房地产开发成本的税务处理
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告
国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2014.06.16•【文号】国家税务总局公告2014年第35号•【施行日期】2014.07.16•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务综合规定正文国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告（国家税务总局公告2014年第35号）2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。
对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.03.06•【文号】国税发[2009]31号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】企业所得税正文国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
（一）营业税：税率5%。
（二）城市维护建设税A)计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
（三）教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1、不超过500元的部分5 02、超过500元至2000元的部分10 253、超过2000元至5000元的部分15 1254、超过5000元至20000元的部分20 3755、超过20000元至40000元的部分25 13756、超过40000元至60000元的部分30 33757、超过60000元至80000元的部分35 63758、超过80000元至100000元的部分40 103759、超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”（六）所得税1、所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
国税发〔2009〕31号
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。
参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
房地产开发成本税务杨文国
• 后者主要应用于税收优惠的开始享受年度 ，替代外资企业的获利年度
37
有地无证
• 借：预付账款 • 贷：银行存款 • 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用
税有关政策规定的通知 • 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用
34
筹建年度〔续3〕
•
如果执行新的企业会计准如此，筹建阶段发
生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会
计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允
许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次
性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于
36个月分摊
2021申报表自动
• 损益表为负数，但所得税申报表应当表现纳税调 整增加，即零申报，未来年度表现纳税调整减少
• 注：应当计入开发本钱的除外，如前期工 31
筹建年度
• 2021国税函98号关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知
•
新税法中开〔筹〕办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开
始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用
的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
32
筹建年度〔续1〕
、广告等的进项税额，以及自身发生的固 定资产和办公用品的进项税额 • 3、可以从营业额中扣除支付给政府及其职 能部门的土地价款和各种市政配套费的财 政收据
22
房地产土地增值税
• 1、营改增完毕后，土地增值税并入消费税 • 2、非普通住宅、别墅和非住宅，执行全国
统一的差异比例税率 • 注：非普通住宅可以扣除一定的面积 • 3、经济适用房和廉租房，以及90平米以下
国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告浙江省地方税务局公告2016年第20号根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下：一、房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。
二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。
三、本公告自2017年1月1日起施行。
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）第五条规定同时废止。
浙江省地方税务局2016年11月30日《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》解读↓一、本公告出台的背景是什么？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
”为进一步规范土地增值税清算管理，省地税局制定了“四项开发成本”具体核定办法。
二、《公告》规定了哪些内容？1.房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。
房地产企业成本分摊与所得税研究
房地产企业成本分摊与所得税研究随着房地产行业的快速发展，房地产企业的成本分摊和税务政策逐渐成为了研究的焦点。
在房地产开发中，成本分摊是指将房地产项目的成本按照一定的规则分摊到不同阶段或不同成本中。
而对于房地产企业来说，所得税也是一个重要的财务因素，需要了解并合理规划税务策略。
本文将从成本分摊和所得税两个方面对房地产企业进行研究，以期为房地产企业的财务管理提供一些参考。
一、房地产企业成本分摊1. 成本分摊的概念成本分摊是指将房地产项目的成本按照一定的规则分摊到不同阶段或不同成本中。
在房地产开发中，成本包括土地成本、建设成本、融资成本、营销成本等各项费用。
成本分摊可以按照不同的标准进行，比如按照销售面积、按照工程进度等。
合理的成本分摊规则能够为房地产企业带来一定的经济效益，同时也可以避免一些税务风险。
2. 影响成本分摊的因素成本分摊的规则受到多种因素的影响，比如项目的性质、规模、土地获取方式、销售方式等。
在不同的情况下，成本分摊规则也会有所不同。
成本分摊的规则也受到国家税法的规定和监管的影响，房地产企业需要对相关法规进行深入研究，以确保自身的合规性。
3. 成本分摊对企业的影响合理的成本分摊可以为房地产企业带来多重好处。
成本分摊能够平摊房地产项目的成本压力，降低企业的财务风险。
成本分摊也可以帮助企业优化经营成本，提高企业的盈利能力。
通过合理的成本分摊规则，企业还能够降低一些税收成本，提高企业的资金利用效率。
二、房地产企业所得税研究1. 房地产企业所得税政策房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的税收，其纳税对象为房地产企业的利润。
根据国家税收政策，房地产企业所得税一般按照企业所得税的一般原则进行征收。
不过，由于房地产行业的特殊性，房地产企业所得税政策也有些特殊之处，比如税基的确定、税率的调整等。
2. 影响房地产企业所得税的因素房地产企业所得税受到多种因素的影响，比如企业盈利水平、税收政策、税务合规等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发成本的税务处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。
1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。
企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。
就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。
2.对前期工程费的处理，二者一致。
企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。
因此，二者的业务处理没有区别。
3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。
企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。
4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。
企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。
虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。
5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。
企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
二者的区别是，企业所得税对
此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。
除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。
土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6.对开发间接费的处理，二者有区别。
企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。
税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。
而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。
7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。
国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。
国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。