住宅项目案场管理制度
宏鼎·凡尔赛丽都现场管理制度
总述：制度管理的意义
一、制度的广义理解
制度是各公司为加强对某项工作的管理而制定的要求有关人员共同遵守的
规范性文书。
二、制度的特点
1．标准性和约束性
制度对相关人员做些什么工作、如何开展工作都有一定的标准，同时也明确相关人员不得做些什么，以及违背了会受到什么样的惩罚。
2．规范性和流程性
制度对实现工作程序的规范化、岗位责任的法规化、管理方法的科学化，起着重大作用。制度的制定必须以有关政策、法律、法令为依据。制度本身要有程序性，为人们的工作和活动提供可供遵循的依据。
三、营销中心制度管理的意义
1．营销中心作为公司项目的销售部门，相关人员均按照相关制度实行标准化管理，统一形象，统一规范。
2．营销中心代表公司展现良好专业形象，为客户提供优质、专业的服务。
3．营销中心的员工要认真学习和贯彻公司规范的经营理念、企业文化、顾客观、服务观，努力提升公司形象。
第一部分、考勤作息制度
（一）、作息时间
1、营销中心工作日为每周七天，置业顾问的工作日为每周六天，置业顾问无固
定工作休息日，采用轮休的办法，原则上周六、周日以及除春节外其他法
定节假日不安排轮休。（轮休安排见每月轮休排班表）工作时间为：早上8：30——11：30，下午13：30——17：30。
2、营销中心员工上下班时必须按规定签到、签退，以准时到达工作岗位。没有
签到、签退者，签署时间不实者，按迟到论处。
3、如因加班、病假、事假、公差、外勤等原因未能出勤者，要提前写请假条并
由经理签名说明，已备核查。
4、迟到如遇紧急情况必须在上班时间前30分钟以上电话向上级说明情况，迟到
期间，错过客户接待按轮空处理，二小时以上全天不得接待客户，并按旷工处理。电话请假每月不允许超过2次。
（二）、值班规定
中午就餐时间设2名当值的置业顾问值班。值班置业顾问轮流用餐，值班人员除接待来访客户外，不允许离开前台。有急事离开，可找人替班，严禁出现空台现象。发现不在岗者，每人次扣10元。
（三）、预热时间
1、8：30－8：40为早会时间。不参加早会者视同迟到。早会主持人检查仪容仪表，不合格者当天不予接待客户。
2、8：40－8：45为打扫卫生时间。
早会主持人为销售主管或销售经理。
（四）、假期、请假、调休、调换班
有关国家规定的法定节日或有薪假日，和病、婚、产、丧假按照公司规定执行。全年法定假共11天，分别为：元旦1天、春节3天、清明节1天、劳动节1天、端午节1天、国庆节3天、仲秋节1天。法定假日根据案场工作情况由案场管理人员在非节假日合理安排同等天数调休。
（五）、旷工
1、旷工每次按薪资制度中所规定条款执行。
2、凡连续旷工超过两天（含两天）或当月累计旷工超过三次（含三次）者，公
司有权作出解雇或除名处理。
3、若公司研究考虑不作除名或解雇处理者，按停止接待客户一周进行处理。
（六）、考勤
每月考勤按实际出勤天数计算，相关假期、旷工现象须如实考勤，由销售主管如实作好考勤，项目所有置业顾问核对无误后，由项目营销总监签字后上报公司。
第二部分、仪容仪表的规定
爱美之心人皆有之，得体的仪表可以增进顾客对置业顾问、对公司的好感和信任。事实验证大方得体的置业顾问往往能顺利地和客户取得信任和良好的沟通开始，并最终完成销售任务。因此，作为营销中心的员工，每天必须对照各项要求，检查自己的仪容仪表。
?员工必须着统一工装上岗。工装要求干净平整，无污迹和明显褶皱；纽扣完整整齐，衣袋中不要有过多物品，无汗味及其它异味。
?必须配戴工牌。工牌要求端正地配戴在左胸处，不许有污损。
?男士须配戴领带，且要工整。
?皮鞋统一颜色、且要保持干净、光亮。
?必须着袜穿皮鞋，鞋不露脚趾、脚后跟，不得穿拖鞋、凉鞋。女士穿裙着长筒肉色丝袜，不能穿黑色、白色，不得露出袜口；男士着深色袜。
?头发必须整洁，发型不得怪异，要每天洗脸，勤洗头发，保证无头屑。不得使用重味的发油和发胶。
?男士不准留长发，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留须。?女员工必须每天化妆上岗，要求清新大方，切忌浓妆艳抹。
（具体标准见附件，每天对照）
?女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除项链、耳钉、手表、戒指之外的饰物。
?指甲必须修剪整齐，无污垢。不允许留长指甲，手面保持干净；女员工忌用过多的香水或使用刺激气味强的香水。
?保持口气清新，上班前及上班期间不得吃带异味食物，中午禁酒。
?在对客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满，风度优雅的为客户服务。
?提倡勤洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。
?无论出访、接客户或放弃休息，只要在售楼处必须按规范着装，出访的仪容仪表要求与在现场同样规范。
第三部分、礼仪规范
以下制度和规定如有违反者，第一次扣10元，第二次扣20元，第三次扣50元并停岗一天（当月）。
1、客户进入营销中心前，当值置业顾问必须在门口迎接，作到进门迎客。
站立时直腰挺胸，说话时眼睛看着客户。
1）同时说出“您好，欢迎光临宏鼎·凡尔赛丽都！”
2）语气温和，面带微笑露出8颗牙齿。（要领：客户感到亲切、自然、温暖。）眼神接触客户（双眼目视客户的双眉之间），同时说出“您是第一次过来看
房吗？”“您前期有电话咨询和电话预约吗？”“记得是谁接待的吗？”（忌：“您买房子吗”），必须用此规范用语，不得私自随意改动。看客户的反应，是否第一次来访，如不是按制度转交。同时走向沙盘。
3）注意站姿、座姿，不得趴、靠在沙盘上。站姿：脚后跟并拢，脚尖呈40度角分开，收腹、提臀、挺胸、抬头。严禁双手抱胸及双手插到口袋里。
4）坐姿：轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声。客户第一次到访时，置业顾问坐在椅子前1/3处，老
客户来访时坐在椅子的2/3处，不得靠依椅背。女士落座时应用两手将裙
子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。双膝并拢，双脚并拢放于身体一侧，双手一指并拢，右手在外，左手在内，握住放于谈判桌上。（不得翘二郞腿
及抖脚）尽量坐于客户右侧。
5）行走：行走时步伐适中，严禁奔跑，严禁大摇大摆，几人同行时避免并排行走，遇到客户微笑主动让行。行走时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚。
（忌：工作场所扭捏作态、作怪脸、吐舌、挤眉弄眼、照镜子、吸烟、吃东西。注意工作时三轻：说话轻、行走轻、操作轻。）
2、与客户谈话时，要保持微笑，用清晰的语言进行回答；不得在售楼处大声喧
哗。
3、工作时间必须讲普通话。
4、避免在客户面前与同事说客户不懂得话及方言。
5、不得对客户评头论足。不管客户买还是不买，都应礼貌相待。
6、递交予客户的物品应双手送上，递接名片都须双手。
7、客户离开时，必须起身主动微笑送客户至营销中心大门口外5米处，或送至停
车场。且使用礼貌用语：您请慢走，欢迎再来！目视客户离开方可回到现场。
8、工作不得闲谈，不准讲粗话，不得干与工作无关的事。
9、工作时间不得使用营销中心的电话接、打私人电话，在销售现场如有亲友来访
