营改增后以不动产投资涉税案例研究
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将原来的营业税改为增值税的税收制度改革。
随着“营改增”的推行，不动产业也迎来了历史性的变革。
在新的税制下，不动产业的会计核算方式也随之发生变化。
本文将对“营改增”后不动产的会计核算方式进行分析与研究。
1.会计核算基础发生变化“营改增”后，不动产业的纳税方式从以交易额为基础的营业税向以增值额为基础的增值税转变。
这意味着，在不动产业中，增值的计算和申报将成为一项新的核算工作。
同时，不动产业的购进、销售和租赁等均应遵循新的税务规定进行会计核算。
2.会计科目设置需要调整在“营改增”后，不动产业在会计处理时需要增加一些新的科目。
如增值税额、税金及附加、应纳税额等科目。
另一方面，部分科目将被调整。
例如，营业税费用科目将被替换为税金及附加科目，并将营业税处置科目更改为增值税科目。
3.会计核算流程需要重新设计在新的税法规定下，不动产业需要重新设计会计核算流程。
计提、抵扣和缴纳增值税等工作将成为不动产业的必笃之事。
尤其是在计提和抵扣增值税方面，需要处理大量的数据，因此不动产企业在人力和财务方面需要做好充分的准备。
“营改增”后，不动产业会计准则的制定也需要相应调整。
不动产企业应与相关部门沟通，了解准则的最新规定并及时调整应用。
在处理不动产租赁合同时，应注意新准则对租赁收入、租金支出、租赁合同履行期等方面的要求。
1.计提增值税对于不动产开发商来说，他们必须按照国家有关规定计提并支付增值税。
通常情况下，增值税的计提并不是单纯的增值税额按计算时点数额计提。
根据税法规定，增值税还需要进行增值税专用发票、纳税申报和税金及附加等环节的核算，因此在会计核算中也需要进行相应的操作。
2.抵扣增值税在购进或租赁不动产时，不动产企业可以申请抵扣所购或所租不动产的增值税。
抵扣的金额应该符合国家税务总局的相关规定。
抵扣的金额可以与购进或租赁支出进行挂钩，也可以计入应交增值税等科目当中。
“营改增”后不动产的增值税税务处理研究
“营改增”后不动产的增值税税务处理研究近年来，“营改增”政策的推进，使得服务业与制造业根据所在行业享受不同的增值税税率，也意味着不动产领域的税收政策发生了重大变化。
具体来说，房地产领域原本采用一般纳税人制度的企业，改为按照增值税的特殊纳税人制度缴纳税款，而房地产企业缴纳的增值税更加接近全国统一的增值税普通税率。
本文旨在探讨“营改增”后不动产的增值税税务处理研究。
一、“营改增”政策对不动产的影响“营改增”政策对于不动产领域的税收政策产生了深刻的影响。
原有的营业税已经废止，税额的计算变为增值税，税率从营业税的百分之十五以上降低到了国家统一的增值税税率的百分之十。
同时，原有的税前扣除方法已经取消，不动产企业只能享受输入税的抵扣。
这使得房地产企业在当时成为了特殊纳税人，对企业的税负带来了一定的影响。
此外，“营改增”政策也对不动产领域的涉税事项提出了新的要求，即纳税人应当把所有不动产交易信息实时纳入增值税电子普通发票系统，确保增值税纳税信息的真实性和准确性。
同时在某些特殊情况下，纳税人应当自行认定不动产交易涉及的增值税计税方法，且应当保持相应的账户记录。
二、不动产纳税人的分类“营改增”的推进，导致不动产纳税人需要根据自身的经营情况和纳税义务，选择增值税纳税方式。
根据《增值税法》的规定，不动产纳税人可以按照以下方式纳税：1、一般纳税人规定：对于不动产销售过程中所涉及到的增值税应当按照国家的增值税普通税率(即百分之十七)的规定，减去符合条件的增值税适用税率优惠后的增值税，然后交纳税款。
2、简易计税规定：对于增值税适用税率在百分之三以下的小微企业，不动产销售的增值税应当按照增值税适用税率的税额加上一定的费用或者按照销售额加收的统一税费计算，然后交纳税款。
总而言之，“营改增”后，不动产纳税人可以根据自身的经营情况和纳税义务选择相应的增值税纳税方式。
相比之下，一般纳税人支付的增值税税额相对较高，但具有较好的发票抵扣能力，且可以对应纳税人提供售房预售款开具增值税发票。
营改增背景下房地产企业税收筹划研究——以l公司为例
摘要税收对于任何企业来讲都非常重要，我国的税收制度是在不断改革深化之中。
经过多年的探索试点，自2016年5月1日起，包括房地产业在内的所有行业，都开始实行“营改增”，这就标志着我国的营业税已经退出了历史舞台，也标志着我国近年来探索的财税体制历史上最重大的改革已经基本完成。
房地产业行业与中国经济发展息息相关，与居民的收入、生活关系密切，这个领域营业税改为增值税，“营改增”对于这个行业的影响更大、更深。
在这种背景下，研究房地产企业税收筹划问题，就显得具有十分重要的意义。
一方面，通过对具体房地产企业税收筹划的分析，丰富该领域的理论研究成果；另一方面，对于房地产企业提高税收筹划水平，具有一定的借鉴和启示作用。
本文以L公司为例，分析企业的税收筹划现状、存在的问题，并提出在营改增背景下实行高效率税收筹划的对策与建议。
主要是在提出研究背景、研究意义、研究现状、研究方法的基础上，对于税收筹划相关理论进行了分析，重点分析了L公司税收筹划的现状已经存在的问题，主要包括税收筹划意识不强、措施不力、操作不规范、保障不足等。
之后，重点分析研究了L公司税收筹划的具体策略，主要包括建议提高税收筹划思想认识，分税种筹划和分阶段进行税收筹划。
其中，分税种主要分析了增值税、所得税以及其他税种的税收筹划问题，分阶段主要分析了立项、拿地、融资、建设、销售、清算等不同环节的税收筹划策略。
同时，提出了税收筹划的保障性措施。
