济南中海国际社区中央公馆--口袋书册 楼书
オーダーメイド(Order Made)
胸が騒がしい でも懐かしい
mune ga sawagashii demo natsukashii
胸口觉得骚动 但又感到怀念
こんな想いをなんと呼ぶのかい
konna omoi wo nanto yobu no kai
这种心情叫做什麼呢？
「そう言えば 最后にもう一つだけ 『涙 』もオプションでつけようか?
「ほんとにありがとうございました
「hontoni arigatou gozai mashi ta
iroiro to otekazu o kake mashi ta
不好意思给你添这麼多麻烦
最后に一つだけいいですか?
saigo ni hitotsu dake ii desu ka?
还是成为一个温柔的人吧
なれるように なれますようにと
nareru youni nare masu youni to
我要变成那样的人 希望变成那样的人
『想い出』って何だか分かるように
『omoid』tte nandaka wakaru you ni
然后让我不觉中能理解"回忆"这东西
続けて谁かさんは仆に言う
tsuduke te dareka san wa boku ni iu
然后那个人又对我说
「腕も脚も口も耳も眼も 心臓もおっぱいも鼻の穴も二つずつつけてあげるからね いいでしょう?」
「ude mo ashi mo kuchi mo mimi mo me mo shinzou mo oppai mo hana no ana mo futatsu zutsu tsuke te ageru kara ne ii deshou?」
中海物业楼宇接管验收管理手册(PDF版)
WI/G02-001 ZHPM
接管验收管理规程
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7.2.3.5 确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间、方式。 7.2.3.6 工程部根据工作会议的要求以及物业情况制订接管验收工作方案。 7.2.3.7 管理处将接管验收工作方案报送发展商项目部确认， 并由项目部确认并协调安排 监理、施工单位等有关人员参加组成联合验收工作组。 7.2.4 准备接管验收记录表格： 《(户内)房屋本体接管验收记录》 、 《(户内)房屋给排水接管验收记录》 《(户内)房屋电气接管验收记录》 《房屋本体验收记录表》 、 《共用设施验收单》 《共用设备验收单》 《规划、产权、投入使用等资料移交验收清单》 、 《工程图纸移交清单》 、 《工程资料移交清单》 、 《房屋本体移交清单》 、 《共用设施移交清单》 、 《共用设备移交清单》 、 《质量问题处理单》 7.2.5 接管验收过程 7.2.5.1 资料验收 资料及图纸的交接主要包括建设规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技 术资料、设备设施资料、业主资料等。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格 等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。 7.2.5.1.1 建设规划销售资料： (1)项目开发批准报告； (2)规划许可证； (3)建 设 工 程 用 地 许 可 证 ； (4)土地使用合同； (5)建筑开工许可证； (6)用地红线图； (7)拆迁安置资料； (8)预 售 、 销 售 许 可 证 。
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工初验收记录报告。 此项工作是物业公司全面了解施工现场情况的最好时机， 现场 机电管理维修人员应参加并记录，掌握情况，为后期接管验收工作的打好基础。 7.1.3 内部初验收通过后， 发展商将组织、 申请地方政府地区工程质量监督部门 （质检站） 参加，由质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方 面专家组成验收组，进行工程竣工验收(基本程序参见附件一)。现场机电管理维 修人员应参加并对整改项目落实情况跟踪了解，同时做好记录。 7.1.4 附件一：工程竣工验收基本程序 7.1.4.1 现场项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工 程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。 7.1.4.2 验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工 程验收记录、施工图等。 7.1.4.3 验收组实地查验工程质量。 7.1.4.4 由发展商主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设 备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价， 形成经验收组人员签署的工程验 收意见。 7.1.4.5 工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
