华润成本目标体系作业指引
成本管理目标作业指引介绍资料
\\房地产业集团成本管理作业指引手册中南建设·中南房地产业有限公司二O一六年五月目录第一节全过程成本管理办法（ZNDC-CB-ZD002） (2)第二节全员责任成本管理办法（ZNDC-CB-ZD003） (12)第三节成本限额及配置标准实施管理办法（ZNDC-CB-ZD004） (20)第四节拿地阶段成本测算管理办法（ZNDC-CB-ZD005） (27)第五节目标成本管理办法（ZNDC-CB-ZD006） (30)第六节合约规划管理办法（ZNDC-CB-ZD007） (34)第七节施工图成本优化管理办法（ZNDC-CB-ZD008） (37)第八节签证管理办法（ZNDC-CB-ZD009） (40)第九节成本信息库管理办法（ZNDC-CB-ZD010） (61)第十节中南成本系统应用管理办法（ZNDC-CB-ZD011） (66)第十一节招标清单编制管理办法（ZNDC-CB-ZD012） (71)第十二节工程进度款产值审核管理办法（ZNDC-CB-ZD013） (78)第十三节认质认价跟踪管理办法（ZNDC-CB-ZD014） (86)第十四节竣工结算管理办法（ZNDC-CB-ZD015） (88)第一节全过程成本管理办法（ZNDC-CB-ZD002）1、目的为加强拿地阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段等项目开发各阶段的成本管理，规范明确各阶段的工作流程，有效保障项目开发目标利润的实现，特制定本管理办法。
2、范围本流程适用于房房地产集团及下属各城市公司、独立项目公司。
3、控制程序3.1流程权限配置3.2 流程角色说明3.3、流程节点说明4、管理准则5、支持性文件5.1 《可研阶段成本估算表》5.2 《方案设计阶段成本测算表》5.3 《目标成本估算表》5.4 《方案设计成本限额》5.5 《扩初设计成本限额》5.6 《施工图设计成本限额》5.7 《目标成本控制责任书》5.8 《成本动态月报表》5.9 《成本管理季度评估表（参考）》5.10 《项目成本后评估报告》第二节全员责任成本管理办法（ZNDC-CB-ZD003）1、目的为充分调动各职能部门在成本管理过程中的主动性，规范明确各部门责任降本的工作流程，有效保障项目开发过程降本目标的实现，特制定本管理办法。
华润地产集团 成本造价 商业综合体 五彩城成本限额指标(V1.0)
五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司目录一、总则 (1)（一）编制目的 (1)（二）成本控制原则 (1)（三）适用范围 (1)二、指标体系 (2)（一）指标体系概况 (2)（二）技术指标定义及K 值 (2)1.商业使用率 (2)2.层高与净高 (7)3.小汽车停车效率 (7)4.含钢量 (8)5.卫生间厕位配置指标 (9)6.柱网 (9)7.用电容量配置指标 (9)8.技术指标K 值 (9)（三）经济指标定义及K 值 (10)1.地上商业单方成本 (10)2.精装修工程单方成本 (11)3.外饰面工程单方指标 (12)4.经济指标K 值 (12)（四）指标落地措施 (12)1.技术措施 (12)2.战略采购 (13)三、管理要求及成本对标流程 (13)（一）指标体系管理要求 (13)（二）成本对标指引 (14)1.成本数据范围 (14)2.成本（地上、地下）核算原则 (16)3.地上、地下划分原则 (16)4.成本对标流程 (18)5.成本对标表 (21)四、其他 (24)（一）生效期 (24)（二）解释权 (24)一、总则（一）编制目的本限额指标以成本控制为导向，优化成本结构，体现万象城与五彩城产品的差异化，通过成本量化指标，实现产品标准下的最优成本匹配。
同时规范五彩城进行成本对标积累和成本后评估工作，指导未来五彩城成本测算的准确性，推动五彩城购物中心战略采购物料的标准化。
（二）成本控制原则（1）继续保持顾客敏感的差异化优势及成本匹配。
如：中庭精装标准、卫生间配置数量；（2）提升商业使用率、相比万象城适当降低地上地下空间舒适性（净高、车位舒适度、后勤区、公共空间面积）；（3）产品标准化，提高战略采购比例，发挥规模效益；（4）参照《华润万象城机电设计指引》2.0 版，加强五彩城机电成本设计阶段控制，消除浪费；（5）优化降低结构成本、后勤区精装标准、地下车库标准；（6）相比万象城，大大降低幕墙、屋面装饰的成本。
华润万家成本控制P71方案课件
人力成本控制实施方案
培训与开发 薪酬福利管理
加强员工培训和职业发展规划，提高员工素质和技能水 平，降低人员流失率，从而控制人力成本。
制定合理的薪酬福利制度，激励员工积极性，提高工作 效率，同时控制人力成本。
其他成本控制实施方案
01
财务成本控制
02
加强财务管理，控制财务风险 ，降低财务成本。
03
营销成本控制
建立财务预算和核算制度，对各项 成本进行精细化管理，降低不必要 的开支。
员工培训与激励
员工培训
定期对员工进行成本控制培训， 提高员工的成本控制意识和能力
。
激励机制
建立成本控制奖励制度，鼓励员 工积极参与成本控制工作。
岗位责任制
明确各岗位的成本控制责任，确 保员工在工作中始终关注成本控
制。
引入先进技术
水电费用
店铺日常运营所需的水、电等 能源费用。
营销费用
广告宣传、促销活动等产生的 费用。
折旧费用
固定资产如设备、装修等的折 旧费用。
人力成本
员工薪酬
包括基本工资、奖金、福利等。
员工福利
为员工提供的各类福利和保障支出。
培训费用
为员工提供培训和进修所产生的费用。
招聘成本
招聘新员工所产生的费用，如招聘广告、面 试等费用。
采用先进的库存管理技术，如实时库存监控、安全库存设 定等，降低库存成本，避免库存积压和浪费。
运营成本控制实施方案
节能减排 推广节能技术和设备，优化能源使用 ，降低能源消耗成本，同时减少对环
境的影响。
场地租金成本控制
合理规划店铺布局，提高场地利用率 ，降低租金成本。
物流成本控制
优化物流配送网络，提高配送效率， 降低运输成本。
房地产开发集团：目标成本管理作业指引
