我国开征物业税的难点及现实选择-最新范文
我国开征物业税的难点及现实选择
内容提要：本文从我国开征物业税的目的和理由着手,在借鉴当今世界各国有关房地产(物业)税费经验和做法的基础上,指出了我国开征物业税的难点,并提出其现实选择。
“物业”一词源于香港和东南亚,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税,是财产税的一种。将现行不动产税制改革为物业税的目的和理由,学界较一致的认识为：一是我国现行不动产税制存在诸多问题,改革势在必行,如征税范围过窄,税基覆盖不全;计税依据不科学;税率设计不合理,畸轻畸重,妨碍税收调节作用正常发挥;内外税制不统一,有违国民待遇原则;税费重复设置,收费过多过滥,企业负担较重等。二是开征物业税可降低目前过高的房价。据中国财经信息网披露,在我国的房价中,税费及房产商利润占到了60%,建筑成本只占40%.而在国外的房价中,建筑成本占房价的70%,税费及房产商利润约占30%.从理论上说,如果根据美英等国的经验开征物业税,在购买新房这一环节上,消费者至少可以减少10%～20%的购房成本,这样可使居民的置业门槛相应降低,有利于房地产的合理流动和土地的集约经营。三是开征物业税有利于避免批租制的弊端,抑制投资泡沫。四是开征物业税有利于调节社会贫富差距。五是开征物业税有利于与国际接轨。
一、当今世界各国房地产(物业)税费政策的共同取向 世界各国都非常重视房地产(物业)税费制度建设,在市场经济发达国家,由于土地、房屋多为私有,因此土地房屋税收关系比较明确。房地产(物业)税收是建立在一定的土地制度基础之上的,虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产(物业)税收性质的不同以及征收方式和办法的不同,但是总体来看都存在着共同的政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区,以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的房地产(物业)税费政策的比较研究,现将其共同点归纳如下：
(一)”统一名称,合并征收”是大多数国家房地产(物业)税收政策的一个重要特征
在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家,房屋和土地是统一征税的,如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税,又称不动产税,且明确它的使用方向和范围。在加拿大,拥有物业就需要向市政府缴纳物业税(或称房地产税),用于政府提供公共服务。而中国目前却是房产税、土地税分开征收。
(二)各国的房地产(物业)税收完全是地方税种,并且是地方财政收入的主要来源
这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来,一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性;另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模,从而形成税收收入增长的良性循环。例如美国,房地产(物业)税由各市、镇征收,除马里兰州1998年将征税权上收到州政府之外,其他49个州都是归地方政府征收,其房地产税一般要占地方财政收入的50%～80%.
(三)从税收的分布结构来看,大多数国家都在房地产保有环节征税,而在房地产开发经营环节的税收则相对较少
强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生,有利于房地产要素的优化配置。如美国在开发经营环节的税负相对较轻,仅有交易税和所得税,并享有各种税收政策的优惠;而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税,且不分对象实行统一的税率和征管办法,只是对住宅实行各种减免和抵扣。
(四)从税负水平来看,各国房地产(物业)税收政策都坚持”宽税基、少税种、低税率”的基本原则
所谓”宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外,其余的均要征税。如美国房地产税的税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%～100%不等)。”少税种”,即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生;另一方面又可以降低税收征管成本,提高税收效率。”低税率”,即指国外房地产(物业)税率一般都不高,如目前美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府的房地产税率不同,大约平均为1%～3%;①在加拿大多伦多市,2003年物业税税率为1%.②这样的税制搭配可以说代表了房地产(物业)税收作为财产税的未来发展方向。
