湘江世纪城-PPT(精)
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世联-长沙湘江世纪城开盘总结-24PPT
销售情况分析
折扣按揭98折、 楼栋号 楼栋均价 折后价 单元差 一次性付款96 折，
层差 房源 销售率
以上折扣价以按 揭98 折进行计算
揽江苑 4312 1#
4226
西端头 ＋180 15－ 92
东端头 ＋8
25 元
约60%
销售率统计包括 揽江苑 5017 其内部保留房源 6#
4917
西端头 ＋500 30－ 92 东端头 －200 40 元
西端头 ＋130 20－ 112 约30% 东端头 －120 30 元
开盘小结
世纪城本次开盘推出543 套房源，实际销售不足200 套，对外宣称开盘当天销 售60%以上，开盘前已积累登记客户2000批，开盘当日到场客户 500 人左右， 其中同行占40%左右。
世纪城2 万套房源计划在4年年内销售完毕，平均每年需消化5000 套，平均每 月要销售400 套以上，而从07 年开始到目前项目散客销售不足200 套，加上团 购客户估计不足1000 套，成交情况并不乐观。
客户分析
客户人数 到场客户约500 人左右，其中诚意客户约300 人，同行及其它人 员约200 人； 客户来源 开福区公务员、事业单位员工； 开福区个体户老板、企业单位高收入者； 市区改善居住条件者及部分投资客； 长沙地区进城客户； 湘籍返乡者及外地投资客。
客户分析
客户语录 这个项目规模很大，学校、商场里面什么都有了，生活很方便； 开发商也很有实力，买这里的房子很放心； 这里环境好，沿着湘江，而且有这么宽的沿江风光带； 这个小区房子建的太密了，跟经济实用房差不多，这样的价格 还不如买黄金海岸； 户型不好，浪费空间很大，而且分摊的面积太多； 这种地段这么偏，价格一点都不便宜，还不如买珠江花城、顺 天黄金海岸。 以后这里还可以，现在还是太偏了，没有车根本不行
X年长沙热销楼盘分析湘江世纪城.pptx
2020/9/3
用心构筑美好生活
2
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
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用心构筑美好生活
3
第一部分 产品情况分析
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用心构筑美好生活
4
第一部分 产品情况分析——项目简介
2020/9/3
湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超 大型复合型地产项目。包括普通住宅、高级住宅、 大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等 多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙 市规模最大的综合社区。
60户。
三房两厅一卫（125㎡-135㎡） 1440户； 三房两厅两卫（145㎡-160㎡） 180户； 四房两厅两卫（155㎡-165㎡） 90户； 四房两厅三卫（175㎡-185㎡） 120户；
三房 51%
两房 27%
五房 1%
四房 21%
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用心构筑美好生活
9
第一部分 产品情况分析——户型分析
热销楼盘分析---湘江世纪城
旭辉集团营销管理部 2008年11月
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用心构筑美好生活
1
项目总评
湘江世纪城在2008年长沙房地产市场一片低迷的大环境下，无论是销售情况， 还是社会影响力，都成为了长沙房地产市场一大亮点。
项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积高达400万平方米； 项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提升项目的档次； 户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主，户型设计合理，大量采用 拐角阳台、户内飘窗、户内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化； 销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。后期销售平稳，平均月销 量高达44万平方米； 价格：价格定位准确，低价入市，吸引到了较多关注。 营销推广：推广力度较大，仅开盘后三个月，共投入广告费用800万人民币；
【广告策划-PPT】长沙湘江1号广告策略与创意推广PPT
将有高度的生活（产品） 与人群的高度（生活方式） 结合,真正湘江壹号的面貌。
因此,有人看到 我们还看到
滨江首席 从荣耀 回 福地天城 归荣耀
从荣耀回归荣耀
