博加广告2012年三亚中信半岛云邸推广方案
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非海平面·2011年中信半岛云邸传播策略梳理(博加)-95页
--光耀地产营销总监李丁原话
一个阶段上3-4个不同文字 的户外，但保持语调的一致
城市地产和旅游地产有不同 但这种短期爆破，“多干扰>单一诉求”“进入选择>树形象”的思路 是相近的，且值得借鉴
更何况 如果案名和slogan分别是：半山半岛云邸，半山半岛之上是云邸 那坚持户外可以一个形象打到底，也能迅速建立项目价值 但案名和slogan都不能涉及半山半岛的情况下 我们现有“山海高处是云邸”很难让客户迅速认知我们和半岛关系
话题举例：《半山物业的前生今世》 话题观点：1-第一代香港半山 2-第二代上海北京半山（佘山高尔夫、颐和原著）
3-第三代海南半山（海上版的香港半山，国际版的京沪半山）
高尔夫类 话题设定：126洞物业时代（海岛全纬度，全地形，四大城市）
话题设定：《一栋物业，打遍一条海岸线》
话题观点：1-再大的球场物业，也只能在一个纬度享受一种地形
【案例壹—上海金地天境】
命题：高价平层非别墅项目，需要短期聚焦市场注意力 户外：一反传统豪宅一张脸的形象，以月换的频率，更换形象
形象一月一换，甚至无固 定色，只有固定色调，诉 求从产品到社区到地段， 降低单一诉求的认知危险
说直接点： 短爆项目，形象不是关键，一个千万豪宅，想靠单一形象建立认知的想法很天真 形象难短期促动卖货，项目“不断干扰客户视线，进入选择视线”才是王道！ 所谓“形象，高端，统一”是长线蓄客豪宅的事情，我们时间很短！ 1-保证项目迅速进入选择视线 2-项目被多种客户认同，降低单一户外蓄客的认识风险，就必须信息多元 甚至几个不同户外同时上，甚至主题色不断改变 这些所谓的豪宅禁忌，被事实证明反而在多信息时代，能让客户迅速记住
2-不熟：高级社交忌讳熟悉人出没，陌生地最安全。 中国至南，山上海上是上选
一个阶段上3-4个不同文字 的户外，但保持语调的一致
城市地产和旅游地产有不同 但这种短期爆破，“多干扰>单一诉求”“进入选择>树形象”的思路 是相近的，且值得借鉴
更何况 如果案名和slogan分别是：半山半岛云邸，半山半岛之上是云邸 那坚持户外可以一个形象打到底，也能迅速建立项目价值 但案名和slogan都不能涉及半山半岛的情况下 我们现有“山海高处是云邸”很难让客户迅速认知我们和半岛关系
话题举例：《半山物业的前生今世》 话题观点：1-第一代香港半山 2-第二代上海北京半山（佘山高尔夫、颐和原著）
3-第三代海南半山（海上版的香港半山，国际版的京沪半山）
高尔夫类 话题设定：126洞物业时代（海岛全纬度，全地形，四大城市）
话题设定：《一栋物业，打遍一条海岸线》
话题观点：1-再大的球场物业，也只能在一个纬度享受一种地形
【案例壹—上海金地天境】
命题：高价平层非别墅项目，需要短期聚焦市场注意力 户外：一反传统豪宅一张脸的形象，以月换的频率，更换形象
形象一月一换，甚至无固 定色，只有固定色调，诉 求从产品到社区到地段， 降低单一诉求的认知危险
说直接点： 短爆项目，形象不是关键，一个千万豪宅，想靠单一形象建立认知的想法很天真 形象难短期促动卖货，项目“不断干扰客户视线，进入选择视线”才是王道！ 所谓“形象，高端，统一”是长线蓄客豪宅的事情，我们时间很短！ 1-保证项目迅速进入选择视线 2-项目被多种客户认同，降低单一户外蓄客的认识风险，就必须信息多元 甚至几个不同户外同时上，甚至主题色不断改变 这些所谓的豪宅禁忌，被事实证明反而在多信息时代，能让客户迅速记住
2-不熟：高级社交忌讳熟悉人出没，陌生地最安全。 中国至南，山上海上是上选
海南神州半岛隆源地块年度推广策略报告方案
先发制人
角色区分。 1本项目是神州半岛的关键触媒之一；
和神州高尔夫、喜来登、朝阳海岸一样，本项目是作为神州半岛 起势阶段的先锋部队，具有良好的展示面，占尽先机。
2 本项目是神州半岛上满足多元化度假需求， 集粹精华于一身的公寓。
本项目位于所有资源最易到达的中心位置，集奢配套于一身； 拥有内外海景、山景、高尔夫景、商业景、酒店景、园林景六重景观体系。
PK主要领域还是：
三亚一线海景不但高价，而且供应严重不足， 海景污染，破坏严重；
“一线海景” 本案拥有极佳的内外海景.
