拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨
拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨发布日期：2010-07-02 浏览次数：1248在城市房屋拆迁中不可避免地遇到房屋附属物的估价补偿问题。
在附属物估价中，理清思路，规范操作对保护拆迁双方当事人的合法权益，构建和谐拆迁环境意义重大。
各地价格认证中心在该领域进行了许多有益的探索，本文旨在提出问题，引起讨论，形成共识。
第一部分附属物评估理论中的几个基本问题一、附属物的概念在《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十五条第二款中使用了“附属物”一词，但并没有进行界定。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二条第二款中的表述：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
”被拆迁房屋室内自行装修装饰和被拆迁房地产均属被拆迁人（或其它相关人）因房屋拆迁这一事件造成丧失的物权，其补偿是对物权的补偿。
徐州市在《关于印发<徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁标准>的通知》中将“拆迁房屋附属物”表述为：“指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施”。
理解这一定义应把握以下几点：1、“房屋”是指被拆迁房屋及其占有的土地使用权，就是被拆迁房地产。
2、附属物的现时效用，没有效用或已经丧失效用的附属物不予补偿。
3、附属物不是房地产的一部分。
房屋结构本身所含的门、窗及水电设施不属于附属物，其价值在房地产评估价格中体现。
4、附属物因搬迁会严重影响其使用功能，造成效用降低或丧失。
动产不属于附属物，鸡鸭、盆裁花木、可移动家具等均不属附属物。
附属物具有附属性、多样性和复杂性的特点，具体包括：1、室内装修装饰；2、室外构筑物，如：围墙、院地坪、门楼及院门；3、地栽树木及花木；4、机器设备；5、相关设施，如：有线电视、管道煤气（或天然气）初装费等；6、其它附属物。
二、附属物补偿估价标的内涵和附属物补偿估价特点1、估价标的内涵。
估价标的与估价标的物不是一个概念。
在附属物补偿估价中附属物是估价标的物，是估价标的的形式载体。
估价标的是指因拆迁造成的附属物效用损失额。
对于室内装修装饰、室外构筑物类附属物，估价标的是其继续使用价值；对于地栽树木及花木，估价标的是其市场价值即重置完全价值；对于设备迁移费、设施开通费，估价标的是市场价格，即恢复设备、设施效用所需要的支出。
2、估价特点。
附属物补偿估价具有非独立性和复杂性的特点。
非独立性是与附属物的附属性相对应的一个特点。
附属物补偿是作为房地产补偿的一个补充。
附属物评估是在对房地产补偿估价的一个补充。
复杂性是与附属物多样性和复杂性相对应的一个特点。
价值标准和评估方法与拆迁补偿方案紧密相联，而现实中，每个拆迁项目的补偿安置方案都不尽相同，导致附属物补偿的价格构成与评估范围也不尽相同，呈现出复杂性特点。
同时，由于许多附属物不存在公开交易市场，价格不能通过公开市场反映，这也是导致附属物评估和解释困难的一个原因。
三、附属物补偿的技术原则1、合法性原则附属物的合法存在是获取合理补偿的前提。
违章建筑及其附属物均不应得到补偿，皮之不存，毛之焉附。
拆迁许可证颁发之后，新增加的附属物也不应得到补偿。
个别地方在得知拆迁消息后，突击装修，有的甚至在猪舍里都贴上地砖，搞出许多笑话。
一方面说明附属物补偿标准过高，另一方面说明政策执行不力。
2、效用补偿的原则附属物补偿是对物权的补偿，物权补偿是对效用的补偿，无效用的物不需要补偿。
如：张三家在93年进行了一次装修，客厅里贴了地砖，在03年他重新装修时，在客厅地砖上铺上了木地板。
地砖的效用在03年铺上木地板的那一刻已经消失，所以在09年拆迁时，地砖就不应得到补偿。
又如：李四家建房时在门前小河上架了一座小桥，后来，政府在他家旁边修了一条大路，架了一座大桥，小桥的功能自然丧失了。
现在他家的房屋拆迁了，他可以将小桥自行拆除或要求对残值进行补偿，但却不应得到小桥作为桥的效用补偿。
拆迁企业内的报废机器设备都属此类。
3、资源节约原则节约资源是我国的一项基本国策，也是附属物补偿的一个原则。
具体体现一是附属物评估“搬迁优先”，二是“相对经济”。
搬迁优先。
拆迁中附属物有两种处理方式：搬迁和报废。
采用搬迁方式，补偿价为搬迁费用；采用报废方式，补偿价为重置成新价。
