哈尔滨市2017年地价状况分析报告
哈尔滨市2017年地价状况分析报告
哈尔滨是国土资源部确定的全国106个城市地价动态监测点之一。此项工作由哈尔滨市国土资源局负责组织，由哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司承办。按照国土资源部办公厅《国土资源部办公厅关于部署开展2017年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发【2017】16号）文件要求，2017年四个季度及年度的地价监测成果已经完成，现将2017年地价状况做如下分析：
1 城市地价水平及变化趋势
根据《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资源部文件国土发[2008]51号）的要求，目前哈尔滨市标准宗地数量为156宗地，其中商业55宗，居住47宗，工业54宗，地价动态监测范围为：商业1-5级和部分6级、居住1-3级和部分4级、工业1-4级，全市共分为97个地价区段，其中商业39个、居住41个、工业17个，所有标准宗地四个季度均进行全样本评估。
1.1 整体地价水平与整体变化趋势
2017年哈市地价水平整体保持平稳，各用途地价水平与2016年相比均无较大变化。2017年，哈尔滨市综合地价水平值为2415元/平方米，比去年增加2.37%。在商、住、工三种用途中，商业用地地价最高，地价水平值为6546元/平方米，比去年增加1.85%；居住用地次之，地价水平值为2646元/平方米，比去年增加4.01%。工业用地地价水平值为445元/平方米，比去年增加0.68%。详细情况见表1。
表12017年地价水平值及地价增长率
注：同比增长率以上年度数据为基准计算。
国土资源部今年2月16日表示，要坚决落实中央关于房地产调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展，建立分类调控制度，区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。3月3日银监会表示，要从实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求加以限制，对城市化过程中的刚性住房需求，给予信贷支持。3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第五次会议作政府工作报告表示，要因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。
2017年房地产市场去库存依然是最重要的任务，而对房地产市场分类调控的加强，意味着房地产市场将持续一城一策。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，针对房价平稳的城市去库存。
经过全国热点城市限购、限贷、增加土地和房屋供应面积、整顿规范房地产市场等措施，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。住建部和国土资源部联合发布《关
于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，明确规定要合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这次政策明确了库存与土地供应的关系，用消化周期明确了市场土地供应的节奏。过去也提及过去库存压力大区域要减少土地供应，但本次明确了消化周期的概念，超过36个月的停止供应，而6个月以内的要加速供应。
