分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究
地方财政支出规模对房价影响的研究
地方财政支出规模对房价影响的研究地方财政支出规模对房价的影响是经济学研究领域的一个重要课题。
房价作为重要的宏观经济指标之一，对于经济运行、社会稳定和个人财富都具有重要影响。
地方财政支出规模则是衡量一个地区经济实力和财政健康状况的重要指标。
研究地方财政支出规模对房价的影响不仅有助于了解两者之间的关系，还能为政府制定房地产市场调控政策提供理论基础和实践参考。
一、地方财政支出规模的含义及衡量指标地方财政支出规模是指一个地区经济发展水平下的财政支出规模。
它代表着地方政府对公共事务提供的资源投入，包括教育、医疗、基础设施建设等各个领域。
衡量地方财政支出规模的指标主要包括财政总支出、财政收入占GDP比重、财政收入增长率等。
二、地方财政支出规模对房价的影响机制1.基础设施建设效应：地方财政支出规模的增加，意味着基础设施建设投入的增加。
例如，大规模的道路、水电、交通等基础设施建设能够提高一个地区的生活品质和环境舒适度，吸引人们迁徙和投资，进而推动房地产市场的活跃度，提高房价水平。
2.社会保障效应：3.土地供应效应：4.政策调控效应：三、地方财政支出规模对房价的实证研究目前已有不少学者通过实证研究，探究地方财政支出规模对房价的影响。
以中国为例，一些研究表明，中国地方政府的财政支出规模与房价具有正向关系。
比如，通过对中国经济数据的横截面和纵截面分析，研究发现，地方财政支出对房价的增长有显著的正向影响。
但是，也有研究认为该关系并非经久不衰。
比如，一些研究指出，地方财政支出规模增加对房价水平的影响存在一定的阈值效应。
超过一定阈值后，地方财政支出规模的增加对房价水平的影响会递减或者呈现负向关系。
四、地方财政支出规模对房价的政策建议在政策制定层面，可以通过以下方式实现地方财政支出规模对房价的良性影响：1.合理配置财政支出要在经济发展、基础设施建设、社会保障等方面有适当的投入，并避免出现过高的财政支出浪费；2.加强房地产市场调控通过土地供应管理、房地产市场政策调整等手段，确保房地产市场供需平衡，防止因资金过度投入而导致房价过快上涨；3.注重政策的适度与均衡避免单一政策对房价产生不合理的扭曲影响，要平衡好土地供应、金融政策、税收政策等各个方面的关系。
分税制改革、土地财政和房价水平
作者： 宫汝凯
作者机构： 上海财经大学经济学院,200433
出版物刊名： 世界经济文汇
页码： 90-104页
年卷期： 2012年 第4期
主题词： 分税制改革 土地财政 房价水平
摘要：本文通过考察分税制改革、土地财政和房价水平三者之间的关系研究了中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。
1998年住房市场化改革以来，中国城镇住房价格持续上涨，本文发现较高的房价水平与较大规模的土地财政相联系，而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。
本文将分税制改革、土地财政和房价纳入一个经济系统，采用1999—2007年的省级面板数据，对分税制背景下土地财政的形成机制以及土地财政对房价的影响机制进行实证研究，结果显示，分税制改革引致的扩大化的财政分权度是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素，进一步分析得出，土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量，在控制了其他潜在影响房价的多种因素后，估计结果依然是稳健的。
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是不可分割的，它们之间的关系也是由多种因素影响的。
本文将对地价与房价关系的经济学解析进行探讨。
一、土地价值与房屋价值的关系土地价值和房屋价值是两个不同的概念，但是它们是紧密关联的。
土地是建筑物的基础，没有土地就没有房屋。
因此，土地的供需关系会直接影响房屋的供需关系，进而决定了房屋的价格。
在城市化过程中，地价通常会随着经济的发展而增长。
由于城市空间的限制，土地供应相对较少，导致土地价格较高。
而高昂的土地成本又必然导致房屋的价格上升。
同时，城市的发展也会促进人们对房屋的需求增长，从而进一步推高房屋的价格。
因此，房屋的价值受到土地价值的制约，土地房地产市场是房屋市场的重要基础。
二、供需关系的影响供需关系是影响房价的重要因素。
从供给方面来看，城市规划、土地政策、建筑物管理等政策都将间接影响房价。
例如，城市规划中，未来建设项目的规划将直接影响土地的供给，从而调节土地价格。
