物权登记规则及适用

以土地承包经营权为例，看我国登记规则的多元化
１、家庭土地承包经营权在设立上采合同设立，未采取登记要件主义或 登记对抗主义。物权法第127条（《农村土地承包法》第22条）“土地 承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府 应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权 证，并登记造册，确认土地承包经营权。”登记不是这种物权设立的公 示方法，家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。 土地承包合同与土地承包经营权证书不一致情形的处理？以土地承 包合同为准。以家庭承包方式取得的土地承包经营权是依据土地承包合 同而创设的，未采取登记要件主义或登记对抗主义， ２、对于家庭土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义。未经登 记的，不得对抗善意第三人。物权法第129条（《农村土地承包法》第 38条）“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求 登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记； 未经登记，不得对抗善意第三人。” ３、对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，土地承包经营权的设立和以 转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，均采取登记生效主义 （《农村土地承包》第49条）。不登记，该用益物权不设立或不发生物 权变动效力。
《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法 律规定交付。”《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记 簿时发生效力。”
2.公示的效力 《物权法》第9条第一款规定："不动产物权的 设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力； 未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 " 第23条："动产物权的设立和转让，自交付时发 生效力，但法律另有规定的除外。“ 对于物权变动来说，物权公示的效力有两种立 法例：公示生效主义（有效合同＋公示＝物权变动） 和公示对抗主义「有效合同＝物权变动（无对抗 力）；有效合同＋公示＝物权变动（有对抗力）」。 总体上，我国物权法采折中主义，即公示生效 主义为原则，公示对抗主义为例外。
物权登记规则及适用
物权法专题培训 2010年6月1日
我国物权法247个条文中涉及 物权登记的条文共有36条：第6、 9、10、11、12、13、14、15、16、 17、18、19、20、21、22、24、 31、106、127、129、139、145、 150、155、158、169、187、188、 189、190、199、224、226、227、 228、246条。
（三）不动产物权登记的公信力
1、物权变动的公信原则 《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动 产登记簿由登记机构管理。”《物权法》第17条“不动产权属证书是 权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当 与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确 有错误外，以不动产登记簿为准。” 2、不动产物权登记的公信力 为了强化登记的效力，物权法确认了不动产登记的公信力，即物 权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的 法的效力。这是为了降低和减少善意第三人对于交易的不安全感和风 险性，建立良好的市场秩序而在法律上拟制效力。目前，我国不动产 物权登记是国家行政管理机关依申请作出的一种具体行政行为，体现 了国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，属于行政确认行为。 从物权法的意义上看，这种确认的功能就是一种公示。因此公示公信 原则是通过“形式推定内容”的方式向社会公众表示，只要交易对象 有法定的权利外观，交易者就无需再辩别权利的真伪，从而降低交易 成本。
（2）不动产登记生效的例外：有两个层次：
一是不经登记在当事人之间也能发生物权变动的效力，但不能 对抗第三人（登记对抗主义），例如物权法第129条“土地承 包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的， 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记； 未经登记，不得对抗善意第三人。”第158条“地役权自地役 权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请 地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 二是不经登记就能发生物权变动的完全效力（对世效力），例 如第9条第二款"依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不 登记"，第127条“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效 时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放 土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确 认土地承包经营权。”第153条“宅基地使用权的取得、行使 和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使 用权的取得无需登记。
