浅议我国是否该开征物业税
我国物业税征收问题
我国物业税征收问题探讨摘要：物业税开征的呼声越来越高，越来越多的人寄希望于物业税的出台能够带动房价的下跌，但是我国在多地的物业税试点的却处于空转状态，此外物业税的出台能否起到降低房价的作用也还需要我们探讨。
关键词：物业税房价土地出让金税费一、物业税概述物业税又称房产税、地产税或不动产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或使用者每年都要交纳的一种税收，应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
从理论上来说物业税是一种财产税。
在很多成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，这些物业税以对房地产的持有作为课税的前提，以价值为计税依据。
从国际惯例来看，物业税大部分属于地方税。
各国对物业税的叫法也各不相同，德国、美国等国家称”财产税”，英国、新西兰、马来西亚等国家称之为”地方税”或者”差饷”，奥地利及荷兰等国家则称之为”不动产税”，我国物业税的名称来自香港。
近几年来关于物业税的讨论一直十分热烈，2003年在第十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。
在2005年的中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，”十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。
2007年国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出要深化税收制度改革，其中就包括”研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。
批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税”空转”运行。
2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
1986年9月15日国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在该条例中规定”个人所有非营业用的房产”属于免纳房产税的范畴。
近年来，国内大中城市的房价不断攀升，虽然国家不断运用各种手段进行调节，但是收效甚微，甚至出现了房价”越调越涨”的趋势，面对这种高房价的压力，很多人将物业税看成是降低房价的救命稻草，提出要征收物业税。
关于我国开征物业税的思考
刘拓 郑情情 （ 山 大 经 研 ； 山 经 学 ） １ 东 学 济 究院 ２ 东 济 院 ． ．
摘要 ： 随着我国市场经济体制不断深入 ， 房地产税制的不足 日益明显 ， 严 膨胀的 目的。另一 方面 ， 物业税收增加 了地方财政 收入 ， 有利于当地 重影响和制约了房地产业 的健康发展。完善我国房地产业 的税制结构 ， 将税 公共福利事业的发展 ， 通过财政转移支付手段， 调节社会公平。 收工具合理运用到房地产市场中 ， 物业税体现 出越来越 重要 的意义。 ２３进一步遏制投机行 为， ． 提高土地资源的利用率。 国房地产 我 关键词 ： 物业税 房地产 改革
税费制度 目前不能很好 的限制房地产 市场 的投机行 为。 “ 炒楼” “ 、炒 ０ 引 言 房”“ 、 圈地 ” 行 为 掩 盖 了市 场 的 真 实 需求 ， 致 供 求 关 系失 衡 ， 易 等 导 容 物业税， 又称 财 产 税 或 不 动产 税 ， 要 针 对 土地 ， 屋 等 不 动 产 ， 弓 起市场 的不稳定， 主 房 ｉ 同时政府的宏观调控 也容 易失位。 物业税的开征 要 求承租 人或所有者在保 有阶段每年按照要 求缴纳一定 比例 的税 会 使 自用 需 求 者倾 向于 购 买 面 积 较小 的房 地 产 ，并 在 一 定程 度 上 抵 款， 而所 应 缴 纳 的税 款 会 随 着 不动 产 市 场 价值 的变 化 而 变化 。 例 如 ， 制房地产投资和投机需求， 少在消费端的不合理的需求， 减 减少房地 地铁、 公路 、 花园等公共设施 的完 善， 必然会带动周边房产价格 的提 产资源闲置 ， １ 弓导房价回归到稳定理性的价格 区间 ， 促进房地产市场 升 ， 而 对 应 的 物业 税 也 要 提 高。 从 的健 康 发 展 。 １ 开 征物 业 税 的 背 景分 析 ２４ 稳定城市财政收入来源 ， ． 促进社会整体利 益实现。 