请尽快处理完相关事情，迅速转入工作状态。
10、对客户的要求，必须迅速答复，如自己不能回答，应及时请求相关专业人员
或主管上级在和客户的约定时间内及时回答。
11、在客户面前避免说“不”字和“不知道”，要讲：“不好意思，我帮您落实一
下”（我帮您问一下），要设法为客户提供热情、细致的服务；对于客户不合理的要求，要委婉拒绝或交由主管或销售经理处理。
12、严禁与客户争吵。与客户吵架第一时间停岗，视情节做出处罚直至开除。
13、坚持公司的客户观（诚信、公平、规范、共赢）和服务观（以专业服务社会，
为开发商和消费者谋求共赢）。
14、常用的十条礼貌用语：
您好、请、请稍等、需要帮您讲解一下吗、对不起、不用客气、谢谢、再见、请走好、请随便参观
15、在售楼处与客户讲话要用敬语“您”，切忌说“你”
16、要熟悉公司领导包括发展商的总经理、经理，如有领导进来，应起立、微笑
问好；并在第一时间递上一杯水。
17、回答领导问题应起立回答。
18、当客户向你寻求帮助时，严禁对客户说：“我忙着呢，你去找XXX吧！”如确
实很忙，应礼貌地说一声：“不好意思，您稍等，我帮您找其它人解决！”然后亲自将其带到其它置业顾问那里，把事情交代清楚。
19、不许喊“该谁接待！”这样的言辞！让客户感到不受重视！
20、带客户看房要始终站在客户右边指引客户走，讲话要多用“请”字，“请这边
走！”提醒客户注意脚下，体现专业性，切忌只顾自己跑，不管客户。
21、来电客户找人不在现场时，置业顾问应道歉：“不好意思，请您稍等，我去叫
他。”轻放电话，轻声喊人，不许在营销中心大声喊叫
第四部分、日常行为准则
一、以下各条一经违反，第一次扣10元，第二次扣20元，第三次扣50元并停岗一天（当月）。
1、置业顾问必须每天签到岗、离岗时间，由本人签字，严禁代签。
2、中午11:30以后下午13:30之前为午餐午休时间，在上班时间不允许吃饭或零
食。
3、前台值班和接待客户时不允许嚼口香糖。
4、出访者要提前一天准备好资料，要按时出访、回售楼处，不得借任何理由晚
走、早归，特殊情况和现场主管说明情况，违者视为迟到。
5、前台须保持整洁、物品摆放整齐，不许乱放个人物品和工作无关相关物品。
6、个人保管好自己的销售资料、夹子，严禁私拿乱放，不许放在前台台面。
7、不准在售楼大厅现场吸烟。
8、置业顾问尽量不用项目纸杯喝水，请自备水杯。
9、前台必须保证我们的坐姿和形象，不准在前台趴着、跷二郎腿、坐姿懒散或
聊天。
10、上班时间，不准在公共场合化妆、吃东西、喝水、看与销售无关的书籍、资
料等。
11、在售楼处不准说脏话。
12、不准在售楼处大声喧哗、跑、跳。
13、统计日报、周报数据应准确无误。
14、不许忘记值班，否则按早退处理。
15、当值置业顾问接待完毕后应及时清理桌面，并将桌椅摆放整齐。
16、严禁在前台发短信、玩手机、上网及其他。置业顾问用前台电脑仅限于销售
信息录入及其他被告知的要求。无论置业顾问还是案场管理人员，不得玩游戏、查看与工作无关的网页及购物网站。
17、按时保质完成公司、项目规定和安排的相关工作。
18、值班人员下班要收拾桌面。
19、节约用水、用电、纸张等，爱护公共财物，不准有故意浪费现象。
20、置业顾问无论休息与否必须保证手机8：00—22：00开机。
21、工作期间不得以任何理由不穿工装，同时必须在下班时间以后才能换下工装。
22、义务接待人员未做有效支持。
23、当值置业顾问在前台不能看任何书籍、报刊。
24、违反登记客户原则。
三、以下各条一经违反，扣50元，现场经理有权根据情节轻重取消当事销售员销售资格。
1、轮值人员要及时接岗。
2、不准在前台嬉戏打骂。
3、不准在售楼处取笑、议论客户，不管顾客买与不买都应礼貌相待。
4、来访、来电客户要做好跟踪记录，不准无有效跟踪。
5、置业顾问不准以消极的态度议论公司在售、已售的项目，接访过程中不得恶
意贬低竞争项目。
6、置业顾问不准泄漏项目及公司内部任何机密。
7、不许将销控本、客户登记本、来电登记本给客户翻阅。
8、不准带客户查询销控。
四、以下各条一经违反，扣100元，现场经理有权取消当事人一周现场接待机会，情节严重者可报公司予以辞退。
不准在公共场合争论客户归属，不准私下通过询问客户判定客户归属，除罚款外，此客户没收。
1、售楼部制定统一的来访客户登记本、来电登记本，置业顾问须认真、详细填写；
严禁添加或更改客户来访、来电登记本。如确实有异议需更改需现场经理签字确认。
2、置业顾问超范围承诺。
3、置业顾问收取客户红包；除罚款、扣发剩余佣金外，公司将给予除名处分。
4、置业顾问之间挑客户、抢客户。
5、损害发展商、销售代理商利益与形象的言行。
6、置业顾问之间吵架。
7、置业顾问受到客户投诉，如属置业顾问原因。
8、置业顾问随便给客户翻阅其它客户已签署的合同。
9、置业顾问炒房。
10、置业顾问泄露客户信息等资料。
备注：1、处罚款项，立即结算。
2、以上各项罚款均作为售楼处活动基金，用于员工奖励、活动等经费。
第五部分、业务、流程的相关规定
一、
1、来电、来访登记本每项内容都要填写真实、清晰，完整、缺一不可。
2、如是电转访、出访、老带新、朋友介绍约来的客户要在“备注”一栏注明。
3、客户成交办完手续走后，要及时交回房号确认单、认购书。
4、不许错填、漏签规范的各种表格。
5、带客户看正在施工的房子，必须带安全帽。
6、要及时填写并上交市场调查表、成交动态表（特殊情况及时反映）。
7、合同领取要及时签字。
8、客户放款后要及时通知客户来领取合同。
9、关于按揭问题不许直接将客户推给银行，更不能说：“这是你与银行之间的事情，本来就与我们没关系。”
二、
1、合同审批表上除正常应填写内容外还应注明：客户联系方式、身份证号码、收据号码、按揭银行、商贷/公积金/一次性、资料是否齐全（不全缺什么，补齐日期）。
2、上交的合同档案袋内资料（客户身份证复印件、房号确认单等）应齐全。
3、置业顾问的户型夹子、价格表拉杆夹的资料必须齐全，且按统一格式排放，一样不能缺。此项作为考核流程的一项标准。
三、
1、置业顾问填错房号确认单、认购书每份扣5元；合同于单价、面积、总价、方面签署错误每份扣20元；合同其他条款签错每份扣10元。
2、合同贴错附件的，每份扣5元。
3、用完合同附件样本就立即物归原位，以免影响别人使用，一经违反扣5元。
4、认购书、合同忘记让客户签字、按手印的每次扣5元。
四、
1、置业顾问在成交前需再次核对销控，如卖错房源，扣100元。停接客户，学习制度，直到所有制度、流程背熟为止。销售主管原因卖错房源，扣主管500元。
2、忘记做销控的（无论房子、车位），扣20元，停接一轮客户，学习制度，直到所有制度、流程背熟为止。
3、客户交定金前要让客户签署相关协议和表格，以免和客户发生纠纷，如果因客户没有看到相关协议和表格而发生纠纷，扣除置业顾问20元。
4、置业顾问代客户签合同的，一经查出立即开除并没收全部佣金。
第六部分．现场接待制度
一、接待秩序
1、开盘前由销售主管根据情况安排接待次序，开盘后根据销售业绩排名安排接
待次序，原则上每周调整一次。
2、案场倒序最后一名接客户者做义务接待。
3、置业顾问按签到顺序接待客户，接待一次打钩确认。置业顾问应积极、主动
