Westfield西田集团(澳大利亚)：世界商业地产标杆企业

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西田信托
经过分拆重组，西田信托成了西田购物中心的持有者，西田控股的负债大幅降低，流动资金 充裕。西田控股开始集中精力于购物中心的商业、物业管理和项目开发。西田信托着重于投资， 通过合理的投资策略实现低风险、高收益的回报，以吸引机构和个人投资者购买，进而为西田控 股提供强有力的资金支持。西田开发项目的收回成本周期缩短，运转速度加快。西田在商业地产 开发运营的优势，如同一个马力足效率高的引擎，西田 RETTS 为它提供的源源不断的燃料，从 此一发不可收拾，走向了全球化扩张的道路。 西田的全球化战略 当澳洲的市场缺乏增长点时，西田的目光开始转向世界。在降低陌生市场造成的影响与风险 方面，西田有它独到的处理方法，而且已被实践证明是可行的。当进入一个新的市场，西田会倾 向于收购正在运营的购物中心进行改造，而不是买一块本非用作零售的地皮重新规划开发。这样 可以减少客源和客流的估计偏差，以避免对项目前景过于乐观估计造成的风险。当收购的项目平 稳过渡，收益稳定后，西田会以此为根据地，对该市场进行深入挖掘，在同一城市或周边地区选 择新的收购对象，以巩固品牌口碑和影响力，从而降低经营风险。 西田开发美国市场正是采用这一策略。 1977 年，西田在康涅狄格州收购了第一家购物中 心 Trumbull 进行改造。 1980 年，西田又在康涅狄格州进行收购，此后又陆续进入了加州和密歇根 地区。1985 年又在加州收购了第五家。1986 年，西田同时收购了梅西百货（Macy’s）旗下的 三家购物中心。1987 年，在进入美国十周年时，西田成立了西田国际（ Westfield International） 美国业务运营总部，包含了开发、设计、建造、出租与管理等多个部门。1996 年，西田效仿澳大 利亚的经营模式，成立了西田美国信托（ Westfield American Trust）并在澳大利亚证券交易所挂 牌上市。1997 年西田美国在纽交所 IPO 上市，进入美国证券市场。1998 年收购特瑞泽克汉姆公 司后，西田成为加州圣迭戈、洛杉矶和圣何塞，密苏里的圣路易斯、马里兰的华盛顿特区和康涅 狄格地区最大的商业地产公司。如今美国已成为西田全球第二大市场，拥有 55 家购物中心，营 业面积超过 590 万平米。 同样是在 1977 年，西田进入了新西兰，不过并非是以开发商的身份，而是商业管理。凭借多 年商业地产经营经验，西田拿到了新西兰最大的商业地产开发商 St. Lukes 旗下购物中心的商业 管理合同。在此后的 20 年中，西田信托开始逐渐收购 St. Lukes 公司的股权，并终于在 90 年代 末成功控制了 St. Lukes，同时获取了 St. Lukes 旗下 10 家购物中心的所有权。如今西田在新西 兰拥有 12 家购物中心，经营面积超过 40 万平米。 西田直到 2000 年才正式进入英国， 并非对英国市场缺乏重视， 事实上他们从七十年代就开始
购物中心数量 澳大利亚 新西兰 美国 英国 总计 44 个 12 个 55 个 8个 119 个 总经营面积 360 万平米 40 万平米 590 万平米 60 万平米 1050 万平米 包含零售店数量 11920 个 1724 个 8989 个 1281 个 23914 个 总资产 306 亿澳元 30 亿新元 177 亿美元 52 亿英镑 582 亿澳元
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商业地产标杆企业—西田集团
