最高额抵押权之后也可以办理顺位抵押权登记
10CHINA REAL ESTATE
最高额抵押权之后
也可以办理顺位抵押权登记
刘守君
摘要：对最高额抵押权中的最高额是指被担保债权的最高限额，而非对抵押物的最大价值额度进行阐释，也对一处不动产上已经有最高额抵押权登记后，在其余额度范围内仍然可以办理顺位抵押权登记，且无须取得前顺位抵押权人的同意等进行了论述。
关键词：最高额；登记；抵押权
中图分类号：F293.33 文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15
作者简介
：刘守君，北京城市学院众城智库中国不动产（自然资源）登记研究院。
本期专题
DOI:10.13562/j.china.real.estate.2019.07.003
最高额抵押的相关法规及裁判规则
最高额抵押的相关法规及裁判规则 一、《担保法》 F59：本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 F60：借款合同可以附最高额抵押合同。 债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。F61：最高额抵押的主合同债权不得转让。 二、《担保法司法解释》 F81：最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。 F82：当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。 F83：最高额抵押权担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。 抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。 三、《物权法》 F203：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 F204：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 F205：最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 F206：有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： （一）约定的债权确定期间届满； （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； （三）新的债权不可能发生； （四）抵押财产被查封、扣押； （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； （六）法律规定债权确定的其他情形。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 F27：人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。 人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。
最高额抵押中的法律规则
最高额抵押中的法律规则 特约法治评论员师安宁 最高额抵押是金融业实务中的一种常见担保形态，在其他交易类型中亦十分多见，故最高额抵押系一种重要的担保制度。担保法对最高额抵押法律制度中的权利规则规定得过于简约，担保法《解释》给予了一定的补充完善，物权法的规定相对更加合理而明确。 应当注意区分最高额抵押的一般法律规则及其特殊法律功能。 根据物权法对最高额抵押法律功能的最新界定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。可见，最高额抵押既有普通抵押中“优先受偿”的一般性特征，也有其独具的法律功能。 最高额抵押的特殊性在于，一是其所担保的债权发生数与单笔发生额是动态的，不是在签订最高额抵押合同时能够像普通抵押担保那样将债权特定化；二是其设有“债权确定与决算期制度”。最高额抵押受“债权发生期间”和“最高额”两项合同因素的双重制约，故其实际担保额可能等于或小于最高额，但绝不可能大于最高额。普通抵押的债权确定是在设立抵押时即明知的，没有单独的确定与决算期制度；三是其所担保的债权是“将要连续发生的”，而普通抵押所担保的债权则是既存的和特定的，而且是可以早于、同时或晚于普通抵押的设定日而发生的。 最高额债权的“连续发生”只能是一种“可能性”而非对必然性的约定。如借款人与银行在某项信贷债权的合同履行中，虽然借款合同本身可以给借款人一个较高的授信。但当银行在审查借款人的实际借款申请时，有可能因各种原因而未实际足额发放所授信的贷款。显然，贷款未足额发放的责任应归结于另一法律关系调整，不影响最高额抵押项下债权发生的“或然性”特征。 物权法有一项“但书”性规定，即“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”。笔者认为，适用这一“旧债吸收”制度显然隐含一项前提条件，即该笔最高额抵押
对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/757561953.html, 对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解 一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同 《房屋登记办法》(下称《办法》)第50 条与第51条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单，因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少，一些房屋登记机构人员对此了解较少，甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。 最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，正因如此，《物权法》第207 条才规定：最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。例如，依据《物权法》第185 条第1 款的规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。所以，当事人在以房屋设
