上海金山区住宅及商业市场调研报告201510
金山区房产现状分析报告
金山区房产现状分析报告引言金山区作为上海市的一个行政区，拥有独特的地理位置和自然资源优势。
近年来，随着上海市经济的快速发展和人民生活水平的提高，金山区的房产市场也迎来了新的发展机遇和挑战。
本报告将对金山区房产现状进行分析，从宏观经济、政策环境和市场需求等角度，为投资者提供决策参考。
1. 宏观经济环境分析金山区位于上海市的西南部，距离市中心较远，但随着上海轨道交通的延伸和交通网络的完善，金山区的交通便捷性得到了显著提升。
同时，金山区的自然环境优美，拥有丰富的自然资源，吸引了一大批市民移居和投资。
随着上海市国内生产总值的持续增长和人口的逐步增加，金山区的宏观经济环境良好，为房产市场的发展提供了有力的支持。
2. 政策环境分析随着上海市政府对房地产投资的管控加强，金山区的房产市场也受到了一定的影响。
政府出台了一系列措施，如加强土地供应管理、严格限制购房资格和贷款条件等，以控制房价上涨和投机行为。
这些政策的出台对于金山区的房地产市场而言，既是一种机遇也是一种挑战。
合理的政策可以引导市场发展，但过于严厉的政策可能抑制市场需求。
3. 市场需求分析金山区的房产市场需求主要来自两方面，一是自住需求，二是投资需求。
随着金山区经济的发展和人民生活水平的提高，越来越多的市民选择在金山区购买自己的住房。
而投资需求则来自房地产投资者，他们希望通过购买房产来获取投资回报。
然而，市场需求也受到一些因素的制约，如购房政策、金融环境和市场预期等。
4. 房产市场现状分析金山区的房产市场近年来呈现出稳定增长的态势。
房价整体上逐年上涨，但增速有所放缓。
这主要是由于政府的调控政策以及市场供需关系的变化所致。
然而，金山区的楼市仍然存在一些问题，如供应不足、房价高企、住房质量不过关等。
这些问题对于投资者而言，既是一种风险也是一种机遇。
投资者可以从中寻找适合自己的投资机会，提高投资回报率。
5. 建议和展望针对金山区房产市场的现状，我们有以下建议和展望：- 针对金山区自住需求的增加，建议政府加大保障性住房建设力度，提供多样化的住房选择。
上海市某区域与住宅市场分析
上海市某区域与住宅市场分析上海市作为中国的经济中心和国际大都市，拥有着庞大的住宅市场。
在上海市，不同的区域具有不同的房价水平和潜力。
本文将以某区域为例，分析其与住宅市场的关系。
首先，某区域的地理位置对其住宅市场起着重要影响。
若该区域距离市中心较近，交通便捷，周边配套设施完善，例如商场、学校、医院等，这些都会吸引更多的购房者。
相比之下，若该区域偏离市中心，交通不便，缺少配套设施，购房者的需求会较为有限，进而导致房价相对较低。
其次，该区域的人口结构和社会经济状况也是影响住宅市场的因素。
如果该区域人口众多且经济发达，购房需求会相对较高。
而如果该区域人口稀少且经济欠发达，购房需求则会相对较低。
此外，该区域是否有大型企业或商业中心的设立也会对住宅市场产生影响，因为这些企业或商业中心会吸引大量的人口和商业活动。
第三，政策因素也是决定住宅市场的重要因素之一。
政府的住房政策、限购政策以及税收政策等都会对住宅市场产生巨大影响。
例如，如果政府出台了限购政策，购房者的购房渠道会受到限制，从而导致房价的下降。
另外，政府鼓励购房者购买和租赁限价住房的政策也会提升某区域的住宅市场需求。
最后，该区域的房地产开发和城市规划也会影响住宅市场。
如果该区域有大量的房地产项目正在建设中或者规划中，购房者会觉得该区域具有较大的投资潜力，进而推动房价上升。
另外，如果该区域的城市规划合理，环境优美，并且有大量的绿地和公园，这也会吸引更多的购房者。
综上所述，地理位置、人口结构和社会经济状况、政策因素以及房地产开发和城市规划等因素都会对某区域的住宅市场产生影响。
只有综合考虑这些因素，并做出相应的分析，才能更好地了解某区域的住宅市场特点，为购房者和开发商提供有针对性的建议。
某区域与住宅市场的分析不仅需要考虑到地理位置、人口结构、社会经济状况、政策因素和房地产开发与城市规划等因素，还需要深入了解该区域的供需关系、房屋类型和市场趋势等方面的信息。
