江西省九江市修水县长青国际健康城项目投资分折报告

“江西修水长青国际健康城”项目投资价值分析报吿江西修水长青国际健康城（长青复合型智能化老年社区）项目报告江西大围山农业综合开发有限公司二0一九年一月十八日、 1第一部分项目概述1.1项目投资内容为便于大型配套设施的引入（康复中心，国际老年人活动中心等），首先考虑的是国际健康城的建设规模（800亩）。

采取低密度、低容积率、高绿化率的设计。

整个健康城分四个园区，100亩~200亩为一个园区，每个园区规划总建筑面积约10万㎡。

a、居住园区。

第一期规划建设三层连体住宅式公寓楼和二层独栋住宅楼共100栋。

其中二层、每层一单元高档豪华格局的独栋小楼10栋，专为特殊贵宾而设；三层住宅式联体公寓共建60栋，共建造三房一厅格局的单元360套；二层独栋小楼30栋，共建二房一厅格局的单元120套。

建成全部投入使用后可供2,480人入住。

建酒店式主楼一座，楼高28层，建筑面积15,000平米，按四星级酒店标准建造，内设豪华套房、豪华客房标准客房等共400间。

b、康复娱乐园区。

主楼为康复理疗中心，楼高三层、建筑面积3000平米。

楼内设诊疗室、检查室、中医理疗室、物理理疗室、康复治疗室、康复训练室、中医穴位推拿按摩室、及室内活动室等。

园区内另设娱、 1乐中心一座，建筑面积6,000平米。

内设温水游泳池、桑拿中心、健身房、图书室、会议厅、电脑室、演艺歌舞厅、台球室、棋牌室、咖啡厅等。

c、园林活动园区。

选择山水相间地形处，打造一处花鲜草绿静谧宜人的休憩园林，为我们的客人修养身心提供一座休憩活动的绿色世界。

d、种殖采摘休闲园区。

该园区既是自给用有机无害蔬菜、水果及禽蛋肉类食物的生产基地，又是我们的老龄住客接触大地运动养生的大好环境，还提供了采摘、垂钓等怡情乐趣项目。

园区内分若干组团。

社区构架以社区干道、组团道路、庨院道路为骨架；以住宅、公建配套、园林景观为主体形成建筑景观群。

社区在不同方向设3～4个主出入通道，每个园区内设置了2个出入通道。

建筑及配套设备均采用环保、低碳的设计理念及原材料。

公建设施：小区配有养生保健会所、老年医院、超市商场、银行、邮局、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、垂钓园等生活配套设施。

人性化：为方便老年人出行，社区不设计有过多的台阶（有台阶处均设有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内部面积设计确保了担架及轮椅的活劢范围；楼梯踏步高度不大于140㎜，宽度不小于300㎜，两侧均有扶手；步、 2行道路每间隔200m设有休息座椅，坡道坡度小于1：12；室内地面采用防滑设计、防跌扶手，各种开关、按钮均采用大垄号，避免老年人因视力下降而使用不方便；阳台相通，便于邻里来往互相照应；无障碍设施，满足老年人的特殊使用功能要求。

智能化：智能化已成为当今科技发展的主流，长青将高端科技成果引入社区。

使老年人在居住条件得到满足的基础上，不断提升不改善生活质量，体验科技进步带来的重大发化。

社区内的每个房间均配备远程生命指标监测系统、紧急呼叫系统、可视对讲系统、安防系统，网络系统、消防系统等设施，以确保老人生活的便捷不安全。

为了建设现代化修水·长青国际健康城，由专门针对老年人的思维方式、生活习惯、起居行为、身体状况和服务需求等特点，并根据建设节能减排，低碳环保整体智能化修水·长青国际建康城总体规化和目标而设计完成的。