定最高额抵押权时，也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。再如，《物权法》第186 条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。例如，《办法》第43 条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵 押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料”。这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定，将其与《办法》第51 条的规定相比较可知，就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。 但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点： 1. 抵押合同上的差异 最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订
最高额抵押应注意的七大风险点
最高额抵押应注意的七大风险点 所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物在最高债权限额内对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。相比普通抵押需要就每一笔授信业务逐笔办理抵押登记而言，最高额抵押只需办理一次抵押登记，存在省时、省力且节约成本的优点。在实际业务中也经常被采用。但由于最高额抵押的特殊性，如果不注意，容易形成风险。 风险点一、抵押物被查封、扣押后仍发放贷款 抵押物被查封、扣押后仍发放贷款，会导致此后发放贷款脱保。根据《物权法》第206条第四款规定，出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定。因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被查封情形的，债权就被提前确定了，此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。为避免抵押悬空，客户经理在每一次发放贷款时，应到现场及登记部门了解担保物权属状况，如出现异常情况，就不应再发放贷款或提供其它任何授信业务。 风险点二、最高债权限额填写不足 最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。2007版《最高额抵押合同》第二条第（二）款“最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）”一栏时，仅填写贷款本金金额，未包含利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、银行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费等），导致银行此部分债权不在最高额抵押担保的范围内，出现此部分债权没有担保的情况，致使银行债权难以得到全面保障。 因此，如果只填写债权本金数额，则将可能出现利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等没有担保的情况。为确保我行债权的足额受偿，客户经理在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，从而匡算出一个更为合理的数额。 举例说明：假定银行贷款本金是4500万，利息等款项是600万，合计债务余额为5100万元。如果在最高额抵押合同中填写的最高限额为4500万，那么抵押人承担的担保责任就是4500万，对超出其责任限额的600万不承担责任。
一般抵押权登记操作指南
一般抵押权登记操作指南 第一步：在“权属管理->抵押权->抵押权登记->草拟”，点击“新增” 填写业务信息后点击保存 业务栏选项说明：所有红色字段均为必填项，必须填写；黑色字段为选填字段，应据实填写。 1、上报组织：受理本次房屋登记业务的登记机构名称。如此次业务在朝阳区办理，则上报组织选择“朝阳区房屋管理局”； 2、业务编号：每新增一笔业务保存后，系统会自动生成该业务对应的唯一序号，即业务编号。在业务办理及查询时，通过业务编号可以快速找到要办理的业务，因此应记录每一笔业务的业务编号；
3、业务细类：根据申请办理的事项选择相应的业务细类； 4、业务流程：按照系统默认流程即可，无需选择； 5、国有土地证号：按照国有土地使用权证完整证号填写； 6、担保范围：填写抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实； 7、被担保主债权的数额：填写被担保的主债权金额； 8、债务履行期限：按照主债权合同中约定的债务人履行债务的期限填写； 9、抵押部位：按照实际情况填写； 10、抵押建筑面积：按照合同约定填写； 11、抵押模式：系统默认生成，无须填写； 12、抵押物价值、设定日期：无须填写； 第二步：填写权证信息 在保存后的界面录入所有权证信息，所有权证如果为“X京”或者在系统中办理过权属业务的，可以双击调用信息。
