破产案件中抵押权的实现与租金 0724
房地产企业破产程序中,抵押权如何实现
房地产企业破产程序中，抵押权如何实现近期，“恒大地产怎么了”的话题频频出现于各大新闻媒体头条。
作为房地产领域多年来的龙头企业，恒大地产出现的债务危机并非房地产企业个例。
房地产企业开发从拿地、建设、销售及自持商业运营等环节均少不了金融资本的参与，而一旦企业现金流无法偿还获取融资所付出的高额资金占用成本时，房地产企业必然面对债务危机，更甚者将面临申请破产的无奈之选。
那么，在房地产企业的破产程序中，作为抵押权的债权人如何行使优先受偿权，将是本篇所讨论的核心。
一、在房地产企业破产程序中，抵押权行使的现状破产程序中的担保物权是指以确保债务清偿为目的，于债务人或第三人提供特定的物或者权利之上所设定，以取得担保作用的一种物权，主要包括抵押权、留置权和质权。
房地产企业破产程序中，债务人的担保债务一般都会涉及建设用地使用权或在建工程抵押。
抵押权作为一种破产程序中的别除权，赋予了抵押权人就特定担保财产在破产程序中优先受偿的权利。
而在司法实践中，占担保权人绝大多数的抵押权人的该项权利却常常无法得到有效保障。
虽然，我国《民法典》、《企业破产法》等法律对担保权人的优先受偿权有明确规定，但在房地产企业破产程序中，各类债权人利益冲突激烈，建设工程债权涉及的众多农民工权益和广大购房业主债权更是直接影响社会稳定。
受此影响，破产管理人出于稳妥起见，通常在债权人会议通过整体财产分配方案后才对担保财产进行处置，导致抵押权人的优先受偿权被长期搁置，抵押财产存在贬值风险。
更有甚者，基于社会稳定因素考量，财产分配方案直接减少抵押权的优先受偿比例，增加其他债权的受偿，抵押权人的利益将可能受到进一步的损害。
二、破产法关于担保权的现行规定1、《企业破产法》（以下简称“破产法”）第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
”2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“破产法解释二”）第3条第2款：“对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。
破产重整中 抵押债权的处理案例
破产重整是一种通过法律程序重新组织债务，以帮助企业渡过困境的方式。
在破产重整过程中，抵押债权的处理是一个极为重要的环节。
本文将通过具体案例，介绍抵押债权在破产重整中的处理方式，以期为相关企业和债权人提供参考。
案例一：某公司在经济困难时选择进行破产重整。
该公司在破产重整申请时，拥有一笔抵押债权，即房地产抵押贷款。
在破产重整后，公司与债权人协商，决定将该房地产进行公开拍卖，并以拍卖所得来偿还相应的抵押债权。
拍卖所得足够偿还抵押债权，并完成了破产重整。
分析：在该案例中，公司通过将抵押物进行公开拍卖的方式，充分利用抵押物的价值来清偿债务。
这种方式在实际操作中较为简便有效，同时也能保障债权人的合法权益。
在破产重整过程中，抵押物的处置方式是至关重要的。
案例二：某企业在破产重整申请中，抵押债权人为银行。
在破产重整过程中，企业与银行协商，决定通过转让部分股权来偿还抵押债权。
企业通过转让股权成功清偿了抵押债权，完成了破产重整。
分析：在该案例中，企业与抵押债权人进行了积极的协商，选择了通过转让股权的方式来清偿抵押债权。
这种方式在实际操作中较为灵活，既能保障抵押物的价值，又能为企业提供更多的发展空间。
在破产重整过程中，积极协商是至关重要的。
抵押债权在破产重整中的处理方式多种多样，需要根据具体情况进行灵活运用。
在实际操作中，企业和债权人应当充分交流和协商，找到适合双方利益的解决方案。
希望通过本文的案例介绍，能够为相关企业和债权人在破产重整中的抵押债权处理提供一些参考和借鉴。
在破产重整中，抵押债权的处理是一个复杂而又关键的环节，其处理方式多样，需要根据具体情况进行灵活运用。
在实际操作中，企业和债权人应当充分交流和协商，找到适合双方利益的解决方案。
下面我们继续介绍一些实际案例，以进一步说明抵押债权在破产重整中的处理方式。
案例三：某企业在破产重整申请中，拥有一家位于城市中心的大型商业物业作为抵押物。
在破产重整过程中，企业与债权人进行了多次协商，最终达成协议，将该商业物业租赁给其他企业，用租金来偿还抵押债权。
破产中土地房产抵押权与租赁权处置规则
破产中土地房产抵押权与租赁权处置规则以下是 8 条关于破产中土地房产抵押权与租赁权处置规则：
1. 哎呀，你知道吗，在破产的时候，土地房产抵押权那可是很重要的呀！就像小明的公司破产了，银行拿着抵押权，那房子可就得优先考虑银行的权益啦！
2. 嘿，可别忘了租赁权哦！假如破产的房子租给了小李，那小李的租赁权也得合理处置呀。
就好像是在一个大舞台上，各方都要有自己的位置。
3. 想想看，要是抵押权和租赁权冲突了咋办？这就好比两辆车在一条路上相遇了呀！难道就不管不顾了？当然不行啊！
4. 破产中处置这些权利，得公平公正吧！不能偏袒一方呀。
就如同分蛋糕一样，要切得均匀合理。
比如小王的抵押和小张的租赁，都得妥善安排呢。
5. 土地房产抵押权可不能乱搞呀！要是随意处置，那不就乱套了么。
就像球赛没了规则，那还怎么踢得精彩呢！
6. 租赁权也不是可以随便忽视的哟！要是不顾租客的权益，那多不合理呀。
好比人家在海上航行，突然没了方向指引。
7. 破产中的土地房产抵押权与租赁权处置，真的需要好好想想怎么弄才对。