首先，供需关系是住宅市场的核心因素之一。
上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告上海作为中国重要的经济中心和国际大都市，其房地产市场一直备受关注。
本文将对上海房地产市场进行调研，并撰写相关报告。
调研显示，近年来上海房地产市场呈现出总体稳定增长的态势。
首先，上海作为全球金融中心和科技创新中心，吸引了大量的人才流入。
这一人口流入对上海房地产市场需求形成了强力的支撑，推动了房价的持续上涨。
此外，经济发展和收入水平提高，使得更多的居民有购房需求，对市场供求产生了积极的影响。
其次，调控政策的出台有效稳定了上海房地产市场。
近年来，上海政府先后推出了一系列调控政策，包括限购、限贷、限售等措施。
这些政策有效控制了市场过热的状况，保持了市场的稳定。
调控政策的出台和执行，使得上海房地产市场对投资者来说更加透明和可预测，降低了市场投机风险。
再次，上海房地产市场呈现出多元化的发展趋势。
随着城市拓展和土地资源的有限性，上海房地产市场以城市更新、二手房交易等形式逐渐转向成熟发展阶段。
同时，商业地产、写字楼等商务用地也成为市场新的热点。
这种多元化的发展趋势是上海房地产市场可持续发展的重要保证。
最后，上海房地产市场仍存在一些问题和挑战。
首先，房价上涨过快可能导致市场泡沫的出现，对经济稳定造成潜在风险。
其次，部分投机需求和资金投向房地产市场，可能影响到实体经济的发展。
此外，一些购房者可能无法负担高房价，限购政策对一些刚需购房者造成了困扰。
综上所述，上海房地产市场面临着机遇和挑战。
市场稳定增长的态势得益于政府的调控政策和经济发展的助力，但仍需要进一步加强监管，防范市场风险。
未来，随着上海国际金融中心和科技创新中心地位的不断提升，上海房地产市场有望迎来更加健康、可持续的发展。
上海某房地产市场分析报告
上海某房地产市场分析报告一、引言这份报告旨在对上海某房地产市场进行深入分析。
通过收集和整理相关数据，我们将对该市场的现状和未来发展进行评估，并提出具体的建议和预测。
二、市场概况2.1 市场规模上海是中国最大的城市之一，也是全球经济中心之一。
因此，房地产市场在上海非常活跃。
根据最新数据，上海某房地产市场总价值达到数千亿元人民币。
2.2 市场特点上海某房地产市场的特点主要体现在以下几个方面：1.高价格：由于上海地区的土地稀缺和市场需求旺盛，房地产价格居高不下。
2.供需紧张：房源供应相对有限，而购房需求一直稳步增长，导致供需紧张。
3.楼市调控政策：政府出台了一系列楼市调控政策，以遏制房价过快增长和防范风险。
三、市场分析3.1 市场趋势经过对市场数据的分析，我们发现上海某房地产市场存在以下趋势：1.房价稳步上涨：尽管政府实施了楼市调控措施，但由于供需矛盾未能得到有效缓解，房价仍然保持稳步上涨。
2.地产企业竞争激烈：在市场需求旺盛的情况下，各地产开发商争相推出新的楼盘，竞争日趋激烈。
3.二手房交易增加：随着新房资源的紧张，二手房市场逐渐兴起，成交量不断增加。
3.2 市场机会和挑战在分析市场趋势的基础上，我们可以看出上海某房地产市场存在以下机会和挑战：3.2.1 市场机会1.投资潜力：上海作为全球经济中心之一，吸引了大量国内外投资者的目光，房地产市场仍然具有较高的投资潜力。
2.租赁需求：上海作为一个繁华的大城市，吸引了大量外来人口和年轻人前来求职，租赁需求较为旺盛，为租赁市场提供了机会。
3.2.2 市场挑战1.政策风险：政府出台的楼市调控政策可能对市场产生不利影响，投资者需要密切关注政策动向。
2.市场波动风险：房地产市场存在周期性波动，投资者需要注意市场风险，并制定风险控制策略。
四、市场预测基于对市场趋势和机会挑战的分析，我们对上海某房地产市场未来的发展进行以下预测：1.房价将继续稳步上涨，但增速可能放缓，政府楼市调控政策的作用逐渐显现。
上海金山住宅项目市场分析
物 业 类 型
项目名称
主力户 供应 型 套数
供应面 积
成交成交面积
总金额
成交均价
户均面 积
户均总 价
剩余
（㎡） 套数 （㎡） （万元）（元/㎡） （㎡） （万元）套数
剩余 存量
去化率
月均 去化 套数
