城市旧工业区改造研究_以深圳市南山区为例_王飞虎
旧工业区企业主导改造中土地价值提升策略二维度分析——以深圳市为例
旧工业区企业主导改造中土地价值提升策略二维度分析——
以深圳市为例
岳光;李亚宁
【期刊名称】《价值工程》
【年(卷),期】2016(035)004
【摘要】对于旧工业区改造,深圳普遍采取企业主导、政府引导的更新模式,如何在编制更新单元规划时提升土地利用价值,成为企业面临的首要问题.本文从案例与政策两个维度提出土地价值提升的前导性工作思路.通过分析深圳旧工业区改造成功案例,归纳出四种主要改造类型及其特点和影响因素;通过挖掘深圳土地利用相关政策,提出五条有助降低旧工业区改造成本的土地利用建议.
【总页数】4页(P177-180)
【作者】岳光;李亚宁
【作者单位】青岛工学院,青岛266300;深圳大学,深圳518060
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.13
【相关文献】
1.旧工业区的转型与绿色更新探索研究--以深圳市华侨城创意文化园绿色更新改造为例 [J], 张承露
2.经营性殡葬用地地价评估方法的应用研究——以深圳市殡葬用地地价评估为例[J], 孙月明;
3.基于城市公共空间整合的旧工业区改造规划设计策略
——以深圳市南山区为例 [J], 游华琳
4.后疫情时代城市公园植物设计改造提升策略——以深圳市公园为例 [J], 邓淑梅
5.民营企业主导下旧工业区转型升级的规划思考——以泉州经济技术开发区清漾园区为例 [J], 连兴
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《2024年后工业时代下主城区工业遗产的地域性改造研究》范文
《后工业时代下主城区工业遗产的地域性改造研究》篇一一、引言随着全球化的深入推进和科技进步的飞速发展，后工业时代已逐渐成为主导全球经济发展和城市面貌的重要力量。
在这一背景下，主城区的工业遗产作为城市历史文化的见证和产业升级的产物，其地域性改造变得尤为重要。
本文以主城区工业遗产的地域性改造为研究对象，分析其现状、问题和挑战，并探讨相应的改造策略和方法。
二、主城区工业遗产的现状与挑战主城区工业遗产是指主城区内因产业升级、城市更新等原因而遗留下来的具有历史、文化、科技和艺术价值的工业建筑、设施和场地。
这些工业遗产在城市化进程中扮演着重要的角色，是城市发展的重要历史见证。
然而，随着城市的发展和产业结构的调整，这些工业遗产面临着诸多挑战。
首先，主城区工业遗产的保存状况堪忧。
由于历史原因和城市更新的需要，许多工业遗产遭受了不同程度的破坏和消失。
其次，缺乏有效的保护和利用措施。
许多工业遗产未能得到合理的保护和利用，导致其价值无法得到充分发挥。
此外，地域性特色的丧失也是一大挑战。
在全球化背景下，许多城市的工业遗产改造过于追求国际化、现代化，忽视了地域性特色的保护和传承。
三、地域性改造的策略与方法针对主城区工业遗产的地域性改造，本文提出以下策略和方法：1. 保护与传承地域文化。
在改造过程中，应充分挖掘和利用工业遗产所蕴含的地域文化元素，将其与现代设计理念相结合，形成具有地域特色的新空间。
2. 合理利用与开发。
通过引入新的产业和功能，将工业遗产转化为具有经济效益和文化价值的空间，如文化创意产业园区、旅游景区、公共休闲空间等。
3. 创新技术与材料的应用。
在改造过程中，应充分利用现代建筑技术和材料，对工业遗产进行修缮和改造，使其在保持原有风貌的同时，具备现代功能和审美要求。
4. 社区参与与互动。
鼓励社区居民参与工业遗产的改造过程，加强与社区的互动和沟通，使改造成果更好地服务于社区居民的生活。
四、实践案例分析以某主城区工业遗产的改造项目为例，该项目在保留原有工业建筑的基础上，引入了文化创意产业，将原本废弃的工厂转变为一个集文化、艺术、休闲于一体的创意产业园。