从目前来看，房地产市场调控政策没有明显放松迹象，持续收紧的金融政策将继续产生影响，与去年“金九银十”遭遇政策密集出台比较，今年“金九银十”成为政策效果显现期。在严厉的调控政策下，房地产销售市场虽已转向，但全国土地市场热度不减，今年三、四线城市加大供地，且溢价率攀升，一二线城市土地溢价不高，甚至流拍。七月底，住建部等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展组织租赁市场的通知》，12个城市列入首批租赁试点城市名单。国土部住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定第一批13个城市作为试点，部分试点城市明确落户、子女入学等措施。中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。李克强总理在2017年《政府工作报告》中提出，今年再完成棚户区住房改造600万套。在国务院常务会议确定实施2018-2020年三年棚改“攻坚计划”，再改造各类棚户区1500万套。在多重调控政策下，一、二线城市的土地市场温度被控制住，但三、四线城市还在延续，土地供应量加大、溢价率高升，三、四线城市土地市场火热，这跟今年三、四线城市去库存形势较好，需补充土地储备，完成拿地指标有关。上海7月份推出两块租赁住房用地，由于“只租不售”，两块地均以底价成交。
今年以来，多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。国土部近期对热点城市囤地进行大检查，其中开发商常用的囤地将作为重点督察。继续坚持分类调控、精准施策，对重点城市“一城一策、靶向治理”。12月8日召开的中共中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。大致包括加快推进房地产税、建设完善住房租赁制度、改革土地制度、建立不动产统一登记制度等。包括政策的连续性、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等内容。并从五方面做了具体要求：首先是大力发展住房租赁市场；二是加大对新市民的公租房保障力度；三是因地制宜发展共有产权住房；四是继续推进城镇棚户区改造；五是加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化，支持农民工返乡创业安居；同时，部分库存较大的三四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。
2016年末至今，作为二线城市的哈尔滨，几宗居住用地溢价率在50%以上，大多分布于哈西新区、香坊老城区和松北新区。这其中除了哈西和群力房价的带动，松北区的房价也起到了助推作用。从6月初至今，哈尔滨市多家银行调整首套房贷利率，工商银行首套房贷利率折扣已由8.5折改为9折或9.5折，农业银行调整为9折，一些中小商业银行首套房贷利率为基准利率上浮5%。各家银行不仅提高利率，对购房者要求也在提高，这些因素叠加，对房地产成交量及成交速度产生影响，同时对群力和哈西等房价快速上涨势头起到一定调节作用。
今年1月4日，哈尔滨市召开棚改及重点项目征收征地工作会议，并下发《关于下达2017年全市棚改房屋征收征地及重点工作任务的通知》、《关于下达2017年全市集体土地征地、城建重点工程及重点产业项目房屋征收征地任务的通知》，多措并举，确保如期完成全年各项棚改任务目标。此外，加大棚改货币化安置力度，打通保障房和市场存量房通道，化解市场库存压力。
近期哈市出台《关于进一步加强棚户区改造及货币化安置工作的若干意见》，科学编制棚户区改造三年计划，分期实施，由城市中心向城市外围有序推进。对列入棚改计划的项目，国土资源部门将优先纳入年度用地供应计划、优先给予安排。棚户区改造房屋征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换相结合的方式，以货币化安置为主，对选择产权调换方式且其调换房屋采取出让方式供地建设的，办理商品房产权。八月，省住建厅制定并下发了《黑龙江省加快培育和发展住房租赁市场实施意见》，对个人出租住房并依法登记备案的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
