龙湖时代天街个案剖析共20页文档
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2019年整理苏州龙湖时代天街项目踩盘报告(35页)资料
b销售方面
c项目特色
c售楼处包装
2
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第一节
PA点RT 击1 此营处销添环加境考幻察灯节标题
区
域
经
经济发展
济
工业总产 值
经济概括
外企投资
LOGO
工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出 口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比 分别增长84%和103.6%
全区已引进了40多个国家和地பைடு நூலகம்的1000多个外 资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投 资上亿美元以上的项目14个。
10
龙 湖 介 绍
龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长 于重庆，发展于全国，是一家追求卓 越、专注品质和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举办的红榜评选活 动中，两次上榜。 2011年被评为最具 风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。 集团总部设在北京，现有员工4000多 人，业务领域涉及地产开发、商业运 营和物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂牌上 市
邮局：中国邮政局
医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院
大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市
自带商业配套
周边交通
双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上
盖
公交33路、38路、 51路、68路、 69路、69路区间、89路、303路、
312路、333路、夜3路、游3路等到百合花公寓站；
医院：附二院、明基医院、圣 爱医院 邮局：滨河路邮局
银行：工商银行、招商银行、 光大银行、中国银行等
重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例+
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
绝对保密咨询中心出品CRIC 重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例基本信息段落项目基本信息区位图项目基本信息城市中心位置，交通四通八达，跨区能力极强项目所在区位：项目地块位于渝中区和九龙坡区交界处，通过长江一路通达渝中各区域，车程在10分钟内，通过长江二路直达杨家坪及南坪均在5-7分钟车程内，通过嘉华大桥通达江北，周边轻轨二号线及地铁一号线站点均设在项目200米半径内。
奥体中心电信IT 歇台子小学大坪商贸圈重医附一院百安居杨家坪商圈项目地块该片区大型单位众多，主要以医疗、教育、电信及IT 、政府部门为主。
周边教育、商业、娱乐、运动等配套成熟项目北侧大石路项目东侧渝中枢纽长江二路龙湖时代天街基本概况龙湖时代天街为百万方超级综合体，亚洲最大购物中心之一，60万的商业体量超过4个龙湖北城天街。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、写字楼、商务公寓、高层住宅、城市广场等。
基本概况项目介绍物业类型商业、写字楼、住宅、公寓（商业）最早开盘时间2011-01-23建筑形态高层开发单位重庆龙湖成恒地产开发有限公司占地面积253346平方米建筑面积130万平方米容积率 4.6总户数1200户户型面积55-75㎡（不含地下）装修情况毛坯车位配比1：6.7物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际（重庆）集团景观设计日本凤咨询景观设计公司规划段落项目规划开发分期图交通分析图公寓规划分析图公寓楼层平面规划图公寓推案分析图售楼处及样板区规划总结龙湖时代天街规划图项目总体规划特色：项目占地：约380亩总建筑规模：约130万方商业规模：约60万方购物中心写字楼SOHO公寓酒店住宅1期百货、影院、餐饮2期百货、酒吧街、广场、书城2期百货、超市、奢侈品3期百货、影院、独立设计品牌项目交通规划：轻轨2号线、地铁1号线交汇，轨道站点均在项目200米范围内，多条城市主干道、垮江大桥环绕左右，15分钟通达全市主城各区。
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
中海国际社区、龙湖时代天街个案
8440 62.1362.43 67 44.08%
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
2011.1 区·观园（2
号楼） 国际社 2011.3 区·观园（1 号楼） 国际社 区·江御 （1号楼）
1.2826
112
高层
