我国开征物业税分析论文
1 我国开征物业税分析论文
一、当今世界各国房地产（物业）税费政策的共同取向
世界各国都非常重视房地产（物业）税费制度建设，在市场经济发达国家，由于土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。房地产（物业）税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产（物业）税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的房地产（物业）税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：
（一）“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产（物业）税收政策的一个重要特征
在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的，如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，且明确它的使用方向和范围。在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税（或称房地产税），用于政府提供公共服务。而中国目前却是房产税、土地税分开征收。
（二）各国的房地产（物业）税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源
这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。例如美国，房地产（物业）税由各市、镇征收，除马里兰州1998年将征税权上收到州政府之外，其他49个州都是归地方政府征收，其房地产税一般要占地方财政收入的50%～80%.
（三）从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少
强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠；而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行
2 各种减免和抵扣。
（四）从税负水平来看，各国房地产（物业）税收政策都坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则
所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。如美国房地产税的税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%～100%不等）。“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，即指国外房地产（物业）税率一般都不高，如目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的房地产税率不同，大约平均为1%～3%；①在加拿大多伦多市，2003年物业税税率为1%.②这样的税制搭配可以说代表了房地产（物业）税收作为财产税的未来发展方向。
（五）为了促进住宅市场的发展，让更多的人拥有自己的住宅，大多数国家在购买、建造和租售住宅方面实行了税收鼓励政策，对低收入者的实际困难还采取了更加优惠的措施
如美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对各州发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者的购房成本；对拥有自己住房的业主，还可减免财产税等（如1998年修正的税法规定，拥有自己住房的业主，可在上缴个人所得税时作税前收入扣除，按照规定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，税前则可扣除收入11000美元）；对出售自用住房（又称主住宅）取得的收益给予豁免所得税（如一套自己住满2年以上的住宅出售，若是单身，其与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税）；对低收入者购房和租房给予税收优惠政策。如为了使低收入者能买得起和租得起房子，国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，1993年这项法案成为永久性的法令。根据这项法令，联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额（按每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6%.需要购房的低收入
3 者可向州和地方政府申请抵押信贷证书（每年各州按联邦规定的限额分配），拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。根据这项法令，从1987～1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价较低，使得更多的低收入者能够租得起住房。
二、我国开征物业税的难点
