中国房地产发展历程2010.11.5(基础知识)
房地产发展史
房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
中国房地产发展历程
中国房地产发展历程
中国房地产发展始于20世纪80年代的改革开放时期。
在此之前，中国实行计划经济，房地产市场极为有限。
随着改革开放的推进，中国经济逐渐市场化，并在1998年实施了住房制度
的改革，允许市场上的个体购买住房。
2000年代初，中国政府进一步推出了住房政策，鼓励居民购
买住房并促进房地产市场发展。
此时，房地产市场开始迅猛崛起，房价不断上涨，引起了人们对房地产过热的担忧。
为了应对这种情况，中国政府相继出台了一系列调控政策。
2005年，首次实施了限购政策，限制个人购买多套住房。
2006年，推出了限贷政策，对于购房者的贷款额度进行限制。
2010年和2013年，进一步加强了调控措施，包括提高首付款
比例、加大对房地产开发商的监管力度等。
然而，在政府调控的背景下，房地产市场仍然持续增长。
人们普遍认为，房地产市场的发展受到了中国人口规模庞大、经济增长速度快等因素的影响。
此外，房地产投资也成为了一种投资手段，吸引了大量投资者的关注。
近年来，中国政府进一步强化了对房地产市场的调控政策。
2016年，实施了限售政策，限制房地产投资者在一定时间内
将房产转售。
此外，还加强了对房地产开发商的融资监管，以遏制房地产泡沫的发展。
目前，中国房地产市场正逐渐趋于稳定。
政府继续加大对房地
产市场的监管，防止出现过热和泡沫。
同时，推动住房租赁市场发展，提供租房选择，对房地产市场的发展和调控都起到了积极的作用。
房地产行业发展史和行业基本知识
第四阶段 （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
– 计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
– 住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
– 第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
面临
5、宏观调控政策以及行业 政策出台，将加速行业整
发展机遇
合，有利于优势企业快速
扩张
4、区域壁垒逐渐降低，
区域经济的崛起和发展，
提高了跨区域扩张和产业
梯度转移的可能性和吸引
力
2、城市化进程加速以及居 民收入水平的提高，将拉动 全国房地产行业需求持续增 长
3、国内经济圈、城市圈和 产业集群的逐步形成和扩张， 商业地产和中高档住宅的持 续不断的增长的需求
8
机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 1
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外 资发展商和国内其他实力企业也都大举进入
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需 求
– 第二个快速发展 阶段
– 第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
– 住宅统建，福利 分房
– 改革开放，北京 – 快速发展、终止 城市开发总公司、 房地产上市、宏 土地使用费、招 观调控、海南泡 标出让、住房制 沫、中介、物业 度改革、公积金
– 住房货币化、首 – 拐点、通胀、紧
房地产业的发展历程
房地产业的发展历程近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。
下面是小编为大家分享房地产发张历程回顾，欢迎大阅读。
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据;深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
我国房地产发展历程
我国房地产发展历程对于我国房地产的发展历程，可以追溯到改革开放以来的四十多年的经济改革和城市化进程。
以下将从不同阶段进行介绍。
1. 1980年代初-1990年代末：起步阶段在改革开放初期，我国面临着住房短缺的问题。
为了解决住房问题，政府引入了商品房的概念，鼓励企业和个体经济组织兴建商品住房。
同时，政府逐渐开放了土地市场，鼓励土地使用权的购买和销售。
这一阶段的房地产发展主要集中在少数几个大城市。
2. 1990年代末-2007年：高速发展阶段进入1990年代末期，房地产市场开始蓬勃发展。
改革政策的深入实施和城市化进程的加速推进，以及居民收入的增加，推动了房地产市场的快速发展。
房地产市场的热潮逐渐扩散到许多二线和三线城市。
土地出让收入成为地方政府的重要财政来源。
3. 2008年-2013年：市场调控阶段2008年全球金融危机爆发后，我国房地产市场受到较大冲击。
政府出台了一系列政策来控制房价上涨和遏制投机行为。
其中包括限购政策、提高首付比例和利率等措施。
这些调控措施有效地降低了房地产市场的热度，维护了市场稳定。
4. 2014年至今：稳定发展阶段2014年以后，政府将房地产市场调控的主要目标由限制房价上涨转向稳定市场，确保市场供应和购房需求的平衡。
政策措施主要包括松绑购房限制、加快住房租赁市场发展等。
此外，政府还大力推进房地产市场的健康发展，加强对房地产开发商的监管。
总体来说，我国房地产市场经历了起步、高速发展、市场调控和稳定发展四个阶段。
在市场发展的同时，也面临着房价上涨、投机泡沫和供需矛盾等问题。
因此，政府在房地产市场调控方面扮演着重要角色，目的是保持市场稳定和健康发展。
第二章 房地产业的发展历史和我国土地制度
二、我国城市土地使用制度及其演变 （一）土地无偿使用的弊端 1．国家在土地上的收益大量流失。 2．由于无法保证经济合理地利用，造成土地资源严重 浪费。 3．由于各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业 的指标中反映不出来，地租、利润、利息混在一起， 收入分配渠道难以理清。 4．阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化。 5．城市内部用地结构不合理。 6．不利于建立城市建设资金长期平衡机制。 7．无偿使用土地不符合市场经济的原则，与国家经济 体制、管理体制改革相矛盾。 8．不利于执行对外开放政策和吸引外资。
3
二、第二阶段：从1953年～1978年
这一时期是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。 1953年12月5日，当时的政务院公布《国家建设征用土地办法》，规 定一切机关、企事业单位征用私人土地须经批准，其产权归属国家。 城市土地实行国有化政策，将国民党政府所有的房产及其党政军要人 的房产均转为社会主义国家公有房产，继而依法将一些不法分子的房 地产一律收归国有。与此同时，对属于国外的地产一律收归国有，对 其房屋则区别不同情况按照有关政策，以接管、征用、抵债、收购等 不同的方式转为社会主义国家公有房屋。当时的格局是:公有房产均 由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。 1956年，国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本 结束，城市私有房产也得到了相应改造。 1956年至1958年间，对资本主义私有房屋实行赎买政策。在保留极少 数私有房主自住房的前提下，大量的私有房产通过公私合营、定息赎 买的办法变为公有房产。至此，标志中国房地产业作为一个独立行业 已不复存在。从而实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体 的城市房地产经营模式和管理体制。