接待上门来访的每一个客户，只要对本楼盘有兴趣，或愿意接受置业顾问介绍的来访人员均视为客户。主管负责监督现场客户接待的秩序，按公平合理原则保证每个来访客户都能及时得到置业顾问的主动接待。置业顾问不得挑选客户，不得令客户受冷遇，不论客户的外表，来访动机，置业顾问都要全力接待。违反者取消当日接待资格。
4、第一名接待者在前台最左侧，随时迎接客户到来。当值置业顾问未执行进门
迎客扣分10元，停止接待客户1天。
5、轮到置业顾问接待时，因私事外出而不在现场的自动跳过，取消当次接待次
数，不另行补回。如因公派原因无法参与轮序时，可再补上优先接待，如当天没有优先接待成功，则第二天优先接待。如遇下列情形则视为无效接待，而接待者可以再依续补一次接待：（1）如客户进入销售中心时即表明找开发商洽谈工作事宜（2）进入销售中心时即表明来联系相关业务和踩盘的(3)替同事进行义务接待者(4)轮到者因工作原因不在（5）已成交客户来访，成交客户以已交足定金及以上为准。如属以上接待者不计接待名额，返回后再补上优先接待（第5种情况，如忙完已被轮过，不再补接，进入下一轮排序。）。
6、如下情况下，置业顾问可优先接待：（1）客户指定，包括电转访、出访、老
带新、自己朋友介绍的客户，客户进入营销中心后应及时准确说出置业顾问的姓或名字，如有重姓或含糊不清的不算，第一时间说出谁的姓名（同姓置业顾问需说出名字）便是谁的。（如找XXX小姐，XXX先生等）（2）销售经理或公司领导指定。
8、电话预约客户、老带新客户、出访客户、朋友介绍客户来访时，进门后及时
准确报出置业顾问姓或者名字时，视为该置业顾问的有效客户；如其不当值则正常接待，接待完毕后轮值仍未到该置业顾问接客户则其继续排序，如接待完毕后排序已轮过则其被轮空进入下一轮排序。如客户进门后所找置业顾问不在现场时，则当值者接待，当天成交后分单，如未成交则客户归还给所找置业顾问，原置业顾问还当事人一次接待机会。
二、有效客户确认（客户进门后，未及时明确找谁而有冲突的客户确认）
1、一切来访的新、老客户（未成交）确认一律都以有效的来访客户登记为准则。
2、有效的客户登记是指：（1）第一次接待当日登上公共客户登记本的客户。（2）客户全名或姓须与联系电话一致。（3）按照时间先后顺序于现场来访登记本上有客户姓名、电话、来访时间、需求状况、来访渠道、来访区域、接待者姓名详细、完整、规范的登记。（4）置业顾问客户记录本上有详细、完整、规范的客户记录。
3、有效客户的时效是以公共客户登记本上记录的时间起7天以内，并有一次以上（含一次）的有效联系记录（传达到信息方为有效）。超过7天又无跟踪记录的一律为新客户。如果当批客户连续7天以上没有有效联系纪录，该客户作为新客户接待。
4、如前后两次客户登记确定为夫妇、父子（女）、母子（女）、岳父母、公婆、均视为同一批客户，以第一登记为有效登记。兄弟姐妹不视为
同一批客户。除以上关系外的其他人看房不视为同一批客户。
三、现场接待相关规定
1、早晨上班前接的客户如在8：30前接待完毕，不算接待名额，8：30前未接
待完毕算接待名额；午间休息时间值班置业顾问轮流接待，下午上班前接待完毕不算接待名额，晚班下班后接的客户算额外收获。
2、放弃休息，按作息时间来售楼处上班的可按签到顺序轮序接客户。
3、如是已成交老客户来访时，其本身置业顾问不在现场的，按倒序义务接待。
4、置业顾问不得挑选客户，不得令客户受冷遇，不得以任何理由中断正在接待
的客户,而转接其它客户；否则转接的客户被没收，并取消当日接待资格。如接待过程中有其再访客户或指定其接待的客户来访则由义务接待者接待,忙
不开时可邀请同事支持。
5、若在接待过程中，客户要求更换置业顾问，原接待置业顾问应立即向现场销
售负责人汇报，销售负责人可指定新置业顾问进行接待。若更换原因为客户造成，则客户归属权由新旧置业顾问平均分配，并由新接待置业顾问跟进。
若更换原因为置业顾问造成，则客户归属权归新置业顾问。
6、身体不适或由于其它原因以至于无法继续工作时，应取得主管或经理同意，
如是新客户由经理指派下一位轮序者继续接待，客户归属为后接待者；如是老客户，由经理安排义务接待人员继续接待，客户归属为原置业顾问的，如成交两者分单。如私自放弃接待权，则取消三天售楼处接待机会。
7、置业顾问不得在客户面前争抢客户，如有纠纷应向案场经理私下反映；
置业顾问不得在其他置业顾问接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请；发生分歧时，不得当客户面争吵和争论问题或要客户当面澄清有关交易成交过程及原委；以上几个方面对客户造成恶意影响的报公司给予扣除当月20%工资，并取消三天接待机会，情节严重且不服从经理安排的辞退并扣除当月全部工资。
8、置业顾问接待客户完毕，必须微笑送客户出售楼处，并目送其上车；不得转
身就对其谈论、辱骂或取笑，违者扣20元。
9、每个置业顾问都有义务做电话咨询和来电登记，并鼓励客户来访现场售楼处
和指定自己接待。
10、1未成交老客户再次来访
?原接待者在场则由其自己接待，如原接待者不在则由现场义务支持者上前迎接，并第一时间通知原置业顾问，如原置业顾问不能到过销售现场给其介绍，则由原置业顾问交待给其指定人员接待，如当天成交原则上佣金额5*5分单，未成交客户不算当天的接待名额。
?置业顾问在休息日或在场但因工作原因未能进行接待，按义务接待实施：
A、接待前应以电话的方式向原置业顾问咨询客户的情况。违反扣10元。
B、客户当日未成交，义务接待者应交由原置业顾问跟进，并把客户的谈判情
况书面写清楚，并行政备案。违反扣10元。
10、2义务接待
?每个置业顾问都有义务帮助其他置业顾问促成交易，其他置业顾问的客户来访，不得因该人员不在现场而不予接待，义务接待者安排客户入坐后，及时通知原置业顾问，了解情况后才能继续接待。如其他置业顾问都在忙，轮值者有义务帮其接待，不算其接待名额。违反扣10元。
?义务接待者未促成成交，不允许让客户找自己，如客户要求则以现场制度规定委婉拒绝；不允许把自己的电话留给客户，递个人名片；更不可擅自跟踪
此客户。否则罚款100，报公司记过处份，无权参与各项活动的评选，多次违纪者，公司开除并行业内通报。
?义务接待者应积极认真，不做有效支持者扣10元。
10、3老带新来访
?如进门未指定其本人接待，该新客户归属权归轮序接待的置业顾问。
?未成交老客户带新客户到访，如找原置业顾问，其不在或在忙，由义务接待者接待，义务接待者未使老客户和新客户成交，则应及时将老客户和新客户移交给原接待置业顾问。违反扣10元。如果私自藏匿客户，不告知原当事人的，则停接客户一周。
?成交老客户带新客户到访，如找原置业顾问，其不在或在忙，由义务接待者接待，义务接待者未使新客户成交，则应及时将新客户移交给原接待置业顾问。违反扣10元。如果私自藏匿客户，不告知原当事人的，则停接客户一周。
11、成交客户再次购房，应由原置业顾问接待，如原置业顾问不在现场，接待人
必须及时通知原置业顾问。如客户拒绝原置业顾问接待的原置业顾问应主动放弃，由轮序置业顾问接待。违反扣20元。
12、公司同事、领导、发展商、经理或副经理的朋友等介绍的客户应按轮序接待，
除公司同事、领导、发展商指定某置业顾问介绍外。但其不在场则由轮序接待者接待。
13、如轮值者未问清楚，将来过但未登记过的客户转给义务接待者，最后通过询
问明确未登记过，也记不清原接待者，则此客户正常登记，不占用义务接待者的名额，属其额外收获，如成交业绩属义务接待者。