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告一、研究背景及意义随着我国工业化进程的加速，许多城市迅速发展，形成了大量的老工业区。
这些老工业区一般地位偏低、资源丰富、城市结构疏松、环境质量较差，给城市经济发展、居民生活以及城市面貌等方面带来了一定的压力。
同时，随着国家新型城镇化政策的落实以及城市更新的重要性日益凸显，老工业区更新正成为城市更新的重要领域之一。
宝安作为深圳的一个重要城区，历经三十多年的发展，其老工业区已经面临更新的紧迫需求。
随着国家、省市相关部门开展城市更新试点和推进新型城镇化的步伐不断加快，宝安老工业区已经拉开了更新的序幕。
因此，开展对宝安老工业区更新实践的研究，对于总结已有的经验，找到问题并提出可行的解决方案，具有重要意义。
二、研究内容本研究的主要内容包括以下几个方面：1. 宝安老工业区的概况及历史演变分析。
通过收集宝安老工业区历史材料，了解宝安老工业区的基本情况、历史背景、演变过程等。
2. 宝安老工业区更新的政策及相关规划研究。
通过阅读宝安的城市更新规划文件，了解宝安老工业区更新的政策与规划，为后期分析提供依据。
3. 宝安老工业区更新的现状分析。
通过实地调研和数据收集，了解宝安老工业区的现状，包括老工业区的区位、空间分布、产业结构、人口结构、环境质量等方面。
4. 宝安老工业区的更新模式。
本研究将重点探讨宝安老工业区更新模式，包括政府引导、企业主导、市场运作、社区参与等不同模式的优缺点及适用范围，并结合实际情况提出适合宝安的更新模式。
5. 宝安老工业区更新后的效果评估。
通过对宝安老工业区更新后的经济、社会、环境等方面的效果进行评估，总结更新的成败，为今后类似的更新提供参考。
三、研究目的本研究的主要目的是：1. 系统地研究国内外老工业区更新的理论、现状和经验，为中国老工业区更新提供理论和实践支持。
2. 分析宝安老工业区更新的政策、规划、现状以及存在的问题与挑战等，了解老工业区更新的实践情况，总结经验和不足，提出切实可行的更新方案。
《2024年旧工业区城市更新策略研究——以北京为例》范文
《旧工业区城市更新策略研究——以北京为例》篇一旧工业区城市更新策略研究——以北京市为例一、引言随着我国经济的持续发展，城市更新成为提升城市整体竞争力和品质的必经之路。
特别是在如北京这样的大城市，其历史沉淀厚重的工业区域也急需完成更新和升级的使命。
本文以北京为例，深入探讨旧工业区城市更新的策略，旨在为其他城市的工业区改造提供参考和借鉴。
二、北京旧工业区的现状北京作为我国的历史文化名城，其工业发展历史悠久。
然而，随着城市化的推进和产业结构的调整，许多旧工业区逐渐面临功能落后、环境脏乱、设施陈旧等问题。
这些区域不仅影响了城市的整体形象，也制约了城市的发展潜力。
三、旧工业区城市更新的必要性旧工业区的城市更新是提升城市品质、优化空间布局、促进产业升级的重要手段。
通过更新，可以改善区域环境，提升居民生活质量，同时也可以吸引更多的企业和人才，推动区域经济的持续发展。
四、北京旧工业区城市更新的策略1. 规划先行，科学布局在更新过程中，要充分考虑到区域的地理位置、交通状况、资源条件等因素，制定出符合实际情况的规划方案。
要科学布局，优化空间结构，确保新区域的产业布局合理、环境优美、设施完善。
2. 保护与开发并重在更新过程中，要充分保护好历史文化遗产和工业遗迹，使其成为新区域的亮点和特色。
同时，也要注重开发新的产业和项目，推动区域经济的持续发展。
3. 引入市场机制，激发活力在更新过程中，要引入市场机制，吸引更多的企业和资本参与其中。
通过政府引导、企业主导的方式，激发市场的活力，推动区域的快速发展。
4. 注重社区参与，共建共享在更新过程中，要充分听取社区居民的意见和建议，让他们参与到更新过程中来。
通过共建共享的方式，增强社区的凝聚力和归属感，提高居民的满意度和幸福感。
五、实施建议1. 加强政策支持政府应出台相关政策，为旧工业区的城市更新提供政策支持。