物业税的 目前 ，世界上大多数市场经济 比较成熟的国家都有面向房地产 另一重要意 义主 要在于财政管理体 制的完善和 地方税收体 系的变 课 税 的税 种 。 别是 在 欧 美 发达 国家 ， 业 税 作 为一 项 重 要 税种 已存 特 物 革。目前土地出让金 占地 方政府预 算收入的 ６ ％到 ９ ％。自从实行 ０ ０ 在 很 长 的 发展 历 史 。在 美国 ， 没 有 单独 征 收 的物 业税 ， 物业 税 是 并 其 分税制 以来中央财政通过扩大中央税和共享税 的范围不断侵 占地方 包含在财产税里面的 ，其 中对土地和房产等不动产所征收的一般财 税源 ， 导致 “ 中央 富地 方穷 ” 的局 面 ， 迫使 很多地 方不得不 “ 卖地 求 产 税 即相 当于 我 们所 讲 的物 业税 。美 国 的 一般 财 产 税 是地 方税 的一 财 ”变相的造成 了“ ， 房地产劫持地方政府 ” 的局面。而物业税作 为地 种， 通常由州政府和地方政府共 同分享。 虽然物业税在州政府财政收 方的主体税种 ， 以其 持续 、 稳定 的特点保证地 方财政收入的增长 ， 进 入中占很小 比例， 但却是地 方政府最重要 的收入来源。 而 改变 目前地方政府“ 以土地批租 生财” 的短期行 为， 抵制不理性投 我国现行房地产税制相对完整但 比较复杂，分布于房地产开发 资 ， 脱 地 方 财 政对 于 土地 的依 赖 ， 进 政 府 通 过 改 善 公 共 建 设 ， 摆 促 提 建设、 交易和保有等各个环节 ， 从广义上讲 ， 房地产税包括土地增值 高公共服务 ，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社 税、 契税 、 耕地占用税 、 印花税、 营业税等十几个税种 ， 它们对于统筹 会 各阶 层 的 需 求 。 房地产市场管理 ， 提高房地产使用效率 ， 贯彻 国家房地产政策和控制 ３开征物业税 的难点及对策 固定 资产投资规模等方面发挥 了积极作用。 但毋庸置疑的是 ， 目前房 ２０ ０ ６年 以 来 ， 物业 税在 全 国 多 个 省 市 实 行 “ 空转 ”但 过 程 并 不 ， 地产税制体 系的设计也存在着缺陷和不足，特别是开发与交易环 节 顺利 ， 成果并不显著。“ 简税制、 宽税基、 低税率、 严征管” 的物业税方 税种偏多 ， 税负偏重 ， 存在着 因税种交织而导致重复征税 的现象。而 案的实现仍面临着众多的难题。 针对保有环节则税种较少 ，致使其调节职 能和统筹职 能未能随着我 ３１税基的科 学划定 从物业税 的财产税性质 来看 ， ． 应统一 以物 国社 会 和 经济 的发 展 而 加 强 ， 呈现 出弱 化 的趋 势 。 业所体现 的价值作为课税 的依据 ，而现阶段我国城镇大多数居 民的 我国 自 ２ ０ ０ ３年 以来 便 出 现 了 征 收 物 业 税 的提 法 及 相 关 研 究 。 住房仅是维持生存基本 需要 的消费品 ， 不能纯粹作为财产。 目前 困扰 以国家财税部 门为主的多个部门以及社会各界专家、学者及研究机 的问题是物业税仅对二处住房以上的物业或高档 物业征收？还是所 构 都 给 予 高度 关 注 并就 进 一 步 深 化房 地 产 税 制 改 革进 行 了深 入 广泛 有物业同一标准征 收？ 根据国外通行 的做 法 ， 在采用房地产市场评估 的研究。到 ２ ０ ０ ９年 ，国务院公布 了 《 国务院批转发展改革委 关于 价值 的时候 ， 对不 同类型的不动产可 以采取不同比例。 如普通住宅适 ２０ ０ ９年深化经济体 制改革意见的通知》 《 。 通知》 中提到 ， 要加快推进 用 于 较低 的 比例 ， 别 墅 适 用于 较 高 的 比例 。 立 人均 （ 而 设 或户 均 ） 业 物 财税体制改革 ， 建立有利于科学发展的财 税体制。 与以前物业税在北 价值 的最低起征点 ，对于超过一定面积的居民住宅要采用较高 的征 京、 深圳等地 “ 空转” 不同 ， 此次是国务 院首度将物业税提到政府 ｒ 的 收比例 ， 而解决现行房地产税制 中存在 的计税依据不合理的问题。 从 议事 日程 ， 表明了中央决策层对物业税的关注。 ３２ 房地产评估制度需进一步完 善 物业税开征 的基础是定期 ＿ ２ 开征 物 业 税 的必 要 性 对房地产进行价值评估工作。但 目前我国没有建立起完善权威 的房 ２１简化税制 ， ． 规范房地产市场。 物业税的开征可 以实现现有税 地产价值有利于推动我 国内外税制统一 的进程。 目前 ， 国涉 我 经常出现在对同一不动产评估时 ， 不同的评估机构可得 出不同甚 及房 地 产 的 税种 有 十 多 种 ， 开征 的 物业 税 主 要 是把 现 行 的房 产 税 、 象， 而 至相差很大的价值量。 