而土地的价格将进一步反映到房屋的价格上。
从需求方面来看，人口变化、经济循环、就业情况以及居民消费水平等都将对房价产生影响。
例如，人口增加将带动对房屋的需求增加，从而推高房屋价格。
此外，城市化进程的发展也会带动对住房的需求增长，从而对房价产生影响。
三、金融政策的影响金融政策也是影响房价的重要因素。
政府通过货币政策调节货币的数量和价格，从而影响市场资金的流动和利率的水平。
低利率会刺激人们购买房屋的欲望，从而使房价上升；而高利率则会抑制人们购买房屋的欲望，从而使房价下降。
此外，政府的财政政策对于对楼市的影响也较为明显。
例如，税收变化等均将影响购房者的购买能力，从而对楼市产生影响。
四、市场监管的作用市场监管也是调节房价的重要因素。
市场监管除了对于市场的准入门槛、信息披露等方面监管之外，还需要及时调整不合理的价格和市场秩序。
政府在收紧市场自我调节和加强市场监管的同时，也需要规范和维护市场的信用，扩大市场的透明度，从而保持市场的稳定性。
论述分税制对房地产市场的影响
论述分税制对房地产市场的影响指导老师:姓名：学号：分税制对房地产市场的影响近日，前国务院总理朱镕基在与清华师生交谈中，谈及分税制直言不讳的谈及了自己的思考.朱总理说：“最近呢,还有一种谬论呢，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说这个房地产项目这么沉重，都是过去这个分税制搞坏了，说税收都收给中央来了，地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？狗屁!"这些话已将出，不仅引起在座的各位领导、师生捧腹大笑，也在国内引起渲染大波。
那么分税制到底是什么制度；我国在何时何种情况出台的分税制度；它的出台是否与这些年房价过快的增长有关；分税制是否为房地产市场“泡沫化”的主要因素;在分税制的大环境下今后房地产市场的发展趋势；作为房地产专业的学生,今后面向社会将如何提高自己。
我的论文将围绕上述问题来展开.一、分税制度的定义：分税制是指在国家各级政府之间明确划分事权及支出范围的基础上，按照事权和分税制财权相统一的原则，结合税种的特性，划分中央与地方的税收管理权限和税收收入,并辅之以补助制的预算管理体制模式，是符合市场经济原则和公共财政理论要求的,这是市场经济国家运用财政手段对经济实行宏观调控较为成功的做法.二、我国在何时、何种情况出台的分税制度：1994年，我国经济体制改革在中央的“全面推进、重点突破”的战略部署指导下进入新阶段,财税体制改革充当改革的先锋，根据事权与财权相结合的原则，将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税，建起了中央和地方两套税收管理制度,并分设中央与地方两套税收机构分别征管;在核定地方收支数额的基础上，实行了中央财政对地方财政的税收返还和转转移支付制度等.成功地实现了在中央政府与地方政府之间税种、税权、税管的划分,实行了财政“分灶吃饭”。
（一)我国分税制的内容我国分税制按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种,属于地方税;凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种,属于共享税。
什么推动了中国城镇房价上涨？来自制度变量的证据
（０５ 认为 ， ２０ ） 土地征用问题的严重化与 １９ ９４年中央政府集 中收入但未配套设置相应转移支付的财政体 制有密切关系； 周飞舟（０ ６ 指出 ， ２０ ） 分税制带来的集权效应引起地方政府行为的变化 ， 地方政府开始积极 地从 土 地征 收 中为 自己聚集 财力 ； 吴群 和李永 乐 （ ０ ０ 揭示 ， 地财 政 的根 源是 １９ ２１） 土 ９ ４年分 税 制改 革后 财
南方经 济
２１ ０ ２年 第 ９期
什 么推 动 了 中国城 镇 房 价 上 涨？ 来 自制 度 变量 的证 据
宫汝凯 黄 宗远
摘要 ： 本文将分税制改革、 土地财政和房价 水平置于同一框架来研 究推动 中国城镇房价持 续快速上涨的
制度 性 因素。 本文发 现 ， 高的房 价水 平 总是 与较 大规 模 的 土地 财 政相 联 系 ， 较 而土地 财 政 的形成 与 １９ ９４
宫汝 凯， 上海财 经大学经 济学院 ， ｍ ｉ ｏｇｕ ａ １３ ｃｎ， 讯地址 ： 海市杨浦 区武 川路 １ １号上海 财经大 学 Ｅ ａ ：ｇｎｒｋｉ ６ ．ｏ 通 ｌ ＠ 上 １
经 济学院楼 ２ ９室， ０ 邮政 编码 ：０４ ３ 黄 宗远 ， 讯作者 ， ２０３ ； 通 北京 交通 大学经济管理学院， ｍ ｉ： ５ １０ ７ ｊ ．ｄ． １ 通讯 Ｅ ａｌ ０ １３ ９ ＠ｂｌ ｅｕ １ ， ｕ ３ １