包括财政支持、税收优惠、土地使用等方面的政策，以鼓励企业和资本参与其中。
深圳市第13届优秀城市规划设计项目评选专家组评审意见【VIP专享】
附件一：深圳市第十三届优秀规划设计获奖项目名单奖项序号项目名称编制单位项目组成员金牛奖1项金牛奖1深圳光明新城中心区城市设计中国城市规划设计研究院深圳分院朱荣远、黄伟文、陈晓晶、张文、RainerPirker、朱枫、崔宝义、石爱华、陈琳一等奖10项（排名不分先后）1深圳市地名规划综合研究深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司吴晓莉、贺承军、曾绮玲、张淑梅、韩娇、刘昕、朱子龙、王卫城、周庆华2深圳经济特区公共开放空间系统规划深圳市城市规划设计研究院有限公司黄卫东、杨晓春、洪涛、李云、黄治、曾媛、朱震龙、母少辉、朱骏、王嘉3深圳市城市更新与旧工业区改造综合研究深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司李江、邹兵、王芬芳、贺传皎、韩娇、史懿婷、李怡婉、胡盈盈、陆佳、樊行4杭州创新创业新天地城市设计深圳市城市规划设计研究院有限公司朱骏、黄卫东、孔祥伟、魏晨、郭立德、王嘉、洪涛、黄治、母少辉、朱震龙一等奖5深圳市轨道交通二期工程(1.2.3.4.5号线)详细规划深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司、深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司汪弘毅、顾新、宗传苓、古海波、陈建凯、陈卫国、覃矞、徐旭辉、藏勇、邱勇琨6深圳市环境卫生设施系统布局规划(2006-2020)深圳市城市规划设计研究院有限公司唐圣钧、丁年、刘应明、刘天亮、梁顺文、刘义刚、吴学龙、韩绘芳、张旭、俞露7深圳市水资源综合规划深圳市水务规划设计院王燕、成洁、陈凯、郭雁平、罗健萍、陈汉宁、杨世平、梅欣佩、柴苑苑、吴景华8深圳市轨道交通规划深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司林群、宗传苓、刘龙胜、黄艳君、杨永平、覃矞、谭国威、徐旭晖、杨应科、段仲渊9深圳市远景电源及其输送通道布局研究深圳市城市规划设计研究院有限公司杜兵、傅晓东、李峰、卢媛媛、夏劲、刘天亮、陈永海、丁年、姜应文、黄锦枝10深圳市户外广告设置指引深圳市城市规划设计研究院有限公司单樑、彭俊、藏勇、黄金、文淑瑜二等奖21项（排名不分先后）1深圳市土地整备规划深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司施源、许亚萍、李怡婉、张源、骆伟明、刘永红、王卫城、张淑梅、向文阔、胡盈盈2深圳市城市建设年度实施计划（2007、2008、2009）暨管理办法深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司施源、刘永红、邹兵、杜建华、谭权、胡盈盈、王卫城、李怡婉、韩娇、向文阔3台州市环白云山改造整治规划深圳市建筑设计研究总院有限公司邱峰、孙畅、陈智华、李丹麟、周素华、李淑銮、谌维、钟震、林燕霞、卢晓锋4阳江市中心城区城市风貌与绿色城区规划深圳市建筑设计研究总院、深圳市建筑科学研究院李劲鹏、李丹麟、张杨、卜增文、毛洪伟、李红庆、谭秀霞、陈蔚博、吴婷、谢雷5深圳东部滨海地区历史价值村落保护与利用研究深圳大学城市规划设计研究院王鲁民、乔迅翔、陈萍、辜智慧、宋延、李永红、周洁、叶伟华、吕诗佳、孟洁6深圳市南山区旧工业区改造规划研究中国城市规划设计研究院深圳分院王飞虎、邱晓燕、葛永军、罗红波、王婷、王泽坚、李鏗良、许强7郑州航空港地区概念性总体规划中国城市规划设计研究院深圳分院王泽坚、周俊、范钟铭、何林林、葛永军、龚志渊、钟远岳、陈皓、曹东川8重庆市龙溪地区