14、置业顾问休班、派单、于分销处、或因公司安排外出，要详尽交接
即将来访的签约、领取合同、领取奖品及再次来访的老客户资料。
15、置业顾问无权私自为客户放盘，转名，无权直接打额外折扣,或越权申请其
他事宜，否则自行承担由此而产生的后果，在销售过程中如发现利用职务之便向客户索要或收取客户财物者。一经发现,立即开除当事人并扣罚全部未结佣金及工资；公司将视情节严重程度作相关行业内通报和追究当事人法律责任。
16、当值者刻意隐瞒、窝藏别人客户的，一经查出立即开除。
17、在工地遇到其它置业顾问意向好的老客户，不许和客户互留电话，私自窝藏，
一经查出立即开除。
四、客户登记及跟进原则
1、个人客户登记本人手一本，简要记录每次跟进情况，须按时间先后连续登记。不留空页或撕页。如是非按时间先后顺序登记的客户视为无效。
2、现场经理有权随时检查置业顾问客户记录本，置业顾问之间无权检查他人客
户记录本，如需核对应有现场经理在场。
3、首次到访连续7天以上未跟进登记视为放弃该客户。
关于接待制度的补充说明
基准判单原则：
1、客户到访找谁
2、第一接待是谁
3、是否超过追访期
注：追踪确认时间，客户首次到访后7日内为第一次追访确认时限。之后未成交客户每半月为一次追访时限，追访形式为电话、短息等并做追访记录。
特殊情况：
一、客户忘记第一接待，现接待人员留下联系方式，第一时间从主管处查询原接待人员，转告原接待人员。如未在当天查询，视为归属为原置业顾问。如原置业顾问超过追踪期，则归属为新置业顾问。（经理或主管在场查看双方客户登记本）
二、客户说没有来过，后来发现在其他同事那里做过登记，以初次登记为准。
三、朋友来给看房子，留的登记是客户的信息，但客户从未到过现场。该情况看客户
到访时进门找谁，如未指明，则按新客户正常接待。
四、本说明仅为《接待制度》的补充，其他未尽事宜，则由置业顾问参照《接待制度》
协商分配，协商不成，充公处理。
第七部分．接听电话制度
1、抢接电话，三声内必须接听。三声内未接，所有前台人员扣10元。
2、来电要求接听迅速，应答准确、简短，以保证最大进线量，保证电话线畅通，
发现电话线或电话机损坏，应积极报修或上报经理。
3、接听电话时必须按照来电登记表要求作好来电客户登记；并将记录抄在自己的
来电记录本上，便于跟踪；现场经理有权不定期的抽查跟踪记录。接听电话未做登记扣10元。
4、严禁用公司（售楼处）电话打声讯台或与业务无关的电话。私人电话不得超过
3分钟。一经查出予以辞退。
5、来电当日起三天内，无追踪纪录，视为无效客户。
第八部分. 分单制度
1、分单制度的依据原则是第一有效登记和未超追踪期时间范围及客户进门后有效
寻找。
2、特殊活动期间的交叉客户遵循客户成交至上、项目利益高于一切的原则，施行
业绩和佣金的合理分配。
3、未成交老客户到访，未明确原接待置业顾问者，现场接待者帮其成交，如经核
查未出追踪期，现场接待者和原接待置业顾问业绩和佣金各分一半；如已出追踪期，全单归义务接待者。
4、未成交老客户到访，明确原接待置业顾问，但其不在场或正在忙时，义务支持
者帮其成交，原置业顾问与义务支持者5*5分单。
5、未成交老客户带新客户到访，未明确原接待置业顾问者，现场接待者帮其成交，
如原置业顾问未出追踪期，则成交的老客户是现场接待者和原接待者业绩和佣金各分一半；成交的新客户归现场接待者；如原置业顾问已出追踪期，则成交的新、老客户全归现场接待者。
6、未成交老客户带新客户到访，明确原接待置业顾问者，义务支持者帮其成交，
则成交的老客户与新客户，原接待置业顾问和义务支持者佣金都是5*5分单。
7、成交老客户带新客户到访，如找原置业顾问，义务支持者帮其新客户成交，则
该新客户的佣金是5*5分单。
8、老带新、朋友介绍、出访客户、展会客户及来电客户到访，未指明邀约置业顾
问，按现场正常顺序接待，不产生分单。若指明邀约置业顾问在现场，则由原置业顾问接待；不在现场则正常轮序接待，成交后分单，未成交将客户资料以联系单形式转交。若接待者刻意隐瞒，一旦查出，立即开除。
9、派单分单：
每日派单人员需作出门拜访客户登记（需客户自己填写），当日登记客户交销售经理处备案，如登记客户来访找派单人员则由派单人员接待，派单人员不在
现场的，由义务接待者接待，进门时未及时说出派单人员姓或名字者，由当值置业顾问正常接待，成交客户为已在销售经理处备案的客户，成交后派单者与成交置业顾问三七分单（同时按三七比例计入任务），派单者三，成交者七。成交后后续服务由成交置业顾问跟进。
10、成交客户一旦产生交叉，原接待置业顾问应于成交后七天内及时上报，否则，
逾期该成交客户视为无业务交叉。
11、任何判单不以客户说辞为依据，根据现实情况经理有询问、了解的
权利。
我已阅读本制度的各项条款，严格按照本制度执行。签字区：
房地产工程部管理规定
房地产工程部管理规定 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
房地产公司工程部管理制度 一、管理职责 1、公司工程副总为公司工程管理第一责任人，向总经理负责，工程部为管理实施部门，向工程副总及总工程师负责。 2、对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施，由总工程师和工程部经理对实施情况考核。 二、工程建设项目人员配置及岗位职责： 1、工程部人员配置：总工程师（1名），工程部经理（1名），土建工程师（2名），水电工程师（1名），安全员（1名），资料员（1名）。 2.工程部各工作岗位职责： 总工程师岗位职责： 1、职务名称：总工程师 2、直接上级：工程总监（副总）、财务总监（副总） 3、直接下属：工程部全体员工 工作责任： 1、负责与参建各方的协调沟通。尤其是与施工方、监理方的工作协调。 2、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算。 3、负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。 4、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。
5、负责审核、控制工程项目建设成本。 6、负责参与承建单位的选择和招、投标工作 7、主持审批承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。 8、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。 9、负责处理质量、安全事故。 10、负责督促整理合同文件和技术档案资料。 11、负责组织设计单位（部门）和承建单位（施工队）进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。 12、负责督促竣工工程资料存档。积极完成总经理、副总经理交待的临时性工作。 工程部经理岗位职责： 1、职务名称：工程部经理 2、直接上级：副总经理、总工程师 3、直接下属：土建工程师，水电工程师，安全员，资料员 工作责任： 1、贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项规章制度，对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况。 2、负责工程部的日常管理工作。 3、配合开发部、销售部门等部门进行项目前期运作，提出合理建议。配合相关部门办理开发项目的相关手续（土地、规划、建设等） 4、负责组织工程的招投标工作。
