深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：第一条本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。
该条是关于二手房买卖合同的定义。
商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。
另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。
一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
第二条出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的，不予支持。
该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。
该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。
该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
”从该条可以看出，该法并不禁止预售商品房再转让。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
”预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务，买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。
我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度，且随着《物权法》规定的预告登记的逐渐施行，在商品房预售合同登记备案和预告登记后，预购人即取得对房屋的准所有权，有权对其所预购的房屋进行处分。
因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。
第三条房屋所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订商品房买卖合同，将抵押的商品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买卖合同有效。
转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主张撤销。
该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十五条。
抵押期间，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?虽然《担保法》第四十九条第一款规定：“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。
”但随后的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
”可见《担保法解释》是认可抵押物转让合同的效力的，即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知受让人，受让人也可以根据转让合同取得抵押物的所有权。
房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。
商品房所有人将房屋设定抵押后，并不丧失转让以及再设定抵押等处分权，只是处分权受到了一定的限制。
商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的，并且，抵押人转让被抵押房屋时，即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主张撤销，转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。
《担保法》第四十九条第一款规定的无效，应该理解成“在未通知抵押权人的情况下，抵押人和转让人之间的转让行为对于抵押权人无效”，而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。
实践中，对于抵押人和受让人之间所签转让合同的效力，应分两种情况确定：(1)如抵押人在转让时告知了受让人房屋抵押的情况，或者受让人对房屋抵押情况是明知的，而仍然签订转让合同的，转让合同在双方之间是有效的。
(2)如抵押人未告知受让人抵押情况，受让人在签约时也的确不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，受让人享有撤销权。
受让人自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。
第四条房屋所有权人一房数卖，后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。
房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持;(二)均未办理房地产权转移登记手续，已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
该条是关于一房数卖的买受人均要求履行合同应如何处理的问题。
该条是依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的处理原则作出。
该条的说明参考《最高人民法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>的理解与适用》第十条。
在一房数卖，数个买卖合同均有效的情况下，如果数个买受人均请求继续履行合同，取得房屋所有权的，首先根据《物权法》确立的物权变动原则的规定和物权优于债权的法理，确认房屋由已经办理权属变更登记手续的受让方取得;对均未办理权利变更登记手续的，按照合法占有原则和房地产利用效益原则，房屋所有权由先行占有的受让方取得;对均未办理房屋产权转移登记手续，又未合法占有房屋的，按照诚实信用原则和合同履行原则，房屋所有权由先行支付价款的受让方取得，房屋价款的支付可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付;对合同均未履行的，按照诚实信用原则，房屋所有权由依法成立在先的房屋买卖合同的受让方取得。
对于以上有权取得房屋所有权的受让方请求继续履行合同的，应予支持。
对于没有取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。
第五条房屋所有权人在房屋出租期间转让房屋，侵害承租人优先购买权的，承租人以此为由主张房地产买卖合同无效的，应予以支持，但房屋买受人善意取得的除外。
房地产买卖合同无效的，受让人有权向房屋所有权人请求赔偿损失，但受让人也有过错的，根据其过错大小承担相应的责任。
本条主要是解决出租人未经承租人同意，擅自转让房地产时，签订的房地产转让合同的效力问题以及合同被认定为无效后，如何处理的问题。