文章 编 号 ：１０ ６ ４ （ ０ ２ ０ ０ ０— ２ ９ ２ １ ） ９—０ ０ ０ ４ ０ ３— １
一
、
引 言
Hale Waihona Puke 中 国的住房 制度 改革 完成 于 １ ９ ９ ０年 代末 ， 此后 ， 房地 产 市 场持 续 高速 发 展对 促 进我 国的 经济 增 长 起
分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究
李勇辉(2014)
03
土地财政对房价的影响主要取决于地方政府对土地出让金的
依赖程度。
文献综述总结
分税制改革对房价的影响是复杂的 ，国外研究主要从理论和实证角度 进行研究，得出的结论不完全一致 。国内研究主要从实证角度进行研 究，得出的结论也存在一定差异。
VS
土地财政对房价的影响是肯定的， 但是影响程度受到多种因素的影响 ，如地方政府对土地出让金的依赖 程度、基础设施投入的增加等。
分税制改革对房价的影响分析
长期影响
分税制改革对房价的长期影响是积极的。随着地方财政逐渐 摆脱对土地出让收入的依赖，房价也逐渐与市场供求关系相 符合，这有助于促进房地产市场的健康发展。
短期影响
分税制改革对房价的短期影响是有限的。由于土地出让收入 仍然是地方政府的重要收入来源之一，短期内房价的下降幅 度有限。此外，房价还受到多种因素的影响，如经济周期、 政策调控等。
THANK YOU.
05
土地财政对房价的影响分析
土地财政对房价的直接影响
土地出让金影响
土地出让金是地方政府的主要财政收入来源之一，其高低直接影响到房价。 土地出让金增加可能导致房价上涨，反之则可能下降。
土地供应量影响
土地供应量的大小直接影响到房地产市场的供需关系，进而影响房价。土地 供应不足可能导致房价上涨，反之则可能下降。
建立住房保障基金
通过建立住房保障基金，为中低收入家庭提供住房补贴和贷款支 持等服务。
07
研究不足与展望
研究不足之处
土地财政和房价关系的理论基础研究不充分
目前大多数研究主要集中在土地财政对房价的影响机制和影响程度的探讨上，缺乏对土地 财政和房价关系的系统性和深度研究。
城市土地供应与房价关系研究
城市土地供应与房价关系研究近年来，中国城市化进程快速推进，城市的土地供应与房价关系备受关注。
土地供应是指国家或地方政府将土地划定为城市建设用地并提供给开发商进行房地产开发的行为，房价则是指购房者需要支付的金钱以及购房者对房屋价格的需求和认可程度。
本文将探讨城市土地供应与房价之间的关系，以使读者对这一问题有一个清晰的认识。
一、城市土地供应对房价的影响城市土地供应对房价有着显著的影响。
首先，土地供应的数量与房价呈现正相关关系。
当土地供应量大于购房需求时，房地产市场供过于求，开发商为了争夺市场份额，往往会降低房价以吸引购房者。
反之，土地供应量不足时，房地产市场供不应求，购房需求旺盛的情况下，房价往往会上涨。
其次，土地供应的质量也会对房价产生影响。
高质量的土地供应往往确保了房屋的基础设施和便利设施，例如地铁、道路交通、教育和医疗资源等配套设施，这些设施的完善会提高社区的居住品质，进而对房价产生推动作用。
二、房价对城市土地供应的影响与城市土地供应对房价的影响相反，房价也会对城市土地供应产生一定的影响。
首先，高房价往往会刺激土地供应的增加。
当房价上涨时，开发商为了满足购房者的需求，会更加积极地去争取土地供应，以扩大房地产项目规模，从而增加土地供应量。
其次，高房价也会促使政府增加土地供应。
政府往往会通过增加土地供应来调节房地产市场，降低炒房风险，保障市民的住房需求。
当房价过高时，政府将加大土地供应的力度，以解决房屋供需失衡的问题。
三、土地供应与房价关系的调控策略为了维护城市的稳定发展，政府需要合理调控土地供应与房价之间的关系。
以下是一些调控策略的介绍。
首先，政府可以通过土地供应的规划和调控来控制房价的波动。
通过科学规划土地供应，适时增加或减少土地供应量，以适应市场需求的变化，避免房价的大幅波动。
其次，政府可以加大土地供应的质量建设，提高土地的开发利用率和空间效益。
通过提供高质量的土地供应，加强基础设施建设，改善社区环境，提高居住品质，从而能够有效推动房价的稳定发展。
湖南土地财政对房价影响并不显著
求， 稳定房价 的目的。◎
（ 自 土 地财政 与房地产价 格 的相 关性 摘
及其财税调控政策分 析 调研报 告）
责 编 ：汤 冰 ｌｇ ｋ ｉ．６ ． ｍ ｂ ＠ｖ １３∞ ｐ
ＰＥＲＳＰＥＣＴＩ ＶＥ 视点
调研
ＳＵＲＶ
湖南土地财政对房价影响并不显著
文 Ｉ 湖南商学院课题调研组 （ 青 郭钊剑 王一帆 ） 朱 指导老师 Ｉ 温桂荣 （ 湖南商学院财政金融学院 副教授 ）