这可不是开玩笑的事，关系重大着呢，就像建房子要打好根基一样！
8. 总之呢，在破产中，土地房产抵押权和租赁权的处置得非常谨慎，要综合考虑各方面，不能马虎！要做到让各方都能接受，这才是正确的做法呀！。
破产重整中 抵押债权的处理案例
破产重整中抵押债权的处理案例破产重整是指企业因面临资金困难、债权过多等问题导致无法偿还债务，经法院裁定进入破产程序后，企业通常会提出破产重整申请，以通过调整企业内部结构、重新安排债务支付顺序等方式恢复企业的运营能力。
在破产重整过程中，抵押债权的处理是一个重要的环节，下面将以某公司破产重整案例为例，说明抵押债权的处理过程。
某公司是一家以房地产开发为主营业务的企业，在经济危机之后，该公司恶化了颇为严重的财务状况，无法继续履行债务支付义务，不得不向法院提起破产重整申请。
法院决定开启破产重整程序后，开始了对抵押债权的处理。
首先，重整管理人会成立债权人委员会，将所有的债权人分为几个不同的类别，以便于后续的债权处理。
在某公司的破产重整中，债权人包括银行、供应商、员工等。
对于抵押债权人来说，他们通常会在债权人委员会中形成一个独立的类别。
在本案中，首先要做的是对抵押物进行评估。
抵押物往往是企业的资产，如房产、土地等。
重整管理人会聘请专业的评估机构，对这些抵押物进行评估，以确定它们的价值。
评估完成后，根据抵押物的评估价值，可以确定抵押债权人应得的债权金额。
通常情况下，抵押债权人会将所持有的债权分为两部分，一部分为超额债权，即债权人的债权金额超过了抵押物的评估价值；另一部分为不足额债权，即债权人的债权金额低于抵押物的评估价值。
对于超额债权，破产重整程序通常会对其进行砍减。
这是因为破产重整的目的是恢复企业的运营能力，如果所有的债权都按照原本的金额要求全部支付，那么企业仍然无法摆脱债务的困扰。
因此，重整管理人会与抵押债权人进行协商，砍减债权金额。
一般来说，超额债权人会被要求同意将一部分债权砍减，以进一步缓解企业的债务压力。
对于不足额债权，通常会按照抵押物的评估价值进行偿还。
这意味着如果某抵押债权人的债权金额低于抵押物评估价值，那么他只能按照评估值的金额进行偿还，剩余的债权金额将被视为普通债权进行处理。
不足额债权人对此可能会感到不满，但在破产重整中，保障企业的运营和债务的平衡是至关重要的。
论破产程序中抵押权效力范围的认定
论破产程序中抵押权效力范围的认定哎呀，这可是个大问题啊！今天我们就来聊聊破产程序中抵押权效力范围的认定，看看这个“破罐子破摔”的问题到底该怎么解决。
我们得明确什么是抵押权。
抵押权就是一种担保方式，就像咱们借钱买房子时，银行会要求咱们把房子抵押给它一样。
如果咱们不能按时还钱，银行就可以把房子拿去卖了，用来弥补损失。
所以，抵押权就是在债务人不能履行债务时，债权人可以依法优先受偿的权利。
那么，在破产程序中，抵押权的效力范围怎么认定呢？这个问题可不简单，涉及到的法律条文可是一大堆。
但是，别着急，我会尽量用简单易懂的话来解释清楚。
我们要知道，破产程序是指企业因为经营不善、资金链断裂等原因，无法继续经营下去，需要进行清算和重组的过程。
在这个过程中，债权人和债务人都要按照法律规定来行事。
对于抵押权的效力范围，咱们得从两个方面来看：一个是抵押权的设定，另一个是抵押权的实现。
1. 抵押权的设定在破产程序中，抵押权的设定是有限制的。
根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，企业在设立、变更或者终止时，不得为资产设定担保物权。
也就是说，企业在破产之前设立的抵押权是不能算作破产程序中的抵押权的。
2. 抵押权的实现那么，在破产程序中已经设立的抵押权怎么办呢？这时候就得看具体的法律规定了。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，破产财产在清偿顺序上，应当先支付职工的工资、社会保险费用以及法定补偿金等费用，然后才能用于清偿其他债务。
也就是说，在破产程序中，职工的权益是要优先保障的。
所以，如果企业的债务人是职工，那么职工的权益就会受到保护，抵押权就不能实现。
但是，如果企业的债务人不是职工，那么抵押权就可以依法实现。
具体的情况还得根据案件的具体事实来判断。
在破产程序中，抵押权的效力范围是由法律规定的。
我们要学会运用法律知识来维护自己的权益。
如果遇到问题，也可以找专业律师来帮忙解决。
毕竟，“熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟”。
民法典关于“抵押权的实现”规定的解读
民法典关于“抵押权的实现”规定的解读重点法条第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
条文主旨本条是关于抵押权实现的条件、方式和程序的规定。
条文释义本条第1款对抵押权人实现抵押权的条件作出了规定：一是债务履行期限届满，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的实现抵押权的情形。
允许抵押权人与抵押人约定提前实现抵押权的条件，抵押权人就可以在抵押合同中对抵押人的某些行为进行约束，一旦抵押人违反约定从事了这些行为，满足了约定的实现抵押权的条件，抵押权人就可以提前实现抵押权，以保障自己的债权得到清偿。
满足上述任一条件，抵押权人就可以依照本条规定的方式和程序处理抵押财产以实现其债权。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以与抵押人就如何处理抵押财产进行协商，如果双方达成协议，就可以按照协议的方式实现抵押权。