望江归海 疆归足下
最大资源特色 荣耀回归
显贵·豪放
视觉’呈现
推广‘执行
别墅大盘推广原则
形象第一
一切为了品牌形象,尤其在首次上市阶段
福：水现星城,荣耀传承千年福地。 绵亘2400年人文地脉,涤荡湖湘礼义,种福于长沙,城中名仕尽纳于此。
种：一域成墅,创见尊荣岁月。 简约美式有机别墅群,兼容东情西韵；罕见双主题高尚会所,戴德梁 行全球顶级尊崇物管,冬夏春秋创见大宅美境。
江：浩淼湖湘第一排,心襟自阔达。 昂然108步即可亲抵千米纯美水岸,观百川訇然赴海,赏江天碧水一色, 显胸襟,更现尊荣。
第二步：区域经济环境和市场 分析
考察整个区域经济环境，判断区域
房地产市场分析的思路、步骤和
方法
3。方法
第 区二 域步 经济环（境区本一环和域内）境经市容基分济场分+ 析区产域市房场地分
析
析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
别墅大盘推广原则
活动为上
活动不是钱多事大就好,而是精到,恰到好处
别墅大盘推广原则
现场制胜
地产推广大势所趋,自住时代, 别墅尤甚
入市活动建议
“湖南壹号人物”
以电台、报纸媒体为主, 针对本案诉求的荣耀回归方向, 展开“湖南壹号人物评选”社会活动。
THANKS
DREAM WORKS
项目市场处于何种竞争格局？
•区域两个方专业面
长沙小升初政策解读PPT
择校 考试 通道
2019长沙小升——初择校考试渠道
网络 报名
• 填写清楚学校人数， 学校考虑最多的是 年级5-10%构组考
• 学校组考，通知报 名
2019年小升初择校——特长生考试
特长生计划严格控制在学校总招生计划的5%以内
2019年可提前招生的特色特长类学校：长沙外国语学校、长郡雨花外 国语学校（含左家塘、环科园校区）、麓山外国语实验中学、长郡外 国语实验中学、贺龙体校、长沙市第十一中学音乐及美术班、南雅中 学艺术班以及有体育传统项目、艺术和科技特色的学校
5月中旬，区教育局指导各毕业小学做好数据核对。
5月25日，区教育局指导各小学完成微机派位学生志愿填报，并组织外地回长 生、跨区生进行微机派位志愿填报。
6月15日上午，全市统一在天心区举行2019年城区小学升初中联合微机派位。
6月16日，公布初中学校微机派位结果
6月20日 民办学校自主招生
小升初：微机派位指标计划
250 南雅7、明德华兴72、长雅35、开福一中40、一中开福50、长大附中46 135 南雅4、明德华兴53、长雅26、一中开福29、长大附中33 45 麓山国际1、明德华兴72、长雅35、一中开福29、长大附中23 86 麓山国际3、北雅7、周南秀峰10、清水塘实验53、沅丰坝中学48 225 南雅7、明德华兴58、长雅42、开福一中50、长发附中68 209 南雅7、明德华兴47、北雅16、周南秀峰44、清水塘实验53、长大附中20 160 南雅5、周南实验30、明德华兴28、长雅20、一中开福30，田家炳北校区47 211 麓山国际4、明德华兴10、北雅22、周南秀峰151、一中开福24 262 南雅6、周南实验22、明德华兴24、长雅23、开福区一中74、一中开福64、田家炳北校区33、长大附中
湘江世纪城
户型六 4室2厅2卫 165.00㎡
• 圆形观景阳台， 独立癿娱乐室， 主卧独立卫生 间。 • 入户花园丌方 便，南北向丌 通透，次卧布 置丌太好。
户型七 5室2厅2卫1 厨 199.00㎡ • 超大豪华半圆 形空中花园， 主卧观景规野 好，动静分明。 东西向，南北 向都较为通透
小结 小结
户型二 2室2厅1卫 95.00㎡
• 南向大阳台， 入户花园。 • 厨房卫生间对 开门，处理丌 当。次卧面积 较大。
户型三 3室2厅2卫1厨 134.00㎡ • 客厅餐厅南北通透， 动静分明，大面积 阳台和入户花园。
户型五 4室2厅2卫1厨 166.00㎡ • 弧形大阳台， 客厅景观极好 • 布局较松散， 主次卧面向客 厅开门，私密 性较差。
周边服务与配套
政府机关： 开福区政府 休闲配套： 新河三角洲（两馆一厅） 商业配套： 五家岭商圈、四方坪商圈 医疗配套： 湘雅医学院 交通配套： 汽车北站 四方坪商业圈 伍家岭商业圈 新河三角洲
开福区政府 汽车北站
小区配套展示
商业街
售楼中心
幼儿园
图书馆
世纨釐源大酒店
购物中心
整体结构
结构： 组团—小区—居住区。 （两、三个苑形成一个小 区） 布局方式： 片块式布局和集约式布 局相结合
功能分区
公共建筑如售楼部、社区活动中心，布置在入口处的长条形大楼内。 主要的休闲活动区域位于组团的中心位置。
幼 儿 园 设 置 在 两 个 组 团 的 东 面 中 间 部 位 。
道路交通
彻底癿人车分流 高4.8米癿地下车库。 整个地下、近百万平 米癿面癿架空层
设置市政交通层和地下车库， 将车流全部导入到地下，除了必要 时癿消防车外，在地面上根本见丌 到任何机动车辆。 彻底癿人车分流体系让车流不 人行丌在同一水平面上，“地上花 园、地下行车”，业主通过上下扶 梯、电梯形成紧张不舒缓、喧嚣不 宁静之间癿转换。 地下车库入口之一
世联10年世纪金源长沙湘江世纪城专题研究
世纪金源项目专题研究报告