评估时优先选择前者。
常见的如：住宅中的可移动家俱及电视、空调、太阳能、燃气灶、油烟机等家电；工业企业里可通过拆除，运输到新的厂区，重新安装后能达到原工艺要求的机器设备。
资源节约原则并非让被拆迁人吃亏，设备的拆除、运输、安装调试等全部搬迁费用都由拆迁人根据市场行情足额补偿。
相对经济。
对于个别成新度较低的附属物，重置成新标准低于搬迁费用时，应采用报废方式，以重置成新价格进行补偿。
这是也是为了节约资源，避免浪费。
四、附属物评估的工作原则“区别对待、分类评估、不重不漏、足额补偿”是附属物评估的工作原则。
区别对待，是指根据被拆迁人持有附属物不同目的和拆迁造成的损失情况进行评估。
同一附属物的评估方法可以不同，如：居民房前院后的树木与经济林树木评估方法不一致。
居民房前院后栽种树木目的为观赏与遮荫，而经济林的目的则为收益。
又如：一水泥生产线上的圆桶库。
如遇该生产线整体拆迁，则该圆桶库应以重置成新价进行补偿；如这条生产线上仅这一圆桶库拆迁，则为使整条生产线恢复生产，需以重置完全价格进行补偿。
再如：企业整体拆迁中，围墙应以重置成新价补偿；企业部分拆迁中，围墙则以恢复费用补偿。
分类评估，是指根据附属物的不同性质进行分类，对不同类附属物分别采用不同的补偿标准和方法评估，对同类附属物采用同一标准和方法。
既能提高效率又便于给当事人解释。
不重不漏，是指从被拆迁人角度来看，因拆迁所获房地产和附属物的补偿与所损失的物权效用相匹配。
房地产评估结果与附属物评估结果与所损失的物权效用相等。
附属物评估人员一定要全面了解拆迁安置方案和房地产估价报告，找准附属物的范围和价格构成。
足额补偿，是指在评估中，对无法找到准确结果时可用最小上限代替。
比如：综合成新率可能在四成到五成之间，取五成。
不让被拆迁人吃亏。
这里需要把握的是最小上限。
五、评估方法1、搬迁费用法：对可迁移附属物，花费一定的搬迁费用能使其在异地恢复使用效能，则通过市场调研测算出所需搬迁费用。
2、残余价值法：对不可迁移附属费，用附属物的重置成新价作为其效能损失的补偿。
这一方法同样适用于搬迁费用大于残余价值的附属物评估。
3、市场法：对于有线电视、管道煤气等设施开通费不因使用而降低效能，拆迁时，如具备迁移条件可采用搬迁费用法进行补偿；如不具备迁移条件则应采用市场法予以全额补偿。
对地栽树木及花木也采用市场法进行评估。
第二部分分类评估实务一、室内装饰装修、室外构筑物评估室内装饰装修和室外构筑物一般不具有搬迁价值，应采用残余价值法进行评估。
补偿价=重置完全价格×综合成新率重置完全价值可采用政府部门公布、历史成本调整和重编预算三种方式取得。
政府部门公布适用于普通装修及室外构筑物，宜于统一标准，提高评估效率。
此标准适用于装修时间较长的大部分普通装修及室外构筑物。
标准应定期公布，适时调整。
历史成本调整适应于装修或构建时间较短，附属物产权人能提供准确资料的情形。
重置完全价格=历史成本×价格指数重编预算适应于装修或构建时间较短，个别性差异大，不能提供历史成本的情形。
二、地栽树木及花木1、观赏性树木及花木观赏性树木及花木一般不作移栽处理，原因一是绿化树木采伐需要职能部门批准，二是被拆迁人通常无处栽种。
在补偿时，宜采用重置完全价格标准。
重置完全价格=（同等大小苗木费+种植费）/成活率这一标准可由政府部门公布或由市场调研取得。
政府部门公布适用于常见树木和花木。
市场调研针对稀有品种。
2、用材林用材林在拆迁时，已成材的，准予采伐，不需评估。
未成材的可采用两种方式评估：公式一：补偿价=（苗木费+种植费）×（1+合理利润率）/成活率苗木费是栽种时的苗木费，合理利润率是林木种植平均利润率。
这一公式主要适用于种植在三年以内的林木。
公式二：未成材每亩补偿价=成材平均每亩市场价格×标的物已种植年限/平均成材年限。
实际每亩株数达不到或超过合理株数的酌减。
3、果树果树一生要经过幼树期、初果期、盛果期、衰老期四个生产期。
估应根据所处生长期区别对待。
幼树期，采用成本加成定价：补偿价=（苗木费+种植费）×（1+合理利润率）/成活率初果期、盛果期，采用收益导向定价：A 1补偿价= --------- ×［ 1- -------- ］R （1+R）n其中：A ---- 年纯收益额R ---- 年收益还原率n ----- 剩余盛果年期，初果期的树木是合理盛果期计衰果期，可根据具体情况酌定。
三、机器设备机器设备分为不需安装调试设备和需安装调试设备。
不需安装调试设备搬迁费一般在企业搬家费中与库存物资一并考虑，不需评估。
需安装调试设备又分为不可搬迁设备、可搬迁设备。
可搬迁设备是通过专业手段搬迁后，经安装调试，设备能符合工艺要求，恢复原使用效能的设备（含工艺管道）。
搬迁费用一般明显低于机器继续使用价值。
