拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨

拆迁房屋附属物补偿估价理论与实务相关问题探讨

发布日期：2010-07-02 浏览次数：1248

在城市房屋拆迁中不可避免地遇到房屋附属物的估价补偿问题。在附属物估价中，理清思路，规范操作对保护拆迁双方当事人的合法权益，构建和谐拆迁环境意义重大。各地价格认证中心在该领域进行了许多有益的探索，本文旨在提出问题，引起讨论，形成共识。

第一部分附属物评估理论中的几个基本问题

一、附属物的概念

在《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十五条第二款中使用了“附属物”一词，但并没有进行界定。

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二条第二款中的表述：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”被拆迁房屋室内自行装修装饰和被拆迁房地产均属被拆迁人（或其它相关人）因房屋拆迁这一事件造成丧失的物权，其补偿是对物权的补偿。

徐州市在《关于印发<徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁标准>的通知》中将“拆迁房屋附属物”表述为：“指附属于被拆迁房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施”。理解这一定义应把握以下几点：1、“房屋”是指被拆迁房屋及其占有的土地使用权，就是被拆迁房地产。2、附属物的现时效用，没有效用或已经丧失效用的附属物不予补偿。3、附属物不是房地产的一部分。房屋结构本身所含的门、窗及水电设施不属于附属物，其价值在房地产评估价格中体现。4、附属物因搬迁会严重影响其使用功能，造成效用降低或丧失。动产不属于附属物，鸡鸭、盆裁花木、可移动家具等均不属附属物。

附属物具有附属性、多样性和复杂性的特点，具体包括：1、室内装修装饰；2、室外构筑物，如：围墙、院地坪、门楼及院门；3、地栽树木及花木；4、机器设备；5、相关设施，如：有线电视、管道煤气

（或天然气）初装费等；6、其它附属物。

二、附属物补偿估价标的内涵和附属物补偿估价特点

1、估价标的内涵。估价标的与估价标的物不是一个概念。在附属物补偿估价中附属物是估价标的物，是估价标的的形式载体。估价标的是指因拆迁造成的附属物效用损失额。

对于室内装修装饰、室外构筑物类附属物，估价标的是其继续使用价值；

对于地栽树木及花木，估价标的是其市场价值即重置完全价值；

对于设备迁移费、设施开通费，估价标的是市场价格，即恢复设备、设施效用所需要的支出。

2、估价特点。附属物补偿估价具有非独立性和复杂性的特点。

非独立性是与附属物的附属性相对应的一个特点。附属物补偿是作为房地产补偿的一个补充。附属物评估是在对房地产补偿估价的一个补充。

复杂性是与附属物多样性和复杂性相对应的一个特点。价值标准和评估方法与拆迁补偿方案紧密相联，而现实中，每个拆迁项目的补偿安置方案都不尽相同，导致附属物补偿的价格构成与评估范围也不尽相同，呈现出复杂性特点。同时，由于许多附属物不存在公开交易市场，价格不能通过公开市场反映，这也是导致附属物评估和解释困难的一个原因。

三、附属物补偿的技术原则

1、合法性原则

附属物的合法存在是获取合理补偿的前提。违章建筑及其附属物均不应得到补偿，皮之不存，毛之焉附。拆迁许可证颁发之后，新增加的附属物也不应得到补偿。个别地方在得知拆迁消息后，突击装修，有的甚至在猪舍里都贴上地砖，搞出许多笑话。一方面说明附属物补偿标准过高，另一方面说明政策执行不力。

2、效用补偿的原则

附属物补偿是对物权的补偿，物权补偿是对效用的补偿，无效用的物不需要补偿。如：张三家在93年进行了一次装修，客厅里贴了地砖，在03年他重新装修时，在客厅地砖上铺上了木地板。地砖的效用在03年铺上木地板的那一刻已经消失，所以在09年拆迁时，地砖就不应得到补偿。又如：李四家建房时在门前小河上架了一座小桥，后来，政府在他家旁边修了一条大路，架了一座大桥，小桥的功能自然丧失了。现在他家的房屋拆迁了，他可以将小桥自行拆除或要求对残值进行补偿，但却不应得到小桥作为桥的效用补偿。拆迁企业内的报废机器设备都属此类。

