裁。

（4）城市房屋管理关系。

这类关系包括：房地产产权、产籍管理关系；房屋征收和拆迁管理关系；房地产交易管理包括商品房预售管理关系；房地产评估及鉴定等管理关系；物业服务管理关系等。

（5）房屋财产关系。

这里主要是指横向的平等主体之间的经济利益关系。

调整这种关系应当适用民法上的“平等自愿、协商一致、等价有偿”的原则。

这类经济关系也十分复杂、宽泛，包括房屋买卖关系、房屋交换关系、房屋租赁关系、房屋继承关系、房屋抵押关系、房屋典当关系、房屋相邻关系、房屋共有关系等。

（6）涉外房地产管理关系和协作关系。

这类关系也明显包括两类关系：一是外商在中国开发房地产的经济关系；二是外国人在中国拥有房地产的管理关系或财产关系。

3.房地产法律关系的构成房地产法律关系的构成要素为：主体、内容和客体。

房地产法律关系由主体、内容和客体三个因素构成，缺一不称为房地产法律关系三要素。

（1）主体指在房地产法律关系中，享有权利、承担义务的人，又称为“当事人”。

国家是房地产法律关系中最为常见的主体，只不过它往往授权地方各级国家机关代为行使权利。

其他公民或法人也可以是房地产法律关系的主体，主要包括房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体、房地产服务主体。

（2）内容为房地产法律关系权利主体享有的权利和义务主体承担的义务，主要表现为因房地产财产而享有的权利或承担的义务。

这是由房地产调整对象的单一财产性所决定的。

（3）客体为房地产法律关系中，主体的权利和义务所共同指向的对象，无一例外房地产作为惟一的客体特别明显。

4.关于房地产相关的法律有哪些？主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》；2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》等。

5.《民法典》中居住权的理解如果你是老人，又没有什么收入，如果把房子卖掉了，那么住的地方就没有了，租房子住也不知道期限是多少，这个时候，你就可以找银行或者买房的人签订一份保障你居住权的合同，即房子出售给银行或者个人，但是在你有生之年，需要保障你自己的居住权，你可以一直住到房子里，直到自己走的那一天，居住权消灭，对方才能拥有你的房子。

如果房子是你的，但是因为子女不孝顺或者不方便，而有个大妈或者保姆来照顾你，你觉得对方对你的照顾非常好，那么你可以在你的房子里面给对方设立一个居住权，百年以后，对方可以有一个住的保障，但是对方不拥有房子的产权和处置权，也就是对方可以住，但是不能租和卖，这样也保障了子女的继承财产不受损失。

从上面两个案例可以看出，相比于之前的处置权和财产权，现在的居住权，可以说是非常的折中，处于两者之间，更多的是保障了居住者人的权力，而弱化了房子的物权属性，体现的是以人为本。

而且居住权是不能转让和继承的，除非当事人另有约定的，这也很好的保障了房子的产权和物权。

同时需要注意的是，居住权是高于物权的，也就是如果你买的房子里面有居住权备案的，可能会造成虽然买了房子，但是无法住进去的尴尬，这也是未来买房，需要重点关注到的地方，不光需要关注产权，还需要同时兼顾居住权。

6.房地产转让行为的有效条件（1）主体具有合法资格：自然人主体，必须具备民事权利能力及完全民事行为能力，无民事行为能力人与限制民事行为能力人不得从事房地产买卖行为，应由其法定代理人代为进行；非自然人主体，企业、事业单位、机关团体作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有法人资格，否则无效。

注意：公有房屋买卖中，国有房屋出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，且须经国有资产管理部门批准同意，集体所有的房屋出卖人必须是集体组织及产权人；私房买卖中，机关团体、部队、企事业单位因特殊需要而购买私房的，必须经县以上人民政府批准；商品房买卖中，开发公司须持有有关批准手续及营业执照，商品房预售主体还须符合其他法定条件。

（2）客体符合法律要求：不受限制的房地产，均可自由转让。

下列房地产禁止买卖：以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的其房地产不得买卖（出让金、出让合同、房屋所有权证书）；以划拨方式取得土地使用权的，转让时须报有批准权的政府审批，否则不得转让，划拨土地使用权商品化问题；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；依法收回土地使用权的房地产不得转让；共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让；权属有争议的房地产不得转让；未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让；除以人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过一年；寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。

7.合作开发房地产的条件？合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

根据《城市房地产管理法》第27条及相关规定的规定，土地使用权作价入股必须满足以下条件：须是依法取得的土地使用权。

依法取得的土地使用权，包括依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定以划拨方式取得的国有土地使用权，也包括依照《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定通过出让或者转让的方式取得的土地使用权。

集体所有制单位不得以其拥有的集体所有权作价入股。

如果使用集体土地出资的，必须首先办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股。

土地使用权用于合资、合作开发，应当按照《城市房地产管理法》及有关法律、行政法规的规定作价之后方可入股。

依照《城市房地产管理法》规定，作价是指依照《城市房地产管理法》第32条的规定进行价格评估。

除此之外涉及其他法律、行政法规有关房地产价格评估的规定亦应依照执行。

办理变更登记手续。

以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至合资、合作企业的名下。

以土地使用权作价入股，该土地使用权应是无负担的。

如该土地使用权没有受到如抵押或者其他形式的限制，土地使用权人作价入股后，仍然负有此项“免除土地负担”的义务。

8.房地产抵押权担保的债权范围（1）主债权。

主债权又称为原债权、本债权，是抵押权存在的基础，也是抵押权担保的重要内容。

（2）利息。

利息包括法定利息和约定利息两种。

法定利息由于被视为主债权的一部分，自然属于担保范围之列。

对于约定利息，各国和各地区规定不一。

德国规定，与主债权一起登记的约定利息视同法定利息，未经登记的约定利息不受担保法保护。

日本则规定，约定利息虽属于担保范围，但不具有优先受偿权，不得对抗第三人。

我国台湾地区规定，不论法定利息或约定利息，均为抵押权担保的范围。

我国大陆地区法律未区分法定利息和约定利息，而是规定抵押担保的范围包括利息（见《担保法》第46条）。

可见，在我国，约定利息和法定利息均属于房地产抵押担保的范围。

（3）迟延利息。

迟延利息是指由于债务迟延履行而导致的利息。