及重点地段城市设计深圳市城市规划设计研究院有限公司王陈平、薛富智、藏勇、王琪、陈卫国、柳翊、胡方、王金川、胡昆光、陈璐9深圳中轴线整体城市设计研究中国城市规划设计研究院深圳分院朱荣远、刘琦、陈晓晶、石爱华、陈琳、梅欣、张聪玲、肖磊、崔宝义10深圳市体育（大运）新城规划设计国际咨询策划及优化汇总方案中国城市规划设计研究院深圳分院朱荣远、张立民、张弛、梁浩、柯凡、陈深达、崔福麟11深圳市光明新区科技公园周边地区整体城市设计暨行政中心详细城市设计深圳大学城市规划设计研究院杨华、饶小军、骆小荣、孔明君、郭建通、杨晓春、黄嘉、金鑫、倪贵斌、吴裴娜12梅山岛概念规划及保税港核心区城市设计深圳市城市规划设计研究院有限公司周舸、刘利森、潘钧鹏、于光宇、蔡建国、陈婷婷13中山市"温泉渡假城"规划设计中国城市规划设计研究院深圳分院范钟铭、方煜、魏正波、林楚燕、刘雷、何斌、孙昊14重庆融侨半岛•左海湾修建性详细规划深圳市清华苑建筑设计有限公司李维信、李晓华、吴莲、胡江、林诚赋、左振渊、莫凡、洪岭15深港兴建莲塘/香园围口岸前期规划研究深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司林群、张晓春、田锋、杨宇星、徐正全、段仲渊、张志哲、邓琪、李智、张军、曹莎、陆洋16深圳市填海造地填料系统布局规划环境影响评价深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司张武强、俞露、丁年、傅晓东、魏杰、任心欣、苏瞒、刘江涛、韩绘芳、唐圣钧17深圳市电力设施和高压走廊详细规划中国城市规划设计研究院深圳分院、深圳市城市规划设计研究院有限公司梁峥、李峰、傅晓东、陈郊、刘缨、杜兵、黄益梅、陈永海、杨伟、卢媛媛18武汉市生态框架控制规划中国城市规划设计研究院深圳分院范钟铭、何林林、普军、郭旭东、邹鹏、尹晓颖、罗彦、吕晓蓓、张若冰19深圳市城市综合交通运输枢纽规划深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司林群、宋家骅、李伴儒、马晓东、聂丹伟、毕恩贵、上官洁、钟芳、徐彬、丁亚民20龙岗区近期交通综合改善规划深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司林群、宋家骅、王波、梁红伟、李伴儒、徐彬、上官洁、钟芳、曾亮、丁亚民21中山市信息管线专项规划深圳市城市规划设计研究院有限公司陈永海、孙志超、杜兵、李峰、卢媛媛、杨伟、丁年、姜应文、张旭、黄伟旋三等奖29项（排名不分先后）1观澜发展循环经济之用地整合与空间发展规划研究广东省城乡规划设计研究院深圳分院张毅、徐红、郭素君、姚奇峰、吴丽娟、林子仪、莫湖燕2深圳市物流项目建设用地控制标准研究深圳市城市规划发展研究中心、深圳市城市规划设计研究院有限公司向文阔、刘宣、牛慧恩、蒋竣涛、张源、Michael 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工业园区改造的典型案例
工业园区改造的典型案例那我得给你讲讲深圳的蛇口工业园区改造的事儿，这可算得上是个超典型的案例。
以前啊，蛇口就是个普普通通的工业园区，到处是那种老式的厂房，灰扑扑的。
但是呢，人家可不甘心一直这样。
他们就开始琢磨着怎么变变样。
首先啊，他们保留了一些有历史意义的老建筑。
比如说那些老厂房的外壳，没一股脑儿全拆了。
这就像给老房子换了新衣裳，把老厂房的框架留下来，内部装修得特别现代、时尚。
然后把这些地方改成了创意工作室、艺术展厅啥的。
那些艺术家、设计师们就像闻到花香的小蜜蜂一样，都嗡嗡嗡地飞过来了。
还有啊，蛇口工业园区改造的时候特别注重公共空间的打造。
以前园区里就只有那种窄窄的过道，现在呢，到处是宽敞的广场、漂亮的花园和休闲步道。
你想啊，在这样的环境里工作和休闲，那得多惬意。