66.71-90.64
优惠权优惠0.5%；优惠权升 级优惠0.5%；预定优惠1%； 中海会优惠0.5%；一次性付 款优惠0.5%；按时签约优惠 1%。 当天认购优惠75000元；一 次性9.7折，按揭无。
龙湖时代天街经济技术指标一览表
开发商 项目地址 占地面积 容积率 规划户数 建筑形态 梯户比 户车比例 物管费用 物业管理 重庆龙湖成恒地产开发有限公司 渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区） 253346平方米 4.63 约10000户 （住宅1200户） 高层、商用公寓、商业 公寓：五梯二十四户 高层：三梯十二户 1.25：1（约8000个） 商业：3.4元/m² 住宅：2.5元/㎡ 总建面 绿化率 面积范围 建筑风格 楼层 交房标准 电梯品牌 重庆新龙湖物业有限公司 1300000平方米 35% 29-91㎡ 现代风格 商用公寓：20层 高层：31层 清水房、精装修（高层） ——
项目上半年销售组团
官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为 32-59 ㎡，开盘去化43%。
江御组团在4月、6月分别推出1号 楼和5、6号楼，面积区间为68-122 ㎡，开盘去化49%。
项目上半年销售组团
观园组团上半年推出量最大，共推 出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、 10号楼。 推出1616套，共计13.46万方，开 盘去化68%。 户型区间为61-105 ㎡的两房、三 房。 现所有上半年推出楼栋均有在售房 源。
供气：接市政气管网，一户一表计量。 通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。 闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。 安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号 和10号房配置燃气报警切断装置。 各功能区域装修内容： 客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花 涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。 封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶。 卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个 衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。 玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。 厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配 橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸 顶灯。
项目考察报告(重庆龙湖时代天街)
图一
图二
图三
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
平台、露台：充分利用重庆山城的特点，对不同标高、不同楼层进行高差设计，自然而然的形成车行空间、步行广 场、退台露台等空间。
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
装饰：结合艺术展对商场内部做局部装饰，烘托气氛。பைடு நூலகம்
案例——重庆龙湖时代天街
商业空间
中庭：在重要节点处布置旋转木马、海洋球等大型设施，提升人气。
蓝 速 卡 丁 车 俱 乐 部 大 鲁 阁 保 龄 球 馆
案例——重庆龙湖时代天街
动线设计：外部动线图
案例——重庆龙湖时代天街
动线设计：ABCD馆与馆之间的动线
左上图为天街的连廊关系立面图，整个项目通过连廊实现二层以上及地下全部连通，四馆互通
案例——重庆龙湖时代天街
项目特色
重庆龙湖时代天街开启体验式商业模式，通过体验式商业的打造，改变人们的消费习惯，并改变整个 重庆的商业发展格局。2012年12月，“城市家庭时尚购物中心“时代天街AB馆开业，单日客流峰值超 20万，大坪商圈从无到有。2014年12月，“城市家庭文化娱乐中心”时代天街C馆开业，集儿童体验、 真冰场、书城、健身房、KTV、大型餐饮六大体验式业态为一体，打造全民生活游乐场，迅速成为大受重 庆家庭欢迎的亲子胜地。2016年7月21日，“国际青年潮流中心“时代天街D馆亮相，馆内剧场、保龄球、 卡丁车、餐酒吧、生活馆等特色业态，为重庆都市青年带来耳目一新的购物中心非凡体验。 至D馆开业，龙湖重庆时代天街已开业商业面积达60万方，拥有近8000个停车位，1000多家品牌店 铺，200多家食肆酒吧，涵盖零售、餐饮、娱乐、运动、书城、教育、影院、家居、艺术等多种业态。作 为龙湖商业的旗舰之作，时代天街A、B、C、D馆聚合打造全天候、全客层旗舰商业，成为目前国内屈指 可数的航母级购物中心及超大型“体验乐园”。
优点2014龙湖时代天街整合推广终版
1.2014时代天街商业特色打造：
A\：吉祥物发布
龙湖·时代天街 吉祥物创作构想
