房地产集合资金信托案例
信托法律法规案例(3篇)
第1篇一、案例背景某信托公司（以下简称“信托公司”）成立于2005年，注册资本10亿元人民币，主要从事信托业务。
近年来，信托公司业务规模不断扩大，市场影响力逐渐提升。
然而，在快速发展的同时，信托公司也暴露出一些违法违规行为，其中一起违规操作案例引发了广泛关注。
二、案例经过2018年，信托公司承接了一笔名为“XX项目集合资金信托计划”的信托业务。
该信托计划募集资金10亿元人民币，用于投资某房地产项目。
信托公司负责对项目进行监管，确保资金安全。
在项目运作过程中，信托公司发现项目实际投资金额超过10亿元人民币，且部分资金被用于其他项目。
信托公司未履行监管职责，违规放任项目方挪用信托资金。
同时，信托公司在项目风险评估、信息披露等方面也存在严重违规行为。
三、法律法规依据1.《中华人民共和国信托法》《信托法》第二条规定：“信托是指委托人将其财产委托给受托人，受托人按照委托人的意愿，为受益人的利益或者其他目的，对财产进行管理、运用和处分的行为。
”第二十一条规定：“受托人应当按照信托合同约定，对信托财产进行管理、运用和处分。
”2.《信托公司管理办法》《信托公司管理办法》第三十二条规定：“信托公司应当建立健全信托业务风险管理制度，对信托业务进行风险控制。
”第三十三条规定：“信托公司应当对信托财产进行严格监管，确保信托财产的安全。
”四、案例分析1. 信托公司违规操作的原因（1）内部管理不善。
信托公司内部管理混乱，缺乏有效的风险控制机制，导致项目方挪用信托资金。
（2）监管不力。
信托公司未按照法律法规要求，对项目进行严格监管，导致项目方违规操作。
（3）利益驱动。
信托公司为了追求业务规模，忽视法律法规，违规操作。
2. 案例启示（1）加强法律法规学习。
信托公司及从业人员应深入学习相关法律法规，提高合规意识。
（2）完善内部管理制度。
信托公司应建立健全信托业务风险管理制度，加强风险控制。
（3）强化监管。
监管部门应加强对信托公司的监管，确保信托公司合规经营。
信托公司创新案例汇总
12009年部分信托公司创新案例汇总 （根据信托业协会资料整理形成）中信信托有限责任公司2注：上述项目除于2009年5月结束的中信开行爱心信托外，其他项目均在存续期内。
北京国际信托有限公司业务创新 2009年，北京信托在基金化、系列化信托产品方面取得突破性进展。
5月18日第一只具有半开放性的准基金模式的‚北京信托--稳健系列房地产集合资金信托计划‛正式成立，一期共募集资金人民币9.6亿元。
该信托计划的成立，为信托财产实现组合投资，3向半流动性、流动性方向发展做出了有益的尝试，并对下一步探索REITs 业务奠定了基础。
年内，该信托资金已投资王府井酒店、天津滨海湖等若干项目。
与此同时，还陆续推出了多个系列化信托产品，如‚财富‛、‚创赢‛、‚天鸿‛等系列产品。
在新能源基金、环保基金等产业基金设立方面做出了积极探索。
特别是在国家大力支持的节能环保行业开发信托产品实现了零的突破，成功推出了‚低碳财富‛系列化低碳经济领域信托产品品牌。
其中，低碳财富碳资源开发一号信托产品为国内信托行业首个涉足碳资源开发领域的信托产品，在探寻以信托方式支持中国低碳经济财富方面做出了有益的尝试。
大连华信信托股份有限公司2009年，公司针对有家族财富规划管理或家族财富传承需求的高净值人士，设计了家族财富管理信托。
该信托是由委托人将自己家族财富委托给华信信托，华信信托作为受托人，借助于信托特有的制度优势和资深专业资产管理的优势,按照委托人的意愿，帮助委托人合理规划家族财产，使家族财富不断增长，保障家族成员的平稳生活、让家族财富世代相传。
该产品为系列产品，包括家族财富增值信托、养老信托、子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托、财富传承信托等。
家族财富增值信托和养老信托为自益信托，借助信托公司专业管理的优势，使家族财富稳定增长或保障晚年高品质生活。
子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托是他益信托，是以4家族中的未成年后代或者需要赡养的老人及其他家族成员为受益人，受托人按照信托合同约定定期按照约定数额和频率向受益人分配信托利益。
房地产信托法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国经济的快速发展和房地产市场的日益繁荣，房地产信托作为一种新型的融资工具，逐渐受到市场的关注。
然而，在房地产信托的运作过程中，由于法律法规的不完善、市场风险的控制不足以及信托公司自身的经营问题，信托纠纷案件时有发生。
本案例将以XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）与XX信托有限公司（以下简称“XX信托”）之间的信托纠纷案为例，分析房地产信托法律问题。
二、案情简介XX公司是一家主要从事房地产开发的企业，因项目开发需要资金，于2016年与XX 信托签订了《房地产信托合同》（以下简称“信托合同”）。
根据信托合同约定，XX公司将持有的某地块土地使用权作为信托财产，设立信托计划，募集资金用于房地产开发项目。
信托合同约定，XX信托作为受托人，负责管理信托财产，并将信托资金用于房地产项目的开发建设。
在信托计划实施过程中，由于房地产市场调控政策的影响，以及XX公司自身经营不善，导致信托资金无法按照约定的用途使用，信托计划面临违约风险。
