(完整版)院墅研究(1)
合院别墅研究 PPT课件
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
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创新联排 城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率 深圳.城市山谷 达到了1.1
项目介绍 • 地址：深圳南山高新科技园区 • 产品：联排、小高层、高层 • 建筑面积：16万平方米 • 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡ • 容积率：1.6（其中联排做到了1.1） • 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
•高容积率能有效减轻对地 形、进深条件的依赖
根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
本报告是严格保密的。
2
找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…
创新的高容积率别墅产品
•注：由于叠拼、双拼在青 岛乃至全国的市场实现度 较差，故在此不予考虑
独栋
合院
联院
创新联排
普通联排
•经验容积率：0.3
项目介绍 地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁 占地面积：66万平方米 建筑面积：41万平方米 总体容积率：0.62 总户数：约124户 产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅 一期项目概况 规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378
三联排别墅
相连三联排之间的处理
棠樾.悦水庄
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
18 创新小独栋
重庆.龙湖悠山郡
创新七合院别墅，高容积率的前提下，保证每 户都有南向庭院
•由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7 个独栋的印象
北京某别墅可行性研究报告第一部分
北京某别墅可行性研究报告第一部分北京某别墅项目可行性研究报告阳光蓝海，tcsea@sina第一部分目录一、项目概况 (2)二、项目建设必要性 (3)〔一〕、进展北京房地产的需要 (3)〔二〕、区域进展的需要 (3)三、北京市、顺义区别墅市场分析 (4)〔一〕、北京市别墅市场差不多分析 (4)〔二〕、北京别墅市场区域分布分析 (9)〔三〕、顺义区别墅市场差不多分析 (13)〔四〕、北京别墅市场前景展望 (14)〔五〕、周边部分个案销售情形分析 (16)四、项目SWOT分析 .............................................................................................................. 错误!未定义书签。
五、目标客户定位与产品定位分析 ...................................................................................... 错误!未定义书签。
〔一〕、目标客户定位: ...................................................................................................... 错误!未定义书签。
〔二〕、产品定位分析: ...................................................................................................... 错误!未定义书签。
六、项目规划方案.................................................................................................................. 错误!未定义书签。
联排别墅专题研究报告(PPT43页)
联排别墅专题研究报告（PPT43页)培 训课件 培训讲 义培训 ppt教程 管理课 件教程 ppt
下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
特征
比较注重项目选址，尽量余地、余绿、 余水，交通相对比较方便。
价位在同类别墅产品中较低，为中产阶 级中上层人士及新贵阶层度身定造。
户型设计丰富而前卫，有特色。
TOWNHOUSE与联排别墅