哈尔滨市计划到2020年基本完成棚户区改造任务，按照“由中心向外围渐次推进、兼顾三环以外急需改造”的原则，计划利用3年时间基本完成主城6区2.66万户城市棚户区改造任务，年均改造规模约0.89万户。
哈尔滨市人民政府办公厅于2017年10月25日发布《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（哈政办规〔2017〕58号），一、实施有保有压供地政策。二、调整住房公积金信贷政策。三、加快构建租售并举住房供应体系。四、完善市场动态监测机制。精准施策，确保房地产市场均衡健康发展。五、加强房地产企业诚信建设。
六、加强商品房销售管理。七、严格房地产中介管理。八、做好信息发布和舆论引导。坚决制止哄抬物价、牟取暴利行为。调控政策的出台，遏制了房地产价格非理性上涨的趋势。
哈尔滨市新增工业用地供应量充足，供需关系基本平衡，工业用地价格变化不大。作为推进“一带一路”建设、加快新一轮东北地区等老工业基地振兴的重要举措，哈尔滨新区积极扩大面向东北亚开放合作，探索老工业基地转型发展的新路径，为促进黑龙江经济发展和东北地区全面振兴发挥重要支撑作用。哈尔滨新区也是中国唯一的以对俄合作为主题的国家级新区和最北部的国家级新区。哈尔滨新区按照“一江居中、两岸繁荣”的总体布局，以哈尔滨松花江北部地区为核心区，以哈尔滨哈南工业新城平房区部分为产业支撑区，以综合保税区、内陆港为联动发展区。建设开
放型产业体系，重点发展高端装备、绿色食品、新一代信息技术等千亿级产业集群，培育发展生物医药、新材料、节能环保产业，加快发展金融商务等现代服务业和战略性新兴产业，提升产业国际竞争力。提升自主创新能力——培育一批有国际影响力的创新型企业，为中国老工业基地推进自主创新、转型发展提供经验。哈尔滨市工业用地主要集中在新区、开发区、产业园区，哈尔滨市社会经济情况稳定，工业投资项目稳步增加，随着哈尔滨新区、哈南新城、哈大齐工业走廊、创新城产业园等工业开发区配套设施完备的熟地供给率的加大，抑制了供需矛盾，同时受工业出让最低价限制，今年哈市工业用地地价继续保持平稳态势。
总体来讲哈尔滨市全市经济运行平稳，生产稳定增长，需求持续增加，收入水平提高，企业效益继续改善，经济运行质量有所提升，节能降耗形势良好。政府满足保障性住宅用地的供应量同时，商业、工业用地供给充足，且哈尔滨市商业、工业等固定资产项目投资保持稳定，故地价水平平稳，加上2017年哈尔滨市计划各用途土地供给充足，哈尔滨市土地出让市场价格水平保持平稳，未出现大的价格波动情况。
1.2 不同用途地价水平与变化趋势
1.2.1 商业用地地价水平与变化趋势
2017年度，商业用地地价水平值为6546元/平方米，同比上涨1.85%，细分各级别具体地价水平及同比增长情况见表2。
表2 2017年商业用地地价水平及地价增长率表
从上表可看出，各级别用地地价增长率在百分之二左右，且增长幅度较为均匀。
作为黑龙江省省会、副省级城市、中国历史文化名城的哈尔滨，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，素有“东方小巴黎”、“东方莫斯科”的美名。一条中东铁路的修建，让哈尔滨这个松花江边小渔村，变成现代商业的大都市。从那时候起，哈尔滨形成了道里、道外和南岗三大商业格局。道里围绕中央大街，商铺林立，多为外国商店；而道外国人居多，以今天的靖宇大街为中心，有同记商场、大罗新商场，繁华一时；南岗地区以果戈理大街和大直街交汇处为中心地带，也形成了浓厚的商业氛围，秋林公司和莫斯科商场，均属高端商业中心。这种沿街为市的商业形态一直延续到新世纪之初。目前，哈尔滨已成为全国特大城市，传统商圈已无法满足新商业模式、新业态的要求，随着国家实施哈长城市群发展战略，加快新型城镇化进程，重点建设新区，打造区域副中心，初步形成“一江、两城、九大组团”的主城区空间结构。长江路一带形成以会展、行政、商服等为主要功能的区域性副中心，学府路哈西地区形成以教育、科研、信息等为主要功能的区域性副中心，群力新区形成以金融、贸易、办公、商服等为主要功能的区域性副中心，松北江湾地区形成以行政、科技创新、文化、休闲等为主要功能的区域性副中心，哈南新区形成以商贸、商业服务为主要功能的区域性副中心。此外，哈市旧城区按照现代大都市的标准，加快道里区、道外区、南岗区、香坊区等四个主城区的改造。商业经济的良好运行，使得商业房地产的市场价格近两年一直趋于平稳状态，因此，哈市商业用地的价格延续平稳状态。