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【DOC】中国地产案名⼤全集（doc118）楼书⽂案中国地产案名⼤全集南⽅的⼀些有特⾊的案名：欧洲故事峰会上善若⽔花巷时代玫瑰园⼒讯上筑名门⼗⼋邻居⼭居笔记誉峰天鹅湾YOHO TOWN ⾹槟时代新朝传说⼭海理想0769 宽寓花街18 森林湖运河东1号松⼭湖1号华南MALL 桔⼦公民博客公寓UP公寓世纪城中央公馆城市⾼尔夫东部第⼀城云⼭诗意荷塘⽉⾊台湾的：百年⼤鎮百室達百順⾹榭柏達翡利柏園班芙春天寶仁雅築碧海藍天碧海擎天碧瑤名園碧茵星城別墅⼤賞博覽家草本⽣活草根譚⾧堤常青墅朝代⾵尚創邸春⽊町春樹春揚薇閣⼤成賞⼤地賞⼤觀天下⼤亨觀邸⼤湖春天⼤湖富邦⼤來賞⼤亨觀邸⼤湖春天⼤湖富邦⼤來賞⼤亨觀邸⼤湖春天⼤湖富邦⼤來賞⼤⿆別莊⼤砌峰閣⼤溪地⼤直觀邸⼤直晶華⼤⽵⾹頌林園淡⽔SMART 淡⽔Smart 淡⽔up.up得意居地球村第5⼤道第五⽂明東⽅⼭河都會通都摩市KIMO 敦藏敦品⼆重奏發現之旅法登美墅放翁名廬⾶凡⾶皇⾮常居易豐馥⾵尚⾵⽉草堂⾵雲頂客⾵雲彙⾵中奇園楓閣峰雲浮⽣散記浮⽣臻品富臨極品⾼閣歌德堡歌德花園閣厦耕讀園耕原公園家公園與我關渡站前觀⾃在冠天下光の橋光之頌貴築國揚超值屋國揚青年市海⽔正藍海⽉海悅海雲間和⾵·⼩雅和⾵雅集和⾵禦庭荷堤荷蘭村荷意⼀品恒濱橫の濱紅⾊炫⾵紅樹林宏⾨湖⼭雅致湖適湖中天湖左岸花吹雪花⿃苑畫市懷⽯別莊懷⽯磺溪懷⽯居皇普河畔⿈⾦眼活⼒程式基泰捷座吉第極景極品極祥集賢天地基泰捷座幾何中⼼佳園建築の賞建築博覽家建築晶典建築群英會鑒賞家江⼭萬裏杰座⾦賞京典別墅晶彩晶典居易巨匠康橋原味康之庭柯夢波丹渴望村克拉碼頭空間⼤賞空間王MAGIC HOME 萊茵皇家萊茵賞蘭亭集序嵐亭藍鯨藍居俱樂部禮居禮贊麗舍淩波琉森琉園硫森⿓騰綠⾊國度綠墅綠野新坡綠葉⼭莊綠園道羅丹映象滿築美館⼤宅美麗⼤直美墅館美墅賞美學⼤街⽶堤名⼈錄歐⾵城堡歐⾵城堡歐峰歐鄉⼩鎮歐洲⾵華歐洲晶典歐洲賞帕華洛帝普羅旺世千秋巧遇歐洲親⽔和畔親⽔印象三度空間森林別墅⼭海觀⼭居歲⽉⼭林別莊⼭⽔豪情⼭⽔天厦⼭⽔緣⼭下賞畫⼭宅⼀⽣升之陽⽣活⼤師⽣活復興⽣活館⽣活家⽣機花園聖址盛世紀師⼤隱師苑翠堤獅⼭⾵⼟記⼗⽅意境⽯濤園時代贏家拾翠⼭莊⼠林紫京城世泓⼤寧境世紀の櫻世紀財星世紀廣場世紀花園⼤厦世紀經典世紀經貿世紀名⼈世紀威秀世紀之⾳世界杯世界集世界之窗世界之頂世外桃園⾸席⾸席芳鄰書⾹⼤第舒曼雙胞胎雙峰雙橡園雙校花園雙⼦AB ⽔鋼琴⽔⼾皇⾨⽔上加冕⽔世界⽔鄉⽔⽉灣⽔雲間⽔雲居⽔築館⽔築世界四季四季花彩四季花鄉四季花⾹四季新象四季之鑽臺北.N世代臺北.快意通臺北Going 臺北SMART 臺北VISA 臺北雕之森天地賞天晶天境天闊天籟天幕天喜天裔天悅童話世界薇多綠雅薇閣春天無爲.草堂五峰·名廬舞鶴⼭莊溪城秀墅霞⾶霞關夏朵現代啓⽰⾹濱新坡⼭莊新秀賞薪易城興隆及第幸福密碼雅集雅居⼩築雅舍雅舍⼩品雅仕堡藝術村藝術⼤街藝術林莊藝樹尊邸逸品裔品迎河賞螢座映象之旅咏。
百度地图吉林长春美业从业名录
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中房信-北京中海紫御公馆营销案例
预热期 （2011.4.292011.6.2）
持销期 （2011.6.22011.8）
活 动
中 海 紫 御 公 馆 2008 年 10 月 25 日 开 盘 ， 60-90平米小户型， 交 5000 元 可 排 号 认 购。本次推出的是5 号楼，均价18000元 /平米，一次性付款 9.6折，银行按揭9.7 折，最低首付20%。 在10月18日至19日 ，中海紫御公馆将在 售楼处丼办产品推介 会，客户可亲临现场 感受。
绝对保密
20110815
北京 中海紫御公馆 案例 营销篇
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目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
7
现场营造
施工围挡
小区大门
小区外景
小区实景
8
现场营造
样板房
一房 61m² 二房 90m²
四房 184m²
9
活动策略
紫御公馆“活动推广”节奏图
导入期/推广期 持销期 （2009.4.92010.12） 预热期
时 期
（2008.102009.4）
（2010.12.1612.24）
持销期 （2010.12.242011.4.29）
7栋板塔结合,其中2号楼为21层，3号楼为21层, 5号楼为18层 ，6号楼为22层。2号楼为2梯3户 ,3、5、6号楼为2梯6户。 2011年8月均价：44136元/m2
项目简介：
中海地产2008年度力作，坐落中轴路西侧，陶然桥东南侧，紧邻二环，项目包括住宅、商业及高档写字楼，总建筑 面积近40万平米。以“英伦风情”为主题进行风格设计，三段式布局垂直分割对称均衡，全石材外立面，4.2万平 米英式皇家园林规制，成就英式浪漫栖居之所。周边交通发达，公交、地铁、铁路交相辉映，为出行提供了优秀的 便利条件。中海物业担纲物业服务管理，为业主提供全方位、细致入微的高端管家式服务。小区内为业主提供近4 万平方米的商业配套；周边众多商场，餐饮娱乐场，科研教育机构，大型医院、丏科门诊为社区提供了充足的生活 保障。作为地标级社区，地铁沿线交通便利，性价比相对较高，可以作为投资地产，首付最低20%。
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菜鸟驿站(济南后龙社 区店)
后龙窝庄157号
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菜鸟驿站(济南陡沟街 道18号店)
陡沟街道陡沟商业街18号
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菜鸟驿站(济南市中西 河东方红桥384号店)