联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE 的正确译法应该为城 区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大 学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本 身并不意味着郊区城镇。
优
联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜
叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，
点
而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，
别墅庭院景观研究内容
别墅庭院景观研究内容一、前言别墅庭院景观设计是现代园林设计的一个重要分支，它不仅仅是美化环境、提升生活品质的手段，更是展示主人品味和生活态度的重要途径。
本文将从别墅庭院景观设计的概念、设计要素、设计流程和实际案例等方面进行探讨。
二、概念别墅庭院景观设计是指在别墅庭院内进行的园林景观规划和建设，包括场地分析、植物配置、硬质装饰材料选择等方面。
其目的在于将自然环境与人工环境相结合，营造出一个舒适、美观、实用的居住环境。
三、设计要素1. 场地分析在进行别墅庭院景观规划之前，需要对场地进行全面细致的分析。
包括场地面积、地形地貌特征、土壤类型和水源情况等方面。
通过对场地环境的调查研究，可以为后续的植物配置和硬质装饰材料选择提供有力支撑。
2. 植物配置植物是庭院景观中重要的要素之一，它可以为庭院增添生机和色彩，同时也可以起到遮荫、净化空气等作用。
在进行植物配置时，需要考虑植物的品种、生长习性、花期和颜色等因素，并根据场地特征进行合理布局。
3. 硬质装饰材料选择硬质装饰材料是别墅庭院景观中不可或缺的要素之一。
它包括地面铺装材料、围墙护栏材料、水景石材等。
在选择硬质装饰材料时，需要考虑其美观性、耐久性和安全性等因素，并与植物配置相协调。
4. 灯光设计灯光设计是别墅庭院景观中重要的环节之一，它可以为庭院增加夜间的视觉效果，营造出浪漫、温馨的氛围。
在进行灯光设计时，需要考虑灯具的种类、数量和位置等因素，并与场地特征相协调。
四、设计流程1. 需求分析首先需要了解业主对于别墅庭院景观设计的需求和期望，包括使用功能、美学要求、预算等方面。
通过需求分析，可以为后续的设计提供有力支撑。
2. 场地调查在进行别墅庭院景观设计之前，需要对场地进行全面细致的调查研究，包括场地面积、地形地貌特征、土壤类型和水源情况等方面。
通过场地调查，可以为后续的植物配置和硬质装饰材料选择提供有力支撑。
3. 概念设计在进行概念设计时，需要将业主的需求与场地特征相结合，提出初步的设计方案，并进行初步的效果图展示。
合院别墅专题研究
共享中庭
共享中庭
入口
项目组团规划上采用6个建筑单体围合构成两个组团空间，形 成共享空间，各单体之间通过连廊形式的垃圾回收房连接
组团构建以第二居所形式打造，户型均不设地下室，以地上 二层户型为主，部分为地上三层户型
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合院模块解析/景瑞西西那堤
四联院模块 组团内部： 南北间距10-12米 东西间距5－8米 组团之间：南北间距10米 东西间距2.5米
院墅产品专题研究
E-HOUSE CHINA/201005
1
院墅－研究意义
研究意义——
名企多年力作 激起“院墅”生活热
在惯于推陈出新的楼市，产品蝶变与更新的速度历来不输时尚圈。日前，代言顶级屋 种创新模式的院墅产品，在全国日益走俏，表现形式亦愈加丰富。
目前，市场主流院墅产品以“合院形式”形式为主，诸如包括由独栋别墅围合成的庭 院和由联排别墅围成的合院，其在基本延续中式庭院建筑的基础上进行创新，如早年的浦 江新城，万科第/沿海郦墅
沿海郦墅 （沿海丽水馨庭二期）
沿海郦墅项目用地规模达15万平方米；总建筑面积约为22.5万平方米，其中地上建筑面积约为16万平方米。基地南 临明中路北侧，北至砖新河，东为小茜浦泾河，与一期项目丽水馨庭隔河相望，西至一号河。规划以中档偏高的联排 别墅，双拼别墅为主，以及部分中小户型住宅的小高层和商业。
内部地坪抬升1米，在约2.3米院墙围挡下，建筑、露台、百余平米中 央庭院、若干小院落层层呼应；同时，新院邸通体全框架设计，南向 整体面宽达到18-24米，而130-200平米阳光地下室堪比地上一层
别墅调研报告 别墅调研报告1 精品