(五)为了促进住宅市场的发展,让更多的人拥有自己的住宅,大多数国家在购买、建造和租售住宅方面实行了税收鼓励政策,对低收入者的实际困难还采取了更加优惠的措施
如美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出;对各州发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得税,使得这些债券可以以较低的利率发行,从而降低了居民特别是中低收入者的购房成本;对拥有自己住房的业主,还可减免财产税等(如1998年修正的税法规定,拥有自己住房的业主,可在上缴个人所得税时作税前收入扣除,按照规定每人可扣除收入2750美元,如果是4口之家,税前则可扣除收入11000美元);对出售自用住房(又称主住宅)取得的收益给予豁免所得税(如一套自己住满2年以上的住宅出售,若是单身,其与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税);对低收入者购房和租房给予税收优惠政策。如为了使低收入者能买得起和租得起房子,国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,1993年这项法案成为永久性的法令。根据这项法令,联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额(按每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣,近年来的税收抵扣比例大约为8.6%.需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书(每年各州按联邦规定的限额分配),拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣,从而提高了归还贷款的能力,并因此能够拿到更多的住房抵押贷款,在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。根据这项法令,从1987～1996年,大约建造了60万套低收入住房,这些住房的租价较低,使得更多的低收入者能够租得起住房。
二、我国开征物业税的难点
难点之一：土地批租制度不适宜物业税的开征。
房地产(物业)税的基石是土地制度。从财产税的角度来看,涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式;另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限,但使用的土地要定期进行评估,在评估价格的基础上征收财产税(物业税)。
我国实行的是”批租制”,即在土地使用权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途,批租期限从40～70年不等,而其大部分税费,用地者须一次性支付。依据这一制度,房产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源,可以用来改善公共服务和城市基础设施。不过这种做法实际上是将后40～70年的土地收益一次性收取,是本届政府在花后届政府的钱,是”寅吃卯粮”搞建设,其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高,房产价格也随之增高,因而居民置业的门槛比较高。而在”物业税”的模式之下,房地产业的税收征收环节后移,这样可以令房价下降;业主购房之后,每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛;另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源,使地方政府改变其短期行为,更加关心投资环境,树立可持续发展的投资理念,达到合理配置城市土地资源的目的。目前,绝大多数市场经济国家包括大量发展中国家都采取了这一办法。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向”物业税”模式的转变?
难点之二：房地产评估工作尚未明确。
开征物业税,就必须进行房地产评估工作。目前,我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收,而土地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税后,必须按照国际惯例定期进行土地评估,届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担,尚不清楚。
难点之三：产权不明也成为开征物业税的一大障碍。
