大中型城市人口集聚与扩散对零售商业空间结构的影响_以深圳为例

2.高密度人口扩张消费市场，商业空间结构升级。人口密度快速增 长以及居民购买力的提高，不仅使消费市场增大，而且推动城市商业空 间结构的升级，商业结构的升级表现为以下几个方面：
（1）城市市级商业中心由单核向多核发展。人口的增加和消费需求 的差异化使消费市场不断扩大和细分，单一市级商业中心已不能满足消 费市场的总量需求和结构性需求，市级商业中心由单核向市场定位不同 的多核发展。深圳除了老的定位于高端国际品牌的人民南商业中心区 外，又形成了以青春时尚为主要特色的罗湖东门商业区和以白领时尚与 电子产品为特色的华强北商业区，日均客流量分别为 28 万人，55 万人 和 50 万人。
三、做实个人账户基金的保值增值不容忽 视
做实个人账户后，个人账户养老金水平将 与个人账户基金的投资回报率密切相关。因 此，确保个人账户基金的保值增值是一项重要 工作。而基金保值增值是一项综合性工作，与 国家金融市场、资本市场形势密切相关。目前， 我国金融市场不成熟，可利用的金融工具不 多，投资渠道不宽。为确保基金安全，我国政 策规定养老保险基金只能购买债国债或存入
一、影响城市商业空间结构的主导因素分析 基于欧美商业空间结构建立的商业中心地理论对中国城市商业空 间结构的研究具有重要意义，随着城市化的进程，地租、交通、规模经济 等因素同样影响城市零售商业空间结构的变化，中国大中型城市也经历 了零售商业向商业中心区的集聚和正在进行的向中心外扩散的过程，初 步形成以城市中心商业区为中心和区次级商业中心构成的等级商业结 构。但由于商业环境或商业形成的影响要素不同，如有限的土地、有别于 欧美的密集式居住模式、落后的交通网络、较大的城乡生活水平的差距 等，中国城市商业形成的空间结构特征与欧美的并不完全相同。 在欧美郊区化的分散式居住模式下，以发达的交通网络为基础，商 业供给要素中的交通成为现代商业结构形成的主导因素，城市商业由城 市 CBD 向郊区扩散，城郊接合部因地价便宜、交通便捷，以巨型超市或 购物中心为核心，集聚其他商业业态而形成郊区商业中心，传统的由 CBD 主宰城市零售业的格局逐渐被打破，城市商业空间结构发展成为 多极分散的城市商业空间结构模式。而我国大中城市人口数量大、密度
3.居住人口向社区集聚，催生社区商业发展。随着新的居住带产生， 中心区外围及郊区的新住宅区良好的居住条件和居住环境成为城市人 口的扩散力和新居住带的集聚力，居住人口向新社区集聚，新社区的发 展带来了社区商业的发展。深圳社区商业的发展受社区人口的规模、密 度和消费特征等因素影响，形成三种分布模式：
（1）集中式的大型化社区商业。深圳社区商业的发展依附于近年的 大盘开发，作为大型住宅区的配套设施，社区商业采取统一规划的集中 式模式，向规模化、大型化、集中化及多功能化发展。如华侨城的波托菲 诺、阳光棕榈园商业街、春华四季园商业街、万科四季花城商业街、万科 城风情商业街等均为统一规划的商业街；更高级业态的社区购物中心也 浮出，如香蜜湖的嘉信贸购物中心以其大规模商业形成社区乃至片区的 商业中心。
（2）分散式的社区商业。组团式社区的商业通常采用分散式的分布 模式。由于小盘的住宅区商铺主要是服务本住宅区，常采用商住一体或 商住连接的沿街开发模式，因此，商铺数量多、规模小、分散分布。当小型 楼盘连片开发组团形成一定规模的社区时，一定规模的消费市场形成， 大型商场百货、超市、购物广场进入社区，并集聚其他零售业态和餐饮及 服务店，形成社区商业中心，但原有的分散格局不变。
二、基于人口分布的零售商业空间结构特征与变化 1.人口由城市中心向外扩散，零售商业呈现离心增长。近 2拉动零售商业发 展，在空间上表现为零售商业密度的相应增长。2005 年深圳常住人口密 度达 4239 人 / 平方公里，位于全国之首，与高密度的人口相对应的是高 密度的零售商业，根据 2004 年深圳商业普查数据，按 1010 万消费人口 计算，人均零售面积 0.96 平方米，接近香港人均 1.1 平方米的水平，城市 人口快速增长，已形成高密度商业。 根据中心地理论，当城市人口密度达到一定水平时，人口由城市中 心向外扩散。近几年深圳各区人口密度都保持正的增长速度，但中心区 人口密度增长速度开始低于周边和特区外，老商业中心区罗湖区人口密 度近年来一直以全市最低的速度增长，城市 CBD 福田区 2005 年人口密 度高达 14877 人 / 平方公里，为全市人口密度最高的区域，但 2000 年后 的增长速度一直低于周边各区。2000 年南山区人口密度增长速度最快 达 12.72%，2001 年盐田区人口密度增长居首为 9.64%，2002 年开始，特 区外的宝安区和龙岗区一直保持全市第一和第二的人口增长速度，2005 年宝安区人口密度增长率高达 66.10%，2007 年龙岗区人口密度增长率 最高，人口增长高峰由中心区向外围辐射性转移，人口呈现离心增长的
合”的“统”发生关系，与个人账户无任何联系。 “老人”的养老金是政府和社会的一项承诺，必 须通过“统”来保证支付。而要保证“中人”、 “老人”有足够“统”的资金来确保发放，理论上
必须由财政来兜底。但鉴于历史债务的巨大， 在短时间内不可能完全解决，因此就必须逐步 做实个人账户，没有做实的部分和财政的转移 支付继续确保“中人”、“老人”养老金的发放。 随着时间的推移，“中人”、“老人”的历史债务 将逐步减少，最终实现真正意义上的统账结合 的养老保险制度。