目标成本管理作业指引1.流程概况2.工作程序2.1.资料准备阶段2.1.1.成本控制中心收集以下相关资料：1)规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。
2)收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。
2.2.编制阶段2.2.1.初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内，成本控制中心组织总工室、营销策划中心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会，提出各项成本测算要求。
开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据，土地费用由集团投资管理中心提供，政府报建报批费用由项目开发中心提供数据，勘查设计费用由总工室负责提供数据，营销费用由营销策划中心提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由工程管理中心提供数据，其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。
2.2.2.测算过程中遵从个下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。
2.2.3.原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿，成本控制中心编制完成后及时报分管领导审批，报总经理审定，需要上报集团及时报集团确定。
2.2.4.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。
2.2.5.成本控制中心汇总各项成本科目测算数据，编制《目标成本控制指导书》并交分管领导审核，最终经总经理批准，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。
《项目初步设计阶段建安成本概算》审批完成后1月内，成本控制中心应完成《目标成本控制指导书》编制。
2.3.对比分析阶段2.3.1.目标成本测算完成后，成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。
2.4.确定目标成本应遵循的基本原则2.4.1.标杆瞄准2.4.2.在项目选择和项目策划阶段，营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。
2.4.3.满足顾客需求1)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
华润置地建安成本预算PPT课件
1.3 地震烈度与场地类别
地震烈度 场地类别
项目名称
六度
Ⅱ类 Ⅲ类
武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十 四城、杭州悦府项目
苏州平门府、无锡太湖国际社区
Ⅳ类 宁波中央公园
七度
Ⅱ类 Ⅲ类
成都凤凰城、成都翡翠城、成都二十四城、合肥幸福 里、深圳华润中心、大连海中国、大连星海湾
Ⅳ类 上海滩花园、上海橡树湾
独立地 下室 160 1.35 4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
小高层下 （一层）
165 1.23
3.4 0.03 0.97
1.5 0.35 0.97
地下室 高层下 （一层）
170 1.பைடு நூலகம்5
3.6 0.03 0.97
2 0.35 0.97
超高层下 （二层）
180 1.27
3.8 0.03 0.97
09年第一季度会议
利润中心建安成本预算反馈
工程管理部
2009年1月13日
1
1、华润置地建安成本目标体系的建立
1.1产品分类 (1) 住宅
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业
7
地下室
住宅项目中商场
底商、独立商场
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、超高层下 2F地下室、超高层下3F地下室
2
成本控制管理作业指引
成本控制管理作业指引1.适用范围适用于XX公司房地产各项目的目标成本的编制、动态成本管理及责任成本考核。
2.控制目标规范目标成本管理，明确成本控制目标，对动态成本实时监控，进行超目标的责任考核。
3.术语定义3.1.目标成本：基于公司产品定位、预测销售价格、建造标准，结合目标利润，保证产品经济合理的基础上，编制的经过努力所能完成的成本计划。
3.2.动态成本：各子公司实施过程中各个阶段体现的预期发生和已发生的成本之和，主要包含：待发生成本、已发生成本、在途成本。
3.3.在途成本：已发起审批但未审批完毕的合同、变更、结算调整金额。
3.4.非合同性成本：目标成本编制时，不以合同形式出现但作为支出项必须计入目标成本总额的成本项。
3.5.规划余量：实际成本对比目标成本节约的金额。
4.目标成本管理4.1.目标成本编制原则4.1.1.模板原则：严格按照各版本目标成本模板进行编制；4.1.2.市场导向原则：结合定位及成本适配，确保实现目标利润。
4.1.3.准确严谨原则：每项测算来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
4.1.4.逐步精准原则：后一版目标成本为前一版目标成本的深化，原则上后一版本目标成本不得高于前一版目标成本。
且需进行本版成本与前一版目标成本的差异分析。
4.2.目标成本编制程序主责部门：一类各子公司，由成本部负责编制，成本管控部复审，报总部复审时间预留为3日；二类各子公司，由成本管控部主责编制，成本部配合。