中区十六里河街道办事处
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菜鸟驿站(济南西仙庄 社区店)
十六里河街道西仙庄48号
菜鸟驿站(济南方信家 白马山南路17号天业翠苑3号楼3 园牌坊口优选超市店) 单元
菜鸟驿站(济南伟东四 六里山街道伟东新都四区南门16 区南门16号楼东首店) 号楼一单元东侧门头房
菜鸟驿站(济南市中泉 七里山街道泉景天沅仁园西门商
景天沅仁园店)
铺
菜鸟驿站(济南三箭如 意苑7号楼店)
-
菜鸟驿站(陈庄大街29 二七街道陈庄大街29号2号楼2单
字产业大厦
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菜鸟驿站(济南市中伟 舜玉路街道伟东三区12号楼1单 东三区12号楼一单店) 元101
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菜鸟驿站(济南牡丹名 七贤街道绿地国际城牡丹名都
都店)
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鲁能领秀城UP街区2号楼2单元 501室
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菜鸟驿站(济南紫云府 兴隆街道华润紫云府F2东门北侧
F2东门靓香园店)
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菜鸟驿站(济南安泰诚 王官庄街道安泰诚品西门南一号
品西门店)
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问题楼盘困境的化解与突破_记录
《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。
本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。
书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。
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131.4 127.2 122.6 106.0 98.4
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16 20 26
淄博
济南 郑州 北京
94.6
91.0 87.6 83.2
呼吸这个城市中最干净的雾霾！
数据来源：今日头条
中海国际社区——三山环抱，十里城市山谷
中央公馆南区山体实景图
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中海国际社区——三山环抱，十里城市山谷
双山顶实景图
中央公馆北区山体实景图
2014年中国190座城市雾霾浓度排名表
呼吸困难 指数排名 城市 2014年PM2.5年均值 (微克/立方米)
南部一直都有济南城市后花园的美 誉，山山有景点，处处是美景，负 氧离子浓度极高，是济南人首选的 居住区域，也是济南权贵最集中的 区域。 如果不得不呼吸雾霾，那就让我们
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邢台 保定 石家庄 德州 唐山
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标准贰
大 社 区
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置业大社区的好处：
1.成熟度高，购买风险低：前期已有交房入住组团（A2、A3地块），社区具备一
定成熟度；此外可亲身体验已交房组团环境、物业等情况，购房风险较低。
2.配套相对完善：动辄上万的人气，除了能吸引外部配套，其自身的“造血能力”
已能体现出配套相对的完善。中海国际社区配有7所学校、7大主题公园、上万平商
楼盘 英雄山路某楼盘 中央公馆北区 建筑面积 90 90 套内面积 约69.24 约76.5 得房率 约76.92% 约85% 单价 9500 9000 总价 855000 810000 套内面积单价 12348 10588
中央公馆组团平均得房率在85-87%之间，远远高于周边楼盘平均约22%左右的得 房率，以此折算套内面积单价更实惠！
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7座主题公园、社区养老院——父母满意
中央公馆西侧4万平米休闲公园
社区卫生中心、社区养老院
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标准四
高性价比
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二环南沿线性价比最高楼盘
阳光100 11000元/㎡
国际社区 中央公馆 9000元/㎡
百步亭 10000元/㎡
华润紫云府9500 元/㎡
鲁能领秀公馆 10000元/㎡
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高得房率，更实惠！
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标准伍
升 值 快
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中海国际社区——升值潜力巨大