在这种情况下 ， 很难为物业税提供科学合理的 城镇 土 地 使 用税 、 市 房 地 产 税 合并 ， 立统 一 的 物 业税 ， 并 税 种 ， 城 建 减 税 基 基 础 。 达 国 家 的做 法 是 国家 制 定 规章 制 度 ， 会 和市 场 评 估机 发 社 合理 收费 ， 降低税负 ， 拓展税基 ，士 ； 大税源。 Ｉ 并且把相应的征 收环节后 构具体实施 ， 行政主 管部 门进行有效监督 ， 依据公开、 明、 透 规范、 动 移， 将开发建设、 易等环节承担 的费用转为房地产拥有或使用人承 交 态、 易操作 的标准 ， 在总体上降低综合税率 ， 突出物业税作 为单一税 担， 降低初始阶段 的成本 ， 增加保有阶段的税收 ， 而降低购 买者买 进 种 的调 节 作用 。 房 的“ 门槛 ”更 好 的激 活 房 地 产业 的发 展 。 ， ３３ 土 地 出 让 制度 何 去 何 从 我 国实 行 的 土 地 制度 是 “ ． 批租 制 ” ， 用地者可 以购买一定期限的土地使用权。 土地 是 我 们在 经 济 领 域 常 常 关注 的 重 要 问题 。 物 业 税作 为一 个 与 广 大公 即土地使用权归国家 ， 使用权 出让金是土地批租时一次性收取 的费用 ，等价于土地使用有 民个人利 益息息相关的重要税种 ， 如何能够 在经济生活中体现效率 ， 效年限在经济上的价值体现。土地批租 制给各级政府 带来 了丰厚的 又在最大程度上体现社会公平 ，是我们在构架物业税制时所必须考 但也进一步导致 了土地滥用和房价上涨。 开征物业税会把土地 虑的问题。我国现行的房地产税收体 系中， 土地和房屋 一旦增值 ， 开 财源 ， 出让金归并入物业税按年 收取 ， 处是显而 易见 的 ： 好 一方面 ， 降低 了 发商和业主将获得更多的利益 ， 而政府无法参与增值价值 的再分配 ， 城镇居 民购房置业 的门槛 ： 另一 方面也为地方政府带来稳定的税源。 从而使得财富流向物业保有者。 谁拥有的物业越多 ， 谁的财富增值 的 但这样做也会大大减少 当前地方政府 的财政收入，影响政府提供公 就越快。买房 已经不是为 了满足 日常居住需求的消费而成为投资赚 物 钱 的手 段 ， 高 收 入 者和 低 收入 群 体 之 间 的贫 富 差距 进 一 步 拉 大 。 使 物 共服 务 的能 ��
我国物业税立法论文
我国物业税立法研究中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)10-116-02摘要在我国开征物业税有利于房地产行业的健康发展,我国物业税立法宜采用个别财产税立法模式,应科学配置物业税三要素,坚持符合国情的立法进路。
关键词物业税立法“物业”一词由英语词汇estate及property翻译而来,主要是指“土地及土地上的建筑物形式存在的不动产”,物业税则是以上述不动产为课税对象的税赋,是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种。
物业所有人或承租人按征税周期缴纳税款,以不动产在每一征税周期内的市场评估价值为计税依据,税收归于地方政府,在国外一般表现为财产税。
一、物业税特征及开征必要性物业税主要针对房屋、土地等不动产课征,除具有强制性、无偿性、固定性等一般税收属性之外,还具有税源充足稳定、公平受益性及宜于地方税收征管特点。
具体来说:第一,物业税的课税对象不仅数量庞大,而且价值高昂,在社会资源中占有相当大的比例。
第二,物业税税基以物业价值为准,物业应缴税额因所处地段的不同而有差异。
物业离公共产品越近,其市场价值越高,就需缴纳越多的物业税,体现了公平受益的特征;第三,从税收征管的角度来看,作为征税对象的房地产具有特有的不可流动性,地方政府可对辖区内不动产进行有效监控,征管效率高、成本低。
第四,物业税是对财产的存量征税,是对一定时期的静态财产按照其数量或价值进行征税,其是对财产的保有课征。
在我国开征物业税,有助于解决现行房地产税收体系存在的问题,以及房地产开发、交易、保有等领域的其他相关问题。
其积极作用至少如下:(一)优化房地产税制,提高税收征管效率我国现行的房地产税收制度设计存在着税权高度集中于中央、税费过多、税种复杂且交叉重叠、征税覆盖面狭窄等明显缺陷,其主要原因在于我国并未将房地产税纳入财产税范围,而是将其划入商品税类别,造成了不动产流转环节税负过重而保有环节税负过轻的局面。
我国开征物业税面临的问题及解决思路
理论探讨吣剥憋髦毽磊黧盗二二盘警誊玉龟基琵丢飘l艨翕嬲黼我国开征物业税面I隘的问题及解决思路开征物业税足理顺房地产领域税费关系的重要措施。