依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条(已于2008年12月18日废止)和《合同法》第二百三十条规定，出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人欲出卖租赁房屋，应当在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。
这是出租人的法定义务，否则，出租人与第三人就租赁房屋所订立的买卖合同无效，但买受人已善意取得租赁房屋所有权的除外。
关于买受人是否已善意取得租赁房屋所有权的问题，可依照《物权法》第一百零六条第一款的规定进行认定。
在订立租赁房屋的买卖合同过程中，出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知买受人，是造成买卖合同无效的主要事由，出卖人对合同无效负有主要过错，由此给买受人造成的损失，应由出卖人承担。
但买受人在签订合同过程中同样负有谨慎审查的义务，如受让人知道或者应当知道房屋负有租赁权，其对造成合同无效同样负有一定过错。
按照无效合同的处理原则，双方对合同无效都具有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六条房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。
本条主要是解决共有的房地产登记在一方名下，登记的权利人转让房地产合同效力问题。
公示公信是物权的基本原则。
物权须进行公示，是因为物权具有对世的效力。
不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。
物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。
所为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。
如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。
买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本。
在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标。
因此，房屋登记的所有权人与买受人订立的房地产买卖合同应为有效，其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。
但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的，买受人不是善意第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下，买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。
深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：第一条本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。
该条是关于二手房买卖合同的定义。
商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。
另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。
一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
第二条出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的，不予支持。
该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。
该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。
该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
谢锡洪、张成锦等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
谢锡洪、张成锦等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.12.21【案件字号】(2020)粤03民终5359号【审理程序】二审【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【文书类型】判决书【当事人】谢锡洪;张成锦;卢怀辉;王杰;郭峰;郑顺祥;叶文夫【当事人】谢锡洪张成锦卢怀辉王杰郭峰郑顺祥叶文夫【当事人-个人】谢锡洪张成锦卢怀辉王杰郭峰郑顺祥叶文夫【经典案例】涉港澳台案例【代理律师/律所】李显鹏广东瑞迪安律师事务所;张国华中国法律律师事务所;仝佳宁中国法律律师事务所【代理律师/律所】李显鹏广东瑞迪安律师事务所张国华中国法律律师事务所仝佳宁中国法律律师事务所【代理律师】李显鹏张国华仝佳宁【代理律所】广东瑞迪安律师事务所中国法律律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】谢锡洪;卢怀辉;王杰;郭峰;郑顺祥;叶文夫【被告】张成锦【本院观点】因被上诉人张成锦为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销委托代理善意取得合同第三人合法性质证高度盖然性诉讼请求清算折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院另查明：谢锡洪一审提交《房屋产权转让协议书》复印件，卢怀辉提供该证据原件核对，该协议书约定的买卖双方、所转让的标的及价款与《债权债务协议书》约定均一致，付款期限处未填写，合同签署处有张成锦本人签名及常润公司公章，谢锡洪、叶文夫亦在该合同上签署，各方均未填写合同签署时间。
谢锡洪主张该协议是双方直接发生法律关系的补充，不影响买卖合同的效力。
张成锦主张其未填写日期表明双方并未达成合意，该协议交卢怀辉保管备用，未想到卢怀辉私下将该合同交给谢锡洪，该协议可能是事后补签。
【本院认为】本院认为，因被上诉人张成锦为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。
刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.06.01【案件字号】(2021)粤03民终16705号【审理程序】二审【审理法官】钱松【审理法官】钱松【文书类型】判决书【当事人】刘南革;洪永旺【当事人】刘南革洪永旺【当事人-个人】刘南革洪永旺【法院级别】中级人民法院【原告】刘南革【被告】洪永旺【本院观点】本案是房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效合同新证据关联性质证诉讼请求不予受理驳回起诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人刘南革负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 20:01:36【一审法院查明】原审查明事实清楚，本院予以确认。