本条提供了三种抵押财产的处理方式供抵押权人与抵押人协议时选择：一、折价方式在实现抵押权的条件成就时，抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式实现抵押权。
折价的方式也就是抵押权人与抵押人协议，参照市场价格确定一定的价款将抵押财产的所有权转移给抵押权人，以实现债权。
本法第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
”这样规定是为了避免债务履行期限届满前，抵押权人利用其优势地位与抵押人约定，在债务人到期不能履行债务时，将价值高于被担保债权的抵押财产直接转归抵押权人所有，以充抵债权，从而对抵押人造成不公平。
抵押权是怎样实现的
抵押权是怎样实现的抵押是交易中最常见的担保⽅式之⼀。
其实，交易当事⼈之所以设定抵押，也不过是想为⾃⼰多建⽴⼀层保障。
这样就能在对⽅违约时，通过实现抵押权来维护⾃⼰的权益。
那在法律上，抵押权的实现条件有哪些呢?其实这个问题也就是在问，实现抵押权需要什么条件?接下来就由店铺⼩编为⼤家详细介绍。
抵押权是怎样实现的抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：1、存在有效的抵押权抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。
2、债权已届清偿期⽽未受清偿抵押权的⽬的在于担保债权受偿。
若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。
债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。
3、债务⼈不履⾏债务倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。
4、债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。
“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。
”以上就是店铺⼩编为⼤家介绍的抵押权的实现条件有哪些，希望给⼤家带来⼀些帮助。
店铺温馨提⽰：《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《合同法》《担保法》同时废⽌。
如果您涉及《民法典》规定的债务问题# 点击这⼉#进⾏查看！若需帮助可#咨询店铺债权债务律师#。
破产案件中如何处理“以房抵债”的问题
破产案件中如何处理“以房抵债”的问题摘要：随着民间借贷数量逐渐的增多，为了确保债权人债权，以房抵债的应用越来越广泛。
但立法与司法存在着不同的观点，如何处理以房抵债的问题，成为了破产案件中的重点。
本文针对破产案件中以房抵债问题的处理进行了探究，以供相关人士借鉴。
关键词：破产案件；以房抵债；问题处理在破产案件中，以房抵债是指破产清算组与债权人达成协议，协议约定将清算组持有的房产直接抵偿给债权人，从而清偿部分或全部债务。
这种做法可以加速债务的清偿，确保债权人债权的实现。
1.破产案件中，以房抵债的意义及作用在破产案件中，以房抵债是一种常见的清算方式。
这种清算方式有如下优点：1.1有效避免了债权人到处“悬空”的情况发生。
如果直接申请以物抵债，该抵押物就是被查封的财产，在财产处理阶段，如果其他债权人或投资人要受偿，必须先排除该抵押物。
这样，其他债权人或投资人就要等待财产处理阶段，如果其他债权人或投资人众多，就要等待很长时间，才能受偿。
而以物抵债则将这一环节省略了，而是将抵押物与其他财产一起进行变卖，有效避免了债权人到处“悬空”的情况发生。
1.2避免债务人“转移”财产。
当破产清算组把房产作价后抵给债权人，如果债务人将该房产转移或毁损，那么债权人可以通过法律手段追偿。
如果直接申请以物抵债，债务人将该房产转移或毁损，债权人则无法追偿。
1.3有效避免其他债权人“受益”。
如果直接申请以物抵债，其他债权人或投资人只能以优先受偿权受偿，而不能以优先受偿权和受偿比例受偿。
如果其他债权人或投资人要受偿，必须等待其他债权人或投资人受偿后，才能受偿。
而以物抵债则将其他债权人或投资人排除了，而是以优先受偿权和受偿比例受偿。
1.4避免破产清算组“负担”。
如果直接申请以物抵债，破产清算组就要将该抵押物处理。
如果该抵押物无法变卖，那么破产清算组就必须退还该抵押物，由其所有。
而以物抵债则将这一环节省略了，不需要破产清算组退还该抵押物，而将抵押物作价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
普通程序审理案件和执行程序中抵押权的实现与租赁权之间关系的法律及司法解释汇总告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
”6《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015.5.5）第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”7《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005.1.1）第31条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