房地产项目案场规范管理制度(完整版)
营销管理中心案场管理制度 20XX -X-X 案场管理制度
第一部分：现场基本工作制度 一、考勤：严格执行案场上班时间，（具体案场实施公布为准）不得迟到早退或旷工。 二、仪容：工作时间必须佩带公司工牌，穿统一制服。女生着黑色丝袜、黑皮鞋，淡妆上岗 （严禁在接待区域化妆）；男生需着领带，黑皮鞋，保持仪表形象的整洁。 三、早会：早会按各项目正常上班时间9:05后进行，此前必须完成吃早餐、换工装、化妆等 准备工作，并对会议纪要进行记录，早会简短扼要，原则上以10分钟为限，当日首次轮排必须在各项目正常上班时间半个小时后开始。 四、值班：当天销秘同事视为当日值班人员，值班人员中午14:00之前不得离开前台。其他 员工用餐，由用餐完毕的同事替换（中午12: 00-14:00保证前台至少有2人待岗）。推盘期间，所有置业顾问中午吃饭时间不得超过1小时。 五、晚会：晚会做好详细的会议记录，结束后所有的同事需在晚会笔记本上签字确认当日的晚会 内容，当天休息的同事次日认真阅读后签字确认。 六、当日值班主管（经理）负责检查案场仪器、沙盘、灯光等情况，如有异常，及时汇报处理。 七、不得擅自离开工作岗位，外出必须填写外出登记，无事先汇报者事后一律不予签字。 八、每月允许一次调班机会，但必须在前日18: 00前报备，并在排班人处及时修改调班安排， 公司每月1日为上个月考勤结算日，逾期尚未报备修改，视为无效，后期一律不予签字。九、所有请假需当面或电话请示销售经理，短信请假视为无效，批准后及时填写OA请假单, 提 交销售经理签字，逾期作废。 十、须时刻保持售楼处整洁，下班后须将个人资料放在资料柜中。保持自己抽屉和共用抽屉的整 洁，活楚资料的摆放位置。置业顾问接待完毕必须及时活理桌面，并将桌椅摆放 整齐。所有人有义务保持接待区、办公室、洗手间的整洁，下班后一律在洽谈桌上发现的物件，一律上缴公交，后期办公用品不予补发，自行承担。 第二部分：现场工作注意事项 一、每日接待顺序前日休息人员先站岗，前日销秘第二，其他按前日站位多少安排。 二、所有置业顾问上岗接待期间，需携带公司配备的讲义夹、激光笔，该项由主管或经理自行检 查。 三、门口接待台置业顾问在轮岗台站位期间不允许玩手机，长时间打电话，坐在吧椅上。 站位时间不得低于20分钟，到时间后可选择继续站位也可选择放弃，如需长时间通话需让次待置业顾问替换。
案场管理制度(完整版)教学文案
案 场 管 理 制 度 （项目名称）
目录 第一部分销售部门组织架构 第二部分销售案场人员职责划分第三部分案场日常管理细则 第四部分销售接待流程管理制度第五部分客户界定制度 第六部分考核制度
第一部分销售部门组织架构 第二部分销售部人员职责划分 一、销售经理工作职责 1、在公司领导下开展营销工作，对销售进度负责。 2、参与新开发项目的前期策划工作，包括市场调研、前期规划等，并根据《项目营销策划报告》及项目具体情况，编制《项目销售计划书》及《销售百问》。 3、负责已开发项目的营销工作，制定阶段销售计划。 4、定期向营销总监和策划部反馈销售信息。 5、负责对销售员的业务培训、业绩考核等工作。 6、公平对待每位员工，了解员工心态，确保每一位员工在职时都是正面向上的工作状态。
7、负责项目广告投放、合同签订等工作。 8、负责销售部与各有关部门的协调工作。 9、负责本部门其他人员的工作安排，并领导本部门完成项目销售任务。 10、负责协调好物管处、施工单位等部门，向业主交付竣工物业。 11、负责接待并处理好客户的投诉。 12、积极完成领导交办的其他工作任务。 二、销售副经理工作职责 1、服从销售经理安排，负责售楼处日常工作。 2、协助销售主管做好楼盘销售工作。 3、督促、监督销售主管销售工作。 4、外场拓客主要负责人。 5、定期协助销售经理向营销总监和策划部门反馈销售信息。 6、帮助销售主管销售员解决疑难问题。 7、定期反馈案场出现问题，并提出相应的措施。 三、销售主管工作职责 1、服从销售经理安排，负责售楼处日常工作。 2、协助销售人员做好楼盘销售工作。 3、汇总客户来访登记表，对销售状况作出分析，及时提交策划部。 4、督促销售人员办理银行按揭、合同登记以及尾款收取等工作。 5、销售部资料的收集、汇总、整理及建档，负责客户档案保管工作。 6、定期协助销售经理向营销总监和策划部反馈销售信息。 7、负责各类日常报表的制定（周报、月报、年报等）。
房地产公司项目制运行制度及项目经理管理办法
***房地产公司项目制运行制度及项目经理管理办法 一基于项目制的房地产开发模式 1 传统房地产开发模式的弊端 1）肢解项目过程 传统开发模式最大的弊端是肢解项目实施过程，如将项目实施全过程分为前期、设计、施工、销售、物业管理等过程，每一个过程都由不同的责任部门负责，但无人对整个项目过程负责；肢解过程以后，必然产生过程与过程之间的界面与接口，这些接口如何衔接成为传统开发模式面临的最大问题，其结果往往是“铁路警察各管一段”，可能做到局部最优，而不可能达到全局最优； 2）责任不清 房地产项目的投资效果通过开发全过程而最终在项目销售时得以体现，如果销售业绩不好，单独要求销售部负责可能失之偏颇，因为销售业绩差，可能是设计的问题、施工质量的问题，也可能是营销方式的问题、价格问题、开盘时机问题，可能是一个部门的责任，也有可能是几个相互关联的部门的责任，最终说不清是哪个部门的责任。当然，销售业绩好，固然是营销工作做的好，但也离不开其他过程的紧密协作。 3）由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核 4）上述弊端的结果必然导致投资失控。 2 项目制开发模式的优势
项目制开发模式是在公司总部的支撑和决策支持下，由项目经理负责的、进行房地产项目全过程集成管理的开发模式。房地产项目是公司资源集成的载体，是成本中心。项目制开发模式的优点/特点： 1）全过程集成管理 2）项目经理（部）对本项目的最终投资效果负责，责任明确 3）有利于对各责任人进行综合考核 4）有利于公司的各种资源在项目上进行有机集成，打造精品、名品5）项目是成本中心，对项目进行全过程集成管理有利于控制投资 3 项目制开发模式的主要内容 1）包括项目组织形式在内的分层次和不同权限的组织架构设计。2）公司总部、子公司各职能部门、项目部在具体项目运作过程中的职责和相互工作关系。 3）建立健全以项目经理责任制为核心的各项管理制度，如项目经理聘任制度、项目成本核算制度，以及使项目处于受控状态的其他管理制度，如要求项目定期上报各种报告、报表及其内容、格式等。 4）项目部的设立。包括项目部的设立时机和设立方式，人员的构成等。 5）项目经理责任制。赋予项目经理一定的权力，让他调配和整合整个公司的资源，同时对其权力的运用一定的限制，达到授权和监督的合理平衡，建立项目组织机制和激励机制。 6）项目管理目标责任书，项目经理必须和公司高层签署的责任状，
房地产工程现场管理办法
工程管理部施工现场管理办法