总体来看，全文从基础理论分析入手，以查找L公司税收筹划问题为切入点，全面分析了房地产企业税收筹划的对策建议和保障措施。
关键词：营改增；房地产企业；影响分析；税收筹划；L公司AbstractTax is very important for any enterprise, the tax system of our country is in the continuous reform deepening.After years of exploration, since May 1, 2016, all industries, including real estate industry, are introduced to add "to replace the business tax with a value-added tax ", this will mark the business tax in our country has withdrawn from the historical stage, also marks the fiscal and taxation system of our country in recent years to explore in the history of the most significant reform has been basically completed.Real estate industry is closely related to China's economic development, and closely linked with the everyday life of the residents' income, and the field of business tax to value added tax, "to replace the business tax with a value-added tax"for the influence of the industry bigger and deeper.In this background, the research of real estate enterprise tax planning, it is has the very vital significance.On the one hand, through the analysis of specific real estate enterprise tax planning, rich in the field of theoretical research results;On the other hand, improve the level of tax planning for real estate enterprises, has a certain reference and enlightenment function.Based on L company as an example, this paper analysis the present situation of tax planning, the existence question, and proposed to increase the camp under the background of implementing efficient countermeasures and Suggestions of tax planning.Mainly in put forward the research background, research significance, research status, research methods, on the basis of the tax planning related theory areanalyzed, and analyzed the current situation of the company's tax planning L existing problems, mainly includes the tax planning consciousness is not strong, the lack of measures, the operation is not standard, inadequate protection, etc.After, the key analysis studies the specific L company tax planning strategy, mainly including proposed raising tax planning ideological understanding, tax planning and phased tax planning.Among them, mainly analyzes the value added tax, income tax and other tax tax planning problems, mainly analyzes the project in stages, the land, financing, construction, sale, liquidation of different links such as tax planning strategy.At the same time, puts forward the protection