”8《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005.1.1）第26条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
”9最高院就查封物上租赁关系的处理问题对山东高院的答复要点（2009.12.22）“根据《查封规定》第26条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。
第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。
”10《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009.9.1）第20规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
”结论：1、先租赁后抵押：租赁权不受抵押权行使的影响；2、先抵押后租赁：租赁权不得对抗抵押权的行使；但如果在法院查封之前已经移交租赁使用的，可以申请避免法院查封，而且如果租赁权影响租赁物产权变更的需要先行处理才能进行拍卖，处理方式：由抵押权人主张侵权之诉，行使消除影响的权利，由法院判决承租人停止租赁物的使用。
3、因此，针对房贷公司“抵押、租赁合同同时签订”的业务模式而言，租赁合同签订的意义在于：银行主张行使抵押权时，通过生效的租赁合同可以在一定时间内拖延法院查封、拍卖、变卖，延迟银行的优先受偿权，但最终不影响银行作为第一顺位抵押权人的优先受偿权。
“买卖不破租赁”在破产清算中的适用来源:2018年05月29日《江苏法制报》作者:唐凯在破产案件审理过程中，往往发现破产企业在法院宣告破产前将自有的房屋对外出租用以增加企业收益，且与承租人之间签订的租赁合同期限较长，延续至破产宣告之后。
承租人在申报债权过程中，往往以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同，避免承担装修费用等损失。
那么在破产清算过程中是否适用“买卖不破租赁”呢？所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。
我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定：即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。
租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到《企业破产法》的调整，并根据《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。
《企业破产法》第二百一十二条第一款规定：变价出售破产财产应当通过拍卖进行。
破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎，如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话，将会使破产财产的价值大幅度的贬损，或是拍卖价格过低、或是无人竞拍，严重损害债权人的利益，严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。
同时，如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用，认可租赁合同继续履行的话，会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利，破坏了企业破产的法定清偿顺位。
故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。
其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。
破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担，保持破产财产的价值稳定。
那么，对于承租人来说，其权益如何得到保障呢？方式有二：1、破产管理人通知承租人解除合同后，承租人可积极向管理人申报债权，根据破产财产的分配情况获得合适的清偿。
2、破产财产拍卖时，承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍，从而避免装修等实际损失。
在破产清算中能否适应买卖不破租赁？来源：110法律咨询网发布日期：2016-08-13 作者：孙心远律师破产财产是指宣告时机破产程序终结前，破产人所有的供破产清偿的全部财产，其着眼是财产的构成和来源。
通常，这一概念都明确规定在法律中。
鉴于破产主要是指债务人不能清偿到期债务时，对齐财产清算分配的一种特殊程序，各国法律规定的破产财产实体概念并不相同，按照破产法的规定，债务人宣告破产后，债务人财产才称为破产财产，原则上债务人财产时破产财产的基础，其外延要大于破产财产。
在破产程序中应当限制适用买卖不破租赁。