如果存在共有情况，点击共有权证可以填写共有权证信息 第三步：填写权利人信息 一、填写抵押权人信息 根据抵押权人名称、证件类型、证件号码信息据实填写。如存在共有人，则点击抵押权人后的“共有人”链接。 在弹出后界面通过“选择”或“新增”的方式填写共有人信息。 点击“详细”填写权利人的具体信息，如权利人性质、联系方式等。
抵押权的设立应以抵押合同的成立还是办理抵押登记手续为生效要件
抵押权的设立应以抵押合同的成立还是办理抵押登记手续为生效要 件？ 【案情简介】 高某与林某是大学同学。2013年3月高某因公司资金短缺筹钱无门，遂找到林某借款200万元。高某之友杜某以其自有房屋一套为该笔借款提供担保，但仅将房产证交至林某手中，未办理房屋抵押登记。借款到期后，高某再次经营不善未成功挽救公司，终致无力清偿债务。杜某的房屋因离婚纠纷被另案查封。林某将高某的保证人杜某诉至法庭，请求法院判处其偿还借款本息。 【意见分歧】 对于本案，实践中存在以下两种意见： 一种意见认为，林某有权要求杜某继续履行担保合同，办理房屋抵押登记手续。本案中被告杜某虽未办理抵押登记手续，就法律层面而言，二者之间并未形成真正的物保关系。但根据民法中诚实守信这一普遍原则，当事人之间应当遵循信赖保护利益，继续如约履行担保合同，完成办理抵押登记手续，方能成全民法原则之本意。 第二种意见认为，林某无权要求杜某办理抵押登记手续，履行担保合同义务。因杜某房屋已被另案查封属于《物权法》第184条中法定不得抵押的财产，因此物保担保义务已然履行不能。原告应诉被告行为违反抵押合同约定，要求其承担损害赔偿责任。 【律师点评】 深圳合同法律师团马成律师同意第二种意见，分析如下： 第一、《物权法》第187条确立了不动产抵押权以登记为生效要件的基本原则。本案中因杜某并未完成房屋抵押登记手续，故林某对杜某的房屋抵押权设定无效，林某无权要求对杜之房屋行使抵押权即拍卖并优先于一般债权人受偿。并且根据《物权法》第184条规定，本案中被另案查封的房屋属于不得抵押财产中的“依法被查封、扣押、监管的财产”，故意见一中林某的请求于法无据。 第二、虽然杜某、林某之间的抵押权未设立，却不影响双方的抵押合同合法及有效。杜某未按照合同约定办理房屋抵押登记，构成违约。依据《合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 值得注意的是担保责任与担保合同义务是两个不同的概念。承担担保责任须以担保权利(物权)的有效存在为前提，无权利则无责任；然而担保义务只需以有效的担保合同存在为前提，只要存在有效的抵押合同，即便抵押权设定无效，抵
抵押权设定协议书模板(通用版)
抵押权设定协议书模板(通用版) Template of mortgage setting agreement (general version) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
抵押权设定协议书模板(通用版) 前言：担保合同是指为促使债务人履行其债务，保障债权人的债权得以实现，而在债权人（同时也是担保权人）和债务人之间，或在债权人、债务人和第三人（即担保人）之间协商形成的，当债务人不履行或无法履行债务时，以一定方式保证债权人债权得以实现的协议。本文档根据担保合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 抵押权设定协议书 （以下简称甲方）xxxx（以下简称乙方），因抵押借款事， 双方议定条款如下： 一、乙方将坐落x x面积x x平方米工地及其地上建筑 物即xx x号平房一栋，设定抵押权与甲方，向甲方借款人民币x x万元。 二、利息按月利率x分计算，于每月一日支付。 三、本借款期限二年，即自x x x x年7月1日起，至x x x x年6月30日止，期满应一次还清。但如果乙方不按第 二款规定按时付息累积达两期的，甲方于期限届满前，可请求返还借款。
四、本契约签订之日，乙方应将抵押物有关的所有权书及其他有关文件交付甲方收执，并协同办理抵押权登记。 五、抵押期限内抵押物应付的一切税捐，应由乙方依法按期缴纳。 六、本契约自订立时生效，双方各执一份为凭。 甲方： 乙方： 住址： 住址： 身份证统一号码： 身份证统一号码： x x x x年x月x日 -------- Designed By JinTai College ---------
最高额抵押担保的法律风险提示
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/757561953.html, 最高额抵押担保的法律风险提示目前，最高额抵押担保是我行较常采用的一种担保方式，但在担保实践中，仍然还存在一些认识误区及操作环节中的风险隐患，法律部门曾多次就其中一些风险点发出过风险提示，但问题仍时有发生，为此，我们对最高额抵押担保进行了一次较全面的梳理分析，以期能对目前面临的一些现实问题起到一定的帮助。 一、关注最高额抵押合同填写方面的法律风险 我行制式合同文本《最高额抵押合同》适用于抵押人以动产或不动产作为抵押物为抵押权人提供最高额担保的业务，与《动产抵押清单》、《房地产抵押清单》等配套使用。虽然作为制式合同，需要填写的部分不多，但在业务检查和诉讼中，曾出现过诸如将最高额抵押合同中的债务人写错、空白处未以斜线划去导致出现阴阳合同、主从合同未衔接等低级错误。因此信贷业务人员应高度重视合同文本的规范化填写，除避免出现上述问题外，还需注意以下必要条款： （一）关于被担保的“最高债权余额”。我行使用的《最高额抵押合同》第一条“担保的债权最高余额”应该如何填写？理论及实务曾经对此有两种不同的观点，即本金最高限额说和债权最高限额说，前者认