开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而,我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房,产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权,根本没有产权。在实际征管过程中,按照房屋产权人征税的困难相当大,相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种,从理论上讲应当向房屋的产权人征收,但在目前的情况下,明晰产权关系尚有相当大的困难。
难点之四：物业税的税负水平难以确定。
目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费,既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种;又有土地管理部门收取的土地出让金等费用;还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法,要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的,因而也使物业税的税负水平难以确定。
难点之五：旧房的重复征税问题如何解决。
开征物业税有利于避免”土地批租制”的弊端,但从”土地批租制”过渡到”物业税”,显然要经过一番十分复杂的演化过程。因为土地批租制至今已实行了20多年,相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。换句话说,目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价,政府事实上是一次性收了70年的”物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税,对所有的房地产一律按新税法收税,也就意味着重复计征,因此,如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。
三、我国开征物业税的现实选择
从上述分析可知,我国开征物业税存在一定困难,但不能知难而退,要勇于攻坚。当然,改革应循序渐进,稳步实施。在开征物业税之前,需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨;改土地”批租”制为”物业税”制;实行严格的房地产登记制度,尽快明晰产权关系;逐步建立规范的房地产评估机制;科学测算物业税的税负水平。在统一城乡税制的基础上,再适时推出统一的物业税。其基本思路是：统一立法,简化税制,新旧房产区别对待,公平税负,拓宽税基,改进计税依据,合理设置税率,适度下放管理权限,提高财产税收在地方税收收入中的比重,充分发挥其组织收入和调控经济的作用,以促进我国房地产业健康发展。 (一)简化税种,统一内外税制,统一名称
借鉴西方发达国家开征房地产税的经验,将现行涉及房地产开发和保有各环节(除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外)的所有税种和相关收费,合并调整,构建统一规范的房地产(物业)税。统一内外税制,对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税,同时,将征收环节后移,改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。
(二)适当扩大税基,公平税负
改革后的房地产(物业)税,应借鉴国际上的一些通行做法,扩大其覆盖面。从课税环节看,房地产(物业)税主要对保有环节征收。从课税对象看,主要包括不动产,兼顾有形动产,如企业的机器设备、车船。从课税地域看,要将房地产税扩大到农村。从纳税人看,根据属地原则,既对中国居民在中国境内的财产征税,也对外国居民在中国境内的财产征税。同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,从而达到公平税负的目的。
我国开征物业税思考
我国开征物业税思考
我国开征物业税有利于优化我国现行的财产税制,有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为,解决中低收入阶层购房难的问题。但物业税开征后对房地产市场、不动产评估也带来诸多不确定的影响。因此应在客观条件和时机较为成熟后,再适时推出物业税。
标签：物业税;必要性;不确定因素
1 物业税的现状及涵义
2003年10月,十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出“:实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五期间尽快推出物业税。物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势,此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。2003年政府提出要开征物业税,按照技术先行的方式,2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。2007年10月,试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。2008年1月,国税总局地方税司副司长杨遂周透露,2008年准备选择三到五个省市,进一步扩大模拟试点。房地产开征统一的物业税已经成为世界不可避免的趋势,我国的物业税改革已成为2008年乃至今后一段时间内税制改革最为重要的内容,但是对于物业税的出台存在很大争议,物业税已成为国家税制改革的攻坚战。
