试论物权登记制度

论文提纲一、物权登记制度的概述。

（一）物权登记制度概念（二）物权登记的分类l、总登记与变更登记2、不动产所有权登记与他项权登记（三）物权登记的法律效力1．物权公示效力。

2．物权变动的根据效力。

3．权利正确性推定效力。

4.善意保护效力。

5．警示效力。

二、物权登记制度的弊端（一）中国物权登记之现状（二）物权登记现存的弊端1.登记的法律依据不统一2.登记机关不统一3.登记效力未区分物权变动的原因4.绝对化的登记要件主义5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动三、物权登记制度的完善（一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理（二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则（三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关（五）统一物权登记的信息公示场所试论物权登记制度[容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。

物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。

物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。

登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。

登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。

物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。

[关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关一、物权登记制度的概述（一）物权登记制度概念物权登记制度通常是指不动产登记制度,是物权公示制度的一种,是规定不动产物权变动的公示方法及效力的法律制度。

具体来说,物权登记是指申请人向国家专门机关申请,由国家专门机关将不动产物权变动的各种情况记载在国家规制的专门登记薄册上的一种的制度。

事实或行为是其产生的原因。

（二）物权登记的分类1．总登记与变更登记根据登记机关进行登记的目的可划分为总登记与变更登记。

总登记又称静态登记,指不动产登记机关为设立、更换不动产物权证书,建立或健全不动产物权管理秩序,在对某种不动产物权进行普遍清理、清查的基础上进行的全面登记。

变动登记又称动态登记,指不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权设立、变更、消灭等事项进行的登记。

2．不动产所有权登记与他项权登记根据登记的性质可划分为所有权登记与他项权登记。

不动产所有权登记包括物权的来源及取得时间、物权演变及土地和其附着物的面积、结构、用途、坐落、图形等现状及相关权利事项登记,涉及物权的各项情况。

不动产他项权登记包括使用权登记、抵押权登记以及采矿权、特许取水权、林木采伐权等准物权登记。

另外根据不同的标准,还可将物权登记分为初始登记、转移登记、更正登记、涂销登记、本登记、预登记、实体权利登记和程序权利登记等。

（三）物权登记的法律效力物权登记的法律效力,是指物权经登记后在法律上所体现的效果,亦即对社会所产生具有法律意义上的实际效果。

它是整个物权登记制度的核心。

1．物权公示效力。

物权的任何变动均应进行公示。

动产物权的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记，这乃是财产法的基本规则，所以登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。

2．物权变动的根据效力。

对我国民事司法部门所确定的原则来说，登记作为物权公示手段的作用则更加重要。

因为登记在这里不但发挥着针对第三人的公示对抗作用，而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立，变更与废止的作用。

登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用，而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用，而且这是实质之主义登记制度的最重要的作用可以说登记在这里实际上成为设立、变更与废止不动产物权的根据。

因此公示在此虽然只是一个形式要件，但它却对当事人的实体权利有决定效力。

3．权利正确性推定效力。

权利正确性推定效力，指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利容为正确不动产权利的效力。

不动产登记之物权应该与实际的不动产物权一致，这是正常的不动产秩序的基本要求。

但是也不可否认，在当事人有过错或者登记机关有过错时，不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。

但无论是权利人、相对人的过错，或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人说都应该是正确的登记，登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。

这是因为，对第三人来说，登记是国家专门机关所为之行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。

这一规定在法律规定上称之为“法律推定”。

我国在民事立法与司法实践中是承认权利确定性效力的,如最高人民法院《关于适用〈中华人民国担保法〉若干问题的解释》第九十条规定:"以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的,抵押财产的围应当以登记的财产为准。

抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定"。

第六十一条规定:"抵押登记记载的容与抵押合同约定的容不一致的,以登记记载的容为准"。

但是登记物权推定正确的效力依法理不应及于对登记物权有过错的权利人，以及恶意第三人。

对因权利人自己的过错而为的错误登记，法律允许经利害关系人申请而改正，对因登记机关误登记而出现的错误登记，法律也允许经利害关系人申请而改正，或者允许登记机关自己改正之。

恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。

可见，登记权利的正确性推定，效力只及于善意第三人，这是该原则的相对性。

4. 善意保护效力。

登记对不动产物权的善意取得人的利益至为重要。

法律就是为了保护善意第三人，才将不动产登记簿记载之权利视为真实，赋予其社会之公信力。

从而在信赖登记的善意第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被追夺，因此一种客观公正的社会交易秩序才能得到维护。