为，最高限额是本金，至于本金所生的利息、迟延利息、违约金等，本为抵押效力所及，应不受最高限额的限制；后者认为，最高限额是指本金、利息、迟延利息以及违约金的合计最高金额。目前的理论界和司法实务均倾向于后一种观点，即债权最高限额说。《最高院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解和适用》一书条文释义部分也称被担保债权确定时存在的债权利息、违约金、损害赔偿金，不论在被担保的债权确定时是否已经存在，都属于抵押担保最高限额的范围。目前我行在湘潭、永州等地也相继发生了法院按照最高限额说判决的案例，即按约定的最高债权余额判决我行享有优先受偿权，超出部分的利息等不享有优先权。因此在确定债权最高余额时应根据担保人的资信及财务状况，将本金、利息、罚息、复利及实现债权的一切费用预算在内，以防范因按本金填写而导致债权发生额控制不当，造成担保人对实际债权余额超过最高限额部分不承担担保责任的风险。推荐填法：（1）按总行制度填写：总行《中国农业银行信贷业务担保管理办法》第61条：订立最高额抵(质)押合同，.......约定债权发生期间1年以内（含1年）最高额抵(质)押合同担保的债权最高余额应不小于项下主债权本金合计的1.2倍，1年以上最高额抵(质)押合同担保的债权最高余额应不小于项下主债权本金合计的1.35倍。（2）从进一步防范法律风险角度出发，建议在担保的债权最高余额处可填写抵押物的评估值。 （二）正确勾选被担保的主债权业务品种范围。我行制式合同第一条第1款第（1）项要求对最高额担保的债权选择相应业务种类，在勾
浅谈最高额抵押权若干问题
浅谈最高额抵押权若干问题 一、最高额抵押权概述 随着社会经济的发展，最高额抵押权作为一种特别的抵押权补充着我国担保制度。最高额抵押系指对债权人一定范围内的不特定债权，预定一定的最高限额，用以抵押物担保其实现的特种抵押制度。相对于普通抵押权，最高额抵押的特征集中表现为对抵押权的特定性的突破和从属性的缓和。大多数大陆法系国家规定了最高额抵押权制度；最高额抵押权之所以受到各国的普遍重视，其原因在于最高额抵押权具有普通抵押权所不具有的功能，其创设的目的在于配合继续性交易形态的需要，促进社会经济的繁荣，因而具有生命力。明确的最高额抵押权最早确认于1900年实施的《德国民法典》。我国于1995年颁布的《担保法》第五十九条给出了我国关于最高额抵押的定义：“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。”它适用于银行与客户之间的资本信用关系，经销商与制造商或批发商与零售商之间的商业信用关系，以及消费者与经销商的消费信用关系。最高额抵押权所担保的债权具有不确定性，它是特定期间内基于一定的基础关系所产生的债权，这些债权在特定期间内出出进进、生生灭灭，处于一种不确定的状态。由于最高额抵押权的最高额是对所担保的债权额所作的限定，并非指最高额抵押权所担保的实际发生的债权额，至于实际发生多少债权而又有多少债权为最高额抵押权所担保须到最高额抵押权确定时才能特定。虽然《担保法》对最高额抵押权作了规定，但其内容过于简单和形式化，缺乏可操作性。而2007年施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中终于对其进行了一定程度上的完善，填补了立法上的一片空白，给司法实践带来了依据。然而，最高额抵押制度毕竟是较为晚且近的制度，在具体适用该制度时应集中注意哪些问题？我国现行法是否充分地预见到这些问题并提出了合理的解决方案？仍值得我们深入探究。二、最高额抵押权特征 作为抵押权的一种，除具有抵押权共性特征之外，其还具有区别于普通抵押权没有的特性。笔者在此主要讨论其独有的特性特征。 （一）最高抵押权从属性上的特殊性
最高额抵押案例分析
案情简介： ××中外合资有限责任公司系 1994 年设立的中外合资企业（以下简称合资企业）。×× 公司系合资企业的中方投资者（以下简称中方股东）。中方股东分别于 1994、1995、1996 年以自己的名义向××银行（以下简称银行）申请了三笔贷款，共计 1200 万元。 当时，中方股东未向银行提供任何形式的担保。三笔贷款的期限届满后，中方股东未能按照贷款合同的约定向银行偿还借款本息。此期间，银行不断向中方股东发出催收通知，使诉讼时效处于中断的状态。1998 年 10 月，中方股东委派的合资企业的董事长在未征得董事会和外方股东同意的情况下，以合资企业的名义与银行签订了《最高额抵押合同》，约定： 1、合资企业以土地使用权（该土地上已有建筑物）在 1500 万元的范围内为中方股东的借款提供担保； 2、担保范围为银行自 1994 年 1 月 1 日至 1998 年 10 月期间向中方股东发放的贷款本息。2001 年 3 月，银行将上述三笔不良贷款本息债权全部转让给了××资产管理公司（以下简称资产管理公司）。资产管理公司于 2003 年 8 月向中方股东和合资企业提起诉讼，要求 判令中方股东偿还全部借款本息，并判令由其产管理公司对合资企业提供的抵押物行使抵押权。 诉讼中，资产管理公司向法庭提交了土地他项权利证明书。该证明书载明：前述的最高额抵押合同的抵押登记时间为 1998 年 10 月。然而，合资企业的律师通过调查发现： 1、本案所涉土地使用权抵押，登记于该土地部门 2001 年度的抵押登记簿上； 2、该土地使用权抵押登记的时间为 2001 年 7 月； 3、土地管理部门在抵押人和抵押权人向其递交的《土地他项权利登记申请书》上，将 该申请书编号为（2001）848 号。 合资企业律师随即申请法院对上述证据予以了调取和核实。另，银行在对中方股东发放贷款前，对中方股东在合资企业中的投资情况进行了调查了解，并曾要求中方股东以其在 合资企业中的股权为贷款提供担保。起诉前，当地政府对抵押的部分土地使用权进行了征用， 并另行划拨土地对合资企业予以补偿。 同时向合资企业支付了部分现金，以补偿该部分土地上被拆除的建筑物及经营损失。资产管理公司在起诉前，申请法院对该笔补偿现金采取了保全措施。在该案庭审之前，原、被告三方达成协议，由合资企业代替中方股东偿还资产管理公司 900 万元债务，资产管理公 司对其余债务予以豁免。中方股东将其持有的合资企业的部分股权折抵给外方股东，以补偿 外方股东因此受到的损失。协议达成后，资产管理公司撤诉。 问题：