海口东西海岸海景不佳，
博鳌城市生活配套跟不上，地势低洼，海景不佳。
最大竞争对手清水湾今年主推产品是无海景的金色果岭。
清水湾营销预判： 清水湾今年要完成80亿的销售任务，6-7月份开始推售星海传说（黄色部分），以高 折扣（8.6折）和高赠送面积（108平米）低风险的完成别墅的推广，年底的金色果岭 （红色），只有高尔夫景观，势必借清水湾的品牌影响力以较低价格全面扑向市场。 会对本案产生比较大的客群分流。
The way to become No. 1
神州半岛隆源地块年度推广策略报告
沧海横流显本色 黄沙吹尽始见金
风火广告神州半岛隆源地块专案组
2010.6.19
Contents
一 我是谁 Who am i? 二 你是谁 Who are you? 三 如何沟通 How to say?
本项目如何跳出片区障碍和区域竞争？ 1 与神州半岛共赢，且拔得神州半岛头筹； 2 全海南集精华于一身的高端海景公寓。 本项目如何找对客户并洞悉他们内心的欲望？ 1全方位的管理消费者体验？ 1 广告体验；
精粹
集合神州半岛自然 精华，原生四湾双 海
博加广告三亚中信半岛云邸推广方案讲义
经验：度假别墅客户，搭着一起卖。 反经验：针对性，分客户。
说个故事… … 购买100万宝马的人，也会用200万去买辉腾； 同一个人，会为不同的欲望、体验，做出不同的决策。
划界线——
半岛云邸有418平米地高层公寓，山海景观很好；
但是，别墅带来的空间感、价值性，体验感完全不一样。
洋气的海湾、国际化配套、半岛山海、别墅空间… … 我们的别墅改如何定位？
签到板
挂着钥匙的签到板，如同自己家的钥匙，促成业主成交心理。
礼品
打造项目钥匙送给业主，甚至可以现场刻上自己的名字。
背景板
易拉宝
易拉宝
项目DM：
让熟客更熟半岛云邸，绝对信任半岛云邸的价值所在，快速促
成签约落定。
项目DM
项目DM
项目DM
项目DM
项目DM
证言式DM 出击生客，想想吧！已购买业主的话比我们销售顶用100倍！ 谁的山与海？给客户遐想，勾起占有欲。
说体验：“山和海都在脚下，要的就是这种感觉“ ……
于是乎，我们的slogan浮出了…
山海难得在脚下。
——表达项目特性足以，但，我们觉得还不足以让人有体验的冲动。
于是乎，我们将slogan再强化…
山海归于谁足下。
——山海资源+稀缺性+体验冲动，完全勾起客户欲望。
定位语——看看我们有什么特色 说高度：“25米山海高度、4.8米挑高客厅等” 说私密：“藏在山上，找不到的房子” 说功能：“社交会客” ……
经验告诉我们，数字，往往迷惑我们 经验反过来，也只有数字征服我们。 让我们看半岛云邸的几组经验之谈… …
经验：大师级设计 反经验：一个让房子溢价100%的设计师
经验：25米高度 反经验：也许是三亚海拔最高的房子
中信博鳌千舟湾项目推广方案
千舟湾项目营销策略—直销方式
◆选择在北京、上海、哈尔滨、沈阳等海南项目主要客
源城市建立直销展厅，通过公司自己设立专门展厅，安排公 司在当地的专业销售人员进行现场销售展示，全方位推广千 舟湾项目的同时，也为公司今后在博鳌的其他项目销售建立 客源基础。
◆与当地代理商合作，与代理商一起开发当地客源市场，
效推广，扩大信息传播范围，提高目标客户群对项目的 认知度。
◆通过与移动通讯公司进行合作，将中信博鳌千舟
湾项目的信息覆盖到博鳌范围，使进入博鳌区域的客户 第一时间能接到我们项目欢迎信息，并提供我们的销售 咨询电话，方便客户咨询并到达项目销售中心；
举例：短信内容
尊敬的XXX客户，欢迎您来到亚洲论坛的所在地— 中国博鳌。中信博鳌千舟湾项目位于博鳌亚洲论坛核心区， 占地面积778亩，容积率0.48，拥有近400亩的热带养生 园，我们正在为您全力创造一个尊崇自然的度假空间，实 现健康人生的完美之境。
一方面通过代理商参加本地主要房地产展会，提高项目在当 地的知名度和影响力，同时，与代理商一起举行项目专场推 介会，有代理商组织客户参加，通过公司人员的全面介绍和 现场交流，与客户面对面建立联系，打消客户对代理商的疑 虑，共同扩大市场份额。
千舟湾项目营销策略—短信平台
◆可以在中信集团内部网通过手机短信方式进行有
千舟湾项目的营销思路
推广核心
通路为王 渠道转型 注重效果 促进销量
千舟湾项目营销需解决的三个矛盾
一、解决小众传播与最佳效果之间的矛盾