根据长青国际健康城的整体规划采用智能化：本方案设计采用了航天科技的遥测、遥控、遥感先进技术，结合当今信息通信条件，研发和生产出具有智能化标准的遥测控产品。

该产品是信息化时代迈向智能化时代和实现智能化社会的必要工具。

、 3节能减排：社区建设均使用环保设计与环保建材；充分利用太阳能等绿色能源，减少有害物的排放。

智能管理服务中心：养生保健会所，娱乐休闲会所，国际老年医院，老年大学，国际养老交流会展中心。

整体定位：采用典雅、温馨、明快的风格，使其充满生活情趌建筑风格：健康城将分为“祥—祥和”、“和—和谐”、“福—福佑”、“贵—尊贵”四个不同主题的园区步行系统：社区道路结合园区景观路线，全部按照人体工程学进行设计花园广场：充分发挥景观功能作用，为老年人提供交流、休憩以及集体娱乐活劢的场地建筑结构：低层和多层均为框架结构楼层设计：低层为2-3层，多层为6-18层，均配有电梯; 部分底层架空，用作小型会所和娱乐活动中心；架空层高不低于3米环保供热：采用环保节能低碳井水源空调系统集中供暖供冷、 4隐蔽管线：视线范围内看不到明线屋内飘窗：保证每个房间的采光性户型面积：户型多层主要是一居和二居，均带厨卫；一居面积控制在40㎡左右，二居面积控制在50～60㎡；底层建大户型，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。

户内设施：采用无障碍设计，长柄门锁、超宽入户门，能使两位老人并排搀扶通过；步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全；电子安防系统、紧急呼叫援劣系统，保证在紧急情况下的人身安全。

兴建适宜老人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓。

（1）强调公寓区整体形象的塑造，统一协调道路、区域、边缘、节点等空间要素的组织关系，形成有序、高效的具有浓郁地域特征的城市空间景观框架体系。

（2）尊重自然，利用自然，以自然环境为背景，有机的布置人工构筑物，达到建筑与自然的融合。

（3）保持公寓区的文化自然特色，增强老人的认同感，场所感和归属感。

（4）以人为本，创造宜人尺度的公共活动环境和舒适的心理环境。

从建筑的尺度、形式、色彩、材料、交通的设计着手，规定共同遵守的准则，以保证建筑和环境的协调，强化地区总体意象特征，居住建筑应顺应地形，避免、 5对自然山体大面积开挖，宜采用坡屋顶形式，色彩宜温馨素雅，以淡黄、白、浅绿等中间色为基调。

（5）服务办公建筑可采用古典欧式建筑风格，色彩可活跃鲜明，并注意与整体风格的协调。

（6）道路和绿地的照明设计，应考虑尺度宜人，形式和周围建筑及环境相协调，可采用桩灯或绿化灯。

尽可能选择白织灯作为灯光的颜色。

小广场、草坪宜采用灯杆照明，其高度在2-3米，宽度不小于0.5英尺烛光。

绿化地带的照明灯杆可采用深褐色和黑色或白色，以达到和绿化融为一体，小范围的铺地地面、礼仪性的场地。

如建筑入口宜采用桩灯，高度为1米，内有反光镜，可将地灯光反射于地面。

建设工程组成老年公寓、智能住宅；生活保障设施、度假村；老年活动中心、老年宾馆（酒店）、老年疗养院、休养所、托老院工程；保健院、老年医疗服务部门。

1、项目建设内容一览表、 6、7、83、主要建筑物和构建物结构特征一览表、95、各地块工程特点、10、116、本项目供电设施情况7、各地块化粪池和隔油池设置情况8、工程土石方平衡、121.2 投资项目资金来源本项目总投资取200000万元，资金采取向外融资。

1.3资金退出项目资对外融资。

经双方达成协议，采取债权投资的方式进行，融资方每年年底按时支付红利，到期偿还本金，让投资方资金按期顺利退出。

1.4风险控制措施为确保投资方资金安全，实现诚信合作，融资方同意以公司100%股权、项目权益和项目未来收益为质押，向投、13资方融资，并按照双方签署的《项目合作合同》每年向投资方支取红利，若有违背，投资方可依合同约定接管公司全部股权及权益。

