物业管理基础知识

物业管理基础知识

1、什么是物业

从物业管理的角度来看，物业是指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。

2、什么是物业管理

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3、物业管理的基本内容是什么

按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理、环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性质的服务等。

针对性的专项服务包括：日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教育、卫生、体育等方面开展的各项服务，金融服务，经纪代理中介服务等。

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充。

4、社会化、专业化、企业化、经营型物业管理的最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，它是所有业主使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提；其次是要志成立精度委员会，它对物业管理企业具有先聘楷和解聘权，是业主自治的关键。

物业管理的作用是：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限用确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。

5、精度是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。

物来使用人是指房屋、市政、肥用设施及场地的使用人。它既包含业权人，也包含非业权人。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成主的代表物业全休业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

6、物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务

7、物业管理公司的权利和义务是什么

物业管理公司在依据《物业管理委托合同》对受托物业实施管理过程中，具有以下权利：

(1) 根据有关法规，并结合实际情况制订管理办法。

(2) 依照物业管理委员会合同和管理办法对物业实施管理。

(3) 依照物业管理委员会合同和有关规定收取管理费。

(4) 有权制止违反规章制度的行为。

(5) 有权要求业主委员会协助管理。

(6) 有权选聘专业公司承担专项管理业务。

(7) 可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

物业管理公司的义务包括：

(1)履行物业管理委托合同，依法经营。

(2)接受业主委员会和业主使用人监督。

(3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准。

(4)接受行政主管部门监督指导。

(5)至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

物业管理公司是指按人才合法程序成产并具备相应条件的经营物业管理业务

(6)提供优良生活工作环境，搞好社区文化。

(7)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

(8)《物业管理委托合同》终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

8、为什么要推行和实施物业管理

业主购买某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。

9、物业管理和传统房屋管理有何区别

物业管理属于市场经济体制下形成的管理模式，传统房屋管理是在计划经济体制下形成的管理模式，前者积极地以经济手段进行开拓式管理，后者是消极被动地以行政手段进行管理。物业管理作为城市管理体制的重大改革，与传统的房地产管理相比，从观念上，管理模式上以及在管理的的内容上、广度和深度上都有本质的区别，主要体现在以下四个方面：

（1）、管理体制的不同。

传统的房地产管理是计划经济体制下的政府行政行为，是福利型、无偿型的；物业管理是市场经济体制下的企业，是经营型的，有偿的。

（2）、管理内容不同。

传统的房地产管理多年来一直以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于

人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核心，展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心。提供精神和物质两方面的服务。

（3）、所管房屋的产权结构不同。

（4）、管理机制不同。

传统的房地产管理是管理者按自身的意志管理用户，与用户是管理与被管理的关系。用户无法选择管理者，很少有监督权，更谈不上决策权，处于被动地位。

物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业有权接受或不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过市场竞争，双向选择。签定物业管理委托合同，明确各自的权利、义务，产权人和使用人参与重大事项的决策。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托。服务和被服务的关系。

9，什么是物业管理的基础设施和生活环境

基础设施包括公用设施和服务设施。公用设施包括房屋、道路、桥梁、公共交通、给水、排水、供电、供热、煤气、电讯等。服务设施包括医疗、卫生、文化教育、科研、商业服务等。

生活环境包括自然环境和社会环境。自然环境包括环境卫生、大气、水、土等：社会环境主要指治安情况。

10、物业管理从业人员应具备哪些基本素质和能力。

物业管理企业的人员根据所处的岗位和承担的责任分为三个层次：高级管理人员、中级管理人员和一般员工。上述三个层次的物业管理人员所应具备的基本素质和要求有：（1）务业主的意识。

（2）烈的责任感和良好的职业道德。

（3）的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面越广。

（4）要所有从事的专业岗位所必备的知识和相应能力。

11、物业管理行业中哪些岗位需持证上岗

(1)物业：物业管理企业经理、物业管理员、消防监控值班人员、保安员、二次供水清洁工。

(2)工程：普通电工、高压电工、空调工、电梯工、发电工、电焊工。

(3)行政：人事劳资员、秘书。

(4)财务：会计人员，如会计师、助理会计师、会计员。

(5)娱乐：游泳池救生员、各类体育项目如乒乓球、桌球、网球、健身等场馆助理。

12、小区管理的主要内容是什么

管理的内容包括：

（1）市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行棚、停车场等。

（2）公共绿地、花木等的养护和管理。

（3）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、家政、会所等。

（4）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

（5）交通与车辆停放秩序的管理。

（6）维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

（7）对小区建筑共用部位的维修、养护和管理。

（8）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动。

13、小区管理和写字楼、商场管理的主要区别在哪里

管理的对象不同。小区主要作为居民的居住场所，服务对象是住户；写字楼、商场主要作为企业办公及经营场所，服务对象是企业的职员及客户。

服务的时间有所侧重。小区的服务时间主要集中在下班后及节假日；写字楼、商场的设备管理时间为24小时，但服务客户的时间主要是在工作时间或商业时间内。

管理的侧重点不同。小区管理侧重于为住户提供一个安全文明的居住环境，管理的设备设施相对简单，清洁、绿化的标准要求相对较低，其目的主要是为住户营造一个轻松、休闲的休憩空间；楔写字楼、商场侧重于为客户提供办公或经营、购物上的便利，其机电设备相对复杂，对公共区域的清洁、绿化摆设的要求较高，消防、闭路电视监控、治安管理等更严格，其目的是为客户创造一个舒适、高雅的办公或购物环境。

14、住宅小区命名有什么规定

15、中心命名有什么规定

指某些功能最具有规模的建筑群。占地面积2万平方米以上，或总建筑面积20万平方米以上，在功能上必须最具有规模、起主导地位的建筑群，可用中心做通名。

16、别墅、山庄命名有什么规定

指低层高级住宅区。占地面积1万平方米以上，花圃，草坪的面积大于建筑群占地面积的高级住宅区，可用别墅作通名，依山可建的可称山庄。一般应位于市郊，市区内要严格控制。

17、小区规划中有哪些技术、经济参考指标

住宅小区，是按城市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60%一生的小区或小区内的组团。

小区要符合城市规划要求，严格按照国家验收标准验收，具有完善的验收资料、图纸、档案及交接手续。

在房屋及维修管理方面：

房屋外观完好、整洁。

小区内组团及栋号要有明显标志及引路方向平面图。

房屋完好率达98%以上。

无违反规划的私搭、乱建现象。

房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收费率达98%以上。

房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。