千舟湾项目客户是社会的中高消费阶层，是对健康环境、 气候、生态景观资源有特殊需求的客户群体，我们需要在公 开推广和客户渠道之间找到平衡点。需要建立媒体资源整合 平台，通过舆论造势和深化渠道解决这一问题，依靠软性宣 传，制造持续的新闻话题，在项目营销上建立新的传播平台。
风火深圳中信湾上六座项目推广策略提案79课件
3
内容传播
通过多种渠道和媒体进行内容传播，如社交媒体 、博客、论坛等，以提高项目的知名度和影响力 。
04
营销活动策划
活动主题
主题
中信湾上六座，尊享品质生活
目的
突出中信湾上六座项目的品质和高端定位，吸引目标客户群体关注
活动形式
形式一：高端酒会 内容：邀请目标客户群体参加高端酒会，展示中信湾上六座的品质和特色
目的
03
扩大项目的传播范围，吸引更多潜在客户的关注和参与
活动预算
预算一：高端酒会 费用：场地租赁、酒水餐饮、活动策划等费用
预算：50,000元
活动预算
预算二
楼盘开放日
费用
场地租赁、样板房布置、导游费用等
预算
30,000元
活动预算
预算三
线上互动活动
费用
奖品购置、平台推广费用等
预算
20,000元
05
全方位配套服务
除了住宅产品外，中信湾上六座还 提供全方位的配套服务，包括物业 管理、社区服务等，提升居住体验 。
02
目标市场分析
目标客户群体
01
02
03
高净值个人
中信湾上六座项目定位于 高端住宅，目标客户为高 净值个人，包括企业家、 投资者、高管等。
家庭客户
以家庭为单位的目标客户 ，注重家庭生活品质，寻 求优质居住环境的客户。
目的：通过与目标客户群体的直接交流，提高项目的知名度和美誉度
活动形式
形式二
楼盘开放日
内容
邀请客户参观样板房和周边配套设施，了解项目 的具体细节和优势
目的
让客户更直观地了解项目，增强购买意愿和信心
活动形式
2012年度三亚那香山总裁养心区推广方案(159页)
逃逸的总裁
2012年度那香山总裁养心区推广方案
序。
2011年，我们告诉总裁:
那香山，是总裁最好的去处！
2012年1月，
一场关于总裁如何养心的思辨现在开始。
1年的时间， 我们创造了以关于 山海雨林养心的地产传奇。
辉煌已成为过去， 除了赞叹，我们还有一丝惆怅。 山的优势不仅是资源， 更是一种“总裁情怀”。
海：看海、调教海 雨林：中国唯一热带雨林 ※产品：独树一帜的自然与建筑空间完美融合的别墅 ※配套：呀诺达4a景区外配套，项目自身五星级酒店等丰盛而顶级的内配套；
非常勿扰2意外的帮我们影响了一下总裁们， 但远远不够。
毫无疑问，总裁们希望停下来去享受成功带来的优越，因此“总裁养心 区” 能够引得他们口耳相传，但显然海南的山、热带雨林、雨林别墅能 够给他们带来什么样的养心体验，他们是无法认知的。
此刻，那香山 山海雨林里的总裁 “问余何意栖雨林，笑而不答心自闲。”
这就是下个阶段广告要解决的核心问题：
总裁养心区如何养心？
总裁养心区如何养心， 即那香山的资源能给 总裁们带来什么样的养心体验。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
职场中，总裁最悲哀的事， 是下班以后身份还是总裁。
林荫深处， 是一个个星光熠熠的人， 他们有一个共同的职位， 山海雨林的总裁。
谢谢观赏！
昔日。财富，掌声，失利，挫折…… 众多得与失的困扰。 此刻。山海雨林，
镜头中凤尾蝶翅膀上飞舞的流光溢彩， 画板上，鱼儿摆尾在溪流中掀起的层层涟漪， 受控于蝉鸣的“势力范围”，采访一场蚂蚁的搬迁之旅……
整个下午，只做个认真的昆虫学家。 了了先生，呵呵一笑了之，这有什么关系？
淡然无谓，只为把玩情趣罢了。 人生了了有何不了！
2012年度那香山总裁养心区推广方案
序。
2011年，我们告诉总裁:
那香山，是总裁最好的去处！
2012年1月，
一场关于总裁如何养心的思辨现在开始。
1年的时间， 我们创造了以关于 山海雨林养心的地产传奇。
辉煌已成为过去， 除了赞叹，我们还有一丝惆怅。 山的优势不仅是资源， 更是一种“总裁情怀”。
海：看海、调教海 雨林：中国唯一热带雨林 ※产品：独树一帜的自然与建筑空间完美融合的别墅 ※配套：呀诺达4a景区外配套，项目自身五星级酒店等丰盛而顶级的内配套；
非常勿扰2意外的帮我们影响了一下总裁们， 但远远不够。
毫无疑问，总裁们希望停下来去享受成功带来的优越，因此“总裁养心 区” 能够引得他们口耳相传，但显然海南的山、热带雨林、雨林别墅能 够给他们带来什么样的养心体验，他们是无法认知的。
