昆明市土地一级开发模式简介
地产实务┃土地一级开发的主要模式
地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。
企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。
土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。
鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。
（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。
土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。
如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。
储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。
（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
【昆明】2014土地一级开发、投融资与征地拆迁疑难问题解析研讨(3月15日)
【昆明】2014土地一级开发、投融资与征地拆迁疑难问题解析研讨(3月15日)【课程背景】随着国家经济的快速发展，城市建设速度的加快，土地供求矛盾日益突出，城市用地指标严重不足，如何解决土地开发和城市建设过程中遇到的一系列问题，成为当前的焦点。
尤其是在当前“新国八条”楼市调控政策和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施及各项金融调控政策的密集出台，土地开发资金短缺，融资更加困难，征地拆迁难度进一步加大。
因此，如何转变土地开发战略，探索新的土地开发和融资模式、了解征地拆迁的最新政策成为各级土地开发部门和地产企业关注的焦点。
为了帮助各级政府和土地开发单位拓展土地开发思路，解决土地一级开发运营当中有关开发模式、融资渠道、征地拆迁等热点难点问题，规避因政策变化、资金链断裂而产生的风险，提高项目运作能力，协调好土地一级开发过程中的建设用地、开发速度、项目落地、回迁房建设、财政资金、土地款回流等的一致性，以及规避土地一二级联动的风险，为各方搭建交流、合作和投资贸易洽谈的平台。
【2013年在大连、南昌、郑州、北京、厦门、长沙、贵阳、深圳、海口、杭州举办11期】【邀请对象】大中型房地产开发企业;土地招拍挂中介服务企业;银行、信托、基金等金融投资等机构的相关人员;各级政府、土地主管部门、土地储备交易整理中心、建设局、房地产管理局、城中村改造及征地拆迁办等相关单位;各工业园区、经济技术开发区管委会;各市(县)资产经营、城投公司;【专家导师】本次拟邀请国土资源部、住房与城乡建设部、国家发改委、国家开发银行、北京市土地储备中心、中国人民大学等部委领导及相关专家授课，并与学员交流、互动、共同研讨。
【培训内容】一、土地一级开发相关政策解读1、解读国家有关土地开发政策及最新的土地调控政策及未来发展趋势;2、土地一级开发与土地综合整治相结合，实现建设用地指标合理转化;3、国土资源部针对保障性住房建设土地方面的政策解读;4、在目前限购限价的形势下房地产未来发展趋势分析;二、土地一级开发项目实务操作及热点、难点问题解析1、土地一级开发模式分析;2、企业如何提前介入土地一级开发项目;3、土地一级开发项目方案编制依据、注意要点及技巧;4、土地一级开发项目成本构成、降低成本的技巧和策略;5、土地一级开发项目中土地出让金的返还路径;6、土地一级开发的合同签订要点及风险控制;7、土地一级开发企业如何进行利润分配、如何维护自身权利;8、土地储备机构如何和企业合作进行土地开发;9、土地性质、现状、规划等对土地一级开发顺利进行的影响;10、土地一级开发流程与联审、出让条件与方式、有关文件起草等;11、土地一级开发过程中如何把控工作进度及风险管理问题;12、开发商参与土地一级开发的盈利模式与利益保障;13、城市新区、产业园区和生态旅游园区的土地运营模式;14、各种成片存量改造：国有农场、林场、湖泊、矿区和工业厂房;15、土地一级开发典型案例讲解。
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补到“五偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达让或转通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出：下让的过程。
土地一级开发实施流程具体如段㈠策划及前期准备阶⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划文件。
包性城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。
昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知
昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府•【公布日期】2010.08.30•【字号】昆政发[2010]74号•【施行日期】2010.08.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知(昆政发〔2010〕74号)各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年八月三十日昆明市土地一级开发整理管理办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。
土地一级开发类上市公司
3.中天城投