本报告是严格保密的。
世纪金源长沙项目研究
湘江世纪城：续写“造城” 传奇，超大 型复合型地产项目
占地面积: 113.2万平方米 建筑面积：400万平方米
容积率：3.5
绿化率：60% 规划总户数：20000户 项目类型：高层
本项目产品面积区间主要为90
平米两房、130-150三房、170
完整的配套：集普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒 店、学校、商业等多种物业类型于一体的综合性社区。
首创“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流。 板楼结构设计，保证采光通透，绝大部分设有私家入户花园，一线江 景设有观光电梯。 规划中的学校将与湖南一流名校合作，打造名盘+名校价值 世纪金源的品牌优势
本报告是严格保密的。
湘江世纪城园林与建筑风格分析
4、园林与建筑风格分析
在园林上，项目拥有约6公里长、约 60-100米宽的湘江风光带，强调湘江 风光带的文化内涵，作为湘江世纪城 的天然私享花园，将所属的湘江风光 带设计为怀古惜今（精品开放式公园 园区）、缤纷四季（精品花木景区）、 渐行渐悟（自然风格景区）三大景区， 多角度体现湖湘文化的精彩。
在建筑风格上，造型变化丰富，采用简 洁、现代主义的建筑语言，轻盈、挺拔、 线条流畅、简约大气，勾勒湘江最美的 天际线。
本报告是严格保密的。
湘江世纪城产品分析
一线江景三房(130平米)
优点：南北朝向,通风采光好； 带入户花园；
入户花园
可以通过观景阳台欣赏
豪迈江景； 缺点：动静不明显； 私密性不够
观景阳台
本报告是严格保密的。
世纪金源——昆明世纪城
昆明世纪城－－“西南第一大盘”
本报告是严格保密的。
世纪金源长沙项目研究
湘江世纪城：续写“造城” 传奇，超大 型复合型地产项目
占地面积: 113.2万平方米 建筑面积：400万平方米
容积率：3.5
绿化率：60% 规划总户数：20000户 项目类型：高层
本项目产品面积区间主要为90
平米两房、130-150三房、170
完整的配套：集普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒 店、学校、商业等多种物业类型于一体的综合性社区。
首创“全城人车分流”人性化道路布局系统，实现彻底的人车分流。 板楼结构设计，保证采光通透，绝大部分设有私家入户花园，一线江 景设有观光电梯。 规划中的学校将与湖南一流名校合作，打造名盘+名校价值 世纪金源的品牌优势
本报告是严格保密的。
湘江世纪城园林与建筑风格分析
4、园林与建筑风格分析
在园林上，项目拥有约6公里长、约 60-100米宽的湘江风光带，强调湘江 风光带的文化内涵，作为湘江世纪城 的天然私享花园，将所属的湘江风光 带设计为怀古惜今（精品开放式公园 园区）、缤纷四季（精品花木景区）、 渐行渐悟（自然风格景区）三大景区， 多角度体现湖湘文化的精彩。
在建筑风格上，造型变化丰富，采用简 洁、现代主义的建筑语言，轻盈、挺拔、 线条流畅、简约大气，勾勒湘江最美的 天际线。
本报告是严格保密的。
湘江世纪城产品分析
一线江景三房(130平米)
优点：南北朝向,通风采光好； 带入户花园；
入户花园
可以通过观景阳台欣赏
豪迈江景； 缺点：动静不明显； 私密性不够
观景阳台
本报告是严格保密的。
世纪金源——昆明世纪城
昆明世纪城－－“西南第一大盘”
2008年长沙热销楼盘分析湘江世纪城
销售回款：从08年4月开盘至今，项目总销售面积高达31万平方米，总 计回款约为8亿元人民币。（数据截至至08年11月20日）
700
600
500
400
400
300
605
4300 4150 350
4450
4400
4500
4600
4500
4500 4400
4300
4200
4100
271
4000
200
3900
1：1
世纪金源物业管理有限公司
2008年6月27日 预计推广周期
3年
2019/5/19
用心构筑美好生活
6
第一部分 产品情况分析——项目简介
教学配套 商业配套 休闲配套
配套设施
湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全 程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教 育理念。
6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱 写一幅商业繁华的大篇章。
开发商品牌：
所得荣誉：
2007“中国服务业企业排行榜”中第120 位
2007“中国房地产业排行榜”中第5位 2006城市建设杰出贡献奖
世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华 侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集 团，目前在中国大陆已投资1000多亿元人 民币 ，集团以“房地产开发、星级大饭店、 大型购物中心、金融资本运营矿业开发、 物业管理”为六大支柱产业.