西田集团（Westfield Group）是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至 2010 年底，西田集团已经在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了 119 座购物中心，总经营 面积超过 1050 万平米，容纳超过 24000 家零售店。规模之大，品质之优，无人能比。这些高质 资产总价值达 5800 亿美元以上，年净利润超过 23 亿美元。 2010 年，西田集团的两个旗舰项目获得突破性进展。10 月，总投资 32.6 亿美元，位于悉尼 中央商务区核心区的综合体项目的一期部分比原计划提前半年开业，项目一期包括了一座含 130 家品牌店铺的购物中心，以及一栋 3 万平米的写字楼。将来项目整体落成后，西田位于悉尼的总 部将移至这里，成为真正的“旗舰” 。另一个项目位于伦敦东部，是西田“伦敦奥运”战略的重要 投资。目前已基本完工，将于今年 9 月开业。该项目除了拥有 18 万平米的零售商业，还包括了 住宅、金融、酒店、娱乐业态，将成为欧洲最大的商业综合体。
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关注英国了，只是缺乏一个位置、规模、经营情况、价格都合适的待收购项目，从这一点，足以 看出西田对投资的谨慎和对风险的控制。 2000 年 2 月，西田收购了位于诺丁汉的布罗德马尔什 中心 75%的股份，随即进行了大规模的改造。 5 个月后西田再度出手，与 MEPC 各出资 50%组 建合资公司进行项目收购。如今西田在英国拥有 8 家购物中心，经营面积超过 60 万平米。 西田集团的创始人弗兰克·罗伊（Frank Lowy）即将退休，将公司交给了儿子们。事实上他 们参与决策、管理公司已经很多年了，对于西田这样的现代化管理的企业，任何一个人的离开都 不会对公司造成太大影响。西田将在 2011 年顺利完成他们旗舰项目开发，会推出一只新的信托 基金（Westfield Retail Trust） ，甚至有可能会涉足电子商务，继续保持他们在商业地产� �
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西田的资本化运营——REITS 上市 17 年后，西田感觉发展遇到了瓶颈。这时的西田旗下拥有 14 家购物中心，1 栋写字楼， 1 家酒店和 1 家汽车旅馆，开发资金大部分来自于借贷，资产负债率高达 81.7%。于是，西田开 始从两个方面入手解决这一问题： 1.对旗下商业资产进行重新评估，以体现客观的资产价值 2.分拆西田上市公司为西田控股（westfield holdings）和西田信托（westfield property trust） 分拆后，西田资产的账面值大幅提升，并体现在股价上。1978 年 1 月，西田的股价是 2.75 澳元。11 月，分拆消息公布时，股价上涨到 8.3 澳元。1979 年 7 月西田控股和西田信托挂牌上 市时，达到 12 澳元，增长超过 4 倍。 西田信托成立后，西田控股将旗下全资控股的位于澳大利亚的 6 个购物中心（ Miranda ， Hornsby，Figtree，Toombul，Airport West，North Rock）转让给西田信托，这 6 个购物中心总 面积 16.67 万平米，价值一亿澳元。西田信托享受租金收益，委托西田控股进行物业及商业管理， 并按管理的业绩表现向西田控股支付相应的管理费用。
代到六十年代，是澳大利亚的经济上升期，人口从 700 万增长到 1100 万，汽车保有量从 80 万量 上升至 400 万辆，消费指数每年增长 5%，拥有房产的家庭从 53%上升至 70%。到 60 年代末， 澳大利亚的国际贸易额居世界第 12 位。消费能力的提高促使商业地产走向高端化和规模化，把 一个在正确时间、正确地点出现的公司推向了正确的发展轨道。 西田的成功之道 � 充足的选址评估 西田在为每个项目选址前，都会对项目周边做详细深入的调研。调研 工作主要是两个方面：整体环境和未来发展。西田在调研时，往往会拉上主力店商家和 其他重要客户一同进行，听取他们的意见。 设计要迎合顾客 西田的设计部门要深入研究消费者心理和消费者行为。