measures of tax planning.Overall, the full text from the analysis on basic theory, to find L company tax planning problem as the breakthrough point, comprehensive analysis of the real estate enterprise tax planning countermeasures and measures.Key words:to replace the business tax with a value-added tax;Real estate enterprise;The impact analysis;Tax planning;L company目录摘要 (I)Abstract ...................................................................................................... I I 第1章绪论 (VII)1.1 研究背景 (1)1.2 研究意义 (1)1.3 文献综述 (2)1.3.1国外研究现状 (2)1.3.2国内研究现状 (4)1.4 研究方法 (6)1.4.1对比分析法 (6)1.4.2数理统计法 (6)1.4.3案例分析法 (6)1.4.4文献档案法 (7)1.5 研究框架与创新点 (7)1.5.1研究框架 (7)1.5.2本文创新点 (8)第2章基础理论分析 (9)2.1 税收筹划理论 (9)2.1.1税收筹划概念 (9)2.1.2税收筹划分类 (9)2.1.3税收筹划原则 (10)2.2 税收筹划方法 (11)2.2.1转嫁筹划 (11)2.2.2避税筹划 (11)2.2.3节税筹划 (11)2.2.4抵扣筹划 (11)2.2.5延期筹划 (12)2.2.6退税筹划 (12)第3章全面“营改增”对房地产业影响分析 (13)3.1 全面“营改增”概述 (13)3.2 中国房地产业的发展现状分析 (14)3.3 “营改增”对房地产业的影响分析 (17)3.3.1“营改增”对房地产业有利影响分析 (17)3.3.2“营改增”对房地产业不利影响分析 (18)3.4 房地产企业税收筹划的必要性 (21)第4章L公司概况及税收筹划现状分析 (23)4.1 L公司发展现状及“营改增”对公司的影响分析 (23)4.1.1 L公司简介 (23)4.1.2 L公司以往涉及的主要税收 (24)4.1.3“营改增”对L公司的影响分析 (25)4.2 L公司税收筹划存在的主要问题 (26)4.2.1税收筹划意识不强 (26)4.2.2分税种税收筹划措施不力 (27)4.2.3分阶段税收筹划效果不佳 (27)4.2.4税收筹划保障措施不完善 (28)第5章L公司提升税收筹划水平的策略分析 (30)5.1 L公司转变税收筹划的思想认识 (30)5.2 L公司实行分税种税收筹划策略 (30)5.2.1增值税税收筹划策略 (30)5.2.2所得税税收筹划策略 (35)5.2.3其他税种税收筹划策略 (36)5.3 L公司实施运营流程税收筹划策略 (37)5.3.1房地产开发立项阶段税收筹划 (38)5.3.2房地产开发拿地阶段税收筹划 (39)5.3.3房地产开发融资阶段税收筹划 (39)5.3.4房地产建设阶段税收筹划 (39)5.3.5房地产开发销售阶段税收筹划 (39)5.3.6房地产开发清算阶段税收筹划 (40)5.3.7房地产开发其他方面税收筹划 (40)5.4 L公司税收筹划的保障措施 (40)5.4.1加强税收筹划组织领导 (40)5.4.2完善公司治理结构 (41)5.4.3提供财力物力支持 (41)5.4.4完善企业人力资源管理制度 (42)5.4.5完善公司内部控制体系 (44)5.4.6构建企业文化体系 (45)5.4.7建立税收筹划风险管理体系 (46)第6章结论与展望 (48)6.1 全文总结 (48)6.2 未来展望 (48)参考文献 (49)致谢 (52)第1章绪论1.1 研究背景税收对于任何企业来讲都非常重要，一方面，依法纳税是每个企业应尽的义务，偷税漏税将会使得企业面临巨大的政策性经营风险。
“营改增”对房地产行业的税负影响研究以保利房地产公司为例
“营改增”对房地产行业的税负影响研究——以保利房地产公司为例摘要“营改增”因为解决了我国房地产行业税收问题，对我国的经济起到促进作用，并且对行业的发展和企业的利润产生重大的影响。
本文对其执行的背景进行分析。
其次，针对营改增政策概念以及实施意义加以分析，从而指出营改增实施对于我国经济发展所产生的巨大推动力。
接着采用归纳法等方法，从而就“营改增”对房地产企业税负的影响进行研究。
此外还采用了案例分析的方式，针对保利公司营改增前后财务管理方面的影响案例进行分析，最后就房地产企业如何应对营改增产生的影响提出建议。
关键词：营改增；房地产企业；财务管理；万科税负1 导言1.1 研究背景与意义房地产行业是受到影响最大的行业，房地产企业因为参与房地产开发与销售产生的销售额比较大，所以受到税负高低、是否可抵扣等原因的影响非常大。
尤其是整个行业在经营过程中需要和多方合作主要包括当地政府部门、建筑施工企业等，这期间会产生大量的税费问题。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》提出的相关规定，房地产行业的销售税费调整成为10%，因为地价款所产生的计增值税可以从销售额中扣除去，但是企业经营进行的融资和一些其他的费用不可以被扣除，前者可以抵扣的额度为10%和6%的可抵扣进项发票，这是一项重大的改革会对企业的发展造成巨大的影响。