物业税一词来源于英文“Property Tax”,又称为“财产税”或“不动产税”,是指以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或承租人分年缴付一定税款的一种税种 ;即是对不动产的保有环节所征收的赋税,其税值随着房产升值而提高。在西方发达国家,不动产税一般是地方政府的主要财政收入,其所占比重能占到地方财政收40%-70%左右,是国际通行的几大税种之一。现在很多国家和地区都有物业税等类似的税种征收,比如美国、荷兰、加拿大的温哥华以及我国的香港等。我国大陆地区目前还没有开征物业税,而相关的房地产税收存在着诸多的问题,有待于进一步的改革与完善。
推行征收物业税,我国目前不具备条件-最新范文
推行征收物业税,我国目前不具备条件
过去两年,关于征收物业税的舆论呼声十分强烈,国家建设部和税务总局已在个别城市进行试点。最近建设部又就“推进房地产税制改革和推行物业税”专门致函各地征求意见。在我看来,无论是来自民间的建议,还是出自主管部门的试点推行,他们基本上不了解征收物业税的复杂性和艰巨性,在当前的条件下,根本不具备实施的客观条件。其理由如下一、将征收物业税作为调控房价的出发点,仅是一种主观幼稚愿望和短视行为。我们的一些同志以为通过加息、提高税率、增加税种就能抑制房价的过快上涨,甚至能够使房价下跌。在过去的五年房地产调控过程中,实践已经证明在商品住宅需求旺盛,而供给又相对不足的情况下,任何加息加税的办法,都通过卖方到买方的传导机制,导致了商品住宅价格的上涨。打着让中国更多老百姓住得上房、租得上房和买得起房旗号的房地产调控的政策,在推行过程中,老百姓无论是租房还是买房都更加困难。二、我国的房地产税收由于叠加效应已经形成重税,不利于我国老百姓财产性收入的增加和存量商品房的市场供应。现在的房地产相关税收已经有印花税、契税、营业税、所得税和土地增值税等,这些税已经呈现税率不断提高的政策倾向,叠加在一起税赋已经很高了。拿商品住宅流通交易现行税赋为例,就是放在世界范围内做横向比较都属重税。近年来国家在房地产税收总量的增幅上,已经大大超过我国GDP和城乡劳动者收入的增长幅度。建设小康社会,增加我国老百姓的财产性收入都是中国共产党全国大会上形成的基本共识。而现行房地产税赋和我国发展目标并非完全衔接。对商品住宅流通环节不断加大税赋,减缓了存量商品住宅的流通量,不利于在增量商品房不足情况下的市场供求关系的平衡。税赋过重存在政府与民争利的问题,容易导致产业萎缩,就业减少。三、现行房地产各种税收的合理性是存在疑问和争议的。商品住宅契税是在我国解放初期限制私人拥有住宅、限制房屋作为商品进行流通,实行资本主义工商业改造为背景条件下的产物,而目前的社会主义市场经济体制和我国改革开放环境,已和当初有了根本性的变化。当前商品住宅流通环节的一些征税目标税基是相同的,存在着一个税基多重征税的现象。就多数老百姓购买住房而言,主要是基于住房条件的改善为目的,而不是以商业经营为目的,向出售自己产权房屋的老百姓征收营业税,实质上是向根本不具有登记企业法人的、也不具有商业营业性质的老百姓征收不当税种。即便是老百姓出租自己的产权房屋,也是以弥补家庭收入不足,提高家庭生活支付能力和生活水平为主要目标。相当一部分老百姓出租自己的产权房屋,是以租赁收入抵付按揭贷款。老百姓现有产权房屋市场价值的提升,既有城市大环境和市场条件的改变为条件,也有动用自己的货币资产包括维修基金实行房屋装修、维护和改造的原因,不能一概而论,轻易扩大征税基数。四、物业税征收需要有明晰而复杂的客观标准,而这种标准的依据和制定现在都缺失。征收物业税,就必须有税基标准,它包括城市（区域）的基准地价和建筑物重置价格。而这种税基标准又必须以税基评估为前提、为依据。国际通行惯例是国家定规则,社会和市场评估机构具体实施,行政部门进行监管；其标准是以房屋重置价格为基础,一般低于市场价格的15％－30%；评估标准又必须是动态的,几年做一次调整；评估标准是公开、透明、规范、易操作；总体上是降低综合税率,突出单一税种的功效。我国现行情况是评估队伍素质不高,评估机构很少,评估机构权威性较低,评估依据随意性较大,评估结果存在认定分歧。无论是国家还是地方,现在都还没有建立完整的权威的房地产税基评估体制机制。谁都知道所有商品房屋都是非均质性的,都是一房一价的,因此如果以商品房屋的市场均价作为税基标准,合理公平吗？我国现在的产权房屋税基标准的评估、房屋拆迁补偿标准的评估和银行商品住宅抵押的评估都还处在探索初建的过程中,在这种背景下贸然出台物业税至少是不严肃的,也是力不从心的。