3、资源节约原则

节约资源是我国的一项基本国策，也是附属物补偿的一个原则。具体体现一是附属物评估“搬迁优先”，二是“相对经济”。

搬迁优先。拆迁中附属物有两种处理方式：搬迁和报废。采用搬迁方式，补偿价为搬迁费用；采用报废方式，补偿价为重置成新价。评估时优先选择前者。常见的如：住宅中的可移动家俱及电视、空调、太阳能、燃气灶、油烟机等家电；工业企业里可通过拆除，运输到新的厂区，重新安装后能达到原工艺要求的机器设备。资源节约原则并非让被拆迁人吃亏，设备的拆除、运输、安装调试等全部搬迁费用都由拆迁人根

据市场行情足额补偿。

相对经济。对于个别成新度较低的附属物，重置成新标准低于搬迁费用时，应采用报废方式，以重置成新价格进行补偿。这是也是为了节约资源，避免浪费。

四、附属物评估的工作原则

“区别对待、分类评估、不重不漏、足额补偿”是附属物评估的工作原则。

区别对待，是指根据被拆迁人持有附属物不同目的和拆迁造成的损失情况进行评估。同一附属物的评估方法可以不同，如：居民房前院后的树木与经济林树木评估方法不一致。居民房前院后栽种树木目的为观赏与遮荫，而经济林的目的则为收益。又如：一水泥生产线上的圆桶库。如遇该生产线整体拆迁，则该圆桶库应以重置成新价进行补偿；如这条生产线上仅这一圆桶库拆迁，则为使整条生产线恢复生产，需以重置完全价格进行补偿。再如：企业整体拆迁中，围墙应以重置成新价补偿；企业部分拆迁中，围墙则以恢复费用补偿。

分类评估，是指根据附属物的不同性质进行分类，对不同类附属物分别采用不同的补偿标准和方法评估，对同类附属物采用同一标准和方法。既能提高效率又便于给当事人解释。

不重不漏，是指从被拆迁人角度来看，因拆迁所获房地产和附属物的补偿与所损失的物权效用相匹配。房地产评估结果与附属物评估结果与所损失的物权效用相等。附属物评估人员一定要全面了解拆迁安置方案和房地产估价报告，找准附属物的范围和价格构成。

足额补偿，是指在评估中，对无法找到准确结果时可用最小上限代替。比如：综合成新率可能在四成到五成之间，取五成。不让被拆迁人吃亏。这里需要把握的是最小上限。

五、评估方法

1、搬迁费用法：对可迁移附属物，花费一定的搬迁费用能使其在异地恢复使用效能，则通过市场调研测算出所需搬迁费用。

2、残余价值法：对不可迁移附属费，用附属物的重置成新价作为其效能损失的补偿。这一方法同样适用于搬迁费用大于残余价值的附属物评估。

3、市场法：对于有线电视、管道煤气等设施开通费不因使用而降低效能，拆迁时，如具备迁移条件可采用搬迁费用法进行补偿；如不具备迁移条件则应采用市场法予以全额补偿。对地栽树木及花木也采用市场法进行评估。