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题 自我国担保法规定最高额抵押担保制度以来，实施至今已逾十年。从担保法颁布实施之时起，我行便采取最高额抵押制度的规定，相应制定了最高额抵押合同。总结我行近年来在信贷业务中使用最高额抵押这一制度所涉及的一些问题，我们发现部分基层信贷工作人员对这项制度的基本概念和操作规范仍有必要进一步加深理解和认识。为此，本文试从对最高额抵押制度与普通抵押制度的异同比较入手，旨在对最高额抵押制度的功能作用、其内涵的几个基本概念以及实务中应注意的几方面问题做一下较全面的阐述，以期对我行信贷工作人员进一步学习和掌握好最高额抵押制度起到一定促进作用。 一、最高额抵押担保制度的功能 市场经济条件下，市场交易行为日益频繁，许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为，为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保，并避免每次担保重复办理抵押登记手续的繁杂，以降低交易成本，我国担保法规定了最高额抵押制度。因为最高额抵押制度具有方便当事人和节省环节、费用的优点和突出的风险担保功能，自该项制度产生之日起，便受到广大债权人特别是金融机构的无比青睐，得到日益广泛的应用。根据我国担保法规定，最高额抵押制度应用于“对一定期间内连续发生的债权作担保”，如：借款申请人与贷款银行之间的连续性贷款行为、商品买卖双方之间分期交货方式的买卖行为等。本文为阐述方便，在下文中仅以在金融业务领域所涉及的“最高额抵押担保贷款”为例进行论述。 二、最高额抵押制度与普通抵押制度的异同 最高额抵押权，又称最高限额抵押权，指在预定的最高限额内，为担保将来一定期限内连续性交易发生的债权获得清偿而设定的抵押。而普通抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就其卖得价款优先受偿的权利。从二者的概念即可看出，最高额抵押权与普通抵押权是有着明显区别的，其不同之处主要表现在以下几个方面： 1、最高额抵押权是为将来发生的不特定债权设定的抵押，而普通抵押权则是为已经发生的特定债权设定的抵押。 所谓“将来发生的不特定债权”，是针对最高额抵押合同而言，指在签订最高额抵押合同时，并不要求当事人立即确定其所担保借款的具体数额、期限及用途，而是赋予当事人以一定的自由，在最高额抵押合同所确定的期限和最高限额内，依据将来信贷业务的发展需要随机确定。比如，某企业与我行签订期限为两年，最高限额为1000万元的最高额抵押合同，根据该抵押合同，借款人于第一年2月份申请借款500万元，6月份又申请借款300万元，9月份偿还500万元后又重新申请新贷款500万元，第二年1月份又申请期限为6个月金额100万元的承兑汇票一笔。从该案例中可以看出，各笔具体债权的用途、期限各异，且均为签订最高额抵押合同后，依最高额抵押合同所确定的期限和最高限额而发生，即各笔债权的发生较最高额抵押合同的签订具有“将来发生”和“不特定”的特性。这里涉及一个问题，既然最高额抵押合同下所发生的债权是将来发生且不断变化的，那么何时才能够最终确定最高额抵押合同担保的具体贷款数额呢？这便是最高额抵押权下“债权的确定”问题，本文后面将对该问题作进一步详细论述。总之，我们首先应该明确，最高额抵押权所担保的是将来发生的不特定债权。 普通抵押权相比有显著不同。从普通抵押权的定义可以看出，普通抵押权是对已经发生的特定债权进行担保。正常情况下，普通抵押合同是与借款合同同时签订的，并且其所担保的借款合同项下借款金额、期限、用途是具体明确的，不能随意变更的。正因如此，我们说
不动产登记申请表(抵押权登记)_doc
不动产登记申请表不动产登记申请审批表（表一）登记类型□首次登记□变更登记□转移登记□注销登记权利类型□一般抵押权□最高额抵押权 抵押人姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话共有形式□共同共有□按份共有 抵押权人姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话 不动产情况 不动产坐落丘权号 房屋建筑面积平方米土地使用权面积平方米不动产权证号宗地代码 不动产登记证明号不动产单元号 房屋所有权证号国有土地使用证号 抵押权情况□被担保主债权数额 □最高债权数额 万元（小写）□债务履行期限 □债权确定期间 （大写） 在建建筑物抵押范围 担保范围 □主债权及其利息□违约金□损害赔偿金□实现抵押权的费用 □其他 最高额抵押担保的债权确定的情形□约定的债权确定期间届满□新的债权不可能发生□抵押财产被查封、扣押 □没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权□债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 □法律规定债权确定的其他情形 备注 询问笔录 询问对象询问内容询问结果抵押人1、抵押人是否自愿将不动产抵押给抵押权人，已知悉抵押风险？□是□否抵押人2、抵押人是否已向抵押权人全面、真实地介绍了上述不动产的状况？□是□否 抵押权人3、抵押权人是否全面了解上述不动产权属状况和其它状况？□是□否 4、房地一体登记的：是否已实地查看并核实该不动产状况，该不动产 现状与房产配图内容是否一致？ □是□否 抵押人5、依法有权决定以上不动产抵押的其它权利人是否均已同意以上不动产抵押？抵押权人是否已知悉？□是□否 抵押权人□是□否 抵押人6、提交的有关材料及本表是否为本人（单位）或代理人自愿签署？是否自愿办理登记申请？□是□否 抵押权人□是□否 抵押权人7、抵押权人是否同意注销抵押权？（抵押注销时询问）□是□否 抵押人 8、其他需说明事项。 抵押权人 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效，已经受理人员当面询问。如有任何虚假，由申请人承担法律责任和经济责任。特此承诺。 抵押人（被询问人）：抵押权人（被询问人）： 代理人（被询问人）：代理人（被询问人）： 受理人（询问人）：申请日期：年月日 本表单适用于抵押权登记申请，申请人为单位的，应在“抵押人、抵押权人”栏中名称处盖章。