1.2.2 居住用地地价水平与变化趋势
2017年度，居住用地地价水平值为2646元/平方米，比去年同期增加4.01个百分点，细分各级别具体地价水平及同比增长情况见表3。
表3 2017年居住用地地价水平及地价增长率表
目前，哈尔滨市实施有保有压的供地政策。对商品住宅供应偏多的阿城区、呼兰利民地区，原则上不再新增商品住房建设用地，并适当减少或控制商业用地供应；对商品住宅需求较多区域，适当增加土地供应。2016年末至今年上半年，哈西新区、香坊老城区和松北新区拉开了土地市场“夺”地大幕，作为二线城市的哈尔滨，几宗居住用地溢价率在50%以上。总体来看，地价上涨推动房价提升，涨势强劲，原因大致有三点：其一，国家实施哈长城市群发展战略，有利于我市加快新型城镇化建设进程。其二，基础设施及公用设施建设投入加大，为新区发展提供了保障。其三，此前积累的新房库存量已逐步消化，目前供需关系日趋紧张。其四，市场供应不均衡，热点地区例如群力新区、哈西新区等地区供需不均衡现象明显，房价上涨速度较快。哈尔滨市人民政府办公厅于2017年10月25日发布《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（哈政办规〔2017〕58号）要求，一、实施有保有压供地政策。二、调整住房公积金信贷政策。三、加快构建租售并举住房供应体系。四、完善市场动态监测机制。六、加强商品房销售管理。严禁捂盘惜售，保障商品住房有效供应。七、严格房地产中介管理。八、做好信息发布和舆论引导。坚决制止哄抬物价、牟取暴利行为。一系列调控政策出台，抑制房价过快增长。总体来看，今年哈尔滨市住宅用地价格水平稳中有升，未出现大的价格波动情况。
一、二级住宅用地位于城市相对中心的区域，环境相对比较稳定，基础设施、公用设施较为完善，其价格受市场供求关系及政策的影响弹性较
小。哈尔滨市现行政策规定，中心区域除原有遗留项目外不再批准新的住宅开发项目，资源的稀缺性及供给有限的原因容易造成该区域土地价格上涨，但该区域发展潜力不如非中心区域大，且土地价格较高，导致在该区域投资的房地产开发企业非常谨慎，因此，一级、二级居住用地价格较为平稳。三、四级居住用地位于城市相对外围区域，2017年哈尔滨市大部分的住宅用地供给均分布在该区域，政府加大了区域内基础设施、公用设施的改造力度，有效提升区域的居住环境。全年开工建设道路82条，桥涵15座。年末全市公路里程25010公里，其中高速公路879公里。地铁1号线三期工程，目前5座车站的主体结构工程已基本完成，区间隧道已完成70%，计划2019年建成通车。地铁2号线一期工程，是连接南北两岸城区的越江线路，目前正在进行土建施工，计划2020年建成通车。地铁3号线一期工程正式通车试运营，与已开通运营的1号线，将哈南站、哈西客站、哈东站进行有效连接，初步形成了高铁、大铁与城市公共交通实现零换乘的交通运输格局，开启了哈尔滨市的地铁换乘时代。地铁3号线二期工程，是环线的一部分，工程计划分东南环和西北环两段实施，目前，从太平桥，经红旗大街、保健路至群力地区的东南环20座车站已开工建设，计划2020年建成通车，西北环计划2022年建成通车。2017年哈市第二期地铁建设规划编制工作开展，共包括4号线一期、5号线一期、1号线四期、2号线二期4个项目，线路总规模90.3公里。启动建设源网厂站13个，新建改造各类管线510公里。新建停车场9处，规划新增停车泊位5179个，已竣工停车泊位2399个。全年共新增、更新公交车2520辆；新开辟、调整公交线路21条。加快供水管网建设和老旧二次供水设施改造。在城市重点区域建成相对独立的地下综合管廊功能区。进一步改善供电设备运行状况。促进教育均衡发展，提高医疗卫生服务水平，推进城乡文化体育服务均等化。随着群力新区、哈西新区（西客站地区）、松北新区、哈东地区、综合保税区、空港经济区、松江避暑新城的大规模开发建设，不仅改善了城市环境，提高了城市文化氛围，而且有力地推动了全市社会经济的发展，极大地改善了这些地区的区位条件和投资环境，导致对居住用地的需求量也在