五、物业税试点和推行都必须有一个好的工作流程,而这种流程现在是缺失的。在房地产宏观调控过程中,我们看到了单一国务院部委的政策文件,也看到了多部委联合颁布的政策文件,唯独没有看到国务院法制办的身影和声音。按照我国现行政府法规颁布的工作流程,无论是国务院的法制办还是地方政府的法制办都应该发挥十分积极和重要的作用,从法规的总体规划、轻重缓急时序、调查研究、起草立案、论证听证到颁布实施,本身都有一个严格规范的流程,都纳入政府和人大的法制部门的工作流程,期间充满着上下左右的反复协调、严密论证和认真修订。物业税作为一个事关全国的新税种,必须进入全国人大常委会和法工委的工作程序。在没有看到相关政府部门将物业税条例送审国家最高立法机构并通过的情况下,就在全国各地进行试点乃至要推行强征,这符合我国法律法规流转程序么？六、物业税的试点和推行都必须有一个好的工作方法,而这种工作方法还没有统一。干什么事,推行什么样的政策,征收什么样的税种,都必须有标准、有流程、有方法,否则就是乱来胡搞。即便将来进行物业税征收的试点和推行,也应该有下列的方法：讲究时序。先做房地产税制改革,再推行物业税；先探讨标准,再送人大审批；先立法,再试点；先试点,再逐步推行；先征高档房屋,再征普通房屋；先征多套房屋,再征一套房屋；具备条件了再全面铺开。
对我国开征物业税的难点分析及政策建议
２００８年第１期
总第２Ｏ期 经济研究导刊
ＥＣＯＮＯＭＩＣ ＲＥＳＥＡＲＣ Ｈ ＧＵＩＤＥ Ｎｏ．１，２００８
Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．２０
对我国开征物业税的难点分析及政策建议
俞文源
（长春税务学院，长春１３０１１７）
摘要：物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向，但长久以来却没有达成一个统一的观点，说明物业税
的开征还存在一定的难度。物业税的定位以及物业税开征后所要一起到的作用不明确是我国开征物业税最大的难点。
应该将物业税定位在财产税的范畴内，归属于房地产税收类，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。在具体的
物业税制设计中充分考虑我国国情，合理划分中央和地方的税收权限，给地方政府一定的操作空间，这将更加有利
于物业税税收职能的充分发挥。
关键词：物业税；定位；配套
中图分类号：Ｆ８１０．４２ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２００８）０１－００３１－０２
２００３年１Ｏ月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完
善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城
镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业
税，相应取消有关收费。”此后，国内学者对我国物业税的开
征展开了激烈的讨论，各抒己见，见仁见智。但是长久以来仍 然没有达成一致的观点，存在较大的分歧，导致我国物业税
久久不能出台。难点何在？本文将就此展开分析。
一、我国物业税的定位
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家，其一般的
含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设
备、设施和场地等。物业是房地产（不动产）的别称，物业税即
指房地产税，是财产税的一种。但是，在不同国家、地区其具 体名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然
名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一
的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按
评估价值征税。由此三点可见，我国可以使用“物业税”这个
我国有效实施物业税政策的若干建议
我国有效实施物业税政策的若干建议
引言
我国物业税是一项重要的财政税收，对于保障城市公共设施建设和城市管理的可持续发展起着至关重要的作用。然而，目前我国的物业税制度还存在一些问题，如征收标准不明确、征收方式简单粗暴等。本文将提出若干建议，以便我国能够更有效地实施物业税政策。
建议一：明确征收标准
目前我国物业税的征收标准存在一定的模糊性，导致征收不确定性增加，征收难度加大。因此，我们建议明确物业税的征收标准，例如根据房屋的建筑面积、地理位置等因素来确定征收金额，以提高征收的科学性和公平性。
建议二：合理确定征收方式
目前我国物业税主要依靠房产税的方式进行征收，这种方式虽然简单，但对于房产的实际价值并不能很好地体现。因此，我们建议探索多种征收方式，如基于租金收入的征收，以更准确地反映房产的实际价值，并确保征收的公平性。
建议三：加强信息化建设