XX信托遂向法院提起诉讼，要求XX公司履行合同义务，支付信托资金及违约金。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 信托合同的有效性；2. XX公司是否应当履行支付信托资金的义务；3. XX信托是否应当承担违约责任。
四、法院判决经过审理，法院认为：1. 信托合同符合法律法规的规定，合法有效；2. XX公司作为信托财产的提供方，应当履行支付信托资金的义务；3. XX信托在信托计划管理过程中存在一定过错，但不足以构成违约。
据此，法院判决：1. XX公司应当支付信托资金及相应利息；2. XX信托承担部分诉讼费用。
五、案例分析1. 信托合同的有效性本案中，信托合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此法院认定信托合同合法有效。
这表明，在房地产信托业务中，合同当事人应当严格按照法律法规的规定签订合同，确保合同的有效性。
2. XX公司是否应当履行支付信托资金的义务根据信托合同约定，XX公司作为信托财产的提供方，有义务支付信托资金。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
国民信托北京和宸地产王府井项目股权投资集合伙金信托打算
股权，主营业务为房地产开发及商品房建设销售，是北京王府井地块的项目公司。
2、北京汇宸投资管理有限公司北京汇宸投资管理有限公司（以下简称“汇宸投资”）北京汇宸投资管理有限公司是主要经营房地产投资管理的控股公司,多年来经营风格稳健。
公司成立以来主要开发项目集中在北京金融街核心地段，是北京金融街上少有的民营房地产开发商。
其开发的金宸国际公寓等项目已成为金融街的知名地标性建筑。
旗下项目公司无锡鼎宸置业有限公司开发的“无锡国际金融大厦”项目也已完成施工，五证齐全待售(预计整栋出售给金融机构)，预计实现销售收入约10亿元。
目前，汇宸投资正在专注于北京王府井项目（本次融资项目）及惠州“海宸世家”项目的开发建设工作。
截止2014年6月，其资产总计 57.39亿元，总负债 22.8亿元，负债率 39.3%，位于同行业极低的水平，财务状况很好。
项目介绍项目地处北京市东城区王府井大街与东四西大街交叉路口的东南角，北邻五四大街和东四西大街，向西可达故宫博物院北门、景山公园，向东可达东四、朝阳门、东二环路；项目西邻王府井大街，沿王府井大街向南 800 米可至王府井核心商区（王府井步行街），向北 1500 米可至张自忠路、南锣鼓巷。
在积聚人气的核心区域，周围交通极其发达，三条地铁线均在其区位附近，拥有绝佳的地理位置。
本项目分一期开发，整体建设。
项目预计2014年10月开始进行拆迁工作至次年一季度基本完成。
从拆迁完成到办理四证后开始施工起约半年时间可完成主体结构，一年半的时间竣工验收。
项目规划建设用地面积 6124.7平方米，总建筑规模 2.8 万平方米（地上），建设内容为商业、办公。
项目总投资约16亿元，预计可实现销售收入约33亿元。
本项目土地使用权的取得时间在 8?31 大限之前，未通过市场公开竞。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资明股实债投资案例:葛洲坝房地产股权信托融资【中翰税务案例】2013年3月22日葛洲坝(600068)发布《中国葛洲坝集团股份有限公司关于控股子公司股权信托融资的公告》。
公告称，公司董事会第五届董事会第十二次会议审议通过《关于中国葛洲坝集团房地产开发有限公司股权信托融资的议案》，同意公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝房地产公司”)向平安信托有限责任公司(“平安信托公司”)以股权信托的方式融资150,000万元，期限三年。
葛洲坝房地产公司注册资本金70,000万元，其中:中国葛洲坝集团股份有限公司出资69,400万元，持股比例为99.14%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.86%。
平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000万元，其中30,000万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000万元作为资本公积。
增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为为:中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%;平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。
根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。
葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。
信托期限届满之日，本公司(葛洲坝)回购平安信托公司持有的股权，本股权信托计划终止。
股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。