逐渐增加。恒大和中海两大地产公司在哈市竞得多宗居住用地，且有较大幅度溢价。因此，三、四级住宅用地价格涨幅相对较大。
1.2.3 工业用地地价水平与变化趋势
2017年度，工业用地地价水平值为445元/平方米，比去年增加0.68%。细分各级别具体地价水平及同比增长情况见表4。
表42017年工业用地地价水平及地价增长率表
从上表可看出，2017年哈尔滨市工业用地价格整体平稳。哈尔滨市目前工业用地大多在哈尔滨新区、哈平路集中区、迎宾路集中区等工业园区内，土地供应量充足，得益于哈尔滨市支持工业发展的一系列政策。为全面落实党中央、国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的政策措施，持续推动制造业转型升级，加快构建现代产业体系，努力将哈尔滨建设成为制造强市，哈市制定了《“中国制造2025”哈尔滨行动计划》，确定了以智能制造为主攻方向，以“互联网+制造业”为突破口，以打造产业发展平台为着力点，明确了“367111”总体框架体系，着力培育一批领军企业和创新型中小企业，探索东北老工业基地全面振兴新路径，全力将哈尔滨打造成为东北地区“中国制造2025”典型城市，为哈长城市群和哈尔滨新区建设提供重要支撑。哈尔滨市政府日前印发《哈尔滨市促进工业加快发展的若干政策》，哈尔滨将从支持重点产业项目建设、扶持重点企业加快发展、鼓励企业提高创新能力、降低重点企业融资成本、拓宽企业融资渠道等6个方面，加快推动全市工业扩量升级。政府希望通过工业项目投资拉动区域经济发展和区域发展动机明显。重点探索推行工业用地弹性出让
制度，依据不同工业产业用地需求，采取弹性出让年期、只租不让、先租后让、租让结合等多种方式供应土地。对用地需求较大的工业项目，根据进度分期供地；对城镇低效用地，可鼓励建设标准厂房；对低效存量工业用地，可通过间接方式增加供给，即在符合规划、不改变用途和不影响安全生产的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。哈尔滨市新增工业用地供应量充足，供需关系平衡。且哈尔滨市今年工业项目投资保持稳定，供需关系导致工业用地价格变化不大。
1.3 不同区段地价水平与变化趋势
哈尔滨市城市中心区段地价水平最高，外围区域地价随着距中心区距离增加，逐渐下降。
1.3.1城市中心区地价水平与变化趋势
哈尔滨市的城市中心区为道里区的中央大街、松花江防洪纪念塔、哈一百商业中心及附近区域，南岗区的秋林公司、远大购物广场商业中心及附近区域，是主城区内的传统商圈，且均为校区，位于哈尔滨市的一级用地范围内，该区域内用地类型以居住、商业用地为主，几乎没有工业用地。目前为止，无论是地理位置、消费习惯，还是市场份额，这两个区域都是影响市民消费的超区域型的核心。2017年全市一级用地地价水平值为7068元／平方米，比去年同期上涨1.82个百分点，哈尔滨市的一级用地具体地价水平及同比增长情况见表5。
表52017年哈尔滨市中心区段土地地价水平及地价增长率表
近年来，政府兴建基础设施综合管廊、哈尔滨北站建成、哈尔滨火车站枢纽工程改造完成，大力实施原有棚户区改造、整修老旧街区、创造宜居环境、新建绿地和休闲广场、兴建停车场、改善城市居民居住条件、出行条件。城市中心区公共设施状况、基础设施状况、商业环境等逐步完善，在宏观经济政策、房地产相关政策没有重大变化的情况下，该区域内的土地价格水平基本保持平稳状态，为城市内各个不同区段中价格水平最为稳定的区域。
1.3.2城市其他区段地价水平与变化趋势