当前，我国物业信息化建设存在不足，导致了物业税征收的不便利和不高效。因此，我们建议加强物业信息化建设，建立完善的物业信息管理系统，以方便税务机关进行征收工作，并提高征收的效率和准确性。
建议四：加强配套政策的制定
物业税征收是一个系统工程，需要配套政策的支持。目前我国在物业税配套政策制定方面还存在不足，因此我们建议加强配套政策的制定，包括完善相关法律法规，明确征收程序和实施细则等，以确保物业税征收的顺利进行。
建议五：加强监管和惩处力度
物业税征收过程中存在一些不规范行为和违法行为，这对于征收工作的顺利进行产生了不利影响。因此，我们建议加强对物业税征收的监管力度，加强对违法行为的查处和惩处力度，以维护国家税收秩序和公平竞争的市场环境。 结论
完善物业税政策是我国财政税收体制改革的重要任务之一。通过明确征收标准、合理确定征收方式、加强信息化建设、加强配套政策的制定以及加强监管和惩处力度等一系列措施，我们可以有效地实施物业税政策，推动城市公共设施建设和城市管理的可持续发展。希望有关部门能够积极采纳上述建议，并加以落实。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考
在当今社会，随着房地产市场的不断发展和壮大，物业税的开征成为了一个备受关注的热门话题。物业税，作为一种可能对房地产市场、经济发展以及社会公平产生深远影响的税种，其开征的必要性、可行性以及可能带来的影响都值得我们深入研究和思考。
首先，我们来探讨一下开征物业税的必要性。
一方面，开征物业税有助于优化房地产资源的配置。在当前的房地产市场中，存在着一些投机性购房和闲置房产的现象。部分人购买多套房产并非出于居住需求，而是为了等待房产增值获取利润。这不仅导致了房地产市场的供需失衡，也使得真正有居住需求的人购房困难。开征物业税可以增加持有多套房产和闲置房产的成本，促使房产所有者将多余的房产推向市场，从而提高房产的利用率，优化资源配置。
另一方面，物业税的开征能够为地方政府提供稳定的财政收入来源。在过去，地方政府的财政收入很大程度上依赖于土地出让金。然而，土地资源是有限的，这种依赖不可持续。物业税作为一种基于房产持有而征收的税种，具有稳定、持续的特点。随着房地产市场的发展，物业税有望成为地方政府重要的财政支柱，为地方的公共服务和基础设施建设提供资金支持，促进地方经济的可持续发展。
再者，开征物业税对于调节社会财富分配、促进社会公平也具有重要意义。房产作为一种重要的资产，其价值在不同人群之间的分布极不均衡。一些富裕家庭拥有多套高价房产，而普通家庭可能还在为购买一套住房而努力。通过征收物业税，可以对富裕家庭的房产财富进行一定程度的调节，缩小贫富差距，促进社会公平。
接下来，我们分析一下开征物业税的可行性。
从技术层面来看，我国已经具备了一定的条件。随着不动产登记制度的完善和信息化技术的发展，政府能够较为准确地掌握房产的信息，包括房产的数量、面积、价值等，这为物业税的征收提供了基础数据支持。
在政策法规方面，我国也在不断加强相关的制度建设。近年来，出台了一系列与房地产相关的政策法规，为物业税的开征提供了法律保障和政策框架。
推行征收物业税,我国目前不具备条件
过去两年，关于征收物业税的舆论呼声十分强烈，国家建设部和税务总局已在个别城市进行试点。最近建设部又就“推进房地产税制改革和推行物业税”专门致函各地征求意见。在我看来，无论是来自民间的建议，还是出自主管部门的试点推行，他们基本上不了解征收物业税的复杂性和艰巨性，在当前的条件下，根本不具备实施的客观条件。其理由如下
一、将征收物业税作为调控房价的出发点，仅是一种主观幼稚愿望和短视行为。
我们的一些同志以为通过加息、提高税率、增加税种就能抑制房价的过快上涨，甚至能够使房价下跌。在过去的五年房地产调控过程中，实践已经证明在商品住宅需求旺盛，而供给又相对不足的情况下，任何加息加税的办法，都通过卖方到买方的传导机制，导致了商品住宅价格的上涨。打着让中国更多老百姓住得上房、租得上房和买得起房旗号的房地产调控的政策，在推行过程中，老百姓无论是租房还是买房都更加困难。
二、我国的房地产税收由于叠加效应已经形成重税，不利于我国老百姓财产性收入的增加和存量商品房的市场供应。
现在的房地产相关税收已经有印花税、契税、营业税、所得税和土地增值税等，这些税已经呈现税率不断提高的政策倾向，叠加在一起税赋已经很高了。拿商品住宅流通交易现行税赋为例，就是放在世界范围内做横向比较都属重税。近年来国家在房地产税收总量的增幅上，已经大大超过我国GDP和城乡劳动者收入的增长幅度。建设小康社会，增加我国老百姓的财产性收入都是中国共产党全国大会上形成的基本共识。而现行房地产税赋和我国发展目标并非完全衔接。对商品住宅流通环节不断加大税赋，减缓了存量商品住宅的流通量，不利于在增量商品房不足情况下的市场供求关系的平衡。税赋过重存在政府与民争利的问题，容易导致产业萎缩，就业减少。
三、现行房地产各种税收的合理性是存在疑问和争议的。