方案一：“四不像吉祥物”（客户角度） 赋予故事： 以吉祥物对应我们的商铺客群，以激发他们的共鸣。 他们首先是一群成功者，与正在成功路上拼搏的精英。 他们的成功不是偶然天成，而是经历了时代洗礼，丰富的人生经历， 以此历练出的睿智眼光。生意很重要，乐趣也很重要。
成熟，是对龙湖天街品牌的借势， 2013年北城开业；2014时代开业；2015金楠开业： 一年一座天街，是龙湖的商业王国的建立， 也是对于持有者的利润回馈保障，也意味着成都开始享受天街价值。
同时，成熟，对于时代天街而言，也是加速市场紧迫的催化剂—— 对于时代的住宅而言，成熟是为都会生活的实现提供物质基础， 是24小时全家庭都会生活的物质配套；
东门商圈
以万达广场、万象城等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，低中高端消费。 覆盖区域：万年场、水碾河片区、建设路商圈、攀成钢片区 商圈特色：中、高档住宅小区，大学校园经济圈 商圈居住人群、受众：高级白领、高消费群体、公务员、一类大学生
北门商圈
以人人乐、家乐福等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，中低端消费。 覆盖区域：驷马桥片区、李家沱小区、交大路以东、万年场以西的北片区 商圈特色：新高档社区较多、业主年龄较年轻等 商圈居住人群、受众：高级白领、中低端消费群体
C\：商业体验公关
自己玩不如全城一起玩
时代天街，举办成都最大淘宝创意市集！ 让全成都商家来分享时代天街的商业体验氛围， 邀约商家、自由职业者、手工艺者， 以“春、夏、秋、冬”四季特色，举办季节市集， 搭建商家与客群的交流购物平台，以自由贸易精神，体现天街的商业氛围。
商业氛围的打造是第一步，也是前提， 基于对营销的需要，2014年的线上， 针对销售产品，进行针对性市场诉求，确保每系产品都具备利益支撑。
重庆龙湖时代天街阶段执行提案2011-65页
植入
项目规划于商圈
价值的意义，奠 定商圈TOP 等级
层
级
中产家庭式购物时
项目商业形态于
尚中心
购物 休闲 娱乐 多
商圈价值的意义，
品牌旗舰店集合 400多个时尚尖端 品牌荟萃
品牌多功能集成
奠定商圈全功 能集成
具体执行
8月 20日
9月 15日
炒作启动
政府论坛活动
全球招商大会
中央商圈形象认知阶段
硬广 超级购物集群诞生
标题
60万方亚洲购物中心集群Super Mall，来了
Super Mall，汇萃眼见的未来
一期17万方“城市家庭时尚中心“，璀璨而出 龙湖时代天街全球招商大会，9月15日恢弘启幕
内文： 汇萃全球风尚，鸿篇钜制亚洲购物中心集群Super Mall。 2011，买龙湖时代天街，持购Super Mall原始股，开启你的亚洲商业时代。
五大磁场效应，做龙湖Super Mall原始股东 地段磁场（大坪商业辐射力，汇聚全球生意） 商业磁场（60万方亚洲商业巨舰，磅礴商业规模，覆盖全重庆） 消费磁场（城市中产家庭/时尚潮流族/商务人士的体验之都） 时尚磁场（全球风尚，汇萃于此，领衔亚洲商业时代） 交通磁场（轻轨、地铁双轨环侍，提速重庆的财富时代）
电台释放全球招商信息，席位有限，为招商启幕形成市场紧迫感
电台 投放时间：9月6日-9月14日 投放媒体：交广台、音乐台
男声甲：1700个品牌，抢占400个进驻龙湖时代天街的机会！ 男声乙：9月15日，龙湖全球招商大会，恢弘启幕！ 合 声：60万方亚洲购物中心集群Super Mall——龙湖时代天街，
软文
软文
报版硬广、软文 投放时间：8月26日、9月2日 投放报纸：晨报、商报 建议投放形式：左硬右软
项目规划于商圈
价值的意义，奠 定商圈TOP 等级
层
级
中产家庭式购物时
项目商业形态于
尚中心
购物 休闲 娱乐 多
商圈价值的意义，
品牌旗舰店集合 400多个时尚尖端 品牌荟萃
品牌多功能集成
奠定商圈全功 能集成
具体执行
8月 20日
9月 15日
炒作启动
政府论坛活动
全球招商大会
中央商圈形象认知阶段
硬广 超级购物集群诞生
标题
60万方亚洲购物中心集群Super Mall，来了
Super Mall，汇萃眼见的未来
一期17万方“城市家庭时尚中心“，璀璨而出 龙湖时代天街全球招商大会，9月15日恢弘启幕
内文： 汇萃全球风尚，鸿篇钜制亚洲购物中心集群Super Mall。 2011，买龙湖时代天街，持购Super Mall原始股，开启你的亚洲商业时代。
五大磁场效应，做龙湖Super Mall原始股东 地段磁场（大坪商业辐射力，汇聚全球生意） 商业磁场（60万方亚洲商业巨舰，磅礴商业规模，覆盖全重庆） 消费磁场（城市中产家庭/时尚潮流族/商务人士的体验之都） 时尚磁场（全球风尚，汇萃于此，领衔亚洲商业时代） 交通磁场（轻轨、地铁双轨环侍，提速重庆的财富时代）
电台释放全球招商信息，席位有限，为招商启幕形成市场紧迫感
电台 投放时间：9月6日-9月14日 投放媒体：交广台、音乐台
男声甲：1700个品牌，抢占400个进驻龙湖时代天街的机会！ 男声乙：9月15日，龙湖全球招商大会，恢弘启幕！ 合 声：60万方亚洲购物中心集群Super Mall——龙湖时代天街，
软文
软文
报版硬广、软文 投放时间：8月26日、9月2日 投放报纸：晨报、商报 建议投放形式：左硬右软
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
Page8
基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理