根据哈尔滨市“十三五”规划，哈尔滨市城市发展方向仍为向北、向南发展，提出“新区引领，两翼提升；民生为先，协调发展”的规划策略。近期哈尔滨主城区的主要空间拓展为哈尔滨新区，同时落实“一路一带”等国家战略，发展西部地区和哈东地区。城市建设项目大部分集中在非中心区，该区域地价水平受市场供求关系及政策的影响价格弹性较大，土地供给充足。大力发展城市新区完善功能的同时注重民生工程的建设，兴建城市地铁、哈尔滨北站建成、西站西广场建成、新建绿地和休闲广场、兴建停车场、保障公益设施、基础设施和交通设施的建设与城市发展相协调。一方面落实国家、省市发展战略，以产业发展为先导在功能布局、用地供应、公共投资项目安排等方面进行统筹安排，实现“多规合一”。另一方面通过总量分析、空间导引、控制条件等内容，在住宅建设、商业发展、
城市更新等方面创造更多选择空间和机会。非中心区域土地价格出现小幅度上涨，具体地价水平及同比增长情况见表6。
表6 哈尔滨市非中心区段土地地价水平及地价增长率
哈尔滨市人民政府办公厅于2017年10月25日发布《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（哈政办规〔2017〕58号），一、实施有保有压供地政策。对商品住宅供应偏多的阿城区、呼兰利民地区，原则上不再新增商品住房建设用地，并适当减少或控制商业用地供应；对商品住宅需求较多区域，适当增加土地供应。二、调整住房公积金信贷政策。单职工贷款最高限额由60万元调整至50万元，双职工贷款最高限额由80万元调整至70万元。对已结清住房公积金贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款的，首付款最低比例由20%调整至30%；对第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。三、加快构建租售
并举住房供应体系。推动规模化租赁经营，鼓励有条件的企业在新建项目中长期持有部分房源，用于市场租赁或与经营住房租赁企业合作。成立国有控股的专业住房租赁平台，引入“酒店式经营+民宿式体验”的新型租赁模式，针对新毕业大学生推出“公寓式房源”等多种租赁形式，并为住房租赁供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。四、完善市场动态监测机制。精准施策，确保房地产市场均衡健康发展。五、加强房地产企业诚信建设。六、加强商品房销售管理。督促已达到预售条件的商品住房房地产项目及时申请预售许可并组织销售，严禁捂盘惜售，保障商品住房有效供应。加强商品住房价格监管，发改部门要加强商品住房销售明码标价备案管理，积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理自主定价。商品住房项目销售过程中，要始终严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格，不得随意上调申报价格。七、严格房地产中介管理。八、做好信息发布和舆论引导。坚决制止哄抬物价、牟取暴利行为。总体看，一系列调控政策的落实，使哈尔滨市2017年非中心区域经营性土地地价水平保持稳中有升。
哈尔滨市政府日前印发《哈尔滨市促进工业加快发展的若干政策》，哈尔滨将从支持重点产业项目建设、扶持重点企业加快发展、鼓励企业提高创新能力、降低重点企业融资成本、拓宽企业融资渠道等6个方面，加快推动全市工业扩量升级。哈尔滨市社会经济情况稳定，工业投资项目稳步增加，预计在宏观经济形势不发生较大变化的情况下，工业用地熟地供给率充足，抑制了供需矛盾，同时受工业出让最低价限制，哈市工业用地地价保持平稳态势。结合目前及可预见的未来房地产市场情况，预计非中心区域土地价格水平仍将会保持平稳，不会出现大的价格波动情况。
2 城市楼面地价与房价对比分析
房地产价格影响因素较多有政策因素、社会经济因素、房地产市场行情因素、消费者心理因素等等，从成本构成角度讲，土地价格是房地产成
本中的一部分，土地价格与房产价格紧密相关、相互作用，但土地价格不是决定房地产价格的唯一因素。
2.1楼面地价与房价比值分析