难点之一：土地批租制度不适宜物业税的开征。
房地产（物业）税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收财产税（物业税）。
我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40～70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源，可以用来改善公共服务和城市基础设施。不过这种做法实际上是将后40～70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。目前，绝大多数市场经济国家包括大量发展中国家都采取了这一办法。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向“物业税”模式的转变？
难点之二：房地产评估工作尚未明确。
开征物业税，就必须进行房地产评估工作。目前，我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收，而土
4 地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税后，必须按照国际惯例定期进行土地评估，届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担，尚不清楚。
难点之三：产权不明也成为开征物业税的一大障碍。
开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而，我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。
难点之四：物业税的税负水平难以确定。
目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。
难点之五：旧房的重复征税问题如何解决。
开征物业税有利于避免“土地批租制”的弊端，但从“土地批租制”过渡到“物业税”，显然要经过一番十分复杂的演化过程。因为土地批租制至今已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。换句话说，目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着重复计征，因此，如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。
三、我国开征物业税的现实选择
从上述分析可知，我国开征物业税存在一定困难，但不能知难而退，要勇于攻坚。当然，改革应循序渐进，稳步实施。在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；改土地“批租”制为“物业税”制；实行
5 严格的房地产登记制度，尽快明晰产权关系；逐步建立规范的房地产评估机制；科学测算物业税的税负水平。在统一城乡税制的基础上，再适时推出统一的物业税。其基本思路是：统一立法，简化税制，新旧房产区别对待，公平税负，拓宽税基，改进计税依据，合理设置税率，适度下放管理权限，提高财产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用，以促进我国房地产业健康发展。
（一）简化税种，统一内外税制，统一名称
借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节（除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外）的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产（物业）税。统一内外税制，对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税，同时，将征收环节后移，改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。
（二）适当扩大税基，公平税负
改革后的房地产（物业）税，应借鉴国际上的一些通行做法，扩大其覆盖面。从课税环节看，房地产（物业）税主要对保有环节征收。从课税对象看，主要包括不动产，兼顾有形动产，如企业的机器设备、车船。从课税地域看，要将房地产税扩大到农村。从纳税人看，根据属地原则，既对中国居民在中国境内的财产征税，也对外国居民在中国境内的财产征税。同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，从而达到公平税负的目的。
（三）精确计税依据，建立房地产评估值制度
按评估值征税是西方国家房地产税法中一条很重要的原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产（物业）税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会相应调整，体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下，还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3～5年评估一次。
6 （四）中央设置幅度税率，适当下放税政管理权限