休闲区与购物 区的设计必须令人感到舒适并营造和谐的氛围，建筑风格、店面设计也要统一协调，目 的就是为顾客提供更舒适的购物环境，刺激他们的消费欲望。 招商先行 在项目设计的初期，招商工作就已经现行开展，为了保持连续高水平的租金 收益，西田对意向客户进行深入的分析与筛选，以保持经营品类的多样化平衡。 拥有自己的建筑公司 为顺利完成项目开发，西田必须拥有自己的建筑公司，以确保设 计的每个细节都能够丝毫不差地实现，同时可以保证竣工工期可控。西田的建筑公司在 建造自己的购物中心之外，也承接其它开发商的工程。 专业的投资决策 西田拥有专业的投资决策团队，研究分析并为管理层提供每个项目的 投资策略，是完全持有，还是与合作方共同持有，是全部售出，还是售后返祖等等。 员工培养 一个购物中心要管理的是各种品牌商家、千万顾客和复杂的硬件设施，因此 作为商业地产管理岗位的人员，需要丰富的零售业从业经验。西田会把这些员工送到美 国或其他国家深度培训，这对于一个世界购物中心理事会的成员企业来说是很容易做到 的。 促销策略 促销策略的制定由持有商、发展商和零售商共同商讨完成，一方面保证促销 策略的合理性，同时也保证各种促销措施能完全得到贯彻执行。西田在每家购物中心都 建立了商业联合会，一个类似于业委会的组织，可以保证数百家品牌商能形成统一的意 见，同时也可以保障商家在促销活动中的利益。 让顾客满意 西田会照顾到各个消费群体的需求：为孩子准备了小型游乐场，运动场。 为年轻人准备了音乐、食物和时尚用品，还有聚会交流的场所；为家庭主妇准备了丰富 的日用品，以满足她们一站式的购物需求。
在零售商业地产的全球化布局和资本化运作方面，西田毫无争议地做到了世界第一，成为同 行业模仿、追赶的标杆企业。 西田的起步 1959 年，西田的第一家购物中心在澳大利亚新南威尔士州的布莱克市正式开业。当时的澳大 利亚，百货商场是最普遍最流行的商业形式。大型购物中心只是个新鲜事物，全国也只有两家。 筹划这个项目时，主席弗兰克•罗伊飞到美国对这一新兴商业形式做了全面的考察，带回了新鲜的 设计理念。开业后，西田购物中心受到了政府、媒体、市民的空前关注，并被赞誉为“最现代最 美式的综合购物中心” 。项目建造费用 25 万英镑，有两家百货主力店和下沉式中庭广场，50 个免 费车位，每家零售店与购物中心整体风格保持和谐统一。不但客流不断，更吸引了众多投资商洽 谈合作。 1960 西田在悉尼证券交易所挂牌上市，开拓了资本市场。起初，西田走的是住宅、商业同步 开发的模式，在发现住宅发展低于预期后，开始逐步将开发重心向购物中心倾斜，并在 1962 年 完全放弃了住宅，成为了专业商业地产开发商。上市后，西田的经营效益增长迅速，业务基础稳 定，覆盖规划、设计、建造、发展每个开发环节，并且全部都在自己的组织架构内进行，实行“垂 直化”经营。在 60-70 年间先后开发或收购了一系列项目，包括 1961 年的 Hornsby 购物中心， 1963 年位于 Yagoona、Dee Why 和 Eastwood 的三座购物中心，1965 年的 Figtree，1966 年的 Burwood，1967 年的 Toombul，1969 年的 Doncaster 购物中心，同年还收购了 Miranda 中心， 1970 年的 Indooroopilly 。西田购物中心开始在全澳洲蔓延扩张。值得一提的是， 1966 年的 Burwood 在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心，能同时接待 15 万消费者，年销售额达 1 亿澳 元。 Burwood 引进了著名的法尔马斯百货作为主力店， 两家公司由此开始了长期战略合作。 此外， 在这个项目中，西田第一次将“关键路径法”用于项目管理，使项目整体比预期提前 6 个月开业， “关键路径法”成了西田项目管理的绝技，并成功应用于后来的每一个项目。 西田的成功起步除了其敏感的商业嗅觉，更加得益于澳大利亚宏观经济的迅速发展。四十年