剩余去 化周期 开盘时
(月) 间
独栋
清风别墅二 224-256 期 443-496
71
17977.83
9837 9737 9475 10376 10023
第2页/共23页
10412
10774
11315
10935
11159
11536
11329
11348
11535
上海市商品住宅市场整体供求走势（年度）
截至9月30日，2013年上海市商品住宅市场新增供应面积为8,004,747平 方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米。
2012年至今别墅 成交均价7153元/ ㎡
朱泾板块
2个项目
亭林板块
无别墅项目
金山中部板块
2个项目
漕泾板块
无别墅项目
2012年至今别墅 成交均价7153元/ ㎡
金山新城板块
8个项目在售
2012年至今别墅 成交均价12469元/ ㎡
第12页/共23页
10
9.37
9
8
7
6
5.09
5
4
3
2
1.33
1
0
0
2.72
0
2012.1至今金山新城板块公寓2R成交总价配比
套数 300 250 200 150 100
金山大卖场市场调研报告
金山大卖场市场调研报告一、背景介绍：金山大卖场是一家知名的连锁超市品牌，在市场上具有一定的影响力。
为了更好地了解当前市场竞争态势以及消费者需求变化情况，我们进行了一次市场调研。
二、调研对象：本次调研的对象为金山大卖场的消费者群体，包括男性、女性、年轻人、中年人以及老年人等各个阶段和不同群体的消费者。
三、调研内容：1.购物频次：调研结果显示，大部分消费者每周会去金山大卖场一次或者多次，其中老年人和中年人的购物频次相对较高。
2.购物目的：消费者在金山大卖场的购物目的主要包括购买生活日用品、食品饮料、家居用品等。
其中，食品饮料是消费者购物的重点之一。
3.产品偏好：消费者对金山大卖场所提供的产品较为满意，认为其质量有保障。
部分消费者表示对金山大卖场的品牌产品有较高的信任度，并且愿意选择。
4.竞争对手：调研数据显示，在金山大卖场附近，存在其他连锁超市品牌的竞争。
消费者表示，他们在选择购物地点时会考虑价格、品质、服务等多个方面因素。
5.服务质量：消费者对金山大卖场的服务质量普遍较为满意。
其中，老年人对金山大卖场提供的优质服务表示较高的评价。
6.促销活动：促销活动是消费者选择购物地点的重要因素之一。
消费者普遍认为金山大卖场的促销力度较大，吸引了一部分消费者。
7.购物体验：整体而言，消费者对金山大卖场的购物体验较为满意。
他们认为金山大卖场的产品种类齐全、环境干净整洁、购物过程便捷。
四、调研结果分析：1.根据调研结果，金山大卖场在市场上具有一定的竞争优势，不仅产品种类多样，质量有保障，而且提供的服务质量也得到了消费者的认可。
2.然而，市场竞争激烈，消费者对于价格、品质和服务方面的要求越来越高。
因此，金山大卖场需要继续提升自己的竞争力，更好地满足消费者的需求。
3.针对老年人这一特定消费群体，金山大卖场可以加强在服务方面的专业性和针对性，提供更加贴心的购物环境和服务，吸引更多的老年消费者。
4.此外，金山大卖场可以进一步加大促销力度，提供更多吸引消费者的优惠活动，增加顾客粘性，提升市场占有率。
上海浦东金山房地产考察报告提报
上海南站
22号线已于2012年9月试运行，目前已正式开始运 行，从金山到上海南站只需32分钟，极大改善了与 市区的交通联系，利于市区客户的导入，对金山房 地产市场是个利好
GDP情况
经济落后，距离市区较远，对市区及周边地区基本不具备购 房辐射能力。
2008-2012年金山区经济持续增长，但增长趋势不稳定，12年 增长率下降6.4%，只有9.8%，后续增长逐渐乏力。 金山区综合经济实力排名倒数第三，整体经济发展落后，对外 缺乏竞争力
距上海市中心50公里，距虹桥机场50公里，距浦 东机场70公里，距洋山深水港70公里，距杭州湾 跨海大桥30公里。
金山处在上海中心城区和长三角地区一体化发展
的有效辐射范围，区域经济发展可以从中心城区 制造业项目向郊区转移，众多江浙企业“接轨上 海”的辐射中直接受益。