员工们累了可以出去散散步，在花园里坐一坐，灵感说不定就“噗”地一下冒出来了。
再说说交通方面。
以前的交通那叫一个乱，现在重新规划了道路，增加了公共交通站点，还专门为自行车规划了车道。
这就好比给园区的血管做了个疏通手术，让人流、物流都能畅通无阻。
而且，蛇口工业园区在改造过程中，还引入了好多高端的商业配套。
像那种精致的咖啡馆、时尚的餐厅，还有各种特色小店。
这下可好，白天大家在这儿忙工作，晚上就可以在园区里享受生活，整个园区从一个单纯的生产地变成了一个生活、工作、娱乐都能搞定的综合性区域。
这就像一个灰姑娘变成了公主，一下子就光彩照人啦！还有北京的798艺术区也是相当厉害的案例。
这原本就是些废弃的工厂，什么电子管厂之类的。
这些老厂房看起来破破烂烂的，但是它们有着独特的建筑风格，高高的天花板、大大的空间。
后来啊，一些艺术家发现了这个宝藏地方。
他们把这些厂房改造成了艺术工作室、画廊。
你一走进去，就能感受到那种工业风与艺术气息的完美融合。
墙上到处是充满创意的涂鸦，厂房里陈列着各种奇奇怪怪又超级有趣的艺术作品。
而且这里经常举办各种艺术展览、活动，吸引了无数文艺青年和游客。
《2024年后工业时代下主城区工业遗产的地域性改造研究》范文
《后工业时代下主城区工业遗产的地域性改造研究》篇一一、引言随着全球化和科技的发展，后工业时代已经到来，主城区的工业遗产面临着新的挑战和机遇。
这些工业遗产不仅是城市历史和文化的见证，也是城市发展的重要资源。
然而，随着城市化的推进和产业结构的调整，许多工业遗产面临着被废弃、闲置或改造的困境。
因此，如何进行地域性改造，使其与城市发展相协调，成为了一个亟待解决的问题。
本文旨在探讨后工业时代下主城区工业遗产的地域性改造，分析其现状、问题及未来发展方向。
二、主城区工业遗产的现状及问题主城区的工业遗产主要分布在老工业区、港口码头、铁路公路沿线等地。
这些地方曾经是城市工业发展的重心，但随着产业结构的调整和城市化的推进，许多工厂和企业被关闭或搬迁，留下了大量的工业遗产。
这些工业遗产的存在虽然为城市提供了丰富的历史和文化资源，但也存在着一些问题。
首先，许多工业遗产因长期废弃、闲置，存在安全和环境问题。
其次，部分工业遗产的建筑风格和功能与现代城市发展不协调，影响了城市的整体形象。
此外，一些地区的工业遗产缺乏有效的保护和利用，导致资源浪费。
三、地域性改造的必要性及原则针对主城区工业遗产的现状和问题，地域性改造显得尤为重要。
地域性改造旨在根据当地的文化、历史、地理等特点，对工业遗产进行合理的改造和利用，使其与城市发展相协调，为城市的发展提供新的动力。
地域性改造需要遵循以下原则：1. 保护优先：在改造过程中，应充分保护工业遗产的历史和文化价值，避免过度商业化和破坏性开发。
2. 可持续性：改造应考虑资源的可持续利用，促进经济、社会和环境的协调发展。
3. 地域特色：改造应体现当地的文化、历史和地理特色，形成独特的城市风貌。
四、地域性改造的策略及实践案例针对主城区工业遗产的地域性改造，本文提出了以下策略：1. 保护与再利用相结合；2. 创新产业与文化旅游开发；3. 社区参与与城市更新。
同时，结合国内外成功案例，如德国鲁尔区的工业遗产改造、中国上海的杨浦滨江地区改造等，分析其成功的经验和可借鉴之处。
调研论文(对深圳旧城改造的思考)
对深圳旧城改造的思考摘要自改革开放以来，随着城市化进程加快和城市建设向纵深推进，旧城改造工作在中国当前社会表现得越来越突出。
该项工作是一项政策性和操作性很强的实务工作，牵涉面广，不仅关乎千家万户人民群众的切身利益，也牵涉到政府各部门、社会、经济和公众等方方面面，是城市发展战略的重要组成部门，也是推动城市可持续发展的关键。
本文以深圳市旧城改造为研究对象，深圳市旧城改造带来的效益以及所出现的问题，并针对出现的问题寻找解决对策及措施，探索一条适合深圳市市情的旧改之路。