受“南控”城市发展战略布局，南部未来新增楼盘有限，房源供给稀 缺，升值潜力巨大。 一条路改变一座城。2015年下半年二环南快速路有望通车，其中老虎 洞山隧道穿过中央公馆北区。届时，中海国际社区将在20分钟车程内贯
穿济南东西。新二环南将带动中海国际社区住宅的新一轮价格上涨。
老虎洞山实拍图
马武寨山实拍图
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标准叁
全 配 套
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全方位配套，让全家人满意
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12年一贯制优质教学资源，上学无忧——孩子满意
幼儿园 B4 第二所 南上山街小学 天地生 双语幼儿园
幼儿园
小学
济南市实验初中
第一所南上山街小学 已开学至三年级 交房适龄业主孩子均可上学
规划三所幼儿园、多所小学、一所初中
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整体鸟瞰图
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好地段——入则静谧，出则繁华
紧邻二环南路交通主干道，10
分钟车程到达泉城路，二环南 快速路通车后，生活将更加便
利，20分钟贯穿济南东西：
20分钟轻松抵达齐鲁软件园 15分钟泉城广场shopping 20分钟前往济南高铁西站 5分钟到达英雄山立交
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交通升级，尽享都市繁华来自13公共交通四通八达
社区内已通公交线路 K94 、 41 、 120 ， 可直接前往省体育中心、齐鲁医院、趵 突泉、长途汽车站等。 一站地内有公交线路K92、K55、155， 可直接前往动物园、长途汽车站、洪家
楼、八一立交桥等。
未来社区内规划有公交总站及 BRT公交 车站，公共交通出行将无限便利。
1
2
标准壹
好 地 段
3
亚洲首富李嘉诚：
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
4
住南不住北——南城中心，济南人居向往
• 济南整体地势剖面南高北低、东高西低，西、北有洼地， 每逢暴
雨必积水难行。
• 受“南控”城市发展战略布局，南部未来新增楼盘有限，房源供
给稀缺，升值潜力巨大。
• 济南政府将南部定位为：重点生态保护区、济南生态旅游功能区
。南部城区一直为济南人心目中的高端住宅区。
“南控”城市发展，置业机会稀缺，升值潜力大
滨河新区—小清河治理驱动
北 跨
中疏
西部新城—交通驱动
东拓
东部新城—产业驱动
南控
中部主城区—都市产业
政府重点生态保护区 济南生态旅游功能区 济南高端居住区
南部—生态旅游驱动
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济南市地形图
西客站片区
新城区，远离繁 华主城区，配套 短期内难以完善
主城区
交通拥堵、尾 气污染、噪音 污染，生活居 住舒适度低
南部城区
10分钟繁华生活圈、 城市绿肺、山清水秀、 健康宜居养生之地
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我们不能重新选择城市，但可以重新选择区域
我们生活的济南不幸是全国雾霾污染最严重的城市之一，我们不能重新选择城市， 但是！我们可以选择生活在这个城市空气质量最好的区域！
老虎洞山隧道穿过中海国际社区中央公
馆北区，全长 1200 余米。通过小区路段
设计为双向六车道山岭隧道。地道口进 行棚盖,让地道口远离社区,降低对居民的
影响。对地道的出、入口匝道两侧墙壁
进行吸声处理，最大限度降低噪音影响 。同时，将在路边种植高大乔木，既帮 助遮蔽隧道来往车辆，同时达到吸尘及 降噪效果。
业、公交总站、社区卫生站、养老院等，满足全家人需求。 3.生活氛围浓厚：大社区，才能有足够多的人群，生活氛围浓厚，成就一个新的区 域，这样才有家的感觉。
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中海国际社区——成熟大社区
已交房入住的A2地块入口实景图 已交房入住的A3地块社区实景图
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已交房的B1地块社区内实景图
已交房的A4铂宫别墅俯瞰实景图
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家门口上名校，让孩子步步领先
已经签约两所南上山街小学、济南实验初中，买房上名校。
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8万平环宇城，家门口的国际级购物中心
橙天嘉禾电影院
华润万家超市 H&M、优衣库、Nike等若干世
界知名服装品牌
高第街56号、舜和海鲜、金春禧 等美食餐厅云集
音乐喷泉广场：夜晚乘凉、广场
舞最佳去处 汤姆熊、儿童主题乐园、儿童运 动场，假期孩子乐园
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4万中海业主 乐享物业升值
2008年以来，中海地产在济南先后开发中海紫御东郡、中海奥龙观邸、中海国际社区、中 海天悦府、中海华山珑城5大楼盘，目前，4万业主已经享受到中海物业带来的升值高收益。