第二章
房地产业的发展历史 和我国土地制度
中国房地产发展历程
中国房地产市场未来趋势分析
政策走向
政府将继续实施稳健的货币政策 和积极的财政政策，以保持经济 增长和稳定房地产市场。
城市化进程
随着城市化进程的加速，城市人 口将继续增加，对住房的需求也 将持续增长。
房地产企业转型
房地产企业将面临转型升级的压 力，将更加注重提高产品质量、 改善服务、创新发展模式等。
住房制度改革试点
1978年，邓小平提出关于住房制度改革的意见，开启了中国房地产市场的探索阶段。
1980年，中央开始在部分城市进行住房制度改革试点，采取了出售公房、鼓励私人 购房等措施。
1982年，国务院提出住房商品化、土地产权私有化等原则，进一步推动了住房制度 改革。
土地使用权流转试点
1987年，深圳市率先开展土地 使用权拍卖，拉开了土地流转的
司。
1991年，上海证券交易所成立，进一步促进了中国房地产市场
03
的）
住房分配货币化
01
住房分配货币化改革始于1992年 ，通过将传统的住房福利分配制 度逐步转变为货币化分配制度， 提高了居民的住房购买力。
02
住房分配货币化改革推动了房地 产市场的发展，使得商品房成为 居民住房的主要来源，同时也促 进了房地产企业的崛起。
住房改善
随着经济发展和城市化进 程的加速，住房条件逐步 得到改善。
房地产市场停滞
市场发展
住房需求
由于计划经济体制的限制和政策导向， 房地产市场发展停滞。
居民的住房需求未能得到充分满足， 供需矛盾突出。
住房建设
住房建设主要由政府或单位负责，缺 乏市场化的运作机制。
02
探索阶段（1978-1991 年）
中国房地产发展历程
目 录
中国房地产市场的发展历程
中国房地产市场的发展历程
中国房地产市场的发展历程可以追溯到20世纪80年代末。
在改革开放的背景下，中国政府开始推行市场经济改革，并逐步放开了房地产市场的调控。
这一时期，由于供需关系的失衡和市场机制不健全，房地产市场的发展并不明显。
进入21世纪以后，随着经济的快速增长和城市化进程的加快，中国房地产市场开始迅速崛起。
政府相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、购房限制、抵制炒房等，以遏制房价过快上涨。
然而，这些政策的效果并不明显，房地产市场热度仍在持续升温。
2008年全球金融危机爆发后，中国政府出台了一系列刺激经
济的政策，其中包括大规模的基础设施建设和房地产市场的刺激措施。
这一系列政策使得中国房地产市场迎来了短期的高速增长。
然而，过度依赖房地产市场的经济模式也带来了一系列问题。
高房价、高房租使得普通人难以负担，城市化进程造成的土地资源浪费和环境污染问题也日益严重。
此外，房地产开发商为追求利润，存在价格垄断、低质低价房产出等问题。
为了解决这些问题，中国政府相继出台了一系列严格的调控政策，包括限购、限贷、限售等，同时加大了对房地产市场的监管力度。
2017年，中国政府在全国范围内推行限价措施，进
一步稳定房地产市场。
从整体上看，中国房地产市场经历了从起步发展到高速增长再到调控的历程。
未来，中国的房地产市场仍面临着挑战和机遇，如如何平衡房价和市场需求、推进房地产市场的长期健康发展等。
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第四阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
房地产行业全面调整阶段
54
2008
2008年，寒流 下跌 低谷 2008年关键词：
2009
土地市场降温 中介倒闭 上市“流产”
2010
销量萎缩 降价促销 持币待购
55
2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
1979 1980 1986 1988 1991
22
1958 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡 个人建房买房”的设想
契机
1979 1980 1986 1988 1991
拉开了住房制度改革的序幕。
23
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980 1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
中国房地产发展数据播报
3
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
4
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
5
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收
1.领取《商品房销售许可证》
13
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五
建 设 用 地 规 划 许 可 证
国 有 土 地 使 用 证
建 设 工 程 规 划 许 可 证
建 筑 工 程 施 工 许 可 证
商 品 房 销 售 许 可 证
借鉴
创新
6
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
7
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地
为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
8
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
10
发展模式的根源：土地
11
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
12
选
址
1.市场条件判断
2.项目位置选择
立
项
1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
取得土地
1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
规划设计
1.领取《建设工程规划许可证》
开 发 流 程
开工建设
1.招标:寻找施工单位
调 整 期
1997 1998 1999
30
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994
负增长 亚洲金融危机
31
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994 1998年中国的福利分房 制度终止，货币化分房 方案正式启动。
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