我国自改革开放以来，房地产企业缴纳的就是营业税，这对其房地产企业来说经营成本非常高。
所以此次税收的改革能不能解决这个问题是房地产企业所关心的。
、房地产经营具有时间长、合作部门多、存在很多小供应商，所以不可能每一笔资金灰可以增值税专用发票。
而且，对于房地产行业来说成本较高的土地出让成本怎么实行抵扣，以及其销售模式导致其销项税额与进项税额会有较大的差异，这也使得目前增值税的模式并不完全匹配，不能够完全享受到福利。
所以此次试点对于房企产企业来说意义非凡，房地产行业需要抓住机会，对以后降低税额提供了具有价值的参考意义，对于整个行业的发展都起到了促进作用。
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
关键词：营改增；不动产投资；涉税案例甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
营改增销售不动产政策透析
2023-11-02CATALOGUE 目录•营改增背景及政策概述•销售不动产政策详解•营改增对销售不动产的影响分析•营改增后销售不动产的税务筹划建议•营改增销售不动产政策的实际应用案例01营改增背景及政策概述营改增背景介绍增值税制度的优势增值税制度能够有效地避免重复征税，有利于减轻企业税负，提高市场竞争力。
营改增政策的提出为了解决营业税制度存在的问题，我国政府提出了营改增政策，逐步将营业税改为增值税。
营业税制度存在的问题营业税制度存在重复征税、税负不公等问题，对企业和消费者都造成了一定的负担。
营改增政策目的及意义消除重复征税营改增政策旨在消除营业税和增值税之间的重复征税，降低企业税负，促进经济发展。
促进产业结构升级通过将服务业纳入增值税征收范围，鼓励企业加大对服务业的投入，促进产业结构升级。
提高税收征管效率营改增政策有助于提高税收征管效率，减少税收漏洞，增强税收公平性。
010302营改增政策适用范围及税率适用范围营改增政策适用于销售不动产、提供不动产租赁服务等业务。
税率设置对于销售不动产业务，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用税率为5%。
对于提供不动产租赁服务，一般纳税人适用税率为17%，小规模纳税人适用税率为5%。
02销售不动产政策详解定义销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或依附于建筑物的动产，以及销售土地、海域及其附着物的权益等。
分类销售不动产按照转让的标的物不同，可分为销售建筑物及土地使用权、销售其他不动产两种类型。
销售不动产的定义及分类计税依据对于销售不动产，应以交易双方签订的合同或协议中的销售额为计税依据。
如果销售额是含税的，需要将其换算为不含税的销售额。
计税方法对于一般纳税人，销售不动产的增值税税率为11%。
在计算应纳税额时，可以抵扣购进该不动产时已缴纳的进项税额。
如果不能抵扣，则按照简易计税方法计算应纳税额。
销售不动产的计税依据及方法销售不动产的税收优惠及特殊情况处理税收优惠销售不动产过程中，如果满足一定条件，可以享受相应的税收优惠政策。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。
这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。
本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。
不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。
按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。
按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。
在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。
由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。
“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
这样做有以下几个优点。
按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。
按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。
按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。
按照收入模式核算也存在一些问题。
收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。
收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。
收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。
为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。
建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。