可搬迁设备搬迁费=拆除费+运输费+安装调试费。
拆除、运输、调试各环节均是有组织、有次序、安全、经济的活动。
如：拆除时，能使用原车间行车的，先拆除地面设备，后拆除行车；在保证安全运输、安装的条件下，尽可能保持较多机件连接，而不必拆成单个机件，这样能降低成本和减少损失。
不可搬迁设备补偿费=重置完全价格×综合成新率。
机器设备补偿评估时，常需设备方面专家的帮助，在使用专家时，估价人员一定要把握住专家的专业性和公正性。
在专家意见分歧时，估价人员要有清醒的头脑。
如：对豆奶粉生产设备进行拆迁评估时，对工艺性不锈钢管道的处理，两位专家产生了分歧。
一种意见是：新安置厂房和原厂房在面积、结构等方面不一致，管道应作报废处理。
另一种意见是：虽然新厂房与原厂房在面积、结构不一致，但管道可以分割后，根据需要重新焊接，且能达到工艺要求，可以适当考虑损耗，但不应该作报废处理。
笔者最后采信了后一种意见。
第三部分关于评估机构资质问题目前，从事拆迁附属物评估的机构有资产评估机构、房地产评估机构、土地评估机构和价格认证机构。
资产评估机构开展此项业务源于国有企业搬迁，房地产评估机构开展业务作为房地产拆迁业务的附带业务，土地评估机构开展业务源于土地收储或征迁，价格认证机构开展此项业务主要是为政府服务，对政府投资项目涉及的拆迁附属物进行评估。
从专业评估的角度来讲，房地产估价机构和土地估价机构在附属物评估中优势在于对拆迁中房地产评估报告把握较好，劣势在于对具有多样性和复杂性的附属物缺少专业人员。
城市房屋拆迁补偿问题的探讨
房屋拆 迁是 指因 国家 建设 、城市 改造 、整顿 市 容和环 境保 护等 需要，经政府有 关主管部 门批 准， 由建设 单位或个人对现 存建设用地 上的房屋及 附属 物进行拆 除，对房屋所有 者或使用者进 行迁移安置并 视情 况给 予一定 补偿的活动 。由于土地上 的房屋等 附着 物凝结 了被拆 迁 原用户 的资金和 劳动力 ，并 且是原用户赖 以生存和生产 的基 本物质 条件 ，因而在其 再建设过程 中，必须对原用 户、住户 的损 失给 予公平 适 当的补偿 ，并对 其进行妥善 安置 。城市房 屋拆迁补偿 是指在城市建 设和 开发过程 中， 由于拆除房屋 而给予房屋 所有人 （ 包括 公民，也包 括法人 ）的补偿 ，是典型 的行政补偿 。 房 屋 拆 迁 补 偿 的 基本 概 述 １、补 偿范 围：（ １）对被 拆 除 房屋 所 有 人 的补 偿 。房 屋 作 为 所有人的财产 ，是所有 人经济利 益的一部分 ，如被因 国家建设 需要而 强制性拆迁 ，房屋 的所有人则遭受 了一定的经济损失 ，自应给予补偿 。 这是最基本 的原则规定 。（ ）对被拆除房屋 附属物 的补偿 。附属物即 ２ 指与房屋主体建筑有 关的附属建筑 和构筑物 ，是房屋所有人财产 的一 部分 ，具有一定 的经济 价值 ，如 被拆除，理应得 到与其价值相 当的补 偿 。但如附属建筑物 系违章建筑 或超过批准 期限的临时建筑 ，则不予 补偿 。（ ）对拆迁 未超过批准 期限的临时建筑给 予适 当补偿 。未超过 ３ 批准期限的临时建筑物 属于合法建 筑，大多是简 易结构 ，拆迁 时可对 其使用 期 内的残 存价 值参 考剩 余期 限给 予合理 补偿 。 ２、补偿 形 式 ：（ １）产权 调 换 。指 拆迁 人 用 自己建 造 或购 买 的产权房屋与被拆迁房 屋进行产权 调换 ，并 按拆 迁房屋的评估价 和调 换房 屋 的市场 价进 行 结算 调 换 差价 的 行 为 。（ ２）货 币补 偿 。指拆 迁人将被拆迁人房屋 ，按其价值 以货币结算方式对被拆迁人给予补偿， 补偿金额按照被拆 除房 屋的区位 、用 途、建筑面积 等因素 ，以房地产 市场评估价格确定 。（ ３）产权调 换和货 币补偿 相结合 。指在拆迁 补偿 中，拆迁人与被拆迁人 可根据 具 体情 况，部分采取产权 调换补偿 ，部 分采取货币补偿，最终达成双 方都满 意的协议 。此外 ，在房屋补偿过 程中需要注意 的是 ，拆除非公益事业房屋 的附属物 ，不作产权调换 ，由 拆迁 人给予货 币补偿 ３、补 偿标 准 ： 作 为专 门用 于 房屋 拆 迁 补偿 依据 的补偿 标 准 ， 是 由城市 房屋拆 迁法 规授权 ，当地 房屋拆 迁行 政主 管部 门起草 ，城 市人 民政府批 准颁布的 。确 定补偿标准 的原则是等价有偿 ，采取 的办 法是根据被 拆迁房屋的 区位 、用途 、建筑 面积等 因素 ，以房地产市场 评估 （ 目前我 国对房地 产的评估方 法较多 ，常用 的有 比较法 、成本法 、 收益法 、假设开发法、长期趋势法等多种） 的办法 确定。补偿标准 的制 定打破 了 以往 以房屋重 置价作 为补偿标 准 的旧模式 ，利用市场 手段 ， 通 过评估来确定被拆迁房屋 的价值 ，确保了被拆迁人的实际损失能够得 到准确 、合理的补偿 ，这在一定程度上保障 了被拆迁方免受或少受欺诈 。 ４、补 偿原 则 ：城 市房 屋 拆 迁补 偿 应遵 循 合 理 、合法 、公正 、