我国目前是由人大授权国务院，统一制定房产税、土地使用税及其他各税的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行，在征税范围、计税依据、减免税等方面基本上没有税政管理权。如房产税1.2%的税率，对于经济比较发达的沿海省市来讲偏低，起不到宏观调控的作用，也达不到节约土地的目的。而对于经济欠发达的内陆省份则显得偏高，纳税人反映强烈。地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性，而中央又由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定物业税税收政策时，应赋予地方一定的税政管理权限。笔者建议采用幅度比例税率（如0.1%～2%），中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本地区的具体适用税率，决定是否开征或适当予以减免。确定0.1%～2%的幅度税率，主要基于两点考虑：一是遵循国际上低税率的惯例；二是新开征的物业税是以一定比例的房地产评估（税）值为计税依据，由房产所有人按年纳税，这样既不会加重纳税人的负担，同时又可以使税收“细水长流”。
财税论文题目
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财税论文题目
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19、对于个体经济纳税问题的思考
20、加强个人所得税征管信息化建设之我见
21、论农村公共财政体制的建立
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23、以人为本.增加农村公共产品供给
24、当前我国国内横向税收竞争的分析
25、贯彻落实科学发展观.构建和谐税收环境--关于完善税收征管体系的思考
26、建立与完善农村社会保障制度
27、农村税费改革对我国经济发展的影响
28、调整地区经济差距的财税政策
29、论我国的税收筹划
30、论加强财政监督的对策研究
31、财政投融资体制的改革与完善
32、现行普通发票管理存在的问题及对策
33、对我国税务代理发展问题的思考
34、浅谈我国税制改革与中小企业的发展
35、进一步优化纳税服务
36、在新的形势下完善我国房地产税制
财税法规论文
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财税法规论文
篇一：财税法规论文
如何完善我国的个人所得税
一、个人所得税的概念
个人所得税是指对个人（即自然人）的劳务和非劳务所得征收的一种税。个人所得税以个人取得的各项应税所得作为征税对象，其特点包括以下几点：
（一）实行分类征收
我国现行个人所得税采用的是分类所得税制，即将个人取得的各项所得划分为11类，分别适用不同的费用扣除规定、不同的税率和不同的计税方法。实行分类课征制度，简化纳税手续，方便征纳双方，同时，还可以对不同所得实行不同的征收方法，体现国家政策。
（二）累进税率与比例税率并用
我国现行个人所得税根据各类个人所得的不同性质和特点，将这两种形式的税率结合运用于个人所得税制中。其中，对工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得，对企事业单位的承包经营、承租经营所得，采用累进税率，实行量能负担；对劳务报酬、稿酬等其他所得，采用比例税率，实行等比负担。
（三）费用扣除额较宽
我国本着费用扣除从宽、从简的原则，采用费用定额扣除和定率扣除两种方法。对工资、薪金所得，每月减除3500元；对劳务报酬等所得，每次收入不超过4000元的减除800元，4000元以上的减除20%的费用。
（四）计算简便
我国个人所得税的费用扣除采取总额扣除法，各种所得实行分类计算，并且有明确的费用扣除规定，费用扣除项目及方法易于掌握，计算比较简单。
（五）采取课源制和申报制两种征收方法
我国《个人所得税法》规定，对纳税人的应纳税额分别采取由支付单位源泉扣缴和纳税人自行申报两种方法。
二、个人所得税的征收制度 2 / 11
《中华人民共和国个人所得税法》是1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会公布的，自1994年1月1日起施行。国务院于1994年1月28日发布了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》。2011年6月30日中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过该决定，修订后的个人所得税法于2011年9月1日起施行。这是我国对个人所得税法的第六次修改，本次修改的内容主要包括以下三个方面：
房产税论文：房产税的改革与影响分析 (1)
科技信息