2017年哈尔滨市商业用地平均楼面地价为2093元/平方米，住宅用地平均楼面地价为999元/平方米，综合楼面地价为746元/平方米。据哈尔滨市统计局数据，2017年1-10月份，哈尔滨市商品房销售面积920.9万平方米，销售金额786.8亿元，平均售价8543.8元/平方米。从以往数据分析，11月份至12月份房地产市场不会有大的变化，所以预计全年商品房销售均价为8543.8元/平方米。
表72017年哈尔滨市楼面地价与房价比值关系
从楼面地价水平和房屋销售价格水平情况分析来看，哈尔滨市楼面地价占房价的比例在15%-30%之间，在全国范围内处于中等水平。比2016年楼面地价占房价比值略有下降。
2.2楼面地价增长率与房价增长率比较
哈尔滨市2017年综合楼面地价同比增长率为2.37%，商业用途楼面地价同比增长率为1.85%，居住用途楼面地价同比增长率为4.01%，根据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋价格销售指数， 10月份哈尔滨市住宅价格同比增长率为12%，商服销售价格比上年同期也有所上涨。但长期动态的分析，地价增长率应小于房价的增长率。
3 城市地价与土地市场协调状况
土地市场是商品市场的一种，符合商品市场的一般规律，价格受供求关系的影响，由于土地的有限性、不可再生性，且土地市场中的供给方为地方政府，具有高度垄断性，所以土地市场有其自己的独特属性。
3.1地价增长率与土地计划供应面积增长率对比
2017年，哈尔滨市综合地价水平值为2415元/平方米，比去年增加2.37%。在商、住、工三种用途中，商业用地地价最高，地价水平值为6546元/平方米，比去年增加1.85%；居住用地次之，地价水平值为2646元/平方米，比去年增加4.01%。工业用地地价水平值为445元/平方米，比去年增加0.68%。
2017年度市本级（含道里、道外、南岗、香坊、平房及松北区，即城六区）国有建设用地计划供应土地总面积为1136公顷，比上一年度计划供应总面积995公顷增加14.17%。商业用地计划供应面积234公顷，比上一年度计划供应面积119公顷增加96.64%，居住用地计划供应面积244公顷，比上一年度计划供应面积246公顷略减少0.81%，工矿仓储用地计划供应面积258公顷，比上一年度计划供应面积259公顷略减少0.39%。土地市场计划供应总量增加。全国房地产市场的库存变化不均衡，在多重调控政策下，一、二线城市的土地市场温度被控制住，但三、四线城市还在延续，土地供应量加大、溢价率高升，三、四线城市土地市场火热，这跟今年三、四线城市去库存形势较好，需补充土地储备，完成拿地指标有关。由于哈尔滨市去年年底至今，去库存情况较好，加之政府对分区域实行有保有压的供地政策，尤其居住用地的供应量略有减少，使得开发企业对居住用地需求量增加，拿地热情高涨，几家大型房地产开发企业高溢价拿地，多因素叠加，导致新区和部分老城区出让面积较大的地块土地价格上涨，推动部分地区住宅价格非理性上涨。从地价监测成果中已经得到充分体现。
3.2地价增长率与土地实际供应面积增长率对比
2017年，哈尔滨市综合地价水平值为2415元/平方米，比去年增加2.37%。在商、住、工三种用途中，商业用地地价最高，地价水平值为6546元/平方米，比去年增加1.85%；居住用地次之，地价水平值为2646元/平方米，比去年增加4.01%。工业用地地价水平值为445元/平方米，比去年增加0.68%。