土地财政是一个收支并存的概念 ，我们应 当辩证地看待。土地财政无疑给地方 政府缓解了很大 的压力 ，保证了城市的稳定运转 ，基础设施建设得以完善。而 且 ，各地的土地现实状况并不一样 ，政策的实施过程 中要注意因地制宜。对于 湖南地区来说 ， 一块均属于３ 线城市 ，相对来说是比较健康的 ，土地 、４ 财政给 来的影响也不是那么显著 。
近年来 随着房地 产业 的持续 升温 ，房 地产 价格及 房地产市场 改革问题 已经成为研究 、讨 论 的热点 。那么 ，究 竟是哪些 因素正影 响着 房
地 产 价格 ，为 缓 解 地 方 财 政 压 力 而 以 土 地 生 财
以说湖南省 的房价基本在健康幅度。 土地财政是 一个收 支并 存 的概 念 ，其 无疑 给地方 政府缓解 了很 大 的压力 ，保证 了城 市的
首 先 ，政府 应加大财 政资金 的投 入 ，尽 快
建 立 健 全 惠 及 广 大 中低 收 入 居 民 的住 房 保 障制
度 ，让 中低 收入者 “ 居有 其所” ；另 一方面 ， 适 当扩大政府转 移支付 的幅度和力度 ，为处在 社会底层的百姓给予一定的货币支持。 其 次 ，充分 发 挥税 收 的杠 杆 作 用 ，打 击 房地 产市场 的投 机行为 。在 与房地产相关 的营
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分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究
分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究
1998年住房制度改革以来，中国房地产业进入快速发展的阶段，由于房地产行业上、下游产业多，产业涉及面广，已经成为促进国民经济快速、稳定增长的重要产业。
同时，伴随着房地产投资、消费的过快增长，房价日渐攀升，飞涨的房价已成为整个社会关注的焦点，并可能成为社会和谐进步、经济持续健康发展的隐患。
本文着重从分税制这一制度层面，进一步分析房价增长背后的制度问题。
分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究，许多学者提出了丰富的观点大致可以分为两个层面：
一是分税制改革和土地财政的形成。
华伟、艾华（2007），孔善广（2007）和周飞舟（2006）认为我国实行财政分税制，在中央财政收入迅速增长的同时，中央政府承担的相对义务大幅减少，地方政府则承担了过重的财政支出责任，地方政府必然会扩大财源，追求GDP 的增长增加财政收入，在土地和城市建设中获取“土地财政”。
二是土地财政与房价的关系。
宫汝凯（2012），张涛（2009）和何苗（2015）认为较高的房价水平总是与较高的财政分权度联系在一起的，而较高的财政分权度又与1994年的分税制改革密切相关。
回归分析显示分税制的改革激励了地方政府土地财政规模的扩大；现有财税体制下，土地财政规模的扩大对住宅价格有正向影响。
由此可见，大部分的学者基本上形成了两个结论：分税制改革是
引发土地财政的形成的重要的制度性因素；分税制背景下的土地财政是推动房价持续快速上涨的不可忽略的因素。
但已有研究近年来，国家对房地产行业的调控力度逐年增大，房价逐渐趋于平稳，进一步研究分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究依然具有重要的意义。
1分税制改革的背景分析
分税制是按税种划分中央和地方收入来源的一种财政管理体制。
实行分税制，要求按照税种实现“三分”：即分权、分税、分管。
所以，分税制实质上就是为了有效的处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系，通过划分税权，将税收按照税种划分为中央税、地方税（有时还有共享税）两大税类进行管理而形成的一种财政管理体制。
分税制主要有四个特点：分税、分权、分机构和转移支付。
分税制改革的直接目标是提高“两个比重”（即财政收入占GDP 的比重和中央财政收入占全国财政总收入的比重），并进一步规范政府间财政关系。
1994年的分税制改革实质是财政集权的过程，它改变了中央和地方政府的财政收入（财权）分配格局，由此产生了一系列的变化。
11中央和地方财政收支的巨大变化
查阅1978—2014年中央和地方财政收支的数据，进行分析并判断分税制改革对中央和地方财政收支的变化可知：地方财政收入占全国财政收入比重从1978年的85%，逐步回落到近几年的50%附近，地方财政支出占全国财政支出的比重从1978年的53%，上升