本公司控股股东中国葛洲坝集团公司对本公司股权回购提供担保。
混合性投资界定为债权的对于葛洲坝信托股权投资的对条件的具体解释条件适用性被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、葛洲坝房地产公司按照双方固定利润或固定股息等。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
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（三）信托收益的计算
1、信托收益自本信托计划成立之日起计算。
2、信托收益=信托计划收入-信托财产承担税、费后的净值 3、各受益人所分配净收益=信托收益*（各受益权对应的信托资 金额/信托资金总额） 4、信托年收益率=（信托收益/信托资金总额）*100% 注：本信托预计年收益率为5.58%， 年收益率在5.58%以内的部分归受益人所有， 超过5.58%的部分作为信托管理费归受托人所有。
• 本信托计划募集资金不超过2亿元（含2亿 元），以实际募集资金为准。本信托计划 项下的信托合同不超过200份（包括200 份）。 • 本信托的存续期为二年，从信托成立之日 起开始计算。
本信托计划资金管理方式由受托人代为确 定，委托人及受益人同意并特别授权受托 人按以下方式管理、运用和处分信托财产： • 贷款用途：“天江·鼎城”项目建设。 • 贷款规模：不超过2亿元人民币。 • 贷款期限：信托贷款期限为二年。
房地产资金信托具有以下特点： 1、采取私募方式筹集资金 2、收益模式以稳定收益为主 3、资金运用方式以信托贷款为主 4、管理报酬多与业绩挂钩 5、大部分计划的风险控制和退出机制是由政府（财 政）支持的，或有抵押物担保、或有资金 实力强的担保公司提供担保。 6、流通性较差，不在交易所上市交易
此类信托可能存在的问题： 1、缺乏信息披露制度 2、信托财产之追及性不彻底 3、信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏
本项目占地面积约为408亩，项目全部完成 可建成商品房45万㎡，其中商铺约6.5万㎡， 计划分两期实施，其中一期工程计划开工 面积为20万㎡，计划于2005年初开始正式 销售。第二期计划开工面积25万㎡，项目 总开发周期约4年。
委托人将合法拥有的资金委托给受托人将信托计划资 金贷款给重庆天江置业有限公司（以下简 称“天江置业”），用于“天江·鼎城” 项目建设，使投资者获取信托收益，同时 发展商及开发商承诺给予信托受益人 “天江·鼎城”一期楼盘购房优先权 和购房折扣。
项目发展商重庆天江置业有限公司由浙江 钱江集团公司主要发起，2003年7月成立， 注册资本金3000万元人民币。建筑项目天 江鼎城位于重庆渝北区龙溪镇，与山东鲁 能2000亩商住用地比邻；南接规划中的 1000亩龙头寺森林公园，与长安华都相望； 西以红唐路分界，与旁侧规划的 商住 用地相隔；北以新溉路为界，与 建造 中的渝怀火车江北客运站相望。
“房地产信托”产品是以贷款信托为具体方式的 资金信托业务，在我国又称集合资金信托，即受 托人将从社会上众多出资者处募集到的资金作为 商业贷款发放给第三人（通常为房地产开发商）， 并将因此而取得的利息交给出资者（既是委托人， 也是受益人）。 信托财产是长期贷款基金，受益人凭借贷 款受益凭证在贷款期限届满时收回本金和 利息。
重庆房地产市场经过多年的积累和发 展，特别是在直辖和西部大开发战略 的推动下，近几年重庆房地产业发展 迅猛，已逐步成为支撑全市国民经济 发展的重要力量。房地产业的迅猛发 展带动了相关行业如建材，钢铁 等的快速发展，使房地产业成为 重庆市国民经济发展的支柱产业 之一。
我国房地产企业的开发资金６０％以上来源于 银行信贷，然而从03年6月，国家加大了对房 地产业的宏观调控，限制了银行信贷对房地产 的支持，导致房地产企业有跌跤甚至彻底倒下 的危险，得房地产业必须寻求其他的融资渠道， 信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2004 年6月，全国房地产贷款余额近2万亿元，房地 产投资信托还不足房地产贷款的 0.7%，与 美国房地产投资信托占房屋 抵押信贷 资产18.8%相比，更显示出我 国房地产 投资信托有很大发展空间。
（一）信托财产的收入
1、信托贷款利息收入 利息收入 = 信托资金额 * 利率 * 期限 2、信托资金的其他运用方式产生的收入。
（二）信托财产的税、费
1、受托人将对本信托计划下的信托财产建立详细档案记载 其损益及费用等。 2、信托财产运用和管理所产生的信托收益按本信托计划的 约定进行分配。 3、受托人将就因处理信托事务所发生的费用单列账户，记 入当期费用，从信托财产中支付。受托人以固有财产先 行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。 4、受托人因违反本合同所导致的费用支出，以及处理与本 信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的 费用。 5、当事人申请办理信托受益权变更、质押登记，应分别按 以下标准向重庆国际信托投资有限公司交纳登记费用。 标的金额：100万元及以下，按1‰计收； 100万元到1000万元（含1000万元），按0.5‰计收； 1000万元以上，按0.1‰计收。