杭州湾跨海大桥的正式建成通车，使金山成为连接中国经济最活跃地区的 重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显。
金山新城规划
本项目地块位于金山新城，全区政治、经济、文化中心，是 金山加速产业和人口集聚、推动郊区城市化进程的中心主要 片区，未来发展潜力较大大。
新城区位：金山新城位于上海市西南部， 南临杭州湾，总面积为34.04平方公里。 规划定位：具有居住、工业、商贸、休 闲等综合功能的城市。 城市性质：金山区的政治1经济、文化 中心；是上海市的滨海新城；是杭州湾 北岸地区的核心城市。
2000-2012年金山区常住人口仅增长18万人，年均增长1.5万人，相比上海 2300万人口、年均增长63万人口来说，金山区对外人口吸引力严重不足。
金山产业结构以二产为主、传统化工区、距离市区较远，都是造成对外人口 吸引力不足的原因。
依托沪浙连接点的独特区位，重点打造金山新城，使之成为上海 南部的门户城市
上海市商住市场研究报告
上海市商住市场研究报告一、引言上海市商住市场是指供商业和住宅用途的建筑物和土地，是城市经济和居民生活的重要组成部分。
本报告旨在通过对上海市商住市场的研究和分析，探讨其发展动态和趋势，为相关方提供决策参考。
二、市场概况1. 市场规模根据统计数据显示，截至2021年底，上海市商住市场的总面积为XX万平方米，涵盖了XX个区域。
其中，商业用途占据了总面积的XX%，住宅用途占据了总面积的XX%。
市场规模庞大，发展潜力巨大。
2. 市场需求上海作为中国经济中心城市，吸引了大量的商业和人口流入。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，商住市场需求呈现稳步增长的趋势。
商业需求主要集中在商业中心区域，而住宅需求则波及更广泛的各个区域。
3. 市场供应上海市商住市场供应相对充足，各类商住项目在近年来不断涌现。
新建和二手商住房源相继上市，满足了不同消费者的需求。
然而，供应与需求之间的平衡依然存在挑战，特别是一些热门区域的供应仍然相对紧缺。
三、市场趋势1. 双创经济催生商住市场活力随着双创经济的兴起，在上海市商住市场中，创业者和创新型企业对商住项目的需求不断增加。
商住产品的灵活性和多功能性成为吸引创业者和创新驱动企业入驻的重要因素。
2. 人口流动推动商住需求上海市作为全国人口密集地之一，人口流动较大。
不同地区、不同年龄段的人群对商住市场需求的增长起到关键作用。
年轻人对年轻化、时尚化的商住产品有着更高的期待，这将促进商住市场的创新和升级。
3. 人居环境要求提升住宅品质随着人们对高品质生活的追求，住宅用途的商住项目在市场中占据重要地位。
人居环境质量的提升、便利的生活配套设施以及优质的社区服务成为住宅项目的竞争优势。
四、市场挑战1. 土地资源紧张在城市化快速发展的背景下，上海市土地资源日益紧张。
商住项目的土地供应面临很大困难，土地价格上涨给商住市场带来一定压力。
2. 市场监管不完善商住市场存在一些监管方面的问题，如一些商住项目存在违规改变用途、违法建设等情况。
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2013年 76.83 82.36 11017
2014年 86.99 54.98 11452
2015年1-9月 59.296 59.59 11206
备注：以上数据不包含保障房数据。
12
金山新城住宅市场
市场成交表现
金山新城板块2015年1-9月住宅供应32.4万平米，成交44.3万平米，成交价格10831元/平米，近期价格较去年均 价有一定下滑；
金山区住宅市场年度供销价走势
11694 9638 11017 11452 11206
14000 12000 10000 8000
6000
4000 2000 0
20000
10000 0 成交价格
类别 供应面积 销售面积 成交价格
2011年 49.94 28.31 11694
2012年 53.89 36.08 9638
项目名称 易家中心 欧富商业广场 思致广场二期 蓝色海岸生活广场 百联金山购物中心 涌金商业广场