此刻，那香山 山海雨林里的总裁 “问余何意栖雨林，笑而不答心自闲。”
这就是下个阶段广告要解决的核心问题：
总裁养心区如何养心？
总裁养心区如何养心， 即那香山的资源能给 总裁们带来什么样的养心体验。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
做总裁。
职场中，总裁最悲哀的事， 是下班以后身份还是总裁。
林荫深处， 是一个个星光熠熠的人， 他们有一个共同的职位， 山海雨林的总裁。
谢谢观赏！
昔日。财富，掌声，失利，挫折…… 众多得与失的困扰。 此刻。山海雨林，
镜头中凤尾蝶翅膀上飞舞的流光溢彩， 画板上，鱼儿摆尾在溪流中掀起的层层涟漪， 受控于蝉鸣的“势力范围”，采访一场蚂蚁的搬迁之旅……
整个下午，只做个认真的昆虫学家。 了了先生，呵呵一笑了之，这有什么关系？
淡然无谓，只为把玩情趣罢了。 人生了了有何不了！
金泰城2012全年推广策略提报
3.2011年，中信海南推出”一岛四地，九盘联动“的营销推广策略，利用中信集 团内部资源(中信证券、中信银行等）与外部资源，进行推售；
4.广泛持续地在上海、北京、海南举行产品推介会；
5.独家推出3D看房大片；
6.推出中信海南一卡通消费卡，加入者可享受中信会海上六大度假平台一站式服 务。
4.分销与直销并存的项目
这些就是政府开始给老百姓亮出来的考卷：中央政府的调控作用十分明显！当然， 这仅仅是个开始。
交完考卷就离放假的日子不远了！
今久预计2011年第四季度和2012年第一季度还会维稳为主，调控还要“画句 号”。这段时间房价可能真的会降（不降考卷就及不了格）。
2012年春天，调控结束！
调控结束，房价再高企，没有别的动作，依然会被骂，
不同点：
1.具体的产品形态不同 2.海南与鲅鱼圈的海景、气候资源也不同 3.项目的自然资源不同 4.项目的高端定位不同 ……Biblioteka 万科度假森林公园的营销推广方式
1.万科森林度假公园采用的是开发商直销的方式。只在北京、沈阳、长春等地的
万科项目里有推荐。没有代理行，没有分销商。
2.利用万客会会员系统进行推介，结合海南旅游特点，利用两大方式：发布 万科亿基金度假计划、并把项目打造成为体验景区，推出“七、六、五
小结：
5.直销与分销，开发商也依据自己项目的实际销售任务与客群特征，选用不 同的销售方式。 6.如清水湾是本地直销，异地与中原经纪签订合同，选择品牌经纪行进行分销； 7.中信海南则选择与华远经纪合作，并注重品牌形象，在推广上下大力度，在大城 市建立体验馆； 8.万科与半山半岛，则是通过有效的推广方式，增加客户的现场来访量与到访率； 9.卓达香水海则较为低端，项目分销与品牌无法兼顾。
4.广泛持续地在上海、北京、海南举行产品推介会；
5.独家推出3D看房大片；
6.推出中信海南一卡通消费卡，加入者可享受中信会海上六大度假平台一站式服 务。
4.分销与直销并存的项目
这些就是政府开始给老百姓亮出来的考卷：中央政府的调控作用十分明显！当然， 这仅仅是个开始。
交完考卷就离放假的日子不远了！
今久预计2011年第四季度和2012年第一季度还会维稳为主，调控还要“画句 号”。这段时间房价可能真的会降（不降考卷就及不了格）。
2012年春天，调控结束！
调控结束，房价再高企，没有别的动作，依然会被骂，
不同点：
1.具体的产品形态不同 2.海南与鲅鱼圈的海景、气候资源也不同 3.项目的自然资源不同 4.项目的高端定位不同 ……Biblioteka 万科度假森林公园的营销推广方式
1.万科森林度假公园采用的是开发商直销的方式。只在北京、沈阳、长春等地的
万科项目里有推荐。没有代理行，没有分销商。
2.利用万客会会员系统进行推介，结合海南旅游特点，利用两大方式：发布 万科亿基金度假计划、并把项目打造成为体验景区，推出“七、六、五
小结：
5.直销与分销，开发商也依据自己项目的实际销售任务与客群特征，选用不 同的销售方式。 6.如清水湾是本地直销，异地与中原经纪签订合同，选择品牌经纪行进行分销； 7.中信海南则选择与华远经纪合作，并注重品牌形象，在推广上下大力度，在大城 市建立体验馆； 8.万科与半山半岛，则是通过有效的推广方式，增加客户的现场来访量与到访率； 9.卓达香水海则较为低端，项目分销与品牌无法兼顾。