云岩区人民政府用片区土地收益中市财政返还给云岩区人民政府的政府性基金收入及城市建设配套费支付土地一级开发项目的投入，上述收入中超过中天城建公司投入的投资开发成本的部分，在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按70％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司
将全部土地开发成本确认为营业成本。开发成本在结算之前计入存货，待结算时转入营业成本。
2008、2007年营业收入分别为6.5亿元和2.8亿元，但营业税仅为4.8万元及4.5万元，据悉，绵世股份未缴纳土地一级开发相关营业税，存在一定的税收风险
2.云南城投
2008年5月8日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。
纳入“资产支持收益专项资产管理计划”（以下简称“专项计划”）出售的BT项目，即为本公司（转出方）将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方。根据《企业会计准则第23号—金融资产转移》有关规定，判断是否应终止确认该项金融资产。符合终止确认该项金融资产条件的，将该项金融资产予以转销，并将所取得转让价款与该投资账面价值之间的差额计入投资损益。
专项计划发行的优先级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）于专项计划成功发行并收到募集资金时确认，原始权益人（BT项目公司）认购的次级受益凭证对应之处置投资收益（发行专项计划募集的资金超出回购基数的部分）以及专项计划存续期间次级受益凭证享有之投资收益按照本财务报表附注“二、8”金融资产的核算方法中“持有至到期投资”有关规定进行核算。
土地一级开发的内容,模式与流程
土地一级开发的内容，模式及流程
一，土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
二，土地一级开发的模式
（一）一级开发项目模式具体可细分为八大类：
1，旧城改造项目
2，城中村改造项目
3，旧厂房改造项目
4，国有土地收购储备项目
5，土地一级开发项目
6，中心城区棚改项目
7，一次性招标棚改项目
8，土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
（二）各模式对比
三，土地一级开发的流程
（一）、土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
（二）一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操
作中，这些节点在时间上存在交叉性。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
土地一级开发及其模式
土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。
土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。
公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。
1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。
2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。
3。
城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。
投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。
政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。
上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。
(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。
政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。
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固定收益率=8% * （1+
征地拆迁资金量 ）
征地拆迁资金量+建设工程资金量
范例：设定总投资15亿元 假设1：征拆资金10亿元，建设资金5亿元， 固定收益率13.33%；
备注： 1、8%指中标收益率，作为固定收益率计算参数；
假设2：征拆资金5亿元，建设资金10亿元， 固定收益率10.64%；
2、固定收益率综合考虑征拆资金和建设资金，即征拆资金比例越大，收益率越高；
6
财务支出
资金利息
7
临时费用
看护费等
按人民银行同期利率计算 （政府）管理费2%
8
其他费用
管理费、工作经费等
1 征地拆迁安置资金量 序号1-4项 2 建设工程资金量 序号5项
（社会）管理费3% 征地经费2% 拆迁经费2%
备注： 1、征拆安置资金量的核定内容，政策文件未具体明确，依照以往项目经验划分；
3、昆明市级国有公司参与土地一级开发，按审定总投资16%给予投资回报，其他事项未做明确。源自感谢聆T听HE，E请ND指正。
昆明土地一级开发合作模式简介
昆明市土地一级开发商务模式简介
成本构成：
分类标准 按实际发生分类 按收益计算分类
序号
名称
基本内容
备注
1 土地报批税费 新增建设用地使用税、农民社保基金等
2
征地补偿费 征地费、预留生活补偿费
3
拆迁安置
拆迁、安置、过渡费等
4
前期费用
规划编制、房屋测绘等
5 开发整理费用 市政基础设施建设
昆明市土地一级开发商务模式简介
收入构成： 序号
1 2 3 4 5
名称 财务费用
管理费 征地经费 拆迁经费 固定收益
基本内容 按人民银行同期利率计算 按直接支出总额3%计算 按征地支出总额2%计算 按拆迁支出总额2%计算 详见计算公式
备注 不计算投资回报基数 政府向社会投资人支付 征地公司收取 拆迁公司收取 征拆资金比例越大，收益率越高