房屋抵押权登记
一般抵押权登记 一般抵押权登记 一、办理事项 一般抵押权设立登记、一般抵押权变更登记、一般抵押权转移登记、一般抵押权注销登记 二、法律依据 1、《城市房地产管理法》第61条； 2、《城市房地产抵押管理办法》第32条、35、37、61条； 3、《担保法》第44条、181条； 4、《物权法》第9、177、179、181、192条； 5、《房屋登记办法》第42、43、45、4 6、4 7、4 8、49条。 三、实施机构 武汉市房产登记发证中心、各区房管局 四、办理条件 提交的申请材料齐全，符合规定条件 五、需提交的材料 （一）一般抵押权设立登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书； 2、房屋所有权证； 3、国有土地使用证（核对原件收取复印件）； 4、抵押合同； 5、主债权合同； 6、其他必要材料。 抵押人为个人另需提供资料： 1、申请人身份证明； 2、申请人婚姻状况证明（核对原件收取复印件）。 抵押人为单位另需提供资料： 1、工商营业执照或组织机构代码证； 2、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 3、公司章程（复印件需工商部门盖章确认）； 4、有限责任公司、股份有限公司需提供股东会或董事会决议；国有独资公司、全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议；行政事业单位需提供财政部门相关批准意见。 其中，在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记时应收取： 1、房屋登记申请书； 2、申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核对原件收取复印件)； 3、在建工程抵押登记证明； 4、抵押权人同意将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记的书面文件； 5、工程竣工并办理的《房屋所有权证》或《商品房权属证明书》； 6、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 7、其他必要材料。 （二）一般抵押权变更登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书；
抵押权变更登记案例
申请抵押权转移登记 某公司与甲银行签订《借款合同》，约定借款150万元给该公司，并以该公司的办公楼作抵押，双方到登记机构办理了抵押登记，之后，甲银行履行了借款义务，后因银行经营方式调整，将该笔借款的债权及抵押权一并转让给了乙银行，并通知了该公司，但未办理登记，抵押到期后，该公司仅支付了利息，其余本金未归还，乙银行向法院起诉，要求法院处置抵押物优先受偿。该公司认为，抵押期限已过，且债权人是甲银行，与乙银行无关。 法院认为，《借款合同》是合同当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，甲履行了借款150万元的义务，被告仅归还了部分利息，已构成违约。后该笔债权合法转让给乙银行，被告应承担向乙银行偿还借款本息的民事责任。因此，对乙银行享有优先受偿权的请求予以支持。 评析： 本案中被告提出该抵押期限已过，不应对此承担担保责任。《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《担保法》司法解释第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”本案中，虽然抵押期限届满，但是债权并没有得到清偿且依然存在，附着于债权之上的抵押权当然也不会消失。 从抵押权转让关系分析，甲、乙银行转让抵押权符合法律规定，关键是从抵押权效力上分析，随主债权转让抵押权应当办理登记，乙银行只有在办理了抵押权转让登记后，才有权要求银行处置抵押物，实现优先受偿的权利。本案中，法院认为该债权转让给了乙银行，乙银行就获得了优先受偿权，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《担保法》第四十一条的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《抵押管理办法》第三十五条规定：“抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起巧日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。”以及第三十七规定：“抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”根据上述规定，抵押权可以随债权转让，双方签订的抵押权转让合同有效，但应当办理抵押权变更登记。值得注意的是，在此的变更登记其实质应为一种抵押权转让登记，其同样需要提交申请书和当事人身份证明资料，同时还需要提供房屋抵押权发生转移的证明材料以及设立抵押权登记时取得的他项权利证书。