第一章总则 第一条为促进工程项目管理科学化、规范化、制度化，加强工程质量监控工作，保证项目管理处于受控状态，实现责任目标，特制定本办法。 第二条安全管理原则：贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，实现工程建设“常态化、动态化”管理，切实消除工程安全隐患，保护工程参建者的安全与健康，保证工程财产的安全。 第三条工程质量管理原则：认真贯彻国家和北京市的有关规范和规程，促进质量管理工作的科学化，服从和服务于公司的经营宗旨。 第四条工程进度管理原则：以合同总工期为目标；以阶段性工期目标的实现为基础；以前瞻性的管理为保证，确保实现工程的进度管理目标。 第五条工程竣工验收管理原则：精心策划、组织和管理，认真做好各项验收和检测工作，严格按照程序实施，确保按期竣工备案并交付使用。 第六条本办法将根据国家和北京市地方规范和规程的相关规定，以及具体项目的相关合同规定进行适当调整。 第二章职责和权限 第一条主管工程副总经理的职责 1. 审核项目开发工作方案，确定项目安全、质量、进度目标。 2. 督促、检查工程管理部按照开发工作方案完成项目的全过程管理工作。 第二条工程管理部（副）经理的职责 1. 组织编制项目开发方案，提出项目安全、质量、进度目标。 2. 检查和指导施工单位、监理单位做好工程安全、质量、进度管理工作。 3. 检查和指导专业工程师的具体工作，明确人员分工和职责权限。 4. 主持工程阶段性验收和竣工验收、备案等工作。 第三条工程管理部专业工程师职责 1. 具体实施工程安全、质量、进度控制，做好有关工程资料文件的整理和归档工作。 2. 组织实施专项检测和专项验收，做好各专项验收文件的整理和归档工作。 3. 编制所负责项目的年度、季度内部控制计划。 4. 对施工单位的计划执行情况和监理单位的进度控制管理情况进行监督、
房地产项目管理规定完整版
房地产项目管理规定完整 版 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
第一章 总则 第1节项目运作过程管理 1项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 发布业务运作必须遵循的管理规定； 开发过程中的备案、核准和审批操作； 报备资料综合分析； 例行的现场检查等。 6股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。 工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对股份公司所属公司提出额的整改措施缺乏信心；
房地产销售现场管理制度
房地产销售现场管理制度 一、签到 1、售楼处现场员工上下班实行签到制，由现场经理负责核实，作为当天的考勤记录。因事 因病不到者，事先必须向现场经理提交书面请假申请，获准后及时知会其他主管，特殊情况不能书面报告者，员工必须在当天上班前根据请假程序，打电话相关领导口头请假，事后必须销假，任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则记过论处。 2、员工因业务需要不能签到者，应提前向现场经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到， 特殊情况不能提前报告者，应在事后主动向现场经理报告，经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。 3、迟到： 按作息时间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支 付现金25元，如违反者将在当月工资中双倍扣除。（处罚金将拨入公司集体活动 基金）。如因公外出或请假、特殊原因皆需由主管出书面证明。 早退： 按作息时间结束前15分钟内下班者为早退，处罚方式同上。如因公外出或请 假、特殊原因皆因需由主管出书面证明。 旷工： 无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、下班者以旷工半日论处；未经请假或 假满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天，销售经理向该员工发出书面警 告。一年累计书面警告3次，该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达 12天者，销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费，除当月工资、奖金之外。 备注：因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。 二、员工上下班 销售现场人员实行实名签到制，由经理经指派专人负责核实，在当日9：15分之前上报公司行政部当日签到和前一日下班情况。公司以行政部记录为销售现场人员当天考勤。案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核，复核如出现谬误，以公司行政部记录为准，并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者，经查实，双方均以旷工论处；严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期，该员工无任何薪金及津贴 售楼现场按实际情况，上班时间为六个工作日，每人每周轮休一天；可根据售楼中心的实际情况来调配。（如需要会按排早班、晚班，由主管负责调配）；展会期间提前30分钟到位，展会期间不安排轮休，休息日可换至其他时间。迟到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理 销售现场上班时间：早上8：30—晚上5：30 中午（吃饭）11：30—12：30
房地产销售代理公司案场管理制度
销售案场管理制度（适用于销售部的所有员工）
目录 第一章、日常行为管理规范…………………………………………第二章、新人培训制度………………………………………………第三章、客户来访接待制度…………………………………………第四章、销售会议制度………………………………………………第五章、处罚制度……………………………………………………第六章、奖励和激励制度……………………………………………第七章、案场考核制度………………………………………………第八章、车辆管理制度………………………………………………第九章、宿舍管理制度……………………………………………第十章、物业人员管理制度………………………………………