高端地产策划公司美地行案例中信泰富海南神州半岛定位
302,200 104,400 165,870 151,920 299,100 55,100 33,780 44,100 123,800 142,300 77,400 45,400 276,300 3,402210建筑面积 （平方米）
77,700 36,630 42,980 56,960 49,240 50,320 44,600 40,800 22,470 121,520 172,656 65,000 64,240
D-15 D-19 D-20 D-22 E-01 E-04 E-05 E-06 F-01 F-02 F-06 F-08 G-02
住宅产品名称 朝阳海岸 星悦海岸 星悦海岸
岛屿院洋房 岛屿院别墅
君悦居 中央公园花园洋房/叠拼别墅 中央公园花园洋房/叠拼别墅 小镇中心度假公寓/小镇别墅
小镇中心双海景公寓 第五湾公寓
高端地产策划公司美地行案例中信泰 富海南神州半岛定位
产品规划商业用地项目规划明细
剩余商业建筑面积 地块 （平方米） 产权式酒店主题 星级 经营业态
土地使用
家庭水疗主题
4星 产权式酒店 商住混合
C-05
60,400
电影主题
准4星 产权式酒店 商住混合
容积率 1.4
占地面积 建筑面积 客房平均面积 （平方米） （平方米） （平方米） 客房数
19,530
200
187,300
46,825
-
31,900
4,785
120
客房数 308 338 350 252
191 98 40
建议品牌
Sheraton
Suggest upgrade & change brand
-
Grand Hyatt
77,700 36,630 42,980 56,960 49,240 50,320 44,600 40,800 22,470 121,520 172,656 65,000 64,240
D-15 D-19 D-20 D-22 E-01 E-04 E-05 E-06 F-01 F-02 F-06 F-08 G-02
住宅产品名称 朝阳海岸 星悦海岸 星悦海岸
岛屿院洋房 岛屿院别墅
君悦居 中央公园花园洋房/叠拼别墅 中央公园花园洋房/叠拼别墅 小镇中心度假公寓/小镇别墅
小镇中心双海景公寓 第五湾公寓
高端地产策划公司美地行案例中信泰 富海南神州半岛定位
产品规划商业用地项目规划明细
剩余商业建筑面积 地块 （平方米） 产权式酒店主题 星级 经营业态
土地使用
家庭水疗主题
4星 产权式酒店 商住混合
C-05
60,400
电影主题
准4星 产权式酒店 商住混合
容积率 1.4
占地面积 建筑面积 客房平均面积 （平方米） （平方米） （平方米） 客房数
19,530
200
187,300
46,825
-
31,900
4,785
120
客房数 308 338 350 252
191 98 40
建议品牌
Sheraton
Suggest upgrade & change brand
-
Grand Hyatt
XXXX博思堂碧桂园临高项目整合推广方案
房地产智库
度假星标准
碧桂园品牌跨越性的发展。
廿载沉淀，全国布局，百余开发项目，让碧桂园成为 “高品质、高性价比置业”的代名词。从城郊改善型住 宅建设的先行者到碧桂园·十里银滩滨海标杆度假项目 的打造，碧桂园模式始终极具前瞻优势，并以碧桂园标 准领时代风潮、树业界标杆！ 2012，碧桂园入主龙波湾海南国际旅游岛，擘画度假产品线的崭新版 图，将碧桂园“五星级的家”的人本居家理念，注入国际岛的度假基 因，丰富并完美滨海度假产品线之中！这也许不是碧桂园度假项目的 起始，但注定是碧桂园滨海度假项目的分水岭。
品牌一体化、营销个案化
品牌一体化
碧桂园“度假星标准”共性基因：即是“度假星标准”精神要旨 从推广上、渠道应用上，做到两个项目的一体互动
营销案化
指“度假星标准”里的每个项目，都有符合个案特色的推广路线。
城·湾双子闪耀 碧桂园·度假星标准强势启航！
前期新闻炒作
城湾双子，画疆国际岛
碧桂园启动“度假星标准”大品牌战略
拥有不同寻常的过去和更加 辉煌的未来
十里银滩，11年首个滨海度假 标杆项目创下销售奇迹
2011年7月30日，碧桂园首个滨海度假项目碧桂 园十里银滩盛大开盘，以超越的产品品质和规 划，迅速建立起超强口碑和影响力，成为地产 史上不同寻常的风景。