因为，如果适用了该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现由于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业所欠税款，而且优于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全或全额清偿，有悖于企业破产法的基本制度和分配原则，违法了公平公正的民法基本原则。
买卖不破租赁的适用，以租赁物发生所有权变动时租赁合同尚未届满为条件。
企业破产程序是由企业破产法这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。
而破产程序的优点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。
因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。
但是，由于租赁合同的履行并不涉及到标的物的处分，租赁物仍然属于破产企业所有。
若继续履行租赁合同，承租人支付的租金将有利于增加破企业的偿债能力；若终止履行租赁合同，破产人除失去租金收益外，还可能会给承租人带来损害而增加破产债权数额。
因此，企业破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间。
但最长只能到破产财产变现前。
当破产清算程序结束后进入拍卖程序，若继续适用买卖不破租赁，将使破产财产成为有负担的标的物，从而影响变现后的价值。
最高院：抵押物的租金属优先受偿范围可以执行——执行解析2401来源：微信公众号在法言法作者：姜勇发表日期：3月2日案例来源：最高人民法院案例：天津隆侨商贸有限公司、国联信托股份有限公司与深圳市中技实业（集团）有限公司、成清波金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书（2015）执复字第23号笔者观点：1、被执行人仅承担抵押责任的，不应执行其他财产。
2、抵押物的租金属于的法定孳息，根据抵押合同约定，可以执行。
案情：1、江苏高院作出（2012）苏商初字第0003号民事判决：一、中技公司于本判决生效之日起10日内向国联公司归还贷款本金7亿元、截至2011年12月31日拖欠的未结利息款3256719.67元并支付逾期罚息；二、如中技公司不能偿还上述第一项债务时，国联公司有权以隆侨公司用于抵押担保的房产折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、成清波对中技公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回国联公司的其他诉讼请求。
2、因中技公司、隆侨公司、成清波未按生效法律文书确定的内容和期限履行法定义务，国联公司于2013年12月26日向江苏高院申请执行。
该院以（2014）苏执字第0001号立案执行。
3、2014年1月14日，江苏高院作出（2014）苏执字第0001号执行裁定：冻结、扣划被执行人中技公司、隆侨公司、成清波的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产。
同日，该院依据国联公司的申请，向天津远东百货有限公司发出（2014）苏执字第0001号协助执行通知书，要求该公司自2014年1月18日起按期将“2005年11月30日房屋租赁合同”项下的房屋租金汇付至该院执行专户。
天津远东百货有限公司及隆侨公司破产管理人自2014年4月4日始共向江苏高院汇付租金17782606.06元。
4、隆侨公司提出异议，主要理由如下：依据生效判决，隆侨公司的法律地位是为本案债务提供抵押的第三人，而非连带责任保证人，仅就抵押物本身对本案债务承担责任。
5、江苏高院认为，该院对隆侨公司应收租金的执行是否有法律依据。
该院（2014）苏执字第0001号执行裁定冻结、扣划隆侨公司的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产，超过了本案执行依据隆侨公司应当承担的清偿责任的范围，与执行依据不符。
对该执行裁定内容应依法予以更正。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定和国联公司与隆侨公司签订的抵押合同约定：借款期满后，抵押物被人民法院依法查封或扣押的，自查封或扣押之日起国联公司有权收取隆侨公司就抵押物可以收取的法定孳息。
本案涉案房屋（抵押物）自2012年4月18日即被法院查封，房屋租金属于本案抵押物的法定孳息，且该院要求房屋承租人向法院汇付的租金均是2014年1月18日发出协助执行通知书之后承租人尚未支付的租金，故该院对异议人隆侨公司应收租金执行符合法律规定。
综上，该院作出（2015）苏执异字第00003号执行裁定：变更“一、冻结、扣划被执行人深圳市中技实业（集团）有限公司、成清波的银行账户存款11亿元或查封、扣押其等值的财产；二、隆侨公司以用于抵押担保的房产及上述房产的法定孳息清偿本案债务”。
二、驳回隆侨公司的其他执行异议请求。
6、隆侨公司向最高院申请复议。
裁判：最高院认为，本案的焦点问题是：对隆侨公司应收租金的执行是否有法律依据。
关于隆侨公司承担抵押责任的方式及范围。
首先，根据本案异议阶段查明的事实，国联公司与隆侨公司于2011年7月19日签订的抵押合同第13条第4款明确约定了借款期满后借款人不能按时清偿的，国联公司有权自查封或扣押之日起收取由抵押物分离的天然孳息以及隆侨公司就抵押物可以收取的法定孳息。