2019/5/19
用心构筑美好生活
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第一部分 产品情况分析——产品亮点
户型设计：
户户尽揽湘江美景 建筑户型设计秉
承以人为本的原则，精心雕琢每一寸空 间。在各项功能分区明晰的前提下，考 虑不同所需，保证室内空间的精确度， 全面满足购房人需求。湘江世纪城户型 南北通透、户户朝阳、户型方正无浪费 面积，住宅为23-33层的南北向板楼结构 设计，绝大部分住宅还设置私家入户花 园，充分保证多方向采光及观景;大部分 楼座还设置观光电梯，让业主尽揽湘江 美景。
湘江世纪城楼盘分析
湘江世纪城楼盘分析
环艺学院08园林2班 莫偏偏 沈忱 王瑀 刘嘉 邹海聪 吴振华
分析主要内容
楼盘概述，简要分析 架空层 入户花园 楼盘对于解决容积率过高所采取的措施
楼盘概述 简要分析
楼盘总评
项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积 高达400万平方米； 项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提 升项目的档次； 户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主， 户型设计合理，大量采用拐角阳台、户内飘窗、户 内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化； 销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。 后期销售平稳，平均月销量高达44万平方米；
绿地人均占有率低
因为容积率过高，绿地人均占有率非常有限， 且考虑到未来生活，人人都会结婚生子，绿 地面积必将成为一个大问题
缺乏安全感
楼距太短，行走于楼与楼之间的绿地上，随 处可见小心高空坠物的牌子，让人缺乏安全 感
应对容积率过大的一些措施
人车分流 垂直绿化
人车分流
容积率对于业主生活的影响可规划为 三点 人口密度 内部规划 安防问题 当绿化中不用考虑到行车问题。可以去除掉 面积不小的行车道。
垂直绿化
除了经济房外，每家每户都有入户花园。如 果把入户花园的绿化纳入人均绿地占有率的 话，数字一定非常可观。 入户花园的设置可谓是实现了垂直绿化这个 概念 增强了高层业主对于绿地的利用
湘江世纪城的架空层
面积巨大 湘江世纪 城的整个地 下层、近百 万平米的面 积全部架空。
湘江世纪城的架空层
人车分流 设置市政交通层和地 下车库，将车流 全部导入到地下， 除了必要时的消 防车外，在地面 上根本见不到任 何机动车辆。彻 底的人车分流体 系让车流与人行 不在同一水平面 上，“地上花园、 地下行车”，业 主通过上下扶梯、 电梯形成紧张与 舒缓、喧嚣与宁 静之间的转换。
环艺学院08园林2班 莫偏偏 沈忱 王瑀 刘嘉 邹海聪 吴振华
分析主要内容
楼盘概述，简要分析 架空层 入户花园 楼盘对于解决容积率过高所采取的措施
楼盘概述 简要分析
楼盘总评
项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积 高达400万平方米； 项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提 升项目的档次； 户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主， 户型设计合理，大量采用拐角阳台、户内飘窗、户 内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化； 销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。 后期销售平稳，平均月销量高达44万平方米；
绿地人均占有率低
因为容积率过高，绿地人均占有率非常有限， 且考虑到未来生活，人人都会结婚生子，绿 地面积必将成为一个大问题
缺乏安全感
楼距太短，行走于楼与楼之间的绿地上，随 处可见小心高空坠物的牌子，让人缺乏安全 感
应对容积率过大的一些措施
人车分流 垂直绿化
人车分流
容积率对于业主生活的影响可规划为 三点 人口密度 内部规划 安防问题 当绿化中不用考虑到行车问题。可以去除掉 面积不小的行车道。
垂直绿化
除了经济房外，每家每户都有入户花园。如 果把入户花园的绿化纳入人均绿地占有率的 话，数字一定非常可观。 入户花园的设置可谓是实现了垂直绿化这个 概念 增强了高层业主对于绿地的利用
湘江世纪城的架空层
面积巨大 湘江世纪 城的整个地 下层、近百 万平米的面 积全部架空。
湘江世纪城的架空层
人车分流 设置市政交通层和地 下车库，将车流 全部导入到地下， 除了必要时的消 防车外，在地面 上根本见不到任 何机动车辆。彻 底的人车分流体 系让车流与人行 不在同一水平面 上，“地上花园、 地下行车”，业 主通过上下扶梯、 电梯形成紧张与 舒缓、喧嚣与宁 静之间的转换。