若登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都有义务检查其前手的权利的正确性，否则就要因为其检查不周而承担危险。

很明显，这一要求对善意第三人是不公平的。

因为登记本身具有社会客观公信力，对善意第三人提出这一要求也是不必要的。

5．警示效力。

登记的主要任务之一是反映物权的详细法律信息，并在法律许可的围将其提供给社会，为市场交易服务。

登记提供给社会的法律信息为全面的信息，当然可能既包括对利害关系人有利的容，也可能包括对其不利的容。

这样作的目的，是让社会尤其是物权取得人了解该物的全面情况，然后自己决定是否进行有关的法律行为。

这一点在抵押制度中显得非常重要。

依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权人对自己是否成为抵押人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定；那么如果在抵押物之上如果已经存在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其它物权如用益物权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。

但是如果物权已经给抵押权取得人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。

登记的警示效力的作用就在于此。

由此看来，我国担保法第35条的规定显然是有缺陷的。

该条第1 款规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

”第2 款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”这一规定虽然提高了抵押的安全性，但是却过份僵硬，在实践中运用的难度较大。

因此，（1）登记已经为后顺位的抵押权人提供了足够的警示，尤其是抵押顺位的登记使权利取得人完全能够对自己的权利地位有明确的了解。

依意思自治原则，是否设立后顺位的抵押权应当完全由当事人自己决定。

（2）抵押只是为债权的实现提供担保而不是代替债务履行，债务人应首先履行其义务。

当优先顺位的抵押权因债务人履行义务而获得清偿时，后顺位的抵押权人的权利，即使是超过了抵押物的价值也是有可能获得清偿的。

（3）后顺位的抵押权人的权利仍然比不享有抵押权的一般债权人优先。

（4）根据实践的经验我们可以得知，不动产尤其是地产具有随着国民经济的发展自然增值的特点，这一点已经成为一种规律性的现象，因此，超出抵押标的现有价值的抵押权，也会因这一特点而获得实现的机会。

从以上分析可以看出，即使是后顺位的抵押权，即使债权超出优先顺位的抵押权所担保的债权的余额，因有不动产物权登记的保护，抵押权人的法律地位仍然比不享有抵押权人优越，他们获得清偿的机会仍然存在，因此设立这种抵押权完全合乎法理，而且具有积极的实践意义。

因此在法律依照不动产登记能够建立正常的抵押顺位时，依法僵硬地限制多重抵押的价值并否定上述后顺位的抵押权的作法无论是在理论上还是在实践上都是不妥当的。

二、物权登记制度的弊端（一）中国物权登记之现状我国目前的物权登记机关是“多头执政”，行政机关各自执法，各有各的管辖围，更加之行政机关实行层层领导的机制，人为的因素很多，物权登记很不严肃，很不规,登记成立的时间难以准确界定，登记冲突时有发生，且依据的法律、法规或部门规定也是不同的，由此造成的弊端甚多。

在现实生活中，物权的登记机关是分别行使不同权力的各行政机关，登记机关各自为政，各执各的法，权力划分不清，相互掣肘，互相扯皮，或受利益驱动乱设登记机构，人为地将登记程序复杂化，故意增加登记难度借以收取名目繁多的登记费用等等。

目前我国现有的登记制度很不完善，由于缺乏登记的基本的法律规定，缺乏对登记的程序，登记机关及其职权，登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详尽的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的混乱状态。

由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误时常发生，各项登记之间经常发生冲突和矛盾，物权的登记所有人和实际所有人往往不相符形式和实质相脱离，档案记录与实际拥有不相吻合名不符实，如此等等问题颇多，且非常突出。

法律应当服务于经济基础，适应于客观实际需要，物权登记应当是手段而不是目的，应当服务于经济流转和公平交易的需要。

鼓励交易是我国《合同法》的一项重要原则，登记制度现存的问题极不利于交易安全和交易活跃与繁荣。

物权登记制度现存的弊端如不可服，必将制约和反作用于市场经济。

同时，意思自治是民法的一项根本原则，当事人意思自治是民事活动应当遵循的基本规则，物权登记作为物权转移的标志是对当事人意思表示自由的一种干预，这种干预应以必要为限度，而不应当本末倒置。

（二）物权登记现存的弊端现行物权登记存在的问题很多，极不利于物权公示效力之发挥，在一定程度上对物权法定构成不利之影响，弊端如下：1. 登记的法律依据不统一我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民国房地产管理法》、《中华人民国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等等，政出多门。