2、物权登记效力一般规则的例外情形 《物权法》在确立不动产物权登记生效基本原则的同时，通过第9条和 第23条中“法律另有规定的除外”表述了这个原则存在例外的情形： （1）动产交付生效的例外：未登记不得对抗善意第三人（登记对抗主 义），例如： ◆第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭， 未经登记，不得对抗善意第三人。” 关于特殊动产的物权变动，《物权法》第24条在第23条规定一般 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力的同时，规定了特殊动产 物权的变动，未经登记，不得对抗善意第三人。特殊动产物权变动 “未经登记，不得对抗善意第三人”不同于“合意+公示对抗要件”的 意思主义物权变动规则，理解和适用时应当将《物权法》第23条和第 24条相结合。 交付仍然是特殊动产物权变动的生效要件，同时登记是其对抗要件， 即特殊动产的物权变动原则上可概括为：有效债权合同+交付=特殊动 产物权变动（不得对抗善意第三人）；有效债权合同+登记=特殊动产 物权变动（具有对抗第三人的效力）。在物权变动规则适用时，这一 特殊之处必须注意。
一、我国物权登记效力的特殊性
（一）物权变动的公示原则 引起物权变动的两大类原因：法律行为和非法律行为，依 法律行为引起的变动不经公示不发生物权变动的效果；非依法 律行为发生的变动因法律规定的事实条件的成就而直接生效， 不经公示即发生物权变动的效果，但是在公示完成之前，当事 人不得处分。
1.公示的方法：不动产的公示——登记；动产的公示——交付。
（二）物权登记效力的特殊性
1、物权登记效力的一般规则 《物权法》第6条、第9条第一款、第23三个条文确定了物权登记的一般 原则，即不动产物权变动登记发生效力，动产则无此要求。这个原则有两 个关键内容：一是区分动产与不动产物权的不同变动方式，二是将登记生 效主义作为我国物权法上不动产物权变动的基本原则。该规则也是确立我 国物权变动模式的基础。 ★在物权变动的两大类原因——法律行为和非法律行为中，物权如何依法 律行为而发生变动，关键在于物权变动模式的选择。综观我国物权法全文， 我国物权变动模式原则上采债权形式主义模式，例外采意思主义模式。 债权形式主义物权变动模式是债权意思主义与登记或交付的结合。可 概括为：有效债权合同+登记=不动产物权变动；有效债权合同+交付=动产 物权变动。 意思主义的物权变动模式指除了当事人的债权意思之外，物权变动无 须其他要件，即物权变动是债权行为的当然结果。可概括为：“合意+公 示对抗要件”。
不动产登记公信力包括登记推定力和不动产善意取得两方 面的效力。二者的共性在于强调登记的确定性以维护交易 安全。二者的区别在于，登记推定力是假定登记簿上的记 载是正确的，这种假定可以推翻；不动产善意取得则是假 定登记簿上的记载是不正确的，而承认善意信赖、善意取 得，使不正确的权利表象得到承认。 （1）登记推定力 关于登记推定力，重点包括以下两方面内容： 登记的推定力包含积极推定和消极推定两个方面，积极推 定是指根据登记的记载推定某人享有某项权利，消极推定 是指根据登记的记载推定某项权利不存在。登记的推定不 是终局性的，而是可推翻的，这主要是为了保护真正权利 人的利益。 注意：《物权法》16条和17条分别赋予了不动产登记簿和 不动产权属证书证据资格，但是，二者的证明力有强弱之 分。在涉及产权争议的案件中，不动产登记簿的证据力优 于不动产权属证书的证据力，当二者记载不一致时，除有 证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准， 确定诉争产权的归属。
3、权利抵押权和权利质权的设立采用登记生效主义 物权的客体原则上为有体物，还包括权利。 权利抵押权，如《物权法》第180条的债务人或者第三 人有权处分的建设用地使用权和以招标、拍卖、公开协商 等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押； 权利质权的登记集中体现在《物权法》第224条“以汇 票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当 事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设 立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设 立。”第226条第一款“以基金份额、股权出质的，当事人 应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记 的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时 设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理 出质登记时设立。”第227条第一款“以注册商标专用权、 专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应 当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设 立。”第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面 合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”




一、我国物权登记效力的特殊性 （一）物权变动的公示原则 （二）物权登记效力的特殊性 1、物权登记效力的一般规则 2、物权登记效力一般规则的例外情形 3、权利抵押权和权利质权的设立采用登记生效主义 （三）不动产物权登记的公信力 1、物权变动的公信原则 2、不动产物权登记的公信力 （四）债权效力与物权效力相区分的原则 二、非法律行为的物权变动，登记既非生效要件，亦非对抗要件 （一）生效的法律文书 １、法院的生效法律文书 ２、仲裁机构作出的法律文书 （二）人民政府的征收决定 （三）继承 （四）合法建造、拆除房屋等事实行为 （五）物权取得人、善意第三人合法权益的保护 （六）非依法律行为取得不动产物权再行处分的限制 三、不动产的预告登记 四、不动产登记机构 （一）不动产登记机构的统一 （二）不动产登记机构的审查职责 （三）不动产登记机构的赔偿责任