关键词：旧城改造效益问题解决对策目录一、第 1章深圳市旧城改造的背景 1二、第2章效益以及出现的问题 2三、第3章解决对策及措施 4四、第4章结论 8五、参考文献 9第1章深圳市旧城改造的背景在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。
20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。
1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。
预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。
城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。
深圳经过32年的飞速发展，其经济水准无论从质还是从量上，都已经位居国内城市发展水平的前列。
随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。
深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。
深圳目前已经成为近1500万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市中那些落后的、不合理的城市经济、社会和环境结构，重新构建城市发展的合理化空间布局，恢复旧城区在城市发展中的故有活力，发挥其应有的作用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。
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工业区 名称
对外交 通区位
重大项 目带动 影响
上层次规划要求
主观改造 意愿
超红线建 设情况
是否位于生 态控制线内
对周边 功能干 扰情况
东角头 工业区
港湾工 业区 荣村工 业区 西牛埔 工业区
.......
一般
一般 一般 较差 .......
无
地铁二 号线 地铁二 号线 无 .......
城市旧工业区改造研究——以深圳市南山区为例
王飞虎 王泽坚
摘要：随着中国经济发展的方式由外延式向内涵式发展转型，城市发展模式也发生了相应的变化，城市旧 工业区改造的问题也逐渐提上各个地方政府的议事日程，深圳是较早对城市更新和旧工业区改造进行研究 的城市之一。本文希望通过深圳市南山区旧工业区改造的规划实践，理清城市旧工业区改造的一些思路， 其中包括对旧工业区改造主要问题的梳理，对改造主要影响因素的分析，对改造模式和时序的判断，以及 对改造规划编制的一些建议。 关键词：旧工业区改造；改造影响因素；改造模式；改造时序；深圳市南山区
4.4 企业、政府和市场的关系问题
旧工业区改造成功与否，取决于园区的产权形式及业主的改造意愿、市场的接受程度、 政府旧工业区改造政策以及政府的扶持政策等因素。
企业才是市场的真正主体，政府只是基础设施的提供者和市场秩序的守护者。对于产业 发展而言，政府的责任是制定产业门槛、建好基础设施和搞好社会服务，至于具体发育什么 产业和进驻什么产业，应该由市场来决定。
对外交通区位：对外交通区位的主要影响因素为是否能在半小时内到达城市快速路或高 速公路出入口，经过道路的拥挤状况和交通量大小，有无货车限行道路等情况；可分为便捷、 一般和较差三种等级。
对周边功能干扰情况：指对旧工业区周边居住，商业，公共设施等其他功能用地的干扰 情况，分为无、较小和较大三种等级。
主观改造意愿：业主的改造意愿是否积极也是旧工业区改造中不能忽视的影响因素。
商业办公用地＋一 类工业用地＋行政 办公用地、二类居 住用地
四类居住用地＋二 类居住用地＋公共 绿地 商业用地＋服务业 用地
二类居住用地
.......
暂无改造 意愿
用地功能 置换为商
住 工业升级
改造
工业升级 改造
.......
较多
较少 较少 较少 .......