暴风雨来临前的 沉寂期
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
易居中国·华中区武汉公司 市场部总监 李进
2010.10
1
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
2
目 录
中国房地产行业发展模式
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
首先，看看中国房地产发展历程 与特点。。。。。。
19
中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
20
第一阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
21
新中国成立 战争摧残 一穷二白
1958
从1958年开始，房地产 收归国有，中国房地产从 此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
49
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王 和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
50
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
61
2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
62
中国房地产发展数据播报
63
中国房地产市场 从安居时代到投机时代
64
投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
65
供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
66
需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
67
成交：主要城市住宅成交套数创历史新高
24
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
25
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
26
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
1979 1980 1989年以“海南”房地产 泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。 供求关系不合理 虚假繁荣 可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产 才在阵痛中。 1991 27
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
9
香港模式
长江实业
VS 兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
14
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
15
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产 整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、 规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物 业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式
大致可以分为六大类。
16
盈利模式之一
投资运作
盈利模式之二
投资经营模式（资本溢价能力）
火车炒房团
飞机炒房团
36
2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
37
1999 2000 2001
2002年，土地市场规范化政策出台
招拍挂 2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS
38
全面 恢复
2002 2003 2004 2005 2006 2007
2003年，地王现象出现
41
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
1999 2000 2001 2002 2003
2005年，走低回落 短暂低迷期 2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条 调控文件密度加大，但房价一 直坚挺
42
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
28
第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
29
繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 1993 掀起了房地产开发的高潮 1994 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
1999 2000 2001 2002 2003
2006年，一个字“涨” 2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
43
2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
44
2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
45
39
2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密 度住宅成”抢手货“ 2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现
40
1999 2000 2001 2002 2003
2004年，房价大涨 2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城 市向内陆转移
68
房地产城市价格排名
房地产价格指数
69
中国房地产市场未来发展趋势
70
规范
200000 元/㎡ ㎡ 2000 元/㎡ ㎡
低碳
智能化 城市化
71
行 政 手 段
政府
行 业 规 律
何去何从？？？
72
桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
The end, thanks!
73
土地开发
盈利模式之三
地产经营模式（政府公关能力）
房产开发
开发经营模式（项目运作能力）
17
盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
营销策划
盈利模式之六
整合营销模式（策划销售能力）
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）