房屋征收补偿理与实务
（3）非法迫使被征收人搬迁造成损失，要求 赔偿损失纠纷 实施房屋征收的部门、政府采取暴力、威胁或 者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道 路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成被 征收人损失的，被征收人可以要求承担赔偿责 任。
（4）房屋征收部门私分、截留、拖欠征收补偿费造成 损失，要求赔偿损失纠纷 房屋征收部门利用管理、实施房屋征收之便私分、截 留、拖欠征收补偿费用，被征收人可以申请上级人民 政府责令改正，追回有关款项。被征收人还可以依法 申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。造成损失 的，还可以要求承担赔偿责任。
（四）立法内容不同 1、征收（拆迁）主体不同 前者：政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位 参与搬迁。后者：政府发放拆迁许可证，建设单位 （拆迁人）实施拆迁行为，拆迁人是拆迁与补偿安置 的主体。 2．公共利益征收与商业开发是否区分不同 前者：明确界定公共利益，公共利益征收与商业开发 以法规形式的区分。后者：公共利益征收与商业开发 未做区分。
张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开 酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被 当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝 了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换 的补偿协议。 重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日， 因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家 1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金 上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高 的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。
6．不予补偿决定行政案件 这类案件包括： （1）对认定为新建、扩建等行为并不予补偿决定行政 案件 房屋征收范围确定后，依据条例规定任何单位或个人 均不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋 和改变房屋用途等行为，违反规定的，政府将作出不 予补偿决定。被认定人不服认定或不予补偿决定的可 以提起行政诉讼
管理学院《价格鉴证理论与实务》考试试卷(3306)
管理学院《价格鉴证理论与实务》课程试卷（含答案）__________学年第___学期考试类型：（闭卷）考试考试时间：90 分钟年级专业_____________学号_____________ 姓名_____________1、判断题（3分，每题1分）1. 运用收益法进行价格鉴证的理论依据是生产费用价值论。
（）正确错误答案：错误解析：2. 行业风险是指企业经营过程中，市场需求因素、供给因素、技术因素以及行业竞争等对企业未来收益带来的不确定影响。
（）正确错误答案：错误解析：3. 依据经济学上的需求理论，价格升高则需求减少。
但奢侈品与这一经济学理论相悖，即价格越高越好卖，价格低反而不好卖。
因这类炫耀性的商品价格弹性是逆向的，所以其违背了价值规律。
（）正确错误答案：错误解析：2、单项选择题（108分，每题1分）1. 用价格指数调整法确定设备的重置成本，错误的说法是（）。
A．确定设备重置成本时一般使用分类产品价格指数B．价格指数调整法适用前提是历史成本真实、准确，并符合社会平均、合理成本C．原始成本中的运杂费、安装费、基础费及其他费用，与设备价格采用同一指数调整D．对于技术进步速度较快、技术进步因素对设备价格影响较大的设备，不宜采用价格指数调整法答案：C解析：C项，原始成本要真实、准确，价格指数要采用鉴证标的的分类价格指数，所以原始成本中的运杂费、安装费、基础费及其他费用，与设备价格不采用同一指数调整。