据中国政府网消息，国务院同意国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产税的改革将会对房地产行业，购房者，政府和相关金融机构产生重要影响，所以房产税的改革成为政府亟待解决的问题和社会各界关注的热点。一、房产税概述房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》同年10月1日开始施行。房产税是中外各国政府广为开征的古老的税种，各个国家在抑制房价方面都有不少手段，除房产税外，还有土地增值税、资本利得税和物业税等。房产税在我国最早起源于周代，1949年新中国成立后，政务院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1973年进行税制改革，简化税制。1984年进行工商税制全面改革，恢复征收房产税。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，当年10月1日起施行。至此，房产税在全国范围内全面征收。随着近年来土地供应紧张，房价不断攀升，控制房价上涨势在必行，政府在出台新“国十条”控制房价后，又于5月31日，在国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。二、房产税改革（一）房产税改革的原因房价的快速上涨对社会的方方面面产生了巨大的影响，主要表现在对经济的影响和对社会的影响两方面。对经济的影响有，在流动性相对过剩的背景下，楼市中产生了大量投资投机性需求，造成部分城市房价短期内迅速上升。其结果是，一方面，许多人对住房有着迫切的需求，却只能望房兴叹、无力购买；另一方面，大量炒房客以非常低的持有成本囤积房屋，等待获利。过高的首付款和月供支出明显压缩了工薪阶层的消费需求，大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费，这对我国刺激内需的政策效果产生了严重的负面影响，也成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。对社会的影响有，我国的收入分配不平等状况已经非常严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，说明财富越来越倾向于向经济发达、居住环境较好的地区集聚，尤其是向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，低收入人群收入的增长赶不上房价的增长，这样导致社会财富越来越聚集在少数人手中，这与国家建设社会主义和谐社会的理念相背离，激化了社会矛盾。同时，房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，也阻碍了城市化发展进程。此次楼市调控的重要内容是充分发挥税收政策对住房消费和房地产市场的调节作用。对住房征收房产税，将对住宅市场产生重大影响，对我国国民经济的发展和社会矛盾的缓解也将产生深远的影响。（二）房产税改革的内容我国的房产税改革由来已久，自2009年1月1日起，房地产税终于实现了国内与国外的统一，结束分设税种的历史。不久前，政府又出台了新“国十条”，该政策出台后，对市场产生了很大的影响，楼市成交出现了大幅度下滑，但也只是交易量下跌，房价不跌，虽然时机尚不成熟，但开征房产税已是必然。房产税并不是一个新的税种，之前的房产税只针对经营性用房征税，规定对个人居住的非营业用房屋，不征房产税。此次扩征将率先在几个试点城市试征收，试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。有专家指出，房产税的开征准确来说应该是房产税的“扩征”，目前对房产税的“扩征”已有数个方案。方案一，主要研究扩大房产税的开征范围，将范围扩大到对个人非经营性住宅开征房产税。根据房产税的征收原理，草案最初把每个家庭的人均面积作为是不是征收房产税的依据，如符合征税依据，需按年支付房产产值0.6%或0.8%比例的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。方案二，主要针对高收入者购买高档住宅和多套住房，比如，住房达到一定面积，价格达到市场平均价几倍的房产，为了不增加老百姓的税收负担，可能不会对第一套房产征收房产税。北京有关方面也建议对购买多套住房、高端住宅等现象研究征收房产税，对家庭购房套数作出限制规定，一个家庭至多可购买两套住房。方案三，主要针对特殊试点城市上海，初步有两种征收办法。办法一是在新的房产税没出台前买的房子都不征税，征收房产税后买的第一套房不征税，第二套房人均不足70平方米不征，第二套房人均超过70平方米以及购买第三套以上的征税。办法二是新买的房产和原来的房产都征税，第一套和第二套人均不足70平方米不征，但人均超过70平方米以及第三套以上的，不管是新房还是老房都征税。各城市都积极出台住房保有环节税收方案，因为大多是希望通过征收房产税阻碍刚性需求和投资性需求的增长，打击投机行为，缓解房屋紧缺和房价居高不下的现状。个人认为房产税的扩征为的是解决资源调配不合理问题，对投机炒房客给予狠狠打击，以上方案存在着一定漏洞，如果单纯按套数和面积，就会出现只买市中心豪宅的现象，所以房产税的征收方案要对面积、总价、套数等问题进行综合考虑，应在方案一的基础上再对高档住宅和多套住房作出限制，即房产税的征收方案应综合方案一和方案二，但各地方的楼市状况和经济发展水平不同，可针对不同地区的不同特点做出相应调整。（三）我国房产税的计税依据根据《房产税暂行条例》规定，原有房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。从价计征，《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。