关于上诉人提交的六份裁判文书，与本案审理不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。
涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》为无效合同并依据法律关于合同无效的规定判令上诉人返还因合同收取的定金，有事实和法律依据，本院予以确认。
且本案中，涉案房产并未交付买受人，对合同履行过程中的定金进行处理，不会改变房屋占有现状，亦不会对行政机关后续处理涉案房产产生影响。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
【二审上诉人诉称】上诉人上诉请求：1、撤销原审判决第一和第二项，改判驳回被上诉人的起诉；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
综上所述，上诉人刘南革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2021)粤03民终16705号当事人上诉人(原审被告)：刘南革。
关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明(征求意见稿第一稿)
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。
为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。
房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。
房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。
房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引
深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引1、第一条旨在解决本裁判指引适用范围的问题。
根据《土地管理法》第八条关于“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及《城市房地产管理法》第二条关于“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”之规定，本指引所规范的“房屋买卖合同”系指在城市市区国有土地上建造的房屋买卖合同。
对于原城市郊区的集体用地、乡镇集体建设用地、农民村集体所有的土地、农民自用的宅基地、用于农业生产的农用耕地等其他尚未通过依法征收程序转换为国有建设用地的土地，其上房屋等建筑物、构筑物及其附属设施，因涉及法律关系较为复杂，且受到土地使用权流转限制、耕地保护、房地产市场调控等政策的影响，本指引无法囊括，不宜列入规制。
2、第二条旨在解决售楼广告性质和效力的认定问题。
关于售楼广告、售楼宣传资料等的法律约束力问题。
如果商品房买卖合同明确约定售楼广告、售楼宣传资料等作为合同组成部分的，广告和宣传资料对双方当事人当然具有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。
对于未约定为合同组成部分的售楼广告、售楼宣传资料等，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条来判断其是否具有约束力。
需特别指出的是，“对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”属主观标准，不同的人有不同的理解，难以把握。
实践中，应着重把握“在商品房开发规划范围内”和“说明和允诺具体确定”这两个客观标准。
发展商所作的广告、宣传资料达到了这两个标准，买受人在充分注意到该广告允诺后才购买房屋，出卖人交付的房地产未达到允诺的标准的确会对买受人所购之房地产带来不利影响的，即可以认定该广告的说明和允诺是合同组成部分，对出卖人有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。
为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。
房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。
房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。
房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
深圳个人二手房买卖法律文件(2024版)2
深圳个人二手房买卖法律文件（2024版）本合同目录一览第一条：合同主体1.1 出卖人信息1.2 买受人信息第二条：房屋基本情况2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋户型2.4 房屋所有权证号第三条：房屋交易价格3.1 成交价格3.2 付款方式3.3 付款时间第四条：房屋交付及过户4.1 交付时间4.2 交付条件4.3 过户手续4.4 过户时间第五条：房屋质量及维修责任5.1 房屋质量保证5.2 维修责任分配第六条：物业管理及费用6.1 物业管理公司6.2 物业管理费用第七条：合同的变更和解除7.1 变更条件7.2 解除条件第八条：违约责任8.1 出卖人违约8.2 买受人违约第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 诉讼解决第十条：合同的生效、终止和解除10.1 生效条件10.2 终止条件10.3 解除条件第十一条：其他约定11.1 户口迁移11.2 家具家电归属11.3 宠物处理第十二条：附件12.1 房屋所有权证复印件12.2 买卖双方身份证明复印件12.3 付款凭证复印件第十三条：签署日期第十四条：合同正本份数14.1 出卖人留存份数14.2 买受人留存份数14.3 见证人留存份数第一部分：合同如下：第一条：合同主体1.1 出卖人信息1.1.1 姓名：1.1.2 身份证号：1.1.3 联系方式：1.1.4 住址：1.2 买受人信息1.2.1 姓名：1.2.2 身份证号：1.2.3 联系方式：1.2.4 住址：第二条：房屋基本情况2.1 房屋位置2.1.1 城市：2.1.2 区域：2.1.3 街道：2.1.4 房屋地址：2.2 房屋面积2.2.1 建筑面积：2.2.2 使用面积：2.3 房屋户型2.3.1 房型：2.3.2 房间数：2.3.3 卫生间数：2.4 房屋所有权证号2.4.1 所有权证号：2.4.2 土地使用权证号：第三条：房屋交易价格3.1 成交价格3.1.1 总成交价格：3.1.2 付款方式：3.1.3 定金：3.1.4 首付款：3.1.5 贷款金额：3.2 付款时间3.2.1 定金支付时间：3.2.2 首付款支付时间：3.2.3 贷款办理时间：3.2.4 贷款审批通过后支付剩余房款时间：第四条：房屋交付及过户4.1 交付时间4.1.1 房屋交付日期：4.1.2 交付条件：4.2 过户手续4.2.1 过户所需材料：4.2.2 过户办理地点：4.2.3 