2015年物权法解释：最高额抵押的概念考试试题
2017房地产估价师《制度与政策》:第七章一节考试试卷 一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：执行层的组织协调 2、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为年。 A：0.5 B：1.5 C：2 D：3 E：借款合同 3、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 4、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是 A：项目的交通组织规划 B：项目构成及平面布置 C：项目的建筑规划 D：城市土地利用规划 E：借款合同 5、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 A：2003年11月4日 B：2005年10月17日 C：2006年10月13日 D：2004年8月20日 E：工业用地的监测点评估价格 6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605 B．600 C．650
7、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。 A．概算指标 B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额 8、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。 A：空间直线距离 B：交通路线距离 C：交通时间距离 D：经济距离 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列风险中，属于个别风险的是。 A：购买力风险 B：市场供求风险 C：政策风险 D：比较风险 E：借款合同 10、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益 B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格 11、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷 12、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。A．500.0 B．537.5 C．612.5 D．650.0 13、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5 14、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
各类房地产抵押权设立登记申请书
登记机构：市住房和城乡建设局 各类房地产抵押权设立登记申请书
填写说明 请根据实际情况，在相应的“□”内划“√”，并如实填写具体内容。填写请使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔，不得使用铅笔、圆珠笔，不得使用修正液进行修正。 【抵押权人】填写抵押合同中的抵押权人。 【抵押人】填写抵押合同中的抵押人。 【债务人】填写主债权合同中的债务人。 【证件类型】企业法人或其他经营性组织的身份证件类型填写《营业执照》；机关法人的身份证明填写《组织机构代码证》；事业单位法人和社团法人分别填写《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》；无法提供前述材料的其他组织类申请人填写《组织机构代码证》等。 境内自然人的身份证件填写《居民身份证》，未成年人无居民身份证的，提供《户口簿》的，填写《户口簿》；有效军人身份证明证件类型填写《居民身份证》，无《居民身份证》的可为《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》等；港澳同胞的身份证类型填写《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾同胞的身份证类型填写《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件；外国人的身份证件填写《护照》和政府主管机关签发的居留证件。 【证件号码】填写合法、有效身份证明上记载的身份编码。 【联系电话】填写申请人现用，且可以联系的移动电话或住所地固定电话号码。 【房屋坐落】填写房屋的具体地理位置。具体指有关部门依法确定的房屋坐落，应包括街道名称，门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。 【房屋所有权证号（房地产权证号或预告登记证明号）】填写房地产登记机构向房地产权利人颁发的《房屋所有权证》、《房地产权证》、《登记证明》号。 【担保范围】填写抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。 【债务履行期限（债务确定期间）】填写主债权合同中约定的债务人履行债务或确定债权的期限。 【被担保债权数额（最高额债权数额）】填写被担保的主债权金额或最高额债权金额。 【备注】填写需要说明的其他事项。
抵押(担保)协议书