开征物业税将有助于减少房地产开发风险，优化房地产市场结构，激活“二手房”市场，增加地方政府收入，增进社会公平。
但是，开征物业税会涉及到诸多利益方，我们也应客观地预见它所可能引发的新问题，以便有效防范。
一、我国征收物业税的必要性物业税也称不动产税。
物业是房地产不动产的别称，不动产税即指房地产税。
物业税是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。
关于物业税，各国的叫法不尽相同，有的称“物业税”，大多称“房地产税”，或“不动产税”。
不论名称如何，从本质上讲它是一种房地产税，是一种财产税。
其内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范嗣既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。
我国开征物业税是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让费等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围。
当前，我国已经建立起比较完善的房地产市场体系，产权结构也实现了多元化。
但是，我国现行的有关房地产的税收政策基本上还停留在改革开放初期，与实际情况相差甚远。
在我国目前开征物业税，是基于以下四个方面因素的考虑：1．以开征物业税为起点。
作为建寻红蕊张磊王丹立和健全我国财产税体系的开端。
一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。
尽快推出物业税，建立和完善财产税体系，对于缓解我国分配领域中的不合理状况，有着十分重要的意义。
2．整合房地产产业中的税费问题。
我国目前的房地产业税费问题很多，房地产开发流通环节税费多、负担重，而房地产保有环节课税少、负担轻，且税收优惠范围大，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨，从而导致房地产闲置。
浅析现阶段我国开征物业税的必要性
高 ，而且 有可能危害 中国的经 济安全 。因为如果对 高房价形成 了资产
泡沫 ，等 到这一泡沫破灭 的时候，将可能会 出现类似 美国住房危机一 。 样 的经济 危机。一旦这种危机 产生，将不仅对 中国经济，而且会对世 界经济产生极大 的影响 ，因为中 国经济 已与世界经济紧密相连。
对象 ，税 率及开征与停征 的时点等等 ，使得对房地 产业 的调整更加灵
活 、准确 ，方便快速实现政府对经济的调整 目标。
三 物业税设计需要考虑的因素
１ 靳 业 税 立 法
物业税的立法仍然要按照统一立法 的原则进行 ，即立法权集中在 中 央 。但是，在立法时，应当给予各地根据 当地实际情况制定实施细则 的 权力 ，以使这一法律更具有可操作性，更好地发挥调节经济的作用。
以刺激经济 的紧急性经 济措施 。目前 ，人们普 遍的担心是大量 的货 币 投入可能会形成货 币贬值 ，物价上涨 。在这 样的通货膨胀预期之 下， 由于 目前的银行贷 款利率还较低 ，因此，很多消费者选择将手 中的现 金投入到房产 、贵金属等大宗消 费品上。这些投资行为 ，直接 导致了 中 国房价 的上涨 ；同时， 由于房价 的上涨，更多的消 费者 由于担心房 价继续上涨 ，从而价 的上涨 。我们看到 ，在北京、上海一些大城 市，一
好 的调控效 果。
【 关键词】房地产 业
物业税
调节
房地 产在 国 民经 济 的发展过程 中扮 演着 重要 的作用 。在现 代经 济体系 下，拉动经济增长 的三 驾马车，即投资 、消 费、出 口中，房地 产业在社会 总体的投资 占有着重 要的地位； 同时，居 民住 房的消费支 出，也在社会 总体消费支 出中占有着 极大的 比重 。众所周 知， 目前仍 在影 响世界经 济发展全球金融危机 ，就是 由美 国的次贷危机 引发的， 而次贷 危机 的根源 ，则在于美 国房地产业 出现 的问题 。中国房地产业 的健康 发展 ，不仅关系到 中国现 阶段国 民经济 的健康 发展，而且会进
论物业税开征的难点及政策建议
论物业税开征的难点及政策建议
财 政 金 融
论 物业税开征 的难点及政策建议
付 钊 （ 阳 房 兴 房 地 产 中介服 务 中心 河 南 洛 阳 ４ １０ ） 洛 ７００