第一章、日常行为管理规范 销售中心作为销售人员与客户沟通的场所，是整个项目形象及服务质素体现的基地。为了令每位光临本销售中心的客户有一个优美舒适的参观购买环境，令客户随时随地看见亲切的笑容，感受到宾至如归的服务，请参与销售的同事在上岗前务必熟读以下守则，如有违例按销售部现场管理制度严格执罚。 一、考勤管理制度 1、考勤制度 （1）、员工的工作时间根据公司管理制度执行，销售员必须严格按照规定的工作时间表进行考勤管理，特殊情况，案场需报总经理批示后执行。 （2）、实行上下班点名制度。临时性公务外派（如展销会、踩盘等）实行电话报到报走制度，员工上岗或离岗位时必须通过电话（尽量以固定电话）向案场经理报到及报走。如漏报同样按公司制度扣罚。 （3）、销售员应严格依照工作时间上下班，不得迟到或早退。必须穿好工装再报到及签到，未经案场经理同意不得私自调休。若员工因特殊情况不能准时到达售楼部的，应在上班时间前一个小时内向经理汇报，征得经理批准。（若经理不在现场，则应通过手机向经理说明原因后再打电话回售楼部通知当天值班经理。） （4）、轮休期间的人员回项目跟客必须穿着工衣、佩戴工卡。 （5）、全体销售人员无论是否当班，都必须保持手机开机状态。 （6）、上班时间除带客看楼外，不可随便外出。如需外出须经经理同意，否则当旷工处理。（7）、非展销会售楼部最少有5人留守，展销会视人手而定，不能出现售楼部无人值班的情况。（8）、无故缺席或无故迟到超过3小时以上的，视为旷工。 （9）、必须按规定时间上岗，不得拖延到岗或提前离岗，非工作原因不得擅自离岗。 （10）、工作时间严禁私自离开工作现场（包括售楼现场及工地），如确有必要，必须事先依照部门管理制度请假，并按批准时间及时返回，否则以旷工处理。 2、请假 （1）、原则上工作时间不得请假，如确需请假应满足三个条件： ①必须本人亲自办理，不能他人替代； ②必须在工作时间内办理请假申请，休息时间无法办理；
房地产项目案场管理制度1完整篇.doc
房地产项目案场管理制度1 房地产项目销售案场管理制度 一、仪容仪表 1、工作时间必须穿着工装并佩戴工牌，不可着休闲装及休闲鞋。 2、女销售员淡妆为宜，禁止化浓妆及使用强烈气味的香水；男销售员禁止留胡须、蓄长发。 3、注意个人卫生，勤洗头保持无头屑、无异味；女销售员头发过肩要梳理整齐并扎起。 4、注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满，容光焕发。 5、注意保持口气清新，不可食用有异味的食物或酒类。 二、前台接待 1、销售员按当天接待的顺序在前台就座；首位接待销售员，在客户进门时，必须快步走出前 台（具体距离要求控制在3米内）并向客户问好。 2、首位销售员接待完客户后，由顺位销售员补上。如有特殊原因顺位接待销售员不能就位， 则顺延（首位接待的销售员须在前台最东侧就座）。 3、前台人员禁止除工作以外的闲聊或电话聊天。
4、不得在前台化妆、吃零食、玩手机、爬在桌子上休息等有损公司形象和项目形象的举动。 5、前台人员须坐姿端正，不准乱扭；禁止看报纸、小说等与工作无关的读物。 6、前台台面不能放置任何私人物品及与接待工作无关的资料。 三、接听电话 1、接听电话必须亲切且吐字清晰易懂，语速适中。 2、电话响起三声内必须接听电话，即将接待客户的销售员不得接听电话。由前台末位销售人 员接听电话和详细电话记录。 3、客户来电咨询，在与客户交谈中尽量问到几个基本问题，即客户姓名、电话、购房总价、 信息来源，电话记录必须署名。 4、拨打电话时不可使用免提。案场内接私人电话不得超过三分钟。 5、客户来电咨询时间控制在三分钟内，邀约客户来售楼现场。 6、如客户所找人员不在或正在忙时，应很客气地询问对方有什么事，可否代为转告，或者记
房地产开发有限公司项目公司管理制度
. . . . 光大房地产开发项目公司管理制度 二○○八年十二月
目录 第一章项目公司管理总则 (1) 第二章项目公司组织模式 (2) 第三章项目公司管理职能与岗位职责 (4) 第四章项目公司工程管理的一般规定 (18) 第五章项目公司的工程合同管理 (21) 第六章项目公司的工程文档管理 (25) 第七章重大施工组织设计及施工方案的审查 (30) 第八章项目公司的工程质量控制及管理办法 (35) 第九章项目公司的工程进度控制及管理办法 (39) 第十章设计变更、工程洽商及现场签证的管理 (41) 第十一章工程中期付款及工程结算 (45)
第一章项目公司管理总则 一、为明确项目公司管理职能定位，实现公司各项目的健康均衡发展，保障企业整体经营目标的实现，特制定本管理制度。 二、本管理制度适用于公司全资开发项目或依据公司开发模式进行的控股、参股项目。 三、本制度涵盖土地确定且项目公司成立后至项目保修期结束的项目管理过程。 四、本制度建立的目标为：全面优化、规公司各项目管理工作的操作方法及流程；充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，以实现公司各项决策的迅速、正确执行；充分利用、整合和配置公司部的资金、人力等资源，以实现公司的持续经营与发展。 五、本制度分为项目公司管理总则、项目公司组织模式、项目公司管理职能与岗位职责、项目公司工程管理的一般规定、项目公司的工程合同管理、项目公司的工程文档管理、重大施工组织设计及施工方案的审查、项目公司的工程质量控制及管理办法、项目公司的工程进度控制及管理办法、设计变更与工程洽商及现场签证的管理、工程中期付款及工程结算，共十一章。
房地产公司工程部管理制度及措施方案
工程部管理制度及措施 一、工程部的组织机构设置 （一）工程部组织机构的设置原则： 1、精干高效的原则 2、灵活弹性的原则 （二）工程部组织机构设置 1、工程部的编制 根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，工程部的编制为４人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。 2、工程部的岗位设置 工程部设置工程部经理1个，项目管理负责人１个；土建装修工程、预算员、资料管理员岗位１个；水、电、暖工程岗位各１个。
以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目管理负责人一个，各专业管理人员各一个。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调 整安排。 二、工程部部门及岗位职责 （一）工程部部门职责： 1、配合企划部、前期部、销售部等部门进行项目前期运作。 2、工程部全面负责工程开工后的准备及审查工作。 3、负责工程项目和监理单位招投标工作。 4、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。 6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。 7、负责工程竣工验收及移交工作。 8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 （二）工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的日常管理工作。
2、配合前期部、策划部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 （1）对承包商、监理单位进行考察、评价。 （2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 （4）组织评标和开标工作，确定中标单位。 （5）参与合同谈判与合同的签定。 4、负责项目管理。 （1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 （2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。 （3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。 （4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。
