抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
抵押权的优先权与法律规定
抵押权的优先权与法律规定抵押权作为一种担保方式，是在债务人无力偿还债务时，债权人可以通过优先受偿的方式来保障自己的合法权益。
然而，在实践中，抵押权的优先顺序往往会受到多种因素的影响，除了法律规定之外，还包括抵押物的种类、登记时间等。
本文将以抵押权的优先权与法律规定为主题，探讨抵押权的优先顺序的具体规定以及其中的相关问题。
一、抵押权的优先顺序的法律规定《中华人民共和国担保法》对抵押权的优先顺序进行了明确规定。
根据该法，抵押权的优先顺序由登记的先后顺序决定，先登记者的抵押权享有优先受偿的权利。
这意味着，如果多个债权人对同一抵押财产设立了抵押权，那么在偿还债务时，先登记者的债权优先受偿。
然而，仅凭登记先后并不能完全确定抵押权的优先顺序。
比如，如果债权人在同一天内将抵押权分别登记在不同的不动产登记处，那么哪一个债权人的抵押权享有优先受偿的权利就需要根据各个不动产登记处登记时间的先后顺序进行判断。
此外，如果在抵押物上存在优先抵押权或其他优先权的担保物权，那么这些优先权的债权人也享有优先受偿的权利。
比如，如果抵押物既有抵押权，又有留置权，那么留置权人在优先受偿方面享有优先权。
二、抵押权的优先顺序的影响因素除了法律规定之外，抵押权的优先顺序还会受到其他因素的影响，这些因素包括抵押物的种类、登记时间等。
首先，不同种类的抵押物享有不同的优先权。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，对于房屋、土地、船舶等特定抵押物，其抵押权的优先顺序相对较高。
而对于一些易变卖、易流通的抵押物，如存单、股权等，其抵押权的优先顺序相对较低。
其次，登记时间也是确定抵押权优先顺序的重要因素。
在没有其他优先权的情况下，登记时间较早的抵押权人优先受偿的可能性较大。
因此，在办理抵押登记时，债权人应尽早进行登记，以保障自己的权益。
三、抵押权的优先顺序的相关问题抵押权的优先顺序在实际操作中可能会存在一些问题，例如：1. 登记时效问题：债权人在办理抵押登记时，需要注意登记时效的问题。
首封权与优先受偿权间的冲突与对策
首封权与优先受偿权间的冲突与对策作者：蒋志伟来源：《法制博览》2016年第03期摘要：近年来，因首轮查封法院长时间不对标的物进行处置，而享有优先受偿权的执行法院因现行法律规定无权对标的物进行处置，致使优先受偿权无法实现的案件频繁出现，亟待进行研究。
关键词：首封权；优先受偿权；优先处置权；执行管辖中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）08-0157-02作者简介：蒋志伟（1984-），男，河北秦皇岛人，硕士，重庆市巴南区人民法院助理审判员。
一、问题的引出2014年6月，重庆甲公司向某银行贷款400万元，甲公司与乙公司签订融资担保委托合同，由乙公司为该笔借款提供担保，甲公司以其所有的两套房屋抵押给乙公司作为反担保，并在房屋管理部门办理了抵押登记手续。
后因甲公司资金周转困难，未及时向银行偿还借款，致使乙公司承担保证责任向该银行支付了代偿款400余万元。
因甲公司无法清偿该代偿款，乙公司向法院起诉，胜诉后向A法院申请强制执行。
A法院在执行中查明，甲公司抵押给乙公司的两套房屋已先被其他法院查封，且首轮查封的B法院系因保全案件作出的查封，现该案尚在审理中。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第九十一条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行”的规定，A法院对该两套房屋并无优先处置权，而享有优先处置权的B法院因该保全案件尚在审理中亦无法对该房屋进行处置，这导致了乙公司无法在短时间内实现优先受偿权。
因种种原因标的物长时间无法处置，损害的不仅仅是优先受偿权人的利益，也损害了其他债权人甚至于被执行人的利益，因为抵押物在未执行之前，被执行人的债务利息在不断增加，抵押权人的优先受偿债权相应增加，被执行人应偿还的债务也相应增加，其他债权人可以参与分配的份额随之减少。
抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究
抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究客户提出的问题：享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如何顺利高效实现优先受偿权研究内容：轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践中的解决办法目的：针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效实现优先受偿权前言：根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。
但在抵押人（借款人）对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。
如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事后民事”的司法实践，则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。
因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下，权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。
对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。
一、轮候查封制度轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2０0４年２月1０日颁布，２００４年３月１日起施行）。
该通知第十九条规定，“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。
担保优先受偿权的法定例外规定
担保优先受偿权的法定例外规定1. 担保物权的法定例外在特定情况下，担保物权的优先受偿权可能受到限制。
例如，根据《中华人民共和国物权法》第一百零九条的规定，担保物权的优先受偿权不得对抗善意第三人。
如果第三人不知情且无过错地取得了担保物的所有权，担保物权人不能对抗该第三人。