2017年，哈市实际供应土地总面积为9274901平方米，比上一年度实际供应总面积6287411平方米增加了47.52个百分点，土地市场实际成交量增加，其中居住用地实际供应面积2522537平方米，比上一年度实际供应面积1876264平方米增加了34.44个百分点，商业用地实际供应面积1352497平方米，比上一年度实际供应面积1642818平方米减少了17.67个百分点，工业用地实际供应面积1455155平方米，比上一年度实际供应面积1553630平方米减少了6.34个百分点。今年哈尔滨市实际供应土地面积较去年总体增加，居住用地实际供应面积较去年增加，商业用地及工业用地实际供应面积较去年减少。主要有以下原因：今年是我国供给侧结构性改革加快推进的一年，固定资产投资特别是房地产投资稳步增加。中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策，积极财政政策注重加力增效，稳健货币政策注重松紧适度，促使今年房地产市场库存压力下降，需求逐步增加，带动居住用地需求回暖。由于哈市商业商务类房地产市场较为稳定，因此商业用地需求略有下降。哈尔滨市近几年注重环境保护工作，推进地方节能减排产业的发展，因此今年工业用地成交量减少。
4 城市地价与房屋市场协调状况
土地市场、房屋市场同为房地产市场中的一部分，二者互相影响、互相作用。土地价格作为房地产成本中的一部分，也影响着房屋的生产和销售。
4.1地价增长率与房屋供应面积增长率比较
2017上半年，哈尔滨市商品房供应92620套，供应面积为992.3万㎡，供应面积环比上涨110%，同比上升60.3%，上半年哈尔滨市经营性用地成交主要来源于香坊、松北区域，区域内未来商品房潜在供应量较大，区域市场热度增加的同时区域内竞争压力增加。主要原因为去年年底供应量较少，导致环比较高，市场库存压力逐渐释放，已供应房屋存量较少，土地购置面积增加。
4.2地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较
根据哈尔滨市统计局数据，2017年1-10月份，哈尔滨市商品房销售面积920.9万平方米，较去年同期增长21.8%，其中住宅销售面积793.1万平方米，较去年同期增长22.7%，商业销售面积68.7万平方米，较去年同期减少6.7%。
1-10月，商品房成交区域主要以松北区和香坊区成交为主，其中松北区销售面积同比增长53.7%，香坊区销售面积同比增长41.5%。其次为南岗区及道里区，南岗区主要为哈西新区，道里区以群力新区为主。
去库存政策逐步落实，哈尔滨市2017年房屋实际销售面积增加，2017年地价总体较为平稳，没有受商品房成交量增加影响而导致土地价格大幅度上升。
5城市地价与社会经济环境协调状况
城市地价水平受到社会经济环境的直接影响，地价变化与经济发展之间具有明显的相关性，地价在受到经济发展的影响后，其反映最为敏感，也最为深刻。经济发展促进对土地需求增加，从而导致地价抬升。同时，历史资料表明，地价的变化周期与经济发展周期基本一致，地价的变化率与经济增长率的一致性较强。
5.1地价增长率与国内生产总值增长率比较
国家实施“一带一路”战略带来重大发展机遇，“中蒙俄经济走廊”黑龙江陆海丝绸之路经济带建设纳入国家“一带一路”开放战略，国家实施哈长城市群发展战略，有利于我市加快新型城镇化建设进程，进一步发挥哈尔滨在哈长城市群中的核心带动作用，与长春形成优势互补、协同发展的新格局，提升在东北亚区域的辐射力和竞争力，国民经济继续保持稳定快速发展态势。因哈尔滨市整体社会经济情况较为稳定，预计2017年全年哈尔滨市国内生产总值增长率在7.3%左右。
表8-1国民经济主要指标（一）
单位：亿元
表8-2国民经济主要指标（二）
2017年，预计哈市GDP的增长率在7.3%左右，而地价的增长率为2.37%，地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关，城市地价增长率均低于其国内生产总值和国民收入的增长速度，但均呈现出稳定增长态势。
5.2 地价增长率与固定资产投资增长率对比
城市土地价格受固定资产投资的影响更为直接，一般而言，固定资产投资的10%-15%为房地产投资，历史数据表明，二者相关性极强。
据哈尔滨市统计局数据，2017年1-10月份，哈尔滨市完成固定资产投资3377.5亿元，比上年同期增长7.3%。其中施工项目个数为9231个，比上年同期增加20.04%。全市房屋施工面积4840.3万平方米，比上年同期减少12%，全市住宅施工面积2711.5万平方米，比上年同期减少10.4%。全