【 摘 要】 随着我 国房地产 业的迅猛发展和房价 的 日 益升 高， 开征 物业税成 为热议的一 个重大 问题 。本文首先介 绍我 国现行 房地产相 关税 费及存在的 问题 ， 进而分析我 国开征物业税存在的难点 ， 最后提 出开征物业税的政策建议 。 【 关键 词】 物业税 ； 房地产 业； 土地 出让金 物业 税 ， 又称财产税或地产税 ， 其主要是对 土地、 房屋等不动 产的 目前看来 ， 单个方案中 ， 一个方 案不利 于物业 税征 收的最 终统 一 ， 第 第 所有者或使用者每年按 财产评估 价值 的一定 比率征收 税款 ， 且税 值随 二个方案可操作性差 ， 相对来说 第三个 方案较为可 行 ， 可操作 性强。
一
、
税、 耕地 占用税 、 土地使用 税、 土地增 值税 、 业所 得税 等 ， 企 它涉 及到各 讲公正 、 良心 、 讲 讲诚信的公 正、 公平 的中 介机构 ， 老百 姓才能信 得过 ， 个方 面的税种 ， 土地 使用、 地建设 、 如 土 企业 所得 、 房产或 土地转 让交 从而确定公允的物业税征收的税基 。
契税 企 业 所 得 税
建筑业 、 服务业 和销售不动产 拥有或 出租 房产 外商拥有或 出租房产 拥有土地使用权 转让房地产 建筑安装 、 购销、 租赁合 同
房地产转让 房地产行业
情况均不相 同 ， 是一个相对 固定的税率 ， 或者每年 税率根据房 地产 价格 的不 同而变４ ？如 何对 于不 同 的房产 实 行税 收优 惠政 策 以及累进 税 Ｅ 制？这些都是在操作 中绕不过 的技 术门槛 ， 只要个 人房产信息 、 房地产 估值等有一项难 以满足 条件 ， 会掀起利 益纠葛 异常 复杂 的房地产 市 就 场 的轩然大波 。因此 ， 房地产税 的开征必 须充分 考虑 到我 国是否 具备 开征房地产税 的征 管技术 、 配套条件和 措施。若不 能实行有效征 管 ， 一 个税种无论理论上有多好 ， 实践 中的命运只能是“ 在 破产 。
关于我国开征物业税问题的探讨
பைடு நூலகம்
１ 关于 物业 税
１ ． １ 物业 税
物业税 又叫财产税或 是地产 税 ， 主要针 对土地 、 房
屋 等不动产 ， 要求 承租人 或所有 者每年 都要 上缴一定 的
税款 ， 而应 缴纳 的税值 会 随着不 动产 价值 的升高而 提
高。 比如 ， 大连的地铁预计在２ ０ １ ４ 年开通 ， 那 么沿线的房 产价值就会 随着地 铁的开通 而提高 。 据 了解 ， 大连东港 商务区在２ ０ ０ ８ 年地铁规划未 出炉之前 ， 楼面价格为２ ９ ０ ０ ～ ４０ ０ ０ 元／ ｍ ， 而地铁规划 出炉后 的２ ０ ０ ９ ～ ２ ０ １ ０ 年 的楼面价 格为４ ２ ０ ０ ～ ７ ４ ０ ０ 元／ ｍ 。 ， ２ ０ １ １ 年～ ２ ０ １ ２ 年楼面 价格 上涨 到
第 ３ ２卷第 １ ３期
Ｖｏ １ ． ３ ２ Ｎｏ ． １ ３
企 业 技 术 开 发
ＴＥＣＨＮ０ＬＯＧＩ ＣＡＬ ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＯＦ ＥＮＴＥＲＰＲＩ ＳＥ
２ ０ １ ３ 年 ５月
Ｍａ ｖ ． ２０１ ３
关于我 国开征物业税 问题 的探 讨
王金 荣 ， 米 宁
中 图分 类号 ： Ｆ ８ １ ２ ． ４ ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ６ — ８ ９ ３ ７ （ ２ ０ １ ３ ） １ ３ — ０ １ ０ ２ — ０ ３
Ｄｉ ｓ ｃ ｕ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍ ｏ ｆ ｌ ｅ ｖ ｙ ｉ ｎｇ ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｙ ｔ ａ ｘ ｉ ｎ Ｃｈ ｉ ｎ ａ
ｅ ｆ ｆ ｅ ｃ ｔ ｏ ｎ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｍａ ｒ ｋ ｅ ｔ ， ｃ ｏ ｎ ｓ ｕ ｍｅ ｒ ｓ ａ ｎ ｄ ｌ ｏ ｃ ｌ ａ ｇ ｏ ｖ ｅ ｒ ｎ ｍｅ ｎ ｔ ， ａ ｔ ｌ ａ ｓ ｔ ， ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍｓ ｔ ｈ ａ ｔ ｎ ｅ ｅ ｄ ｔ ｏ ｓ ｏ ｌ ｕ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｌ ｅ ｖ ｙ ｉ ｎ ｇ ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｙ ｔ ａ ｘ ａ ｒ ｅ ｌｓ ａ ｏ ｅ ｌ ａ ｂ ｏ ｒ ａ ｔ ｅ ｄ ． Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ： ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ａｙ ｔ ａ ｘ； ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｉ ｎ ｇ ｓ ｉ ｔ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ；ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍｓ ； ｓ ｏ ｌ ｕ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ
开征物业税有利于我国房地产市场健康发展
2007年，对于中国房地产市场是不平凡的一年，一方面房价飞涨，另一方面房产有价无市，但房产开发依然如火如荼，政府调控手段收效甚微。
在新的一年里，对于房地产市场的调控再次成为政府和各界人士关注的焦点，而开征物业税，完善现行房产税收制度被人们视为一种有效手段。
到目前为止,我国并没形成一套专门的房地产税制。
现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。
我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价。
与世界注重房地产保有税的通行做法相反,我国现行房地产税制是“轻保有,重流转”。
我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。
在土地批租阶段,一方面由于我国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义,另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。
在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等,此外还有各种收费,据有关专家统计多达—种之多。
同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻。
这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。
交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。
另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅议开征物业税的意义与考虑事项
摘要：酝酿已久的物业税至今还未开征，不过顺着当前趋势发展，其开征是势在必得的。
下面就从开征的原因、影响、税率确定等方面浅议开征物业税的意义与考虑事项。
关键词：开征物业税税率
有关物业税的讨论已经好多年了。
可是，讨论来讨论去，只听楼梯响，不见人下来。
2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体质若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税相应取消有关收费。
”2006年初开始，北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆等6个省市对物业税征收进行试点。
2007年初，国家税务局将研究物业税方案列入工作范围。
2007年10月，《物权法》正式生效，又增加了4个试点城市。
转眼之间过去4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。
一、为什么要开征物业税？
首先，什么是物业税？物业税是针对国民的不动产所征收的税收。
在奥地利、波兰等国叫“不动产”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称“地方税”，在中国香港则称为“物业税”，也许受中国香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。
综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用率，防止各类投机行为，例如，韩国和法国；第二类是为了增加政府财源，改善公共福利，例如美国和加拿大。
兼而有之，例如日本和香港地区。
胡锦涛主席多次提醒我们要居安思危，防范可能出现的危机。
如果没有足够的危机意识，就很可能遭遇危机，甚至可能断送我们的经济改革成果。