到2014年的85%，而且地方财政收入减去支出的金额从1994年以来均为成逐年增大的态势，从1994年的-172659亿元到2014年的-5333891亿元，从数据可以清楚地反映出分税制改革后，地方政府财力锐减，已经成逐年入不敷出的局面。
同时，地方政府承担了越来越繁重的地方发展任务的情况下，地方财政资金短缺成了一个突出问题。
12分税制改革使得地方政府的土地收入支持了城市化进程
首先我们分析土地收入的来源。
土地收入的来源主要包括土地出让金、土地税费收入和其他间接收入三大类。
其中土地出让金理论上是一种租金，以中国城市的土地使用权出让为例，住宅用地出让年限是70年，工业用地是50年，商业用地是40年，所以土地出让金可以理解为是几十年租金的总贴现值。
实际上市在利用市场的原则，用招标、拍卖、挂牌、协议等方式来得到的市场价值。
土地税费收入主要有四种：耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税。
2001年以后，契税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税都增长得很快，更重要的是，这些税收征收上来以后，都属于地方财政收入，不需上缴给中央财政收入。
其次，我们分析土地财政加快了城市化进程的过程。
地方政府的土地出让收入主要用于投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大发展，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业发展，并导致生产能力的严重过剩。
地方政府利用垄断优势，通过调节供地结构，实现地价不降反升的目标。
就地方政府负债而言，虽然这几年地方政府从土地增值中获得相当可观的收入，不少地方的土地收益超过
地方可支配财力的50%，但土地收益的大幅度增长，不但没有让地方政府“减负”，还留下数万亿的负债。
问题的实质在于，地方政府这类债务的最大载体是土地。
地方政府要想使这些债务不构成风险，就必须强化土地财政。
2土地财政
土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。
主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
在“土地财政”上，地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
探究其形成原因，1999年以后地方政府的财政收支缺口比重一直较大，很多地方政府挣扎于财政赤字。
为改善自身的财政状况，地方政府追求财源的行为发生变化，预算内收入重心转向地方独享税，预算外收入以追求土地出让金为主，原因是在1994年分税制改革后，土地出让金全部划归地方所有。
随后房地产的市场化改革以及工业化、城市化进程的加快为地方政府卖地增收提供了条件，继而造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的土地财政模式。
土地财政收入已成为地方财政收入的主要来源，根据1978—2014年历年的《中国统计年鉴》和《国土资源年鉴》所取得的数据看，土地出让金占地方财政收入的比重都在30%以上，一些年份甚至达到了近70%，可见，地方政府的财政模
式已经由“企业财政”模式转换为“土地财政”模式。
3模型建立和结论
根据以往学者的研究，和以上从分税制改革和土地财政的形成与土地财政对房价的影响机制两个方面综合分析分税制改革对房价影响的内在逻辑，并提出两个研究假说：分税制改革是引发土地财政的形成的重要的制度性因素，相对中央政府而言，支出负担越重的地方政府越具有追求土地财政的动机；税收资源充裕的地方政府追求土地财政的激励显著降低；对中央转移支付依赖性越强的地方政府具有越强的动机追求卖地增收；分税制背景下的土地财政是推动房价持续快速上涨的不可忽略的因素。
我们选取2001—2014年房价，财政支出分权度和土地出让金三组数据来建立模型。
其中财政分权度公式为：地方预算内支出/中央预算内支出*100%，代表了分税制改革这一因素的影响，土地出让金代表了土地财政对于房地产价格的影响因子。
数据如表1。
调整的R方为本文由收集整理0975，F统计量为232812，模型非常显著，b和c都大于0，意味着财政支出分权度和土地出让金对房价均有正向影响。
由此，根据回归分析的结果可以得出结论：财政支出分权度和土地出让金均对房价有着显著的影响，代表之前分析得出的两个假说成立。
综合以上分析，本文认为，分税制的集权化改革是促发中国城镇房价快速上涨的不可忽视的制度性因素，其中，土地财政是联结分税制改革与高房价的中间变量，即分税制集权化改革这
一制度性因素引致了土地财政的形成，而土地财政是推动房价持续高涨的不可忽略的因素。