投资方银行托管的方式对融资方使用资金情况予以管理和监督，融资方使用资金，须有有科学、如实的资金预算，一切按资金预算执行；同时，公司将采用完善的资金监控手段，对于每个月度投资者的投入资金使用状况进行详细分析，正确、及时地向投资者公开公司的相关财务状况，以使他们心中有数。

、14第二部分项目分析2.1项目建设背景根据统计资料显示，目前，我国60岁以上的老年人口已达到1.54亿，约占总人口的11.6%。

且今后较长时期内，我国老龄人口都将以每年3.3%的速度增长，预计到2020年将达到2.5亿，到2030年前后将达到4亿左右。

老龄人是我国社会的一个重要组成部分，他们的健康和养老需求更是国家和社会关注的重大议题。

胡锦涛、温家宝等领导人曾多次指示“要关心老龄事业”，体现了党和国家对大力发展老龄事业、让老龄人老有所养国策的重视和期望。

在我国的老龄人口中，各级国家机关、企事业单位、科技院所等及军队系统各级机关的老干部、老英劳模、老专家等等，占有一定的比例。

他们曾经为国家的建设和社会的进步贡献了自己毕生的精力和心血，他们是我们国家的功臣和宝贵财富，为他们提供一个高档优质科学的疗养、康复平台，使他们能更好地享有国家发展和社会进步所带来的实惠，是本项目的根本目标。

另外，随着我国经济的高速发展，中国的生活环境和质量也得到巨大的提升和改善，医疗保障设施和体系也在、15日趋完善。

随着中国经济的发展，国际地位的不断提升，尤其是成功举办了奥运会及上海世博会后，使中国更加成为世人瞩目的焦点。

许多旅居海外的华人华侨都希望能回到中国作短期疗养、甚至长期养老安度晚年。

除此以外，随着国家的进步、生活环境和条件的大幅优化，也吸引了越来越多的外国人希望来到中国来感受东方古国的文化与历史。

据北美旅游协会资料，韩国，加拿大和美国就有相当数量的外国人希望能来中国作中、短期的度假和疗养，这方面也存在着巨大的市场需求，也是本项目的另一基本目标。

2.1.1“江西修水长青国际健康城”项目一、地理位置九江地处长江中下游的南岸，她左邻鄱阳湖，右连洞庭水，京九铁路与长江黄金水道在这里构成了中国南北、东西交流的轴心，九江人杰地灵，物华天宝，旅游资源博大精深，便利的水陆交通曾促进了中华经济、文化的发展，使享有“三江之口，七省通衢”的九江成为天下“眉目之地”。

中国历史名山——庐山，以其迷人的秀姿，吸引了许多历代名人高士，各宗教界杰出人物在这里驻足，秦皇汉武，亦步入其中......,两千多年来，许多杰出的人物为庐山吟唱出众多脍炙人口的诗篇，使庐山成为千古名山。

庐山，佛教、道教、儒教、伊斯兰教并处一山，形成了中外历史的独特文化现象。

秀丽的风景，多变的景幻，素有“匡庐奇秀甲天下”的美誉。

是中国著名的风景名胜、16区,1996年被联合国教科文组织批准为"世界文化景观",列入《世界遗产名录》。

九江的自然景观有一大特色,就是四季常新,常年可接待游客.以庐山为例,晚春的庐山,"山寺桃花始盛开",可招徕惜春,觅春的游客,品尝延年益寿的云雾春茶.盛夏,"江城八月苦炎晖,潇洒山间夹纩时",气候清凉的庐山,是避暑消夏,疗养休养的圣地."一年好景君须记,最是橙黄桔绿时",庐山的秋天,万山红遍,丛林尽染,金菊飘香栗子熟,霜叶红似二月花.隆冬的庐山,千崖冰玉里,泉声半天闻。

银装素裹,分外娇娆。

九江地势东西高,中部低,南部略高,向北倾斜,平均海拔32米(市区海拔20米),修水九岭山海拨1794米,为九江最高峰,星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底,海拔-9.37米,为全市最低处.全市山地占总面积的16.4%,丘陵占44.5%,湖泊占18%,耕地365.22万亩,俗称"六山二水分半田,半分道路和庄园"。