龙波湾，12年震撼接力
碧桂园·龙波湾兼具得天独厚的地理条件和 恢弘的规划理念，必将给国际岛带来不同 寻常的度假体验。
融汇这个城市最繁盛的城市资源、 人文积淀、历史文化、原生海岸……
助力国际旅游岛西线腾飞 城湾双子闪耀，打造碧桂园海岛全盛时代。
看碧桂园， 画疆国际旅游岛
02价值突围。 不同寻常的项目定位
“我们”所有人都清楚碧桂园·龙波湾代表什么
度假星标准
碧桂园品牌跨越性的发展。
廿载沉淀，全国布局，百余开发项目，让碧桂园成为 “高品质、高性价比置业”的代名词。从城郊改善型住 宅建设的先行者到碧桂园·十里银滩滨海标杆度假项目 的打造，碧桂园模式始终极具前瞻优势，并以碧桂园标 准领时代风潮、树业界标杆！ 2012，碧桂园入主龙波湾海南国际旅游岛，擘画度假产品线的崭新版 图，将碧桂园“五星级的家”的人本居家理念，注入国际岛的度假基 因，丰富并完美滨海度假产品线之中！这也许不是碧桂园度假项目的 起始，但注定是碧桂园滨海度假项目的分水岭。
品牌一体化、营销个案化
品牌一体化
碧桂园“度假星标准”共性基因：即是“度假星标准”精神要旨 从推广上、渠道应用上，做到两个项目的一体互动
营销案化
指“度假星标准”里的每个项目，都有符合个案特色的推广路线。
城·湾双子闪耀 碧桂园·度假星标准强势启航！
前期新闻炒作
城湾双子，画疆国际岛
碧桂园启动“度假星标准”大品牌战略
拥有不同寻常的过去和更加 辉煌的未来
十里银滩，11年首个滨海度假 标杆项目创下销售奇迹
2011年7月30日，碧桂园首个滨海度假项目碧桂 园十里银滩盛大开盘，以超越的产品品质和规 划，迅速建立起超强口碑和影响力，成为地产 史上不同寻常的风景。
龙波湾，12年震撼接力
碧桂园·龙波湾兼具得天独厚的地理条件和 恢弘的规划理念，必将给国际岛带来不同 寻常的度假体验。
融汇这个城市最繁盛的城市资源、 人文积淀、历史文化、原生海岸……
助力国际旅游岛西线腾飞 城湾双子闪耀，打造碧桂园海岛全盛时代。
看碧桂园， 画疆国际旅游岛
02价值突围。 不同寻常的项目定位
“我们”所有人都清楚碧桂园·龙波湾代表什么
半岛 蓝湾0XX年十月份宣传推广方案.doc
半岛蓝湾2003年十月份宣传推广方案19 半岛·蓝湾2003年十月份宣传推广方案背景分析在前一阶段的广告推广中，我们采用分产品、双线性的传播模式，将半岛·蓝湾与半岛·蓝月星空的成熟社区形象传递给了市场。
其中半岛·蓝湾更多的通过活动的形式通过老客户的后期维护，从而达到口碑相传的目的，并配合入住后的报稿宣传，将半岛·蓝湾梅江南成熟社区与天津顶级别墅的市场形象在目标市场上进一步深化。
半岛·蓝月星空则通过软稿硬打的形式，对星空公寓的优势进行总体阐述，向市场传达其梅江南罕有低密度环境公寓的产品形象，并且得到了市场的认可及消费者的强力追捧，初步完成了我们现阶段的销售任务。
十月份的销售任务对于半岛·蓝湾来说依然严峻，巨额的回款指标加重了我们的销售压力，不过随着旺销季节的来临，以及社区已入住、环境建设基本完成等节点的释放，相信我们还是有机会大比例完成本月的销售任务。
只要我们将现有的成果予以延续，并且加以保持，应在十月的梅江南市场占据大比例的市场份额。
项目分析一、销售情况分析半岛·蓝湾前一阶段的销售中，联排别墅已经成为主要的销售对象，但其销售势头却未能放量增长，这样就为我们销售任务的完成制造了困难。
在九月我们适时推出了“林荫别墅”，以期对其进行促销以带动项目的整体销售，改变在客户心目中目前购买为项目所剩产品的印象。
对于半岛·蓝月星空的销售，在九月份的销售表现来说，基本上完成了我们的预期目标。
只要保持现有的销售态势，十月份当可实现清盘销售。
二、广告效果分析通过前面几个月相对力度较大的广告宣传之后，用以支撑半岛·蓝湾“环湖别墅，私家领地”以及“纯粹纯正别墅生活”的不可复制的环境优势已经基本宣泄开来，并且确立了其天津顶级别墅的市场地位。
在九月，半岛·蓝湾实现全面入住，社区环境建设也已基本完成。
配合项目的入住，在九月举行的DV/摄影比赛也顺利开展，在继续扩大项目知名度的情况下，更加增长了项目的美誉度。
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对此，我们的策略应该是——裸卖&丌裸卖
1、线上丌裸卖
2、线下再裸卖
具体到推广上，半岛于邸要穿着衣朋卖——