所以在房产税混乱的局面，我们是有必要思考开征物业税以平定当今局面。
根据中国目前的国情，为了深化改革，促进社会和谐，征收物业税主要目的如下几点：
（1）缩小贫富差距。
住房是居民财产的一个主要组成部分。
由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大，涨得越快。
对这部分资产性收入征税是完全合
理的。
我们国家是少数收入分配不平等程度很高的国家，基尼系数达到0.47。
今年来，贫富差距非但没有减小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中物业税缺位是一个很重要的原因。
其实，开征物业税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。
还让广大人民分享房地产升值的好处，有助于社会公平。
（2）整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。
目前，北京、上海囤房空置房成风，深圳等地投机炒房盛行。
中国人过地少，土地资源匮乏，很多家庭存在住房难的问题。
因此，不应该鼓励个人占有过多的住房面积，更加不能纵容投机行为。
征收物业税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源配置效率，并且在一定程度上抑制住房投机行为。
(3)改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为，增强地方政府提供公共服务的激励。
（4）改革整顿许多不合理，杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。
总的来说，缩小贫富差距是开征物业税的首要目标，其次就是抑制房地产市场上的过度投机需求。
而与上面两者相比，增加地方政府的财政税收等都属于低层次问题。
二、开征物业税要考虑什么？
1、征收物业税必须考虑中国的特殊国情。
世界各国对物业税的定义，征收办法、方式都不同，我国开征物业税必须实事求是，从本国的根本国情出发。
20世纪90年代初，哈佛大学的教授为俄罗斯和东欧经济改革制定了休克疗法就是一个活生生的例子。
我想，我们国家讨论了这么就物业税的征收还未有定案恐怕就是没有搞清楚外部环境的中国特色吧。
（1）中国的贫富差距大，而且有继续扩大的趋势。
（2）中国缺乏一个有效的信用体系。
（3）中国正处于从计划经济向市场经济转型的过程之中，由于市场与计划并存，必然存在相当普遍的寻租现象。
（4）从中国开发房地产市场开始，在房地产企业和各级地方政府之间就存
在这错综复杂的联系。
2、物业税税率的确定
（1）必须结束当前房地产市场上税费混乱的局面。
当前，在房地产业正式应用俄税种有7个：营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。
可是在开发环节等方面对房地产征收德法尔各种名目的收费有40多种，有的地方甚至达到100种。
内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则，阻碍房地产业的长期可持续发展。
（2）处理好物业税和土地出让金之间的关系。
我国现行的土地使用制度就是批租制，期限一般为40~70年，土地出让金是一次性缴纳的。
有人建议把土地出让金分70年缴纳，购房的时候就只需要缴纳1/70的地价。
这种说法是不对的。
首先，各个时期的利率和通货膨胀率是不确定也无法预知70年那么长时间的，假如按照上述方法操作，那么政府70年来收取的总费用这算现值恐怕连土地出让金的一半都不到。
实际上，土地出让金必须一次性支付的，理论上物业税每年增收的税金随着不动产市值或租金而变化。
世界上不少国家也是如此分开处理的。
（3）能不能通过房价市值来确定物业税税率？从理论上来说，按照房价市值计算物业税是最合理的，就像征个人所得税一样，有多少收入就征收多少，可是如何估算房价却是一个最大的障碍。
虽然我们市场比较法、收益还原法、成本估算法和假设开发法这有4种基本的房价估算方法，但是究竟会用哪一种更好，目前不能有很明确的规定和准则。
那么究竟是学者的大中小口径中的哪一种，要不要保持征税规模一致、依据租金还是其他更好的方法，就要找到一个可行性强的开征物业税的办法。
美国税率各州不一样，大约在1%~3%，法国按物业净值征收0.5%~1.5%，新加坡自住房的物业税率是4%，其他的是10%，我国台湾的征收标准与住宅面积有关，144平米以上是0.8%~1.5%。
在参考世界各国的不动产税率之后，建议在一线城市按照公告房价的2.55征收物业税，二线城市则为2%。