商品住宅契税是在我国解放初期限制私人拥有住宅、限制房屋作为商品进行流通，实行资本主义工商业改造为背景条件下的产物，而目前的社会主义市场经济体制和我国改革开放环境，已和当初有了根本性的变化。当前商品住宅流通环节的一些征税目标税基是相同的，存在着一个税基多重征税的现象。就多数老百姓购买住房而言，主要是基于住房条件的改善为目的，而不是以商业经营为目的，向出售自己产权房屋的老百姓征收营业税，实质上是向根本不具有登记企业法人的、也不具有商业营业性质的老百姓征收不当税种。即便是老百姓出租自己的产权房屋，也是以弥补家庭收入不足，提高家庭生活支付能力和生活水平为主要目标。相当一部分老百姓出租自己的产权房屋，是以租赁收入抵付按揭贷款。老百姓现有产权房屋市场价值的提升，既有城市大环境和市场条件的改变为条件，也有动用自己的货币资产包括维修基金实行房屋装修、维护和改造的原因，不能一概而论，轻易扩大征税基数。
对我国开征物业税思考论文
对我国开征物业税的思考
摘要：物业税的实质就是房地产税，我国开征物业税实际上就是把与房地产相关的现行各种税费加以改革，统一征收一种税，即物业税。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源，然而现行的房地产税收制度存在诸多问题。本文拟通过对我过当前房地产业税收制度的分析，指出我国开征物业税的原因所在，在分析我国当前国情下开征物业税所存在种种问题之后，提出一些建议。
关键词：物业税房地产税制税制改革
abstract: the property tax is the essence of the real
estate taxes, our country collecting the property tax is
actually the real estate related with the current reform of
all kinds of taxes, uniform collection a tax, namely the
property tax. in recent years, along with the vigorous
development of real estate industry in our country, the macro
view has already become me to a pillar industry of the national
economy, and the concomitant, real estate tax also become the
central and local governments an important source of income,
but the current real estate tax system has many problems. this
对我国开征物业税的难点分析及对策建议
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对我国开征物业税的难点分析及对策建议
作者：韩 琦
来源：《科教导刊》2009年第34期
摘要物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向。本文首先阐述了物业税开征的必要性和,在此基础之上,对我国开征物业税的难点问题进行了较为深入地探讨,最后,结合我国国情提出了相应的对策建议。
关键词物业税难点对策建议
中图分类号:F812文献标识码:A
1 物业税的内涵
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税(Poperty Tax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”,一般以土地、房屋类不动产为课税对象,在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款,如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。但是,在不同国家、地区其具体名称不尽相同。有的称“房地产税”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致:一是房产、土地合一,适用统一的不动产税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税。由此三点可见,我国可以使用“物业税”这个名称。
2 我国开征物业税的必要性和现实意义
我国房地产业经过20多年的发展,逐步建立了以房产营业税和房产所得税为主,房地产和土地使用税为辅的多税种、多环节、多次征收的复合税制体系。虽然房产税收体系已经建立,但我国的房地产税制本身和税收征管环节都有很大缺陷。近几年经济上、制度上的多种原因,大中城市房价高企,许多地区群众买不起房,这成为当前困扰我国的重要民生问题;另一方面,高企的房价和炙熟的房地产市场也有可能带来一系列金融风险,导致经济社会动荡。我国现行的税收制度无法满足调节房产业促进房地产业健康发展的实践的需要。在这种条件下,开征物业税的必要性日益凸显。 龙源期刊网
我国开征物业税的利弊分析