1F日租金 4 3 2.4 3-3.5 4-5 2
2F日租金 2.4 1.5 1.5 内街2.6 / 1.2
3F日租金 1.5 / / / / /
7
地块概况
周边主要居住小区统计
周边4公里范围内主要已入驻和在建居住小区统计，总体量410万平米左右，总套数3.6万套，全部满入驻后，预估 人口11万人左右。
2015年1-9月 32.4 44.28 10831
类别 市场存量 去清周期
2012年 35.6 18.4
2013年 37.8 8.7
2014年 58.5 18.1
2015年1-9月 57.1 11.6
备注：以上数据不包含保障房数据。
13
片区住宅市场
地块周边项目供应结构
除湖山香颂湾项目外，地块周边另外三个项目供应都以小面积产品为主，70-90平米段以85平米左右为核心，90120平米段以110-115平米左右小三房为主。
目
Байду номын сангаас
录
1
地块概况
城市规划
金山新城规划形成“二轴五区三带”,地块所在地为规范为的核心城区；总规划59平方公里，至2020年规划人口达 到40万人。
规划形成“二轴五区三带” “二轴”是以金山大道城 市功能主轴、杭州湾大道城市生 活主轴。 “五区”为核心城区、都 市型工业区、休闲度假区、商贸 物流区及石化硅谷区。 “三带”包括龙泉港生态 绿化通廊、卫城河和张浸河生态 绿化建设带、莘奉金 高速公路生 态防护林带。 人口及范围规划 金山新城2010年-2020年的规划人口为40万人，规划用地面积59平方公里，建设 用地43平方公里。
10月去化套数 120左右 10月开盘去化150套左右
主力面积 90-120 120-140
可去除
龙泽园
新城旭辉府 正荣御首府
11000-12000
10000左右 9500-1000
10-20套左右
30-40套 40-50套左右
120-140
90-110 90-120
备注：以上数据源于现场市调
16
片区住宅市场
在售项目概况
金山本地客户为成交占7-8成左右，金山外地人占1-2成左右，上海市区占1成不到；交通因素是制约市区客户成交 的核心原因。
在售住宅楼盘成交客户来源
金山本地 90% 80% 75% 80% 80% 金山外地 上海市区
15% 5%
15%
10%
15% 5% 5% 5%
15% 5%
万达华府
香颂湾
龙泽园
小区 三岛龙州苑 海趣馨苑 辰凯紫薇苑 金山世纪城 海尚馨苑 清风别墅 水韵紫城 龙泽园 中瑞龙湾一号 赞成红树林 金域蔚蓝 金悦华庭 海上纳缇 农房万盛金邸 君逸公馆 万达广场 红星广场 新城旭辉城 御景龙庭 蓝堡公馆 金瀚园 正荣御首府 绿地芳满庭 香颂丽景园 海上纳缇 海滨新城 合计 总建(㎡) 180000 100000 150000 40000 166338 24560 140000 195000 90909 180000 100000 134000 214143 300000 72900 110000 55000 232226 230000 120743 230000 166000 191849 230000 214143 209763 4077574 套数预估 1800 1000 1500 400 1663 246 1400 1950 909 1800 1000 1340 2141 3000 729 982 599 2267 1747 1207 1826 1618 1172 1362 1367 993 36019 人口预估 5400 3000 4500 1200 4990 737 4200 5850 2727 5400 3000 4020 6424 9000 2187 2946 1797 6801 5241 3622 5478 4854 3516 4086 4101 2979 108057
3
地块概况
与上海市区陆路交通
金山新城中心区至上海市区人民广场，有高速情况下，通勤距离为68公里，时间为80分钟左右；无高速情况下，通 勤距离为69公里，时间为110分钟左右。
有高速
无高速
4
地块概况
现状商业概况