房产税按房产余值从价计征的，年税率为1.2%。计算公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年利率1.2%。从租计征，《房产税暂行条例》规定，出租房产的以房产租金收入为房产税的计税依据。如果以劳务或其他形式支付房租的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征，从租计征的税率为12%。自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。计算公式为：应纳税额=租金收入×税率12%（或4%）。比如某企业的房产账面原值为3000000元，当地政府规定，按房产原值扣除30%后作为房产余值，适用税率为1.2%，计算其应纳房产税税额。应纳税额=3000000×（1-30%）×1.2%=25200元再比如某企业出租本企业房屋，年租金收入为20000元，适用税率为12%，请计算其应纳房产税税额。应纳税额=20000×12%=2400元即将开征的房产税的扩征部分是对高等住宅和多套住房征收0.6%或0.8%的房产税，但计税依据与原有的从价计征的房产税的计税作者简介：宋哲，女，辽宁辽阳人，辽宁师范大学会计系硕士研究生；李天剑，男，吉林长春人，辽宁师范大学会计系教授。房产税的改革与影响分析辽宁师范大学会计系宋哲李天剑［摘要］目前我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，房价不断上升，居高不下。为了抑制房价同时也为了建立和健全我国现行的房产税制，促进房地产业健康、有序地发展，房产税的改革势在必行。本文通过介绍我国房产税制的现状，分析房产税改革的内容，并提出房产税改革面临的问题，同时对改革房产税的影响进行分析。［关键词］房产税房产税改革影响专题论述
论我国房地产税的正当性及制度构建
经济昌与
论我国房地产税的正当性及制度构建
张颖伊子玮
摘要:房地产税立法是财税体制改革的重点话题,备受社会各界关注。在2021年举行的国新办发布会上,财政部税政司司 长王建凡表示,要积极稳妥推进房地产税立法和改革。然而,面对房地产税的立法开征,仍存在正当性及制度设计上的困境,因 而对于我国房地产税的探讨更具现实性和必要性。本文通过分析房地产税的正当性,提出完善房地产税的路径建议,推进我国
房地产税改革的步伐。
关键词：房地产税;功能；可税性;制度构建 中图分类号:D922.22 文献标识码:A作者单位：河北大学法学院
一、房地产税立法开征的功能
房地产税是推进现代财税体制改革的焦点,关系到地方
财税体系的建设和整体走向,也是我国房地产市场稳定发展
的关键因素”
（一） 增加地方财政收入,建设服务政府
房地产税是财产税 与其他税种相比 具有如下优势:首 先,房地产因其固定性和区域性属于不动产,这为当地政府
征税提供了便利”其次,房地产税负稳定且不可转嫁,政府可 以按时征收,税源稳定,确保收人的可持续性”房地产税将搭
建科学的税制治理循环模式 增强了地方政府提供公共产品
和服务的能力，并形成良性循环”房地产税可以有效规制地 方政府“土地财政”等不合理利用行为,提高土地利用价值,
推动地方政府经济发展模式转型,提升治理能力”最后,增加
的公共支岀 不仅使政府当地的基础设施得到改善 基础设
施的改善又反作用于区内不动产的价值 促进公共支岀资本
化”
（二） 完善财政分权体制，构建地方税主体税种
自我国推行财政分税体制以来，中央财权不断强化集
中，逐渐下放事权和支岀责任,使得地方政府财力不足,且由
于不同地区的发展差异,衍生岀了土地财政、地方债、非法融 资平台泛滥等诸多问题”这根源于体制的缺陷,要想摆脱这
种困境,地方必须拥有起支撑作用的主体税种、完善地方税
体系”但我国现行财税体制下,特别是“营改增”以来，由于缺
少了主体税种做支撑 加之不合理的税制结构 地方政府财
“空转”实况
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“空转”实况
作者：王玉光
来源：《财经国家周刊》2010年第03期
物业税“空转”6年,仍纠结在“如何起步”的学术讨论阶段
物业税“空转”,是指虚拟意义上的资金循环,虽然没有实际征收物业税,但一切步骤和真实征收物业税流程相同,由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和计税。
从2003年开始,财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点(“空转”)。首批试点至今已6年之久。
就在“物业税‘空转’范围将扩大”、“北京已具备开征条件”等说法传开之际,2010年1月中旬,《财经国家周刊》记者以传真、电话和电子邮件三种方式,向上述10个物业税“空转”试点省区市发出问卷调查,并对部分地区进行了实地采访。
来自试点省区市的问卷调查结果是:“空转”6年,很多城市至今还拿不出一套完整的方案和完全可信的数据。所谓“空转”,多数时候仅是专家与学者的“学术之谈”。
“‘空转’经验老掉了”
作为首批“空转”试点的江苏省,2004年就指定南京市地税局作为空转试点单位。当地曾有消息说,南京市的试点范围选在鼓楼区、江宁区和高淳县。
而在南京市地税局办公室主任楚天佑印象中,有关物业税“空转”的试点工作,只是“开了个会讨论了一下,后来就一直没做什么”。