抵押（担保）协议书 编号：号抵押人：(下称甲方)营业执照号： 身份证号（抵押人为自然人时填）： 地址： 法定代表人： 抵押权人（债权人）：（下称乙方）身份证号： 地址： 根据（下称借款人）与乙方签署的编号为的《借款合同》（以下简称主合同）中的约定，乙方为借款人提供期限为（月/年）金额为人民币（币种）元的借款。现甲方自愿将其拥有或者有处分权的财产抵押给乙方作为担保，经甲、乙双方协商同意，订立以下抵押条款。 第一条本协议项下担保的主债权 乙方依据前述主合同为借款人提供的期限为（月/年）金额为人民币元的借款而对借款人享有的全部债权。 第二条抵押物 1、甲方以其依法享有处分权的财产向乙方提供抵押担保。抵押物的相关信息详见本协议附件抵押物清单：□一、《房地产抵押物清单》/□二、《机器设备抵押物清单》/□三、《机动车抵押物清单》/□四、《其他动产抵押物清单》（打“√”的为选定项）和抵押物权利证书，附件抵押物清单为本协议不可分割的组
成部分。 2、共有人均同意以抵押物为主合同项下债务提供抵押担保（如抵押物有共有人时）。 第三条抵押担保的范围 1、本协议下的抵押担保的范围包括：主债权中的本金计人民币元和其产生的利息、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费、强制执行费、评估费、拍卖费、鉴定费、律师费、差旅费、调查取证费等）。该约定金额并不作为乙方依本协议对抵押物进行处分的估价，也不构成乙方行使抵押权的任何限制；抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准，乙方有权按照抵押物实现的价值优先受偿。 2、本协议项下的抵押权及于本协议第二条或抵押物清单中所列之抵押物的孳息、从物、从权利、附属物、附合物、混合物、加工物。 3、本协议项下的抵押权及于抵押物的代位物，包括但不限于保险金、赔偿金、补偿金、抵押物变卖之价款或其他款项。 第四条抵押担保期限：自本协议生效之日起至被担保的债权诉讼时效届满之日止。 第五条甲方保证对抵押物清单中所列之抵押物依国家法律规定拥有完全的所有权（或处分权），甲方保证抵押物不存在其他共有人(明确向乙方披露的除外）、所有权或使用权争议、被监管、被查封或被扣押的任何足以限制乙方实现抵押权的情况；同时，该抵押物在本协议达成之前未设定抵押或质押权，在抵押给乙方的期间内亦不再设定抵押，并在抵押期内，将所有抵押物的所有权证书原件交由乙方保管。甲方保证于本协议签订之时将抵押物所有权证书原件交于乙方。甲方保证如其使用已出租的抵押物进行抵押时已书面通知承租人。 第六条协议的有效性 1、甲方（包括其继承人、受遗赠人）为自然人的，本协议的有效性不受甲方人身或财产发生重大事故（如死亡、被宣告死亡、失踪、被宣告失踪、丧失民
房屋抵押协议书
房屋抵押协议书 【篇一： 房屋抵押协议】 房屋抵押协议 抵押人（以下简称甲方）： 抵押权人（以下简称乙方）： 甲方向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其个人名下房屋（以下简称甲方抵押物），作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。就有关事项订立如下协议： 1．乙方向甲方借款金额为人民币。 2．借款期限： 自____年__月__日起至____年__月__日止。 3．甲方以位于房屋做抵押，向乙方提供担保，合同签字生效。 4．甲方保证在合同规定的期限内按期还款。否则乙方有权处置抵押物。 5．抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。 6．签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。 7．违约责任 1）乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2）甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。 8．本合同一式二份，甲方、乙方各执一份。 甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号： 担保人： 身份证号： 签字日期： ____年__月__日 【篇二： 房产抵押合同范本】 房产抵押合同 合同编号： _____ 抵押人（下称甲方）: 身份证号： 抵押权人（下称乙方）: 鉴于债务人与乙方于____年__月__日签订了《》（合同编号:
，下称主合同），现债务到期，因债务人资金困难，无法按照主合同约定如期支付合同货款，甲方作为债务人的法定代表人，自愿以其有权处分的房产为债务人履行主合同向乙方作抵押担保。甲方双方经协商一致，订立本抵押合同。 第一条本合同设定抵押的房产如下： 第二条甲方保证上述房产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 第三条本合同抵押担保范围为乙方主债权， 第四条抵押期间甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房产，不得重复设定抵押，未经乙方同意，发生上述行为均属无效，并且乙方有权要求提前处分抵押房产。 第五条抵押房产由甲方占用与管理。甲方在抵押期间对抵押房产承担维修养护义务，负责抵押房产的安全与完好，并随时接受乙方的检查监督。如果抵押房产人为毁损、灭失以及发生其他使抵押房产价值减损的情况时，乙方有权要求甲方修复抵押房产，或在7天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值抵押物。 抵押期间，房产证、土地证等证件由乙方负责保管，除上述证件外，甲方还需向乙方提供办理房产抵押所需的资料，包括但不限于债务人营业执照、税务登记证、甲方身份证复印件。 第六条本合同抵押期限自抵押登记之日起至____年__月__日止；抵押期满，如债务人不能偿还债务，又未与乙方达成延期协议的，则按法定程序处理抵押房产，清偿债务。处理抵押房产价款不足以偿还债务和承担处理费用的，乙方有权另行追索，价款偿还债务后有剩余的，乙方应退还给甲方。 第七条除非另有约定，抵押人承担本合同项下的各项费用，包括税费、财产保险、公证、登记等费用。