2. 在涉案财物的价格鉴证过程中，估价程序、估价原则等是通过下列（）来约束的。
A．《价格法》B．《刑事诉讼法》C．《行政诉讼法》D．《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》答案：D解析：拿涉案财物价格鉴证来说，不仅要熟悉《价格法》，还要熟悉《刑事诉讼法》《民事诉讼法》《行政诉讼法》《仲裁法》《赔偿法》《土地管理法》《房地产管理法》《道路交通安全法》以及铁路、电讯、电力、林业等专门法等法律；在开展对扣押、追缴、没收财物的价格鉴证时，除了要符合有关法律、法规的要求外，还要遵循《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》规定的估价程序、估价原则及其他管理规定等。
法律规定的拆迁安置房(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，拆迁安置问题日益凸显。
为了解决拆迁户的住房问题，保障人民群众的合法权益，我国政府制定了一系列法律法规，明确了拆迁安置房的性质、标准、程序等。
本文将从法律角度出发，对拆迁安置房的相关规定进行详细解读。
二、拆迁安置房的定义拆迁安置房，是指因城市房屋拆迁、旧城改造、村庄拆迁等原因，由政府或拆迁单位为被拆迁人提供的住房。
拆迁安置房分为实物安置和货币补偿两种形式。
实物安置是指政府或拆迁单位为被拆迁人提供一套与被拆迁房屋面积相当或稍大的住房；货币补偿是指政府或拆迁单位按照被拆迁房屋的市场价值，给予被拆迁人一定的货币补偿。
三、拆迁安置房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中第三十四条规定：“因城市房屋拆迁、旧城改造、村庄拆迁等原因，需要拆迁房屋的，应当依法进行拆迁，并给予被拆迁人合理的补偿。
”2.《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡规划法》第二十二条规定：“因公共利益需要征收集体土地、征收房屋的，应当依法给予补偿。
征收房屋的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
”3.《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》是我国城市房屋拆迁领域的专门法规，其中第三十条规定：“拆迁人应当向被拆迁人提供住宅房屋的安置，或者按照被拆迁房屋的市场价值给予货币补偿。
”4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》是我国国有土地上房屋征收与补偿领域的专门法规，其中第三十条规定：“征收人应当向被征收人提供住宅房屋的安置，或者按照被征收房屋的市场价值给予货币补偿。
”四、拆迁安置房的标准1.实物安置标准实物安置标准主要包括以下三个方面：（1）被拆迁房屋面积：拆迁安置房面积应与被拆迁房屋面积相当，一般不超过被拆迁房屋面积的20%。
（2）被拆迁房屋性质：拆迁安置房性质应与被拆迁房屋性质相同，如被拆迁房屋为住宅，则拆迁安置房也应为住宅。
房屋征收存在的问题及对策
房屋征收存在的问题及对策近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。
当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。
二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。
一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。
现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。
二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。
这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。
以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。
2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。
现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。
拆迁补偿安置存在的问题和建议