楚天佑在回复《财经国家周刊》记者的问卷调查中坦言,“比较难做,基本没有‘空转’,仅做了一些学术讨论。” 龙源期刊网
江苏省地税局副局长倪静石则告诉《财经国家周刊》记者,2004年模拟评税试点初期,“南京经验”曾因相对超前而被国税总局在其他地区试点推广。“现在只不过因为没完没了地空转,(经验)逐渐老掉了”。
我国土地财政转型论文
我国土地财政转型研究
摘要：随着土地财政弊端暴露的越来越多，土地财政转型已经成了全社会关注的问题。本文分析土地财政暴露出来的种种弊端后，通过税制改革，增加地方政府财权，减少事权，改变官员考核制度，完善土地所有权与征收制度，征收房产税等措施研究我国土地财政的转型。
关键词：土地财政 土地所有权 土地征收制度 房产税
1994年分税制改革后，我国土地财政作为地方政府的第二财政为地方经济发展做出了巨大的贡献，但是随着社会与经济环境的变化，土地财政已经难于适应时代的发展，暴露出了诸多弊端。为了保障地方政府财政收入，促进地方经济发展，地方财政转型已经迫在眉
睫。
1 土地财政的弊端
随着我国城市化进程的推进，地方政府为了彰显政绩，大搞城市基础建设。而所需的巨额资金，主要是土地出让金和以土地为抵押获取的银行贷款。这种以地生财的土地财政显然是一种对地方财力的透支行为。土地是一种稀缺资源，不可能无限供给，在坚守18亿亩耕地不动摇的前提下，土地增量只会越来越少。而以土地抵押所获取的银行贷款也会随着时间的推移加剧地方财政负担。土地财政不具有可持续性，而地方政府随着负担加剧，财政收入愈加不稳定。
在我国，土地为国家所有，各级政府作为国家代表，对土地的流动制定政策规章。地方政府利用职权，低价强制征收农民土地，将集体所有的耕地转变为新的增量土地。在土地供给市场，政府是唯一的一级供应者，居于绝对垄断地位。政府官员在土地出售的过程中，权力寻租现象普遍存在。土地交易的非市场化，使得房地产业腐败现象特别严重。
地方政府为了追逐gdp，加快城市化进程，大兴土木，使得与建筑相关的制造业和建筑业过度发展，产业结构极不合理，将我国的工业化发展变成了一种畸形的城市化发展，严重阻碍了我国向工业化国家迈进的步伐。同时又使得我国的gdp增长严重依赖于房地产业和建筑业，使得我国的经济金融风险加剧。
开征物业税对房价影响论文
开征物业税对房价的影响分析
摘 要 我国开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的影响需要进一步分析。由于供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，这种成本与升值预期比起来，几乎是微不足道的。
关键词 物业税 开征 房价 影响
中图分类号：f812 文献标识码：a
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和如何区分自住、投资，这些技术因素的具体细节还存在不少疑问。而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，相比之下，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，开征物业税对房价的影响有限。
一、开征物业税的不确定因素分析
我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。
（一）物业税替代土地出让金的不利因素。
从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力
受到很大影响。比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收6亿～9亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税，不可避免出现不合理和不公允的现象。而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将遭受重复课税和物业贬值的双重打击。
我国物业税立法论文
我国物业税立法研究
中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)10-116-02
摘 要 在我国开征物业税有利于房地产行业的健康发展,我国物业税立法宜采用个别财产税立法模式,应科学配置物业税三要素,坚持符合国情的立法进路。
关键词 物业税 立法
“物业”一词由英语词汇estate及property翻译而来,主要是指“土地及土地上的建筑物形式存在的不动产”,物业税则是以上述不动产为课税对象的税赋,是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种。物业所有人或承租人按征税周期缴纳税款,以不动产在每一征税周期内的市场评估价值为计税依据,税收归于地方政府,在国外一般表现为财产税。
一、物业税特征及开征必要性
物业税主要针对房屋、土地等不动产课征,除具有强制性、无偿性、固定性等一般税收属性之外,还具有税源充足稳定、公平受益性及宜于地方税收征管特点。具体来说:第一,物业税的课税对象不仅数量庞大,而且价值高昂,在社会资源中占有相当大的比例。第二,物业税税基以物业价值为准,物业应缴税额因所处地段的不同而有差异。物业离公共产品越近,其市场价值越高,就需缴纳越多的物业税,体现了公平受益的特征;第三,从税收征管的角度来看,作为征税对象的房地产具有特有的不可流动性,地方政府可对辖区内不动