加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。
与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。
“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营改增后以不动产投资涉税案例研究
摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
关键词：营改增；不动产投资；涉税案例甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税
款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第三，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，销售额应以获取的销售额（包含所有价款和价外相关费用）来进行计算。
纳税人应以取得的所有价款与价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，在不动产所在地的相关主管地税机关依据5%的预征率来进行预缴税款，并向相关机构所在地的主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第四，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳
税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
二、还是以本文开篇例子，问题来了： 1.选择简易办法还是一般办法征税？ 2.全额还是差额？也就是说，甲的厂房算自建还是非自建呢？甲公司的厂房为政府代建交给甲使用，如何界定是自建还是非自建呢？税收政策中对单位自建自用的不动产，指的是那些拥有建筑安装施工资质的相关建筑企业，自己来进行建筑房产的施工，使用权归属本单位的行为。
根据国家相关营业税的法律法规规定，聘用的员工为本单位或者雇主提供应征营业税劳务，其中并不包含有偿提供应税劳务。
对于自建而言，由企业内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税，免征营业税。
以个人的名义，来为其他人提供建筑安装劳务的，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。
因此，对于那些具有建筑施工单位资质的房地产企业，其自建自用的建筑房屋就不会征收建筑业营业税与销售不动产营业税。
三、在此情况之下，若房地产开发企业并未持有相关的建筑施工建设资质，那也就没有了自建自用这一说法。
那如何理解进一步“自建自用”纳税的行为呢？根据相关的法律法规规定，什么叫自建自用呢，容易导致其把握不太准确。
财政部国税总局在对营业税的有关新的规则方面进行培训时有过解释，自建行为并不包含“自已进行投资，并请其他建筑施工单位来进行建设
”。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第5条相关法律法规规定：单位或者个人在进行投资与自建时不包含让其他建筑施工单位来进行建设，不然就不会再出现视同发生应税行为这一情况。
但是，笔者认为当时区分自建和非自建主要是为了规范房地产开发企业。
而对于没有建筑资质的非房地产企业不具有效力。
甲企业作为工业企业一般纳税人，其委托他方建设的厂房应按自建对待。
一般纳税人在对其在今年四月三十日前的自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
确定为自建、简易办法全额征收的前提下，问题又回到开篇第一问题，甲的厂房为政府代建，划拨给甲使用，没有原始入账凭据怎么确定原值呢？根据税法的有关规定，纳税人在扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应该取得符合相关法律规定的有效凭证。
否则不能进行扣除。
何为有效凭证？指的是税务部门监制发票，法院的判决书与裁定书或者调解书等相关凭证所以甲企业如果正常评估后，且投资转让厂房的话，还必须取得为政府代建厂房的建筑公司A的发票。
甲公司于5月份对土地、房产进行了评估。
如表1：甲公司确定按评估值全额简易办法征税，又协调联系原建筑公司，将厂房发票开全，具备了原始凭证，可以正常投资转让了。
缴纳税款如下：土地、建筑物评估原值：14700万元。
不含税价：14000万元。
国税部门：增值税700万元；企业所得税纳入当期企业所得额中。
地税部门：土
地增值税免征；城市维护建设税49万元；教育费附加21万元；地方教育费附加14万元；水利建设基金7万元；契税420万元（被投资方承担）；印花税14万元（投资、被投资公司各一半）。
国地税预征税款合计1225万元。
以上税款预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
四、结语本文通过这样一个案例，首先确定了营改增后投资转让不动产是不免征增值税的；其次是土地增值税是免征的；再次是一般纳税人投资转让时可以自主选择一般计税方法和简易计税方法；再有是投资转让的不动产必须取得原始入账凭证；还有就是如何区分自建和非自建行为。
参考文献：[1]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016，10.（作者单位：德州合信会计代理记帐有限公司）。