4.3.目标成本审批：目标成本审批时，需同时上传附件，包括（1）《方案版（执行版）目标成本测算》及《主体工程测算辅助表》（2）投资收益测算表（3）启动会报告（执行版无需提交）（4）方案需提交与上会版的差异（如无差异，在发起审批时明确说明），执行版需提交与方案版的差异。
具体表格详见《目标成本差异分析表》。
4.4.目标成本调整4.4.1.销售面积管理：4.4.1.1.预测面积管理：预测绘面积出具后，预售证办理前，项目营销部将预测绘面积发送至各子公司成本部人员进行复核，如有偏差，负责与测绘人员进行沟通，并出具最终的预测绘面积。
成都华润成本管理流程
5 相关流程/作业指引
5.1 【设计变更管理流程】
5.2 【签证管理作业指引】
5.3 【项目成本后评估作业指引】
5.4 【工程预结算编制与审核作业指引】
6 参考模板
6.1 【项目成本测算表】
6.2 【施工图阶段建安成本控制建议】【项目动态成本月报】
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6.3。
华润置地精细化成本管理
•第三节 目标成本体系——方法
• 二、 第二阶段项目方案阶段成本测算 ➢ 目标成本的编制与确定——成本测算表 ➢ 以目标成本为导向——目标成本的分解与限额设计及动态管理 ➢ 目标成本分解与合约规划 ➢ 主要材料设备的初步选型定板 ➢ 专项成本调研与材料设备专题研究 ➢ 目标成本制定与运营、财务、营销的协调
➢ 集团标准：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项 目的不同点在局部作调整，节省时间，减少误解；
➢ 计划要求：结合运营部门的项目总体经营计划，确定目标成本符合 公司利润要求，经过各方的讨论和审批，正式发布。
•第二节 目标成本体系——原则
•三、目标成本制定的时间 ➢ 第一阶段：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测 算数据，要求不同，考虑风险因素；
•第三节 目标成本体系——方法
• 三、第三阶段项目设计阶段成本测算
•在后面第三个章节中详细介绍设计阶段的成本管控措施
•第三节 目标成本体系——方法 •四、第四阶段项目目标解是为了落实
➢ 要满足动态控制的需要： 按工程与材料分判计划分解到每个分判项
目上；这样分解的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计 划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。
•2、•目标成本中技术含量参考
•说明：砌体含量、内粉含量的选择使用上可按户型面积、房间数量调整；钢筋 含量、砼含量的选择使用上可结合设计意见。
•3、•限额设计指标
•3、•限额设计指标
限额设计指标中需注意的问题： （1）上表中 “郊区高端”产品线限额设计指标暂按多层考虑； （2）户内精装修工程根据各项目定位确定档次，本设计限额指标不适用于 别墅类产品。 （3）城市分类按价量维度划分，准二线城市并入二线城市考虑设计限额。
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表2—综合体类物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1 购物中心
万象城类
2
写字楼
写字楼
3
酒店
四、五星级酒店
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯， 或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设 4 超高层住宅 100m以上的住宅物业 置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多， 消防要求较高
构建建安目标成本管理体系
工程管理部
2009年3月27日
1
1、华润置地建安成本目标体系简述
鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量 涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分 如下： Ø物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类 Ø城市级别分为3类：I级、II级、III级 Ø项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档 Ø城市系数分7个指数区
3
2、物业类型分类
表1—住宅物业类型分类标准
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
3
高层
19层至100m（不含100 每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元
9
表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准 表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表
10
5、 地震烈度与场地类别
表5-各项目地震烈度统计表
地震烈度 六度
七度 八度
场地类别 Ⅱ类
Ⅲ类 Ⅳ类
Ⅱ类
Ⅳ类 Ⅱ类 Ⅲ类
项目名称 武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府 项目 无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央 公园 宁波慈溪中央公园 成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾， 福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾， 沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾 上海滩花园、上海橡树湾
天津香薇邸项目、北京西堤红山