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>拆迁补偿安置存在的问题和建议拆迁补偿安置过程中容易出现哪些问题?对拆迁补偿安置的建议有哪些?在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延，笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
农村拆迁补偿安置存在的问题：(1)拆迁补偿安置不全面。
按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。
但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。
”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
(2)拆迁补偿标准偏低。
按照《条例》的规定，第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。
特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
(3)拆迁补偿不及时。
“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。
拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。
”这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。
关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要
关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要为进一步促进上海法院涉房屋征收补偿利益分割案件的适法统一，2019年11月，高院民事审判庭在静安区法院召开房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会。
会议认为，房屋征收民事纠纷法律性、政策性、伦理性强，具有明显的时代特征和地域特征，全市法院在审理此类案件时应充分考量上述因素，审慎行使司法自由裁量权。
会议就当前房屋征收补偿利益分割民事审判中的一些疑难法律问题形成了基本一致的看法，现纪要如下，供全市法院在审理案件时参考。
一、城镇公有住房征收补偿利益分割问题会议认为，城镇公有住房征收政策性强，司法实践中应该严格依照上海市公有住房征收的相关政策，区分征收补偿利益分割法律关系与市场经济活动中形成的一般合同关系，准确认定被安置人范围。
1、【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
如何认定“他处有房”?关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。
为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。
职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。
职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。
公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。
2、【未成年时受配公房的性质】在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房”？实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究摘要：房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。
经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。
拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。
房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。
关键词：房屋价值评估；问题；解决建议一、房屋价值评估的现状及问题在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。
所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。
（一）农村房屋价值评估的法律依据缺少目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。