别墅调研报告ppt别墅调研报告1二．别墅概述别墅,别业,是居宅之外用来享受生活的居所,是第二居所而非第一居所.现在普遍认识是,除居住这个住宅的基本功能以外,更主要体现生活品质及享用特点的高级住所,现在词义额中通为独立的庄园式居所.别墅往往指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅.别墅通常面积不大,一般由起居室、客厅、餐厅、厨房、书房、卧室、卫生间等几部分组成,能包容日常生活的基本内容,并具有一定的舒适性,可以分为独栋别墅、双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅、空中别墅几种.在中国古代也存在大量别墅,称为别业、别馆.西晋时出现别墅,如洛阳石崇的金谷别墅.此外,历代著名的别墅有唐代.蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园.别墅设计要点要点是：因景、因地制宜,布局灵活,体型轻巧,结构简约.三．实地调研 1.东丽湖·万科城南岛这次别墅调研我们小组去的是东丽湖·万科城南岛,东丽湖万科城南岛别墅位于万科城核心位置,占据最佳地块,拥有独特的水资源环境,南岛将成为天津别墅市场上最具特色的高端岛屿别墅.南岛整体占地10万平米,建筑面积6万平米,2019年将开发5万平米,建筑面积3万平米,打造双拼及联排两种产品,容积率仅为0.61,超低密度在别墅产品中十分稀有,最大化的享受自然资源.由瑞典SWECO事务所提供整体规划方案,特聘了荷兰的规划大师波尔休斯沃特进行设计.尊重自然生态,规划中保留了大量生态湿地地貌,充分合理运用的自然资源,凸显了地块自身价值,体现了自然与人类共融的持续性宜居理念.南岛地块划被分为六个大岛和若干小岛,由一条主路连接,六岛以不同植物为主题,花期相错,移步换景,各岛突显不同风情,相对独立而又不失共融,六岛以七桥相连接,各桥风姿各异,成为南岛中的独特之处.通过巧夺天工的景观设计,将陆景与水景相结合,最大化呈现亲水品质,整体呈现出南岛的轻松、休闲、度假风格.周边医院金象大药房、社区医疗站、未来医院周边学校伊顿国际双语幼儿园、万科模范实验学校容积率：0.61绿化率：35%2.团泊湖光耀城团泊湖光耀城总体规划占地约1000余亩,是英伦纯别墅大盘,其中一期占地8.24万平米、建筑面积6.157万平米,容积率仅0.75；团泊湖光耀城最大特色在于社区与津王路形成约2.5米的高差,实现全人车分流、全地下私家车库的规划；同时,每户做到南北双庭院,其中一庭院为下沉式庭院设计,直接与地下室相通,既保证了庭院的私密度,又保证了地下室的通风、采光.【餐饮配套】仁爱温泉度假酒店【学校教育】天津大学仁爱学院【周边医院】仁爱医院【其他设施】温泉度假村及高尔夫球会、大型综合市场小区内部设有超大室外泳池,会所内的乡村剧院容积率0.75绿化率45%3.社会山社会山位于西青区张家窝镇,海泰产业园区西南侧,大学城旁（地铁三号线终点站）.社区总体分多个住宅组团,建筑类型包含花园洋房、联排别墅、院墅、3层叠拼别墅和点式公寓.社会山的整体风格设计上,采用欧式现代简约风格.整个社区规划有致,容积率低.在产品类型上多样丰富,包含有single-house、优house、联排别墅、院墅、宽house以及model洋房等产品.【餐饮配套】茶餐厅【文化体育】娱乐中心环行公园【学校教育】华夏未来【周边医院】张窝医院一中心医院环湖医院空军464医院（较远）【商业环境】综合商场社区内风情商业街物美超市【其他配套】家政中心洗衣房原生枣树遗址３００亩环行绿化带５００亩苗圃小区会所,工商银行容积率0.69绿化率45%四．调研总结通过这次的实地调研及各方面的收集别墅资料,我们了解了别墅的内在涵义和一般存在的功能单位,理清了别墅基本的流线设置,对别墅设计与基地环境之间的联系有了初步的认识,了解到一般的别墅建筑材料与色彩的搭配,体验到了别墅建筑之美.多方面的知识积累及联系的考虑,取最优方案.。
独立别墅可行性研究报告
独立别墅可行性研究报告一、研究背景随着城市化进程加快，人们对生活环境的要求越来越高，独立别墅作为一种高档住宅形式，受到越来越多人的青睐。
独立别墅以其独特的优势，如私密性好、舒适度高、周边环境优美等，成为了现代人们理想的居住选择。
因此，对独立别墅的可行性进行研究，对于推动房地产业的发展，满足人民对美好生活的追求，有着重要的现实意义。
二、研究目的（一）总体目的研究独立别墅的可行性，通过对其市场、建设和运营等方面的调查分析，提出相应的发展策略，为独立别墅的规划和建设提供科学依据。
（二）具体目的1. 了解当前独立别墅市场需求和发展状况。
2. 分析独立别墅建设的成本和风险。
3. 探讨独立别墅的运营管理模式和可持续发展路径。
三、研究方法1. 文献资料法：通过查阅大量相关资料，收集和整理国内外独立别墅市场的发展情况和相关政策法规。
2. 实地调查法：对不同地区的独立别墅项目进行实地调查，了解市场需求和开发状况。
3. 专家访谈法：邀请相关领域的专家学者和从业人员进行深入访谈，获取他们对独立别墅可行性的看法和建议。
四、研究内容1. 独立别墅市场需求分析（1）对独立别墅的市场需求和受众群体进行调查分析，了解独立别墅作为高端住宅的消费趋势和市场前景。
（2）研究独立别墅的购房动机和消费心理，分析人们选择独立别墅的原因和需求特点。
2. 独立别墅建设成本和风险分析（1）对独立别墅的建设成本进行综合评估，包括土地成本、建筑材料成本和人工成本等。
（2）分析独立别墅的建设风险，包括市场风险、政策风险和项目管理风险等。
3. 独立别墅的运营管理模式和可持续发展路径（1）研究独立别墅的运营管理模式，包括物业管理、设施维护和社区服务等方面。