现状商业集中于卫青路和前京大道交界区域，属于金山镇区，代表商业有国美电器、乐购超市、百联金山购物中心 等；项目地块所在区域为新兴发展区域，对比金山镇区，商业氛围落后较多。
2
地块概况
轨道交通
轨道22号线2013年已开通，距离地块最近的站点为金山卫站，行车距离5.1公里左右。
上海轨道交通22号线是在原有金山支线的基础上进行 改建而成（远期延伸至嘉兴港区，延伸段预计2015年 通车）。新线起自上海南站，途经上海市徐汇区、闵行 区、松江区和金山区4区，到达新建的金山卫站，全长 56.4公里。 全线9站分别为：上海南、莘庄（暂未开通）、春申、 新桥、车墩、叶榭、亭林、金山园区、金山卫。直达模 式（上海南直接到金山卫中途不停靠）行车时间约30分 金山卫站 钟。如果站站停的列车则会停靠9个站点，全程运行时 间1小时。 票价：上海南站至金山卫站全程10元，最低票价3元； 大概每15分钟一班 目前受影响最大的板块为金山新城、亭林两板块。其 中金山卫站距离城区较近，而亭林站因为车站位置距离 镇中心较远，其轨交带动作用有所弱化。
鉴于今年金山新城板块成交量提升，2015年9月末板块住宅存量为57.1万平米，去清周期为11.6个月。
金山新城住宅年度供销价走势
70 11077 11232 12000 10831 10000 8000 6000 30 20 10 0 2010年 2011年 2012年 供应面积 2013年 成交面积 2014年 成交价格 2015年1-9月 4000 20 2000 0 0 2012年 2013年 住宅存量 2014年 去清周期 2015年9月末 0 5 60 40 8.7 11.6 15 10 80 18.4
450 350
164
84
186
57356.36
16576.77
万达华府
新城旭辉府
湖山香颂湾
正荣御首府
万达华府
新城旭辉府
湖山香颂湾
正荣御首府
14
片区住宅市场
地块周边项目近一年成交结构
区域整体成交以70-90平米段为核心，90-120平米面积段小三房产品市场表现也较好，通过地块周边在售个案可以 看出，板块为刚需板块，客户基本针对首置类客户。
可去除
备注：上表统计都为已入住和在建住宅社区，人口预估为满入驻后；数据不包含周边村庄人口。
8
地块概况
小结
9
目
录
10
住宅市场
11
金山区住宅市场
市场成交表现
金山区住宅成交量在各区中处于中等位置，成交价格处于末位，月度住宅成交较为平稳； 2015年1-9月共成交59.6万平米，已超2014年全年成交量；2013年-2015年1-9月，金山区住宅成交价格较为稳定。
15 21 21.5 1.03 一期3.2，二 期3.6，三期 未建 5 8.5 1.5 13 1 107.53
麦德龙 万达百货、永辉超市等 红星美凯龙 -欧尚、迪卡侬等 屈臣氏、味千拉面等 世纪联华、好乐迪等 -KFC、味千拉面等 -/
2014年 2015年 未开业 2011年 2011年 2012年 2010年 2014年 2014年 2013年 /
项目地块周边住宅产品套数供应结构
70-90 0 248 380 1692 654 90-120 0 328 120-140 34 140-180 4 162 0 32528.04 40627.54
项目地块周边住宅产品面积供应结构
70-90 90-120 0 35584 120-140 4931.06 140-180 627.44 20541.36 57720.21 145544 35806.96 17331.39 7368
新兴商业板块
5
地块概况
附近主要商业体
初步统计地块周边商业，不包含住宅底商和沿街商业情况下，总商业建面108万平米，开业集中于2010年后。
总建面 （万平米） 商业面积 （万平米）
金山万达广场
香涌商业广场
项目名称
主力店
开业日期
易家中心 万达广场
欧富商业广场 思致广场 涌金商业广场
16 46 27 1.03 20 5 8.5 1.5 13 1 139.03
金山新城板块年度住宅市场存量及去清周期
18.1 20
60
50 40 8137
10253
9929
类别 供应面积 销售面积 成交价格
2010年 26.01 8137
2011年 20.76 10253