否
较小
否 否 部分 .......
较小 较小
各个旧工业区由于建设年代不同，建筑质量和高度差异较大；建设年代近的工业区质量 较好，工业厂房风格较为统一；建设年代早的工业区质量较差，工业厂房也在逐步的翻建过 程中形式各异；大部分工业区存在厂房和宿舍混杂的情况，这些宿舍居住条件普遍较差，仅 有少量商业服务用地，而文化、体育、绿地、广场用地等公共设施用地很少。
从南山旧工业区调研的情况看，政府部门应该做好两方面工作：第一，进一步加强工业 园区基础设施建设，为工业发展和产业升级提供完备的硬件条件；第二，建立全区工业园区 （包括旧工业区）年度统计监测制度体系，其中两个指标非常重要：工业厂房空置面积、居 住在工业园区（工厂）内的工人数量和比例，前者是南山工业发展状况的重要指标，后者是 南山区社会发展状况的重要指标。
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表 1 南山区几个主要工业区情况一览表
现状主导产业
蛇口工业区 电子、服装
环境影响
一般
南油工业区 印染、汽车修理、
服装
较大
华侨城工业区
深圳高新园区
电子、包装、钟表
电子信息、光机电
一体化、生物医药、新
材料、新能源
一般
一般
改造方式 发展目标
ห้องสมุดไป่ตู้部分保留，部分改 整体功能置换
整体功能置换
造
建设高新技术产 改造为深圳文化
80 60 40 20
0
农副食品加皮工饮革业纺料、木织制毛材服造皮加装业、工、羽纺及鞋毛织木、（业、帽绒竹制）、造及藤业其、制棕品、业草制品家业印具造刷制纸业造及和业纸记制录文品化媒教业学介体原的育料复用及制品化制学造制业品制造橡业胶制品塑非业料金制属品矿业物制造金业属通信制用设品设备业备、专电制计用仪气造算设器机业机备仪械及制表及其造及器他业文材电化制子、造设办业备公制用工造机艺业械品制及造其业他制造业 通
根据项目组对南山区旧工业区普查的结果，南山区现有旧工业区 46 个，总占地共 408 公顷，占全区工业用地的 24.63%，其中有合法手续的用地共 81.8 公顷；总建筑面积约 563 万平方米；工业区内产业人口约 8.8 万人，占全区工业人口的 25.15%，其中居住在工业区 内的人口约 5.1 万人。
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5.南山区旧工业区改造规划
5.1 改造影响因素分析
在旧工业区的改造中，可能会有很多相关影响因素，可以下几种改造影响因素进行梳理 和分析：
所属产权情况：单一产权的旧工业区有利于下一步的改造工作，产权情况复杂的工业区 由于经济利益等多方面的原因需要多做一些协调工作，改造时间会比较长。
超红线建设情况：南山区旧工业区超红线，无红线情况普遍存在，一般情况应该优先改 造土地产权合法的旧工业区。
目前深圳市政府已经出台《深圳市城市更新办法》以及即将出台的实施细则将会明确土 地权属问题的具体实施办法。
4.3 开发强度问题
目前各旧工业区现状开发强度普遍在 1.0 到 2.0 之间，在特区已无地可用的情况下，如 何高效集约的利用好现有土地，在改造规划中制定合适的土地开发强度是一个棘手的问题。 开发强度低了，难以发挥土地的最大使用效率；开发强度高了，又有可能对周边城市环境产 生负面影响，现有的交通容量和市政设施也许不能满足改造后的使用需求。 这个问题应该通过旧工业区周边道路交通状况和市政供给能力，进行土地开发规模的交通敏 感性和市政配套设施分析，以便对工业区改造的总量进行控制，以此为依据制定工业用地容 积率上限；在此基础上根据不同工业区的实际情况，确定改造后的容积率；对已建成且不进 行整体改造的工业用地视实际需求，按程序可适当增加容积率。
3.南山区旧工业区产业概况
据不完全统计，南山旧工业区内共有 436 个工业企业。这些工业企业主要分布在服装、 包装印刷、金属制品、电子通信产品制造等四大产业群中，与南山区工业企业的行业分布类 似，这也体现了南山旧工业区为全区工业配套服务的特点。