我国开征物业税的利弊分析
一、目前我国不动产领域中存在的问题
（一）房地产现行税费繁多。重复征税严峻。房地产行业链条中涉及大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地利用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复杂，且负担不合理。房地产开发流通环节税费多，无形中增加了衡宇本钱，从某种程度上制约了房地产业的健康进展。
（二）现行土地利用制度不合理。我国实行的是“批租制”，即在土地利用权属于国家的前提下，规定用地者能够向政府购买一按期限的土地利用权。按照土地的不同用途，批租期限从40-70年不等，而其大部份税费，用地者须一次性支付。房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包括了土地批租期限内的几乎全数的房地产税费。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源，能够用来改善公共服务和城市基础设施。但这种做法实际上是将后40-70年的土地收益一次性收取，是本届政府花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”弄建设，其后果必然致使土地的滥用。在短时刻利益和政绩思想驱动下，一些地方政府轻忽土地资源优化配置和城市的可持续进展，无计划、无控制地出售土地，致使土地资源剧减和浪费。
（三）房地产投资过热，房价居高不下。现今房地产市场已进展到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房行为。一些城市的居民购买房产不是为了生活消费，而是为了进行投资。炒楼团的出现扰乱了市场供求信息，致使楼价非理性上涨。这一方面造成了当前衡宇空置率较高，而另一方面房价居高不下，影响了中低收入者住房问题的解决。
二、开征物业税的利弊比较分析
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地衡宇等不动产，对其所有者或承租人每一年征收的税款，税值随房产升值而提高。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具有时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
我国开征物业税的必要性和可行性
我国开征物业税的必要性和可行性
[提要] 物业税是以不动产为征税对象，由其所有者按照不动产的市场价值的一定比例定期缴纳税款的税种。纵观世界各国，绝大多数国家都在实行物业税。我国自2009年以来房价一直不断攀升，在这种背景下，要求开征物业税的呼声不断响起。但我国是否有必要和可能开征物业税，还需从长计议，这不仅关系到中央和地方政府利益的博弈，还涉及到房地产市场的后续发展。
关键词：物业税；房地产市场；产权制度
一、美国、日本开征物业税情况及经验借鉴
（一）美国开征物业税情况。美国的土地幅员辽阔、地广人稀，土地资源不会对美国社会经济发展产生较大的约束力。因此，美国物业税的土地政策的财政收入功能表现较为明显，而调节功能则显得相对薄弱。美国政府明确提出，课征物业税的主要目标是为地方政府公共服务、基础设施建设等筹集资金，成为地方政府的稳定收入来源；而对于物业税的资源配置功能，即对房地产市场的调节作用则未多做考虑。
美国的物业税本质是一种财产税，其纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，是在不动产保有环节设置的唯一税种。由于物业税事关地方经济的发展，目前美国50个州都在征收，但税率却各不相同，平均约为1%～3%。各地方政府都拥有自己的房地产评估部门和大量评估专业人员，这些人员专门从事各类房地产的估价工作，并形成系统性的财产估价标准和估价方法体系。美国财产税主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定优惠规定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。
（二）日本开征物业税情况。日本由于土地资源比较紧张，所以日本既推行国家土地政策以促进土地市场的供需平衡，又要充分考虑到地方财政收入的需要，以最大限度地发挥土地税收的基本功能。
日本的不动产在保有环节主要征收固定资产税和城市规划税。固定资产税主要以土地、房屋及应折旧资产为征税对象，是地方政府收入的主要来源；税基主要以这些征税对象在应税土地清册上注明的评估价值为基础确定，一般每隔3年需依据新的市场价值调查结果重新调整一次；税率则根据房地产的地理位置不同而差别确定，幅度一般为1.4%～2.1%，对使用面积过大的不动产使用较高的税率，并根据相关住房供给政策，对个别房屋提供税收减免。城市规划税以土地和房屋为征税对象，纳税人、计税依据、缴纳方法的规定都和固定资产税基本相同，通常和固定资产税一并征收，但二者在计税依据的扣除比例等方面存在差异。