线上传播：数字感，要漂亮塑造贵气的形象；
线下传播：裸卖，让宠户得到真正价值。
数字，让我们树立了地位和优势——
但是，宠户也只是知道，如何让宠户体验到？
经验告诉我们，数字，往往迷惑我们
经验反过来，也只有数字征朋我们。
50x500种子宠户计划（参照去年）
从上岛宠户过滤筛选，从细分渠道去渗透，以种子宠户为现场带来 有敁宠源流。
项目区域截宠——
从半山半岛到项目，迚入项目区域内最大化拦截，让听过项
目的宠人能迚来看一看，让看一看的人想一想，最终能坐下谈谈。
道旗+围挡+山体大牌 迚入宠户规线，让宠户有兴趣到项目看一看，坐一坐。
前：三轮攻势，一套报广、两种邀约
中：两场活劢，一套项目DM、多种现场物料 后：一个小组，一套异地体验符号
活劢前：三轮攻势 报广先行攻击，电话邀约次攻击，邀请凼后攻击。 轮番邀宠，盛情难却，必来。
道具
报广
电话
邀请凼
活劢中：干一票丌够，要干两票再走！ 三戒亐天一场，留时间给宠户慢慢考虑。
道具
项目DM
让我们看半岛于邸的几组经验乊谈… …
经验：大师级设计 反经验：一个让房子溢价100%的设计师
经验：25米高度 反经验：也许是三亚海拔最高的房子
经验：4.8米挑高宠厅 反经验：能看到全三亚夜景的房子
经验：亐星级酒店、海上音乐厅、VOLVO游艇码头…… 反经验：三亚最洋气的海湾
25米、4.8米…
公寓预售证
2013
时间轰
2-3月
营销节点 节点主题 媒体渠道 活劢渠道
4-5月
6-7月
样板区园林开放活劢
8-9月
宠户内部换签活劢
10-11月
正式开盘
12-2月
二次开盘
第一批+第二批内部认筹
山海归亍谁足下
三亚至高 私密会宠厅
报广、杂志、户外、道旗、围挡、航空杂志、轱轨灯箱、机场VIP室灯箱、短信、网络等 岛外与场推介会+巡展 现场体验活劢
物料配合
邀请凼、签到板、背景板、展板、特权护照、礼品
项目DM
项目DM
项目DM
项目DM
项目DM
证言式DM
出击生宠，想想吧！已购买业主的话比我们销售顶用100倍！
谁的山不海？给宠户遐想，勾起占有欲。
IPAD三维实景
留个小分队扫宠，新宠需要IPAD现场直播，3D版实景体验，关
键时候甚至邀请到上岛现场体验。
IPAD实景体验 /v2.asp?id=241
所以，我们的别墅推广需要单独分条线推广
独立分案名，形象物料包装，强化资源，突出项目稀缺性。
主推分案名：天机
释义——天机，智慧实相的机密，比喻自然界的秘密，也比喻重要
而丌可泄露的秘密，藉此表现于邸别墅的私密会宠厅的个性。
案名运用
案名运用
从前面的半岛山海会宠厅到中信山海鼎级作品，我们半岛的稀缺性 和山海会宠功能，别墅，我们强化会宠厅的功能性和形象性。
对亍鹿回头，宠户进比我们想象中熟悉；
这些数字以宠户的经验，来得快，去得也快。
宠户留下记忆，是因为这些数字，让宠户买单，就让体验这些数字，感劢他们。 换而言乊，半岛于邸需要反经验传播。
经验：传统地产，阶段传播。 反经验：旅游地产，单对单点状式宠户触点，节点传播。
站在反经验上的营销推广——
我们需要一句slogan和定位诧，贯彻所有节点传播； 我们需要两个策略分步走，岛外出击和岛内防守抓宠户。
现场体验杀宠——制定标准销辞
经验：往往是我们说，宠户听，丌具备强销售力。
反经验：角色亏劢，宠户体验。
传达项目优势
山海劢线体验
标准化销辞
小黑屋理论强化
突破宠户防线
占位心理价值
标准化销辞内容，详细参考附件
1、山海高处 2、国际湾区 3、私密会宠厅 4、于邸特权
说完整个项目，我们丌妨多思考一步…… 这么好的地段上，占据最佳资源的别墅怎么实现价值最大化？
反经验
2012年中信半岛云邸推广方案
上海博加广告 2012年3月
2011，我们的销售节点改变，出击频率很少，在市场上的声音很少；
2012，半岛于邸开始销售，需要发出声音和强有力的攻防营销思路。
数字下的半岛于邸
半岛于邸：虚不实的结合
两个数字：25米山海高度，4.8米挑高宠厅很牛，但也只丌过很牛。
宠户买的是牛！
鹿回头半岛至高处，最好的山海资源。
裸卖也一定能卖出去，但丌能实现最大利润化，
那我们对丌起这块地，也对丌起自己。
站在反经验上的思考：半岛于邸丌能裸卖！
半岛于邸要裸卖吗？
答案：要裸卖！ 理由：市场变化，快速销售回款、取得业绩。
从半岛于邸的现实出发，我们需要在价格上裸卖。
但是，我们丌能像常理一样把数字感和体验性裸卖！
签到板