过户办理时间：4.3 过户时间4.3.1 过户完成时间：第五条：房屋质量及维修责任5.1 房屋质量保证5.1.1 出卖人对房屋质量的保证期限：5.1.2 质量保证范围：5.2 维修责任分配5.2.1 房屋维修责任期限：5.2.2 维修责任范围：第六条：物业管理及费用6.1 物业管理公司6.1.1 物业管理公司名称：6.1.2 物业管理公司联系方式：6.2 物业管理费用6.2.1 物业管理费用的收费标准：6.2.2 物业管理费用的支付方式：6.2.3 物业管理费用的支付时间：第八条：违约责任8.1 出卖人违约8.1.1 出卖人未按约定时间交付房屋的违约金计算方式：8.1.2 出卖人未按约定履行质量保证义务的违约责任：8.2 买受人违约8.2.1 买受人未按约定时间支付房款的违约金计算方式：8.2.2 买受人未按约定履行其他合同义务的违约责任：第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 诉讼解决第十条：合同的生效、终止和解除10.1 生效条件10.1.1 合同生效所需满足的条件：10.1.2 合同生效的时间：10.2 终止条件10.2.1 合同终止的原因：10.2.2 合同终止的时间：10.3 解除条件10.3.1 合同解除的原因：10.3.2 合同解除的时间：第十一条：其他约定11.1 户口迁移11.1.1 户口迁移的时间：11.1.2 户口迁移的责任方：11.2 家具家电归属11.2.1 家具家电的归属清单：11.2.2 家具家电归属的确认方式：11.3 宠物处理11.3.1 宠物处理的方式：11.3.2 宠物处理的时间：第十二条：附件12.1 房屋所有权证复印件12.2 买卖双方身份证明复印件12.3 付款凭证复印件12.4 房屋买卖合同复印件第十三条：签署日期13.1 出卖人签署日期：13.2 买受人签署日期：第十四条：合同正本份数14.1 出卖人留存份数：14.2 买受人留存份数：14.3 见证人留存份数：第二部分：其他补充性说明和解释说明一：附件列表：附件一：房屋所有权证复印件附件二：买卖双方身份证明复印件附件三：付款凭证复印件附件四：房屋买卖合同复印件附件一的详细要求：必须为原件的复印件，复印件上需有原件持有人的签名或盖章确认。
深圳市中级人民法院关于执行案件移送破产审查的操作指引（试行）-深中法发〔2018〕4号
深圳市中级人民法院关于执行案件移送破产审查的操作指引（试行）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市中级人民法院关于执行案件移送破产审查的操作指引（试行）(2018年4月12日深圳市中级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过)（2018年4月19日深中法发〔2018〕4号）为进一步促进执行案件移送破产审查工作的规范化，明确执行、立案、破产等相关部门的职责，加强协作，提升质效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》和《广东省高级人民法院关于执行案件移送破产审查的若干意见》等相关规定，结合司法实践，制定本指引。
一、基本规定第一条被执行人住所地在本市的执行移送破产审查案件，由本院管辖。
经广东省高级人民法院批准，本院可以将一部分执行移送破产审查案件交由具备审理条件的基层法院审理。
本市两级法院执行部门负责执行移送破产审查案件的移送工作，立案部门负责执行移送破产审查案件的立案登记工作，破产审判部门负责执行移送破产审查案件的受理审查以及审理工作。
第二条本市两级法院执行部门因执行案件移送破产审查需要与本院公司清算和破产审判庭协调的，可以报请本院执行局，由本院执行局与公司清算和破产审判庭共同协调解决。
基层法院之间因执行案件移送破产审查需要协调的，由双方先行协调解决，协调解决不了的，报请本院公司清算和破产审判庭协调解决。
本市法院与外地法院之间因执行案件移送破产审查需要协调的，报请共同上级法院协调解决。
二、决定程序第三条执行立案时，被执行人是企业法人的，立案部门在向申请执行人送达《立案通知书》的同时应一并送达《执行案件移送破产审查确认书》，告知其执行案件移送破产审查的条件。
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知-
广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。
对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院2017年9月12日关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。
一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。
四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。
五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。
预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。
六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
对深圳中院二手房买卖合同纠纷的会议纪要的解读
对深圳中院二手房买卖合同纠纷的会议纪要的解读转载2015-09-14 13:09:42标签：继续履行解除合同违约责任房地产审判二手房买卖合同文:刘信平三．对于买受人（守约方）请求解除合同并由出卖人（违约方）承担违约责任的问题作了更详尽的规定（一）出卖人拒绝按约向买受人出售房屋，买受人主张解除合同，并请求出卖人按约定双倍返还定金的，一般情况下，法院均可予支持。
（二）目前二手房买卖合同一般约定违约金数额为总购房款的20%，买受人主张解除合同，并选择请求出卖人按合同约定的违约金条款，应区分以下不同情况。
1.如何理解“出卖人主张违约金过高的，应视个案情况而定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；”？（1）“违约金过高”，应理解为：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（2）“实际损失”，通常认为：合同法第113条中所涉及的“损失”，既包括受害人遭受的全部实际损失即“积极损失”，也包括受害人在合同履行后可以获得的利益，即“可得利益”。
那么，损害赔偿就应该既包括对受害人遭受的全部实际损失的赔偿，也应该包括对受害人可得利益的赔偿，此为完全赔偿原则的体现。
所谓“积极损失”是指现有财产的减损灭失和费用的支出，它是一种现实的财产损失。
所谓“可得利益损失”是指违约行为的发生导致受害人丧失了合同如期履行所能够得到的“预期利益”（参见全国人大常委会张桂龙、刘淑强等编著：《合同法注解》，人民法院出版社1999年版，第201页）。
（3）“合同履行情况”，应理解为：应区分违约事实发生在合同履行前期或后期，如是在前期就明确表示或实际表示不履行合同，对守约方来说造成的损失较小，因为守约方可以重新选择其他购房机会。
（4）“当事人的过错程度”，应理解为违约方主观恶意程度以及双方均有过错的情况。