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企业数
表 2 南山区旧工业区行业分布情况
120 100
建设为
业发展基地——蛇口 新城，以文化产业为 OCT-LOFT——深圳创
火炬创业园。 主，商贸服务业配套
意文化园
部分保留，部分改 造
深圳市高新技术产 业的总部基地、研发基
地和孵化基地
2.南山区旧工业区现状概况
自 20 世纪 80 年代以来，南山区的城中村逐步形成了“厂房+住宅+商铺”的综合区， 承担了城市部分生产、生活和服务的功能。城中村内的工业区，因其成本低廉、配套方便、 区位适宜等因素，受到大量小型低端、经营灵活的民营企业青睐，街道办事处和农城化股份 公司所属的工业区在充分吸纳民间资金、构筑多样化的产业结构等方面发挥了重要作用，为 促进南山经济的发展做出了一定贡献。下文中的“旧工业区”特指各街道办事处和农城化股 份公司所属的需要改造的工业用地。
4.2 土地权属问题
由于历史原因，部分旧工业区无红线，超红线情况较多，违章建设十分严重。大量违法
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建筑的普遍存在与土地产权的特殊性（土地产权属于村民，政府不能够随意加以征用），使 得工业区的改造进程陷入了两难境地。如果政府承认违法建筑的产权，则是鼓励了村民的违 法行为，势必会引起新的抢建热潮，而且这种行为城市环境也不允许；如果政府不承认产权， 又必须考虑到当前法律依据的不足以及违法行为的普遍性，对该部分违章建筑难以强制拆 除，令改造无从进行。
1.南山区工业发展现状
深圳经历了自 80 年代的香港劳动密集型产业转移、发展“三来一补”工业阶段之后， 正在步入一个以科学发展观统领的从“速度深圳”走向建设“和谐深圳”、“效益深圳”的重 要时期：加快产业结构调整步伐，促进二、三产业协调发展，发展知识型产业和服务型产业 将是深圳产业结构优化升级的必然选择。深圳在“十一五”规划中，确立了以高新技术产业、 现代物流业、现代金融业和文化产业作为四大支柱产业，并提出了文化立市的发展战略。 南山区一直以来是深圳市重要的产业区，也是高新技术工业的重要聚集基地，是深圳市的重 要工业基地。南山区的几大工业片区(蛇口工业区、南油工业区、华侨城工业区和深圳高新 园区)是中国改革开放的先锋，这几个工业区大都由大型国企经营管理，根据不同的企业发 展目标，目前已经有比较全面的改造意愿，其中蛇口工业区和华侨城工业区的部分改造已经 完成。
无 .......
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5.2 改造模式和时序
根据前面提到的几个改造主要影响因素，可以从目标改造的角度将旧工业区划分为三种 不同类型，即升级改造区、功能置换区和工贸混合区。
上层次规划中依然为工业用地，产权合法或基本合法，而且业主有良好的改造意愿，想 通过完善相关配套设施、甚至进行一定程度的重建来满足工业发展和产业升级需求的工业区 确定为升级改造区；
前言
在深圳早期的城市开发建设过程中，各个工业区，特别是城中村中的工业区，以其成本 低的优势（包括低土地价格、低劳动力价格、低运输成本等），引进了大量的劳动密集型加 工业，但随着城市的迅速发展，土地、劳动力价格大幅度上升，调整区域经济结构、优化升 级产业结构的压力很大。从近期都市产业发展的规律来看，由于一般加工业的大量迁出，而 高新技术产业的引进培育尚需时日，导致出现局部产业空心化的现象，在产业升级的过程中 出现产业断层，这种现象在这一次金融危机发生后表现得更加明显，城市规划工作者们必须 对这种现象给予关注，通过旧工业区改造积极引导产业转型，实现城市功能转换，培育新的 经济增长点。
上层次规划已经明确将工业用地置换为居住、商业、文卫、绿地、配套基础设施等其他 城市功能的工业区，我们将其确定为功能置换区；