《经济师》2008 年第 12 期
●新视点
大中型城市人口集聚与扩散对零售商业空间结构的影响
— ——以深圳为例
●郑 昕
摘 要：人口的消费需求是零售商业发展的直接拉动力，人口结构 的变化能从商业供给要素和需求角度综合反映商业空间结构形成的规 律。文章将人口分为就业人口、居住人口、休闲购物的流动人口三类，探 讨人口总量变化和不同类型人口的集聚与分散对商业空间结构的影响。
（3）各级商业中心的升级。人口的增加可以加强商业的集聚力，继而 使商业中心的辐射力随之加大，辐射范围的扩张使商业等级上升。如华 强北商业街的电子市场已成为“亚洲第一电子市场”，电子产品的销量不 仅超过了整个中国市场容量的 50%，而且辐射到了东南亚和欧美地区； 东门商业中心区和人民南商业中心区辐射到了香港和广东省各城市，成 为香港和大量国内游客的购物地；南山商业中心由于西部通道的建成和 将开通的地铁正向市级商业中心的地位上升，一些大型社区的商业也向 区级商业中心发展。
高，居住是密集型的居住模式，交通不发达，人口分布的变化成为现代商 业结构变化的主导因素。一方面人口的集聚和分散能综合体现城市化进 程中经济、土地、交通等供给要素的变化，因此，能将人口因素作为经济、 土地、交通等影响的替代因素研究对商业结构的影响；另一方面人口的 消费需求是零售商业发展的直接拉动力，人口空间结构和消费的变化直 接影响商业空间结构的形成，也就是人口结构的变化能从商业供给和需 求角度综合反映商业空间结构形成的规律。深圳经济和人口增长迅速在 全国居前，人口集聚点和集聚带的人口特征越来越明晰，相应形成的商 业空间结构特征和变化趋势在我国大中型城市中具有较好的代表性。
（责编：若佳）
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●新视点
《经济师》2008 年第 12 期
趋势。 深圳零售商业随着人口由中心向外转移也呈现离心增长。近几年中
心区周边各区零售商业发展速度加快并超过了中心区，2005 年南山区 批零销售增长速度已超过福田区达到 16.3%，盐田区和宝安区分别为 15.3%和 15.4%，接近福田区的 15.5%，高于中心区罗湖区的 12.9%；2006 年龙岗批零销售增长速度居首达 21.5%。近年来不仅深圳天虹、国际商 场、华润万家、人人购物商场、九洲百货等大型商场纷纷进入关外宝安和 龙岗，而且大型商业项目纷纷入驻，目前关外各区大型零售网点总数和 比例都超过了商业中心区。
国有银行，基金的平均收益率在 2％左右（宁 夏 2006 年底基金结余 34.58 亿元，2007 年基 金利息收入 6751 万元，收益率为 1.95％）。但 近几年来，受物价上涨因素过快影响，养老保 险基金与物价增长相比实际上并没有实现保 值，是一种严重的资源浪费。
对于做实个人账户基金的管理，笔者认 为，应该成立独立的个人账户养老保险基金理 事会，理事会的成员由财政、金融、劳动保障、 工会、审计和社会保险机构等有关方面代表组 成。理事会负责决定选择或设立有关机构，负 责制定重大投资决策等，基金会通过投票表决 或招标的方式选择基金所需服务机构，如委托 给相对独立的基金管理公司、保险公司等专门 机构负责养老基金的管理和投资运营。通过 委托不同机构来承担养老基金的管理、投资、 资产保管，可以降低养老保险基金的运营成 本，提高投资收益，分散投资风险。养老保险 基金理事会通过严格规范、严格监控的方式， 负责基金的投资营运，制定投资组合政策，实 现基金保值增值目标。
关键词：人口 零售商业 空间结构 集聚 分散 中图分类号:F252 文献标识码:A 文章编号:1004-4914(2008)12-059-02
大中型城市商业发展迅速，但长期以来商业发展缺乏整体规划，商 业布局不均衡发展不能较好地满足城市人口发展的消费需求，研究人口 发展规律和对商业空间结构的影响，有助于科学地进行商业规划，优化 商业空间结构，使商业与城市协调发展。
（3）高密度的旧城中村商业。未改造的城中村是深圳较独特的人口 集聚区，村办企业和廉价的农民出租房吸引了大量的外来劳务工就业和 居住，全市 437 个城中村拥有居住人口 442.31 万，其中暂住人口 331.73 万，占城中村总人数的 75%。由于未改造城中村人口密度大、流动性大、 消费水平低，零售网点基本上是外部环境和建筑质量都比较差的小型网 点，密集混杂在居住区中，全市 50 平方米以下的小型网点约有一半设于 城中村内，占城中村网点总数的 80.4％。
4.就业人口按产业集聚，零售商业形成按产业带集聚的圈层结构。
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在“地租杠杆”的经济作用和政府推进城市化的规划作用下，深圳产业的 圈层结构随着经济的高速发展逐步明晰。产业是就业人口的主要载体， 产业分布的变化带来就业人口的重新分布，第三产业就业人员集聚在以 中心区为主由福田区、罗湖区和盐田区构成的第三产业集聚带，其中福 田区第三产业就业人员比达 81.01%，第二产业就业人员集聚在中心外 围由南山区、宝安区和龙岗区构成的第二产业集聚带，其中宝安区和龙 岗区第二产业就业人员比达 76.99%和 76.59%，就业人口按产业集聚形 成圈层结构。