2. 法定优先权在某些情况下，法律规定了特定的债权人享有优先于担保物权的受偿权。
例如，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产企业的职工工资、社会保险费和税款等法定债权享有优先受偿权。
3. 法定抵押权的例外法定抵押权通常具有优先受偿权，但在特定情况下，这种优先权可能会被限制。
例如，如果抵押权人未在法定期限内主张权利，或者抵押权人放弃优先受偿权，那么优先受偿权可能会丧失。
4. 法定留置权的例外留置权是一种法定担保物权，但在某些情况下，留置权的优先受偿权可能会受到限制。
例如，如果留置权人未在法定期限内行使留置权，或者留置权人同意放弃优先受偿权，那么留置权的优先受偿权可能会丧失。
5. 法定质权的例外质权也是一种法定担保物权，但在特定情况下，质权的优先受偿权可能会受到限制。
例如，如果质权人未在法定期限内主张权利，或者质权人同意放弃优先受偿权，那么质权的优先受偿权可能会丧失。
6. 法定优先权的例外在某些情况下，即使债权人享有法定优先权，这种优先权也可能会被限制。
例如，如果债权人未在法定期限内主张权利，或者债权人同意放弃优先受偿权，那么优先受偿权可能会丧失。
7. 法定担保物权的例外在特定情况下，担保物权的优先受偿权可能会受到限制。
例如，如果担保物权人未在法定期限内主张权利，或者担保物权人同意放弃优先受偿权，那么优先受偿权可能会丧失。
8. 法定优先权的例外在某些情况下，即使债权人享有法定优先权，这种优先权也可能会被限制。
例如，如果债权人未在法定期限内主张权利，或者债权人同意放弃优先受偿权，那么优先受偿权可能会丧失。
9. 法定担保物权的例外在特定情况下，担保物权的优先受偿权可能会受到限制。
抵押优先受偿权的法定例外情形及风险应对_向华
内容摘要：
关键词：
抵押作为商业银行债权的一种重要担保方式，其优先受偿的特点为维护资金安全、确保债权实现做出了巨大贡献，但这种优先受偿权并不是绝对的，《物权法》第１７０条在规定债权人对担保财产优先受偿的同时，又确立了“法律另有规定的除外”原则，一旦考虑法律的例外限制，实现抵押权与签订抵押合同时所期待的利益目标就相去甚远了。
本文就抵押优先受偿权的六种常见法定例外情形进行分析，并提出风险防范措施。
抵押优先受偿权例外风险应对。
抵押权的优先顺序与竞争规则分析
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
抵押权人优先受偿数额 不应受他项权证记载金额限制
抵押权人优先受偿数额不应受他项权证记载金额限制抵押权是指当事人以其拥有的可供执行财产为担保，用于为特定债务提供担保的一种权利。
当债务发生违约时，抵押权人可通过实行抵押权以优先受偿。
在执行抵押权时，存在着抵押权人优先受偿数额的问题，而这种数额并不应受到他项权证记载金额的限制。
在我国，抵押权人优先受偿数额的确定主要参考《担保法》和《合同法》。
根据《担保法》的规定，抵押权人优先受偿数额应当包括其对债务人主债权和利息的权利以及为实现担保权利而产生的费用。
而根据《合同法》的规定，担保费用是指抵押、质押、保证人提供担保所支付的费用和其他费用。
因此，抵押权人优先受偿数额是由债务人主债权、利息和担保费用组成的。
然而，在实际操作中，由于他项权证记载的只是主债权的记载金额，因此抵押权人的权利得不到全面保障。
具体来说，如果债务人在合同中约定了债务人有多项义务，向多个债权人履行时，各项债务水平参差不齐，同一抵押财产是否足以偿还全部债务有一定难度。
而债务消灭的先后顺序，就是各个债权方之间争夺银行资金的界限。
所以，出现了一种抵押权优先受偿数额的争议。
一些抵押权人认为，他项权证的记载金额应该是抵押的限度，达不到解决债务时，不应向他项权证外的财产追索。
而另一些抵押权人则认为，他项权证的记载金额仅仅是一个上限，是借据将要支付的最高额，其所抵押的权利须优先受偿的范围是由其为债权担保的范围。
然而，对于这种争议，根据我国法律规定和实际情况，抵押权人优先受偿数额确实不应受到他项权证记载金额的限制。
首先，根据《民法典》的规定，担保应当以合同约定的事实为限，但不得超过担保合同所约定的范围。
因此，抵押权人优先受偿数额应当由担保合同中约定的主债权、利息和担保费用组成，而不是受到他项权证记载金额的限制。
其次，在实际操作中，很多抵押财产的价值会随着时间的推移而发生变化。
如果限制了抵押权人优先受偿数额，会导致抵押财产总价值大于他项权证记载金额，而抵押权人却无法优先受偿。
最高院：执行依据没有明确抵押权的优先受偿是否就意味着丧失抵押权？
最高院：执行依据没有明确抵押权的优先受偿是否就意味着丧失抵押权？编者按：我们整理了法律全行业合同范本1000套，放在百度网盘共享方便各位学习。
【裁判要旨】虽然民事调解书没有明确约定债权人对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。
执行依据未否定其对案涉房屋享有抵押权，其亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除，故其对案涉房屋依法享有抵押权。
【案例索引】《韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉再审案》【（2021）最高法民申1134号】【争议焦点】执行依据没有明确优先受偿权的是否意味着丧失抵押权？【裁判意见】最高院认为：一、关于恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有抵押权的问题首先，恒丰银行南充分行与思凯公司签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》中，载明的抵押物包括案涉房屋，并已办理抵押登记手续，领取了案涉房屋的他项权证。
其次，韩小兰与思凯公司并未办理合同备案手续亦或是申请预告登记，案涉房屋在办理抵押时，仍登记在思凯公司名下，权属清晰，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。
据此，恒丰银行南充分行对案涉房屋的抵押权系依法设立。
最后，虽然执行依据（2017）川13民初58号民事调解书没有明确约定恒丰银行南充分行对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。
执行依据未否定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，恒丰银行南充分行亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除。