产进行有效监控,征管效率高、成本低。第四,物业税是对财产的存量征税,是对一定时期的静态财产按照其数量或价值进行征税,其是对财产的保有课征。
在我国开征物业税,有助于解决现行房地产税收体系存在的问题,以及房地产开发、交易、保有等领域的其他相关问题。其积极作用至少如下:
(一)优化房地产税制,提高税收征管效率
我国现行的房地产税收制度设计存在着税权高度集中于中央、税费过多、税种复杂且交叉重叠、征税覆盖面狭窄等明显缺陷,其主要原因在于我国并未将房地产税纳入财产税范围,而是将其划入商品税类别,造成了不动产流转环节税负过重而保有环节税负过轻的局面。开征以房地产市场价值为计税依据的物业税,还原房地产税为真正的财产税,使物业课税流程能涵盖房地产开发、保有、流转等所有环节,简化税收体系,减轻税赋负担,避免重复征税,体现税收公平,在优化房地产税制的同时,提高具体征管效率,保障税收政策目标得以得以顺利实施。
物业税开征的效应分析-文献综述
毕业论文文献综述
会计学
物业税开征的效应分析
物业税在国外已经是一个比较完善和成熟的税种，国外对物业税的理论研究和制度设计也比较成熟。而中国的物业税尚属于起步探索阶段，但发展较快，特别近年来，国内涌现了一大批学者对物业税进行了相关的研究，成果显著。接下来笔者将从国外和国内两个方面综述世界范围内对物业税的研究成果。
1 国外文献综述
国外物业税实际上就是财产税，也称作地产税或财富税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估价值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。
对物业税也就是财产税的征收在国外有着悠久的历史，在人类历史发展过程中，当私有财产制度确定后，对财产课税就有了可能。对财产课税的理论基础的研究可以追溯到英国古典经济学鼻祖亚当.斯密（1790）提出税收应贯彻的原则之一是“一国国民都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得收入的比例，缴纳国赋，维持政府。”或者，对于富人来说，可能“按照收入更高比例为国家费用”。税收的首要原则，就是关于纳税人之间的公平。这一公平观念后经瓦格纳引中，并加入社会政策观念，便形成了“课税公平原则”即根据社会政策的观点，按纳税能力的大小，采用累进税率课税，以求得实质上的平等，并不承认财富的自然分配状态。同时，对最低生活费免税，并重课财产所得税。
近代学派马斯格雷夫（1997）认为，税收公平应是，凡具有相等经济能力的人，应负担相等的税收;不同经济能力的人，负担不同的税收。也就是说公平的概念包括两种，分为“横向公平”和“纵向公平”。所谓横向公平，就是纳税能力相同应负担相同的税;卡尔多认为，拥有较多财富的人要比拥有较少财富的人具有更大的纳税能力。拥有财富要比来自财产的现金收入给所有者带来更大的利益。其好处在十从财富提到的利益包括动用储蓄的能力、经济资源的控制、非现金收入和社会地位。因此，财富给所有者带来的利益要大十当时所取得的现金收入。而纵向公平，就是纳税能力不同的人，负担的税负则不应相同，纳税能力越强承担的税负应越重。
开征物业税的研究与思考
开征物业税的研究与思考
随着中国社会经济的快速发展，城市化程度逐步加深，房地产市场也越来越成熟。 数据显示，房地产业已经成为中国国内生产总值（GDP）的重要支柱之一。然而在房地产的发展过程中，物业管理问题却成为了一个持续的难题。物业管理费用虽然可以部分恰克房屋设施的投资，提高业主的生活舒适度，但是事实上物业管理费带来的问题却是严重的。在南京市某个小区中，物业费为每平方米1.5元，但是物业管理公司扣拿的服务费却占物业管理费的百分之七十，这就成为有些业主投诉的根本原因。无数类似的事件说明，物业费的收费和管理本身存在很多问题。 而应对这些问题，开征物业税成为了一个新的方向。
开征物业税需要深入研究和探讨。首先，我们需要认识到物业税的意义和目的。物业税，简而言之，就是以房产为征税对象的一项税种，通常针对住宅、商业、办公等各类不同用途的房屋。物业税的目的是为了提高房产的公平性，促进房地产市场的健康发展，更好地推进城市的持续发展。
物业税在确立之前，需要有明确的税前征收规则。例如，需要考虑税收对象的确定，即应该征收哪些房屋的物业税；税基的界定，即税收计算基础的确定；税率的确定，即税收筹集目标以及物业市场价格的结构等等。而这些规则的确立，需要在全国范围内开展详尽的研究和调研工作。 其次，物业税的征收需要高效的管理机制。目前的物业管理具有地方性、分散性、龙头效应等特点，难以形成有效的管理机制。因此，在征税过程中，需要建立一套更加高效、透明的管理体系，从而保证税款的及时缴纳和监管管理。
房地产市场不仅仅是一个经济问题，同时也涉及到社会问题和人民群众的切身利益。在物业税的推进过程中，需要尊重市场规律、尊重业主权益，避免出现过度税收和“一刀切”等问题。同时，应该注重完善政策，降低税收负担，鼓励物业公司提高管理服务的质量和水平。
总的来说，物业税的开征具有积极的意义。在社会经济发展和城市化进程加速的今天，物业税是推进城市建设、提高市民生活品质、保障资本市场安全的重要方式之一。但是，从政策实施、税率确定到监管管理等，都需要综合考虑各方面的问题，以保证高效率、公正性和可持续性的税收管理体系。