这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。
但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。
然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。
（二）房屋价值评估机构的中立性的质疑房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。
所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。
拆迁类法律咨询案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景某市某区某街道某社区居民李某，拥有一处位于该街道的房产，该房产属于其唯一的居住地。
近年来，由于城市建设的需要，李某的房产所在区域被纳入了拆迁范围。
在拆迁过程中，李某与拆迁方就拆迁补偿等问题产生了纠纷，无法达成一致意见。
为此，李某寻求法律帮助，咨询了本律师。
二、案情分析1. 拆迁法律依据根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》），拆迁人应当依法取得拆迁许可证，并按照拆迁许可证的规定进行拆迁。
拆迁人应当与被拆迁人协商确定拆迁补偿方案，并按照拆迁补偿方案进行补偿。
拆迁补偿方案应当包括被拆迁人的房屋、土地、附着物等财产的补偿金额和方式。
2. 案件争议焦点本案中，李某与拆迁方就以下争议焦点无法达成一致意见：（1）拆迁补偿金额：李某认为，根据市场评估，其房产的市场价值应高于拆迁方提出的补偿金额。
（2）安置方式：李某要求拆迁方提供与其原有房产相当或者更好的安置房，而拆迁方提出的安置房面积较小。
（3）搬迁期限：李某认为拆迁方提出的搬迁期限过短，无法满足其搬家、出售房产等需求。
3. 案件分析（1）关于拆迁补偿金额根据《拆迁条例》规定，拆迁补偿金额应当根据被拆迁人的房屋、土地、附着物等财产的市场价值确定。
本案中，李某主张其房产的市场价值高于拆迁方提出的补偿金额。
为支持李某的主张，律师建议其提供以下证据：① 房产证、土地使用权证等相关证明材料；② 房产市场评估报告；③ 同地段、同类型房产的成交记录；④ 房产周边配套设施、交通状况等。
（2）关于安置方式根据《拆迁条例》规定，拆迁人应当提供与被拆迁人原有房产相当或者更好的安置房。
本案中，李某要求拆迁方提供与其原有房产相当或者更好的安置房。
律师认为，李某的主张符合法律规定，建议其坚持以下观点：① 拆迁方提供的安置房面积较小，不符合《拆迁条例》的规定；② 李某的房产位于城市中心区域，周边配套设施齐全，拆迁方应提供与其原有房产相当或者更好的安置房。
房屋拆迁补偿价格评估中存在的问题及建议
２ 中国矿业大学 环境 与测绘学院 ，江苏 徐州 ．
２１０ ） ２０８
摘要 ：２０ 年 实施 的 《 ０１ 城市房屋拆 迁管理条例》 已经对原来的 旧条例 中部分 不现 实的 内容进行 了调 整 ，并在 实践 中起到 了较好的作 用，也有力的缓解了因为拆迁而发生的种种矛盾。但新条例的 实施过
作者简介 ：杨小艳 （９６ ，女 ，四川简阳人 ，中国矿业大 学环境与测绘 学院在读 ，硕士研 究生。研 究方 １７ 一）
向 ：不 动 产 经 济政 策 与评 价 。
基金项 目：徐州师 范大学 自然科 学基金 项 目 《 苏北矿 区农民集体 土地 流转研 究》的成 果之 一 ，项 目编号：
、
新拆迁 《 条例》修改的主要特点
（ ）体现 了平等民事主体的原则 一 作为拆迁行为本身来说 ，无论是拆迁行为的实施 者还是被拆迁人在法律上都是平等 的民事 主体 。在新 条例 中明确的规定 了在拆迁过程中发生 了纠纷时应依 法申请仲裁或通过人 民法院起诉 ，而不再是由政府出 面参与调解 。这样在实施层面上拆迁人 与被拆迁人就 站在了同一高度。 （ 二）还原了房地产的市场价值 新 《 条例》根据市场经济等价交换 的原则和 《 土 地管理法》第五十八条关于城市房屋拆迁收 回国有土 地使用权 的，对土地使用权人应 当给予适 当补偿 的规 定。确定补偿方式为货币补偿与 产权 调换两种方式 。
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总而言之 ，中国传统餐饮文化在历史 的长河中洗 练而出，凝结着 民族精神、历史文化 、地理属性和企
［］ 梅家 良， ４ 彭化非 ． 论企业文化建设［］ 江西社会 Ｊ． 科学 ， ９ ，１） １ ４ （１ ． ９