北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁
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6、建安成本目标模型中的技术指标含量
Ø所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工 程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。 Ø钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则 （V2.0）》，选 取七度区II类场地的含钢量标准中限。 Ø含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、 构造筋等。 Ø含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室 墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。 Ø上部结构不含地下室顶板。
独立地 下室
160 1.35
4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
/m2以下
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则
8
4、项目档次分级
项目档次按售价分类原则分为五档： Ø A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上； Ø B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍； Ø C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍； Ø D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍； Ø E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍； 具体各档的售价标准详见表4。
米）
楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.
4
超高层
100m及以上
每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元 楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设 置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业
7
地下室
5
地下室
地下一层设置为商场，二层、三层为停车场
6
3、城市分级
以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每 年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。 ØI类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、 宁波等5个城市； ØII类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大连等7个城市； ØIII类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈 阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。 售价统计表。
12
6.1地下室模型中的技术含量
表6.1
序 号
项目名称
1 钢筋含量 2 砼含量 3 模板含量 4 砌体含量 5 楼地面饰面面积比 6 内墙饰面面积比 7 外墙基面面积比 8 天棚饰面面积比
地下室技术指标含量
单位
kg/m2 m3/m2 m2/m2 m3/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2
住宅项目中商场
一层底商、裙楼商业、独立商业
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室
4
2.2综合体类物业 综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。
n 超高层：100m及以上住宅物业； n 购物中心：万象城类； n 酒店：四、五星级酒店； n 写字楼； n 地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。
7
表3—华润置地19个城市分级标准
序号 城市级别
分类原则
城市名称
1
I级
平均售价在10000元 北京、上海、深圳、杭州、宁波 /m2以上
平均售价在5500元- 成都、苏州、天津、厦门； 无锡、福州、大
2
II级
10000元/m2
连
平均售价在5500元 合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉
3
III级
2
2、物业类型分类
2.1住宅物业
住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。 n 多层：4F-7F（含7F）住宅物业； n 小高层：8F-18F（含18F）住宅物业； n 高层：19F-100m（不含100m）住宅物业； n 超高层：100m及以上住宅物业； n 别墅：独栋/连排/叠拼/双拼； n 商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业； n 地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F 地下室、主楼下3F地下室）。