故恒丰银行南充分行对案涉房屋依法享有抵押权，二审判决对此认定并无不当。
二、关于韩小兰是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题首先，韩小兰与思凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋用途为办公，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止，案涉房屋价款按非住宅标准计算。
双方签订的《补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等销售依据。
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4、通过要求抵押人提供建设工程发包、承包资料和竣工验收文件等方式，调查落实 建设工程中合同约定的竣工日期和实际竣工日期，准确判断建设工程价款优先受 偿权是否已因逾法定行使期限而消灭，对预测和化解抵押权风险十分必要。
2020/3/30
特殊情况三
• 划拨土地使用权出让金优先权
2020/3/30
案例：
某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂 区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同， 并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债， 由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审 理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式 取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳 相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优 先受偿。
2020/3/30
应对措施：担保人员在贷前应当审查借 款人的完税情况并注意税务机关对纳税 人欠缴情况的公告，以便对欠税的财产 降低抵押率或在放贷前要求借款人先还 税。特别值得一提的是，如果企业在原 贷款发放后转贷前有欠税行为的，因转 贷时抵押登记需重新办理，结果反而导 致税款优先于作为反担保的抵押权，增 加担保风险，因此转贷时要特别审查原 贷款发放后是否有新的欠税。
但是，当抵押财产的设定发生在企 业拖欠税款之后的，该抵押权将丧 失优先受偿的权利！
2020/3/30
案例：
某县服装厂2002年3月欠税12410元。5月，该厂以其机器设备作为抵押 物，向银行贷款3万元。6月，该服装厂欠缴税款7250元。2002年8月该 厂因经营不善宣告破产。但宣告破产后，该服装厂仍旧未停止其经营活 动，发生了两笔购销业务，涉及税款8600元。
• 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权 。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。 作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量 规避。
2020/3/30
特殊情况一
• 在财产抵押之前产生的企业拖 欠的税款优先于抵押债权受偿
2020/3/30
根据《中华人民共和国破产法》，债务人的财产均为破产财产， 但对债务人特定财产有担保权的权利人可以优先就该特定财产享 有优先权。其他没有担保的财产，将根据职工的工资和医疗、伤 残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保 险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职 工的补偿金；债务人所欠税款； 普通债权这样的顺序清偿。
因此，机器设备处置后优先偿还税务部门12410元 ，剩余价值偿还银行。剩余价值超过银行债权的部分 ，参与企业破产财产清算；剩余价值全部偿付银行仍 不足以清偿的部分，银行只能就该部分债权作为一般 债权人参与企业破产清算。而6月份所欠税款7250元 及8月份所欠税款8600元，税务部门按破产清算的受 偿顺序受偿。
2020/3/30
特殊情况二
• 建筑工程价款优先受偿权优于抵押权
2020/3/30
根据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价 款优先受偿权问题的批复》的规定 1、【优先顺序】建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债 权； 2、【优先权的范围】建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付 的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包 人违约所造成的损失； 3、【行使期间】建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建 设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
2020/3/30
法律依据：
《担保法》第56条：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相
当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《城市房地产管理办法》第51条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方 式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
该厂机器设备处 置后，应当如何 陪付税务及银行？
2020/3/30
分析：
本案是一起涉及税收优先权的案例。本案中，服装 厂3月份的欠缴税款12410元发生在设定抵押之前，当 然优先于作为抵押担保的机器设备。而6月份所欠税款 7250元和宣告破产后8月份所涉及的税款8600元，因 发生在抵押权之后，则不享有优先权。