第二部分分类评估实务

一、室内装饰装修、室外构筑物评估

室内装饰装修和室外构筑物一般不具有搬迁价值，应采用残余价值法进行评估。

补偿价=重置完全价格×综合成新率

重置完全价值可采用政府部门公布、历史成本调整和重编预算三种方式取得。

政府部门公布适用于普通装修及室外构筑物，宜于统一标准，提高评估效率。此标准适用于装修时

间较长的大部分普通装修及室外构筑物。标准应定期公布，适时调整。

历史成本调整适应于装修或构建时间较短，附属物产权人能提供准确资料的情形。重置完全价格=历史成本×价格指数

重编预算适应于装修或构建时间较短，个别性差异大，不能提供历史成本的情形。

二、地栽树木及花木

1、观赏性树木及花木

观赏性树木及花木一般不作移栽处理，原因一是绿化树木采伐需要职能部门批准，二是被拆迁人通常无处栽种。在补偿时，宜采用重置完全价格标准。

重置完全价格=（同等大小苗木费+种植费）/成活率

这一标准可由政府部门公布或由市场调研取得。政府部门公布适用于常见树木和花木。市场调研针对稀有品种。

2、用材林

用材林在拆迁时，已成材的，准予采伐，不需评估。

未成材的可采用两种方式评估：

公式一：补偿价=（苗木费+种植费）×（1+合理利润率）/成活率

苗木费是栽种时的苗木费，合理利润率是林木种植平均利润率。

这一公式主要适用于种植在三年以内的林木。

公式二：未成材每亩补偿价=成材平均每亩市场价格×标的物已种植年限/平均成材年限。

实际每亩株数达不到或超过合理株数的酌减。

3、果树

果树一生要经过幼树期、初果期、盛果期、衰老期四个生产期。估应根据所处生长期区别对待。

幼树期，采用成本加成定价：

补偿价=（苗木费+种植费）×（1+合理利润率）/成活率

初果期、盛果期，采用收益导向定价：

A 1

补偿价= --------- ×［ 1- -------- ］

R （1+R）n

其中：A ---- 年纯收益额

R ---- 年收益还原率

n ----- 剩余盛果年期，初果期的树木是合理盛果期计

衰果期，可根据具体情况酌定。

三、机器设备

机器设备分为不需安装调试设备和需安装调试设备。不需安装调试设备搬迁费一般在企业搬家费中与库存物资一并考虑，不需评估。

需安装调试设备又分为不可搬迁设备、可搬迁设备。

可搬迁设备是通过专业手段搬迁后，经安装调试，设备能符合工艺要求，恢复原使用效能的设备（含工艺管道）。搬迁费用一般明显低于机器继续使用价值。

可搬迁设备搬迁费=拆除费+运输费+安装调试费。

拆除、运输、调试各环节均是有组织、有次序、安全、经济的活动。如：拆除时，能使用原车间行车的，先拆除地面设备，后拆除行车；在保证安全运输、安装的条件下，尽可能保持较多机件连接，而不必拆成单个机件，这样能降低成本和减少损失。

不可搬迁设备补偿费=重置完全价格×综合成新率。

机器设备补偿评估时，常需设备方面专家的帮助，在使用专家时，估价人员一定要把握住专家的专业性和公正性。在专家意见分歧时，估价人员要有清醒的头脑。如：对豆奶粉生产设备进行拆迁评估时，对工艺性不锈钢管道的处理，两位专家产生了分歧。一种意见是：新安置厂房和原厂房在面积、结构等方面不一致，管道应作报废处理。另一种意见是：虽然新厂房与原厂房在面积、结构不一致，但管道可以分割后，根据需要重新焊接，且能达到工艺要求，可以适当考虑损耗，但不应该作报废处理。笔者最后采信了后一种意见。

第三部分关于评估机构资质问题

目前，从事拆迁附属物评估的机构有资产评估机构、房地产评估机构、土地评估机构和价格认证机构。资产评估机构开展此项业务源于国有企业搬迁，房地产评估机构开展业务作为房地产拆迁业务的附带业务，土地评估机构开展业务源于土地收储或征迁，价格认证机构开展此项业务主要是为政府服务，对政府投资项目涉及的拆迁附属物进行评估。

从专业评估的角度来讲，房地产估价机构和土地估价机构在附属物评估中优势在于对拆迁中房地产评估报告把握较好，劣势在于对具有多样性和复杂性的附属物缺少专业人员。资产评估机构优势则正好相反。价格认证机构虽然在人员和技术上均有优势，但由于此项工作不符合机构职能定位，所以也不宜长期从事，仅应为理论探讨和制定技术规范进行前期探索。

国家发改委认定的综合类价格评估机构应为适格的附属物评估机构，并接受各级价格主管部门的管

理。

各级价格主管部门应和房屋拆迁主管部门一道聚社会各界专业人士之才智，早日制定出适合各地实际的附属物评估管理办法和技术规范。本人亦愿和国内同行一道为此出点力。(作者：徐州市价格认证中心