房地产市场宏观调控效果分析

房地产市场宏观调控效果分析作者：汪朗来源：《现代经济信息》2014年第14期摘要：房地产作为资金密集型行业，金融政策已成为调控房地产市场的重要工具。

因此，适时调整金融政策，保持房地产业持续稳定发展，对防范金融风险以及促进我国国民经济持续快速发展具有重要意义。

本文通过比较分析法和数据分析法进行整理，从理论上分析了金融政策调控房地产市场的主要工具及作用机理问题，理清近年来我国对房地产市场的宏观调控金融政策，分析了调控的效果，并对金融调控政策出现的问题进行反思。

最后提出了提高房地产金融调控政策效果的建议，来寻求对房地产行业合理的宏观调控方式。

关键词：房地产市场；宏观调控；金融手段中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02一、我国房地产市场发展现状由于市场的刚性需求，房地产市场一直是我国居民关注的焦点，目前中国房地产市场存在的问题在于：一、二线城市土地和住房价格持续上涨；三、四线城市，市场需求有限，效益不高。

从总体来看，中国房地产市场整体上还有较大发展空间，但“差异化”，尤其是区域市场差异化，将趋于主导地位。

2012至2013年，一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而个别城市如温州和鄂尔多斯甚至有所下跌。

这也表明区域市场的差异化，与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应等有着错综复杂的关系。

据2014年来自国家统计局的数据显示， 4月份70个大中型城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加。

与2013年同期相比，70个大中城市新建住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅4月份比3月份分别回落1.3和0.3个百分点，涨幅呈收窄的趋势延续。

针对目前房地产市场的现状，不少机构提出了楼市“拐点论”“崩盘论”。

但也有专家指出，整个房地产市场仍处于成长过程中，增速下降也属于市场正常现象，而且前4月多数指标仍延续了增长的势态，只有房屋新开工面积、商品房销售面积分别同比下降22.1%、6.9%。

二、我国房地产市场宏观调控的背景房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的基础性、先导性产业。

但是目前中国的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，投资规模过大，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，市场运作不规范等。

部分城市的房地产市场已经出现泡沫。

近年来，政府对房地产的调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进行改善。

房地产业投资过热，不仅导致整体经济由偏快向过热转化，而且还是引发房地产泡沫的关键性因素。

上世纪90年代日本就是因房价过快上涨引起房地产泡沫，由房地产泡沫的破裂引发金融危机乃至经济危机。

2007年以来的美国金融危机也是这样引发的。

房地产调控的最主要的目标在于“稳定房价”。

宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分析造成这种失衡的原因，通过这种总量控制进而稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

同时房地产调控目标应是引导房地产业稳步健康发展，过高的房价或泡沫破裂进而导致经济衰退都不符合各方利益。

三、我国房地产市场金融调控的主要工具货币政策工具是中央银行为达到货币政策目标而采取的手段。

现阶段，中国的货币政策工具主要有利率政策、存款准备金、公开市场操作、再贷款与再贴现、窗口指导和汇率政策等。

（一）利率传导作用房地产行业的资金需求极大，因而利率的变动会对其带来较大的影响。

由于房地产开发企业自有资金不足，依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款，贷款利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响。

由于房地产属于一种价格较高的特殊商品，大多数消费者多采用住房抵押贷款的方式进行购买，利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的利息额。

（二）信贷传导作用对消费者而言，现金流入的增加、资产负债表的改善，获得银行消费信贷的可能性增加，他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。

在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金、窗口指导等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。

银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。

货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性的货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。

（三）汇率传导作用2005年我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。

汇率制度的改革有助于减轻中央银行为保持汇率稳定而投放基础货币的压力，有利于提高货币政策的独立性，提高金融调控的主动性和有效性，并为金融宏观调控创造一个宽松、和谐的经济、社会环境。

同时来自外界对人民币升值的压力也日益显著。

当人们意识到人民币兑美元汇率将来可能不再那么确定时，势必会引起对人民币的重新估值，增强国内外市场对人民币升值的预期。

这一影响也传递到了中国房地产市场中。

国际热钱涌入境内大肆购买房产，不仅可以分享房地产价格快速上涨带来的好处，而且还可以分享未来人民币汇率升值的投资收益。

尤其是后者，成为推动住房价格上涨的重要原因之一。

四、我国房地产市场金融调控效果（一）住房供给稳步增加2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。

其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%。

2013年数据显示，2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

（二）房地产用地的供应量增加2013年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。

2008年至2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。

我国政府为了应对金融危机推出的四万亿刺激计划，发行过量的货币及对房地产行业的扶持都带来建设用地的增加，2008年至2010年的供应上升主要归因于2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年至2012年的建设用地供应下降。