2020条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付 价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发 包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折 价或者拍卖的价款优先受偿。”
银行： 1、经营公司将商铺抵押给银行借款200万元；
2、经营公司到期未还款，银行申请执行抵押物；
建设公司：1、经营公司欠建设公司商铺建设的工程款；
2、经营公司将已抵押给银行的商铺过户给建设公司抵扣工程款；
结果：法院裁决工程款优先受偿，该抵押物所有权归建设公司所有，银行无权执行该
房产抵押权；经营公司无其他可供执行财产，银行坏账。
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批 复》第二条： “企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的 物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土 地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国 有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应 认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条和《中华 人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍 卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有 优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有 土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先 受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员 报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设 工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之 日起计算。
(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人 所欠税款；
(三)普通破产债权。”
税务征收管理法第45条：“税务机关征收税款，税收优先于无担 保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人 以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收 应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
2020/3/30
案例：
2006年，经营公司以其刚刚建成取得产证的商铺若干间提供抵押担保，向甲银行申请贷款二百万元 ,并办理了抵押物登记手续。借款到期后，经营公司未按约偿还本息，甲银行向人民法院申请执行 抵押权。在法院执行过程中，第三人建筑公司持与经营公司达成的以抵押商铺折价抵偿经营公司拖 欠建筑公司工程款的书面协议，向房产局申请办理了抵押商铺的产权过户登记，将抵押商铺的所有 权从经营公司过户到建筑公司名下，并持过户后的房屋所有权证向执行法院提出执行异议。甲银行 知道后，以房屋转让没有经过抵押权人（甲银行）同意为由，申请房产局撤销为建筑公司办理的房 产过户登记和房屋所有权证。房产局经审查后,撤销了抵押商铺的房产过户登记和为建设公司颁发 的房屋所有权证。建筑公司向法院提起行政诉讼，法院认为由于经营公司拖欠建筑公司修建抵押商 铺的工程款，故建筑公司对抵押商铺享有拖欠工程款的优先受偿权；建筑公司以和经营公司达成用 建设工程范围内的抵押房屋（商铺）折价抵偿拖欠工程价款的协议的方式行使优先受偿权符合法律 规定。据此，法院作出了确认房产局撤销建筑公司房产过户登记及房屋所有权证的决定违法并判令 撤销该决定的判决。随后，执行法院根据行政案件的审判结果，裁定撤销该院作出的以抵押商铺折 价抵偿甲银行借款本息的裁定，并对已经抵偿给甲银行的房屋执行回转。由于此时经营公司已实际 歇业且无其他可供执行的财产，二百万元借款本息全部落空。
分析：
通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地 使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从 而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土 地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受 偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房 地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当 从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押 权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地 使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流 失。
2020/3/30
应对措施：
1、核查抵押房产产证取得时间。今后的担保业务开展过程中，我们应当特别注意取 得时间在六个月内的房产证，调查该房产开发过程中是否存在拖欠工程款的情况
。
2、要求抵押人和建设工程的承包人共同出具工程款支付情况的证明文件并进行必要 的核实，以审查和确定工程款的实际支付情况，在准确判断建设工程优先受偿权 给抵押权可能带来的风险的基础上，确定是否接受抵押人提供的抵押担保。
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
2020/3/30
抵押权无法优先受偿的特殊情况 及应对措施
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➢抵押权无法优先受偿的特殊情况 ➢相关案例 ➢特殊情况下我们的应对措施