（2）探讨独立别墅的可持续发展路径，包括品牌建设、产业联盟和生态环保等方面。
五、研究成果1. 独立别墅的市场需求根据调查和分析结果，独立别墅的市场需求主要集中在一线和二线城市的高端客群，他们对住房的品质和环境要求较高，独立别墅具有独特的吸引力。
庭院别墅调研报告
庭院别墅调研报告庭院别墅调研报告一、调研目的本次调研旨在了解庭院别墅的市场现状、特点以及消费者的需求，为进一步开发和推动庭院别墅项目提供参考和指导。
二、调研方法采用问卷调查、实地考察和专访的方法进行调研。
三、市场背景随着人们生活水平的提高和对品质生活的追求，庭院别墅成为现代城市中高端住宅产品的代表。
庭院别墅以其独立的庭院、私密性强、空间布局合理等特点备受消费者青睐。
四、市场现状1.需求分析调研结果显示，庭院别墅主要受到有一定经济实力和对生活品质要求较高的消费者的青睐。
线上调查中，64%的受访者表示愿意购买庭院别墅。
而在实地访谈中发现，庭院别墅主要需求方包括家庭人口多、对私密性要求较高的家庭以及经济实力相对较强的顶级白领等。
2.产品特点庭院别墅的产品特点主要包括以下几点：（1）空间布局合理：庭院别墅一般拥有独立花园、宽敞的客厅、多功能房间、休闲娱乐区等空间，满足不同消费群体的需求；（2）独立庭院：庭院别墅以其独立的庭院空间，提供了一个私密性较高的生活环境，满足消费者对隐私和安全的需求；（3）高品质设施：庭院别墅在建筑材料、装修装饰等方面追求高品质，提供给消费者更舒适、健康的居住环境。
五、竞争对手目前市场上的庭院别墅产品较多，主要竞争对手有房地产开发商A、B、C等。
这些开发商都拥有自己的独立花园别墅项目，并提供了多样化的产品以满足消费者的需求。
六、市场前景庭院别墅在未来市场发展中有着广阔的前景。
随着我国城镇化进程的推进和人们对生活品质要求的提高，庭院别墅作为高端住宅产品将持续受到市场的热捧。
同时，政府对于高品质住宅的需求也将推动庭院别墅领域的发展。
因此，开发商应在产品设计、服务质量等方面下功夫，以满足消费者的需求，抢占市场份额。
七、建议与总结在竞争激烈的庭院别墅市场中，开发商应注重差异化战略，以满足不同消费者群体的需求。
建议开发商从以下几个方面着手：（1）产品差异化：加大对产品的研发力度，提供多样化的庭院别墅产品，满足消费者的不同需求；（2）服务质量：提供高品质的售前咨询和售后服务，增强用户体验，树立品牌形象，提升用户口碑；（3）与政府合作：与政府主管部门合作，积极参与住宅项目建设，争取政府资源的支持。
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3.案例
CASE STUDY
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.6 别墅采用东西向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
北京万科观承
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：244.9㎡ 实得面积：290.3㎡ 花园面积：88.9㎡
9800
9000
3.项目体现
CATEGORY
近几年，各个城市和各种定位的低层高密度项目均出现了大量院墅产品。 入门级重用地效率，豪宅级追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到 一个匹配特定项目定位的最优解。
面积段：240-1000㎡ 总售价 ：2000W起
面积段：155-300㎡
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰
5.网络状连接
私密性高 北入户院子四面围合，易产生天井感 建筑不宜过高，避免对院子的压迫
院子三面围合，私密性高，院落感强 无法实现南北通透，需通过天井采光通风 端户镜像，需日照城市不可行
整体空间更开敞 院子易受二层视线干扰 需日照城市不可行
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
容积率：0.8 别墅采用南北向平铺拼接 车库满铺，地下室赠送
合肥万科城市之光
HEFEI VANKE CITYLIGHT
报建面积：191.2㎡ 实得面积：211㎡ 占地面积：76.9㎡ 花园面积：55.76㎡ 花园/占地 面积比：0.72
6150
多栋建筑拼接视为一栋，减少日照及山墙间距 容积率最高 不同城市规划认定不同，报批有一定风险
部分平面存在通风问题
DISADVANTAGES
对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户 内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增 加排风设备或者开设高窗即可避免。（北京观承别墅）
院墅
采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用 南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。
毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山 墙间距，容积率提升上确有奇效。
更好的私密性
BETTER PRIVACY
和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成 为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内 景观均好性提升。
高端型
更多样化的组合方式
MORE COMBINATION
1.南北/东西向平铺联排
2.背靠背平铺联排(仅重庆可行)
3.十字型镜像联排(仅重庆可行)
4.工字型镜像联排
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 东西向入户在北方城市不常见
院子三面围合，私密性高，院落感强 户型北面开高窗 端户镜像，需日照城市不可行
天井
极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富 度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配 特定项目定位的最优解。
庭院
园林
更丰富的院落空间
MORE ABUNDANT COURTYARD 建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能 需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。
8300
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
容积率：0.9 别墅采用网络状拼接 车库满铺，地下室赠送
杭州万科梦溪里
BEIJING VANKE GUANCHENG
报建面积：136.1㎡ 实得面积：168.6㎡ 花园面积：24.1㎡
4200
5550
案例总结
CASE STUDY
面积段：140-190㎡
总售价 ：500W-2000W 总售价 ：180W-500W
2.特点
CHARACTER
更高的产品容积率
HIGHER FAR RATIO 对开发商：同面积段的院墅化产品能贡献更高的产品容积率 下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7 左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
传统联排别墅
L型院墅 南入户北向不开窗
更强的空间向心性
STRONGER CENTERTY
户型可分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共 性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内。
I型
L型
U型
T型
F型
更大的采光面，布局更灵活
院墅研究
Courtyard Villa Study
目录
Content
1.概述
INTRODUCTION
2.特点
CHARACTER
3.案例
CASE STUDY
4.对标
BENCHMARKING
5.风格
ACHITECTURE STYLE
6.初稿
DRAFT
1.概述
INTRODUCTION
1.院墅化
CONCEPT
15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。
传统四合院
2.原因
REASONS 院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因： 1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多； 2）院墅化产品可以实现较强私密性； 3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣； 4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。
MORE SUNLIGHT 合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。
宅院互动系数RE ABUNDANT COURTYARD
按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500， 销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见 其适用范围十分广泛。
本案根据定位，主要借鉴入门和改善级院墅产品，结合案例分析各点进行取舍。
定位
报建面积 容积率
层数
建筑占地面 积
院子面积
院子占比
院子定位
房型
地下室
北京万科观承
豪宅级
244.9 0.5 局部2F 160.6
88.9
35.6%
三面围合 北入户
四面围合 9米*9.8 米 近园林尺度 休