2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

（三）房地产行业土地购置恢复，地价上涨。

2013年，房地产开发企业购置地面积38814万平方米，同比增长8.8%，置地面积的扩大说明房地产市场正在升温，开发商投资意向强烈，未来房地产供应量增加。

2013年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%。

土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

（四）市场销售明显升温。

2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%；实现销售面积约13.06亿平方米，同比增长17.3%。

由此可见，2013年房地产行业的需求面也得到了进一步的改善。

就2013年的发展来看，整体而言，商品房的供应和销售需求都恢复增长现象，房地产市场正在回暖。

五、完善房地产金融调控的建议（一）选择合适的房地产金融调控方式、时机和力度房地产市场受多重因素的影响，除了自身的一些因素以外，外部的宏观经济环境，比如，国民经济增长、城市化发展、货币流通、税收、外汇、法制建设、投资渠道等—都对其造成一定影响，因此，房地产金融政策的制定和实施都必须考虑这些因素的影响，否则其有效性必将大打折扣。

所以说房地产金融政策调控必须从我国的宏观经济背景出发，以此为基础来选择合适的调控方式、时机和力度。

由于我国市场机制和金融体系并不健全，房地产市场的结构性问题突出，目前建议尽量选择直接调控的方式对房地产市场进行干预，毕竟近年来中央银行对商业银行房贷的限制对遏制房地产投资过热起到了一定的作用，而且直接调控具有针对性强的特点，比较适用于我国现阶段行政管理占主导地位的经济背景。

我们可以选择的直接金融调控方式包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构，例如消费与投资的信贷结构、物业类型信贷结构等。

当然，如果运用得当，直接调控和间接调控两种方式都能取得较好的效果，各国政府在实际运用中通常也是将多种方式结合使用，运用的关键在于是否以宏观经济政策为基础针对房地产市场中存在的问题有的放矢的运用这两种方式。

（二）加快完善房地产金融体系一直以来我国房地产金融体系的不健全也是房地产金融政策调控效果不明显的原因之一。

鉴于我国所处的环境，虽然从整体政治环境和施政方针上来说，我们国家和欧洲发达国家有不少的区别，但是在市场方面的共通性，使我们可以从美国的房地产金融体系中借鉴一二，它有完善的一级市场、二级市场以及政府担保机构，运作起来既保证了市场的有效竞争，又减轻了政府的财政压力。

而从这一体制下可以给我们的启发就是，在目前我国市场机制并不健全的条件下，政府完全不干预一级市场的运作也是不现实的，再加上我国的二级市场并没有建立起来，金融系统不发达，金融政策调控的效率自然低下。

因此，首先应完善、发展市场机制，再加快发展房地产金融体系的二级市场，并建立政策性金融机构为一级市场的房地产进行担保，使整个金融网络健全完善。

从而能更好的拓宽金融市场的活跃性和完善性。

我国目前房地产融资渠道单一，大部分来自商业银行，这样给商业银行带来很多压力，一旦商业银行出现一点纸漏，整个房地产市场将有可能崩溃。

借鉴发达国家的经验，我们应该拓宽房地产市场的融资渠道，比如利用房地产产业发展基金、房地产信托、住宅基金、房地产证券、住房资产证券化等金融衍生品进行融资，这样就可以减少商业银行的风险，有利于调节房地产投资的市场化，同时也为房地产市场的发展提供新的投资渠道。

（三）根据地区差异和结构性差异实行不同的金融政策房产位置固定的自身属性使得房地产市场必然是一个区域性的市场，各个地区由于地理位置、市场状况、人文特征等有很大差异，房地产市场的供求状况、价格水平等都不尽相同。

因此，中央政府应该根据不同地区的差异制定不同的房地产金融政策：对于一些房地产已经进入供过于求阶段，中央政府应该实施从宽的金融政策，扩大个人住房贷款的覆盖面，减轻贷款人负担，使低收入者可以解决住房问题；对于一些房地产需求旺盛，房价持续上升的地区，中央政府应该实施从严的金融政策，通过提高房地产贷款首付比例、贷款利率等平抑房价。

另外，房地产供应结构不合理也是造成房地产市场供求不平衡的原因之一，最近这几年政府也更加重视调节高、中、低档房屋的供应比例，但进展缓慢，效应不强。

目前，政府应继续鼓励、扩大中低价商品房和经济适用房、廉租房的建设规模，压缩高档住房、别墅的用地供给，增加高档房屋项目开放、交易的成本，提高普通百姓的购房能力，满足扩大居民改善居住条件的愿望。