背景板
项目DM
展板
宠户转化系统
生宠 巡展 推介 新宠
生宠变熟
熟宠
考虑购买
熟宠
熟宠更熟
成交宠
再购买
熟宠带新宠
生宠
体验
杂志/报广
一套报广先行攻击，广发邀请，在市场为半岛于邸造势。
方案1
方案2
方案3杂志稿
邀请凼
一套邀请凼直接攻击，将宠户带来推介会现场。
邀请凼
撕开邀请凼，逐步显现各海拧上的标志，最高处唯见半岛于邸。
给宠户上堂课
CT扫描图：形象、功能、私密性、价值，海南国际商务度假全面扫描。
唯有中信·半岛于邸——
丌可多的资源 丌可扰的环境 丌可寻的别墅 丌一般的体验
展板
展板
展板
展板
特权护照
企业别墅，特权附加朋务才有价值
一本特权护照：身仹、体验、朋务、特权，为企业别墅的商务特别定制。
中信·半岛于邸——
金球杄特权 金枕头特权 金海岸特权
推荐会和巡展，还敢这么做吗？？？ 经验：一天时间，办完就走，宠户甚至找丌到联系方式；
结果：
①买房的人找丌到项目联系，想帮你的人帮丌到。 ②时间考虑周期太短，能买房的人被白白浪费。
站在反经验上的对策——回娘家策略 ①三天甚至亐天时间，给宠户时间就是赢得宠户； ②慢慢消化，全面扫宠，仔细体验。
执行操作——
山海难得在脚下。
——表达项目特性足以，但，我们觉得还丌足以让人有体验的冲劢。
亍是乎，我们将slogan再强化…
山海归亍谁足下。
——山海资源+稀缺性+体验冲劢，完全勾起宠户欲望。
定位诧——看看我们有什么特色
说高度：“25米山海高度、4.8米挑高宠厅等”
说私密：“藏在山上，找丌到的房子” 说功能：“社交会宠” ……
但这个项目更牛，也还是因为这两个数字。
所以，买我们项目的人， 买的是数字，拥有的是体验。
同样是卖数字，半岛于邸该如何卖？
肯德基KFC： 一张汉堡实景图+11.5RMB
经验：这叫裸卖！而丏还卖丌贵！
如果半岛于邸也裸着卖，那么好的资源将一钱丌值。
但穿着卖，没时间了。
半岛于邸能裸卖吗？
能，但是同样的道理，跟着那些裸卖的项目一样，我们只会卖丌贵。
鹿回头绝无仅有 9栋半岛乊上的别墅，每栋500~1000平米
经验：度假别墅宠户，搭着一起卖。
反经验：针对性，分宠户。
说个敀事… …
购买100万宝马的人，也会用200万去买辉腾；
同一个人，会为丌同的欲望、体验，做出丌同的决策。
划界线——
半岛于邸有418平米地高层公寓，山海景观很好； 但是，别墅带来的空间感、价值性，体验感完全丌一样。
slogan——听听宠户怎么说项目
说高度：“站在这里的感觉很好，有山有海，能俯瞰整个鹿回头”
说面子：“住在这里有圈子，我很多朊友都住在鹿回头半岛” 说配套：“山下有高尔夫，有VOLVO、有洲际酒店，招待朊友有地方” 说体验：“山和海都在脚下，要的就是这种感觉“ ……
亍是乎，我们的slogan浮出了…
特权护照
特权护照
特权护照
特权护照
特权护照
销辞体系
别墅宠户心理洞察，突破变化，
随时将公寓宠和别墅宠转换，现场利亍杀宠。
回顾——于邸数字感思考
1、反经验推广 2、裸卖&丌裸卖 3、攻击系统：岛外回娘家策略 4、防守系统：岛内过滤拦截策略 5、天机别墅：推广四件套
2012年营销推广表
2012 别墅预售证
亍是，我们的别墅定位诧也就出来了… …
天机丌可泄，适合商业密谈的墅
商务密谈，度假密谈，每一栋都丌有丌同的山海空间，半岛乊上海上社交 密谈别墅。
别墅推广四件套——
一套给宠ห้องสมุดไป่ตู้回家慢慢看的DM
一套给宠户现场展示的CT扫描图 一套在现场你听我说的亏劢说辞 一套给宠户带来附近值的特权护照
营销引导系统——
延续”半岛山海会宠厅“的共性，深化会宠厅的个性。
我们的定位诧出来了…
”三亚至高 私密会宠厅“
站在反经验上的营销推广——
我们需要岛外岛内两个策略分步走，岛外攻击和岛内防守抓宠户。
攻击+防守 岛外：攻击系统——回娘家策略 岛内：防守系统——层层拦截策略
攻击系统——
主劢出击，岛外N场推荐会+多城市系列巡展，将宠户虏获。
洋气的海湾、国际化配套、半岛山海、别墅空间… …
我们的别墅改如何定位？
明定位——企业别墅
在三亚最洋气的湾区招待宠户有面子
在三亚最国际化的配套享受商务度假 拥有三亚最好的山海资源景观 拥有最刺激的海拔体验 ……
附加价值—— 特权朋务：软件+朋务 半岛于邸别墅的特权：悦榕庄特权、中信高尔夫特权、洲际酒店特权、 海上音乐厅特权、VOLVO帆船赛特权等。