房地产公司项目管理例会制度
昆明星耀房地产开发有限公司项目管理例会制度 目的 对在建项目的进度、质量、投资实施控制,提高工作效率,加强项目部内部及项目部与监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系,切实解决工程建设过程中实际存在的问题。 范围 适用于项目部例会管理工作。 职责 项目部组织各类型例会,相关部门配合。 工作程序 1、项目部例会的类型 (1)项目部内部会议,分为晨会、周例会、月例会。 (2)项目部对外会议分为例会、协调(调度)会。 (3)项目部专题会议,分为重大变更会、重大进度偏差会议、重大质量缺陷会。 2、项目部内部会议 (1)晨会 ①也称作“班前会”,每个工作日上班开始时召开,由项目经理或委托相关人员主持。
②晨会主要内容是小结昨日工作,布置当天工作,提醒项目部当天的重要事项。 ③晨会一般控制在15分钟以内结束,由各与会人员自行记录。 (2)周例会 (2)周例会 ①周例会于每周三上班开始时(或周二晚上)召开,由项目经理主持,当天的晨 会不再单独召开。 ②周例会主要内容是总结上周工作,布置本周工作,提醒项目部本周的重要事项,解决一周来存在的问题。 ③周例会一般控制在30分钟以内结束,记录由项目部资料员做会议记录并保存,各与会人员自行记录需要自己完成和配合事项。 (3)月例会 ①月例会于次月初择日召开,由项目经理主持。 ②月例会主要内容是总结上月工作,布置本月工作,提醒项目部本月的重要工作事项,解决工作中存在的主要问题。同时,进行上个月项目部人员绩效评价总结,指出绩效改进的重点。 ③月例会一般控制在1小时以内结束,记录由资料员做会议记录并保存,各与会人员自行记录需要自己完成和配合事项。 质检研讨会,月末9:00到12:00, 不定期举行专题例会
房地产工程部管理制度
工作制度管理规定 第一节为提高工作效率，促进工程部各项工作开展的规范性、科学性，制定本规定。 第二节决策机制和负责制：公司实行以董事长为核心的经营决策机制和以总经理为中心的经营管理负责制。 第三节具体决策权：公司重大经营活动的决策权由董事长行使；公司日常经营管理的决策权由总经理行使；分管副总经理工作的决策权由分管副总经理行使；各部门工作的决策权由各部门负责人行使。当决策产生分歧时，以上一级领导的决策为准。 第四节执行权：董事长所作的决定，公司总经理必须无条件执行；总经理所作的
决定，分管副总经理、各部门和个人必须无条件执行；分管副总经理所作的决定，各部门和个人必须无条件执行；各部门负责人所作的决定，各部门员工必须无条件执行。上级不得无故干扰下级的执行。 第五节建议权：所有员工对公司或部门的规章制度、工作安排都享有建议权。 第六节逐级负责制度：公司工作开展采取逐级负责制度。部门应严格履行逐级负责制，副总经理对分管的工作负责，并对总经理负责；各部门负责人对本部门的工作负责，并对分管副总经理负责；员工均对直接上级主管负责，哪级失职追查哪级的责任。原则上禁止越级部署或汇报工作。下级对上级的决定若有不同意见，应先向上级提出意见或建议，意见或建议不被采纳，可越级反映，但均不影响执行。 第七节职责分工制度：按本部门职能、各员工按岗位说明书开展工作；超出自己职责范围的工作，要逐级请示报告，得到批准后方可实施。 第八节会签制度：公司重要事项等采取会签制度。在《呈批单》上签署意见时，要明确、公正地签署详细意见。 第九节督办制度：公司重要事项和领导批示需要进行督办的，由人事行政部进行督办。各部门接到《督办通知书》后，必须在规定时限内办理，禁止拖延办理或拒不办理。 第十节审批制度：所办理的事项需审批的，严格按程序审批。审批程序不全视为无效；审批程序不全而办理事项和合同的，追究当事人责任。 第十一节签字制度：各级主管签署名字时，要签署全名及日期，必须签署明确的意见，禁止以签自己名字代表意见。 第十二节监督和处罚制度：全体员工必须认真遵守公司各项规章制度。人事行政部具有监督和处罚权。人事行政部对违反规定的员工开具《处罚通知书》并进行相应处罚。 各级领导和员工要严格遵守公司的各项规章制度，依章办事，依规执行，严格遵守报批手续和程序。做到不失职、不越权，按照自下而上，逐级审批的程序请示报告。各部门及员工要服从公司统一调度，团结协作，共同推动公司事业的发展。 土建工程师岗位职责 1、在工程部经理的领导下，负责公司工程项目理进行基础、主体结构、装饰装修等分项工程及市政、园林等本专业技术管理工作，负责对本专业工程项目进行有效的质 2
(销售管理)房地产日常管理与销售经典售楼部案场管理
（销售管理）房地产日常管理与销售经典 售楼部案场管理
房地产日常管理与销售 经典售楼部案场管理与制度 目录 第一部分、组织架构及刚位职责 第一节、销售部组织架构
第二节、业务流程规范 一、来电流程管理 二、来访流程管理 三、成交、签约流程管理 四、退房流程管理 五、相关表格及填写要求 第三部分、销售培训 第一节、销售培训流程 一、培训工作流程 二、现场培训流程 第二节、销售培训内容 一、房地产基础知识 二、房屋建筑结构分类标准 三、房地产专业名词 四、房地产面积的测算 第三节、市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性
三、市场调研的内容 四、调研方法 第四节、销售人员的个人素质、礼仪和形象 一、心理素质的培养 二、行为素质的培养 三、专业知识和销售能力的自我提升 四、仪表和装束 五、名片递、接方式 六、微笑的魅力 七、语言的使用 八、礼貌与规矩 第五节、电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第六节、房地产销售的业务流程与销售策略 一、寻找客户 二、介绍项目 三、带看现场
四、谈判 五、客户追踪 六、签约 七、售后服务 第七节、房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策 二、逼定的技巧 三、说服客户的技巧 四、如何处理客户异议 第四部分、操盘流程 第一节、市场调查 一、市场调查流程 二、房地产市场调查的主要内容 第二节、项目定位与概念设计 一、项目定位 二、客户定位 三、形象定位 四、产品定位
五、价格定位 六、项目概念性规划设计顾问 第三节、总体营销推广 第五部分、各项表格 一、合同领取登记表 二、客户档案卡 三、工作日记 四、个案分析表 五、认购书 六、销售日统计表 七、现场来访客户登记表 八、来电客户登记表 九、每周（月）来访客户分析表 十、项目已成交客户档案 十一、项目每周工作统计 十二、每周（月）销售统计报表 十三、项目成交周(月)报表 第一部分、组织架构及岗位职责
渠道带客及案场管理制度
大拇指广场渠道带客及案场管理制度 为了有效增加客户来访量，提高成交效率，更快、更好的完成销售任务，特制定以下渠道带客及案场管理制度。 一、接待销售流程 1.1来访报备。客户来访前半小时向案场专门负责对接人员或者对接微信群里发送信息进行报备（内容包括：客户姓名、手机号前三位后四位中间四位用星号代替、业务员姓名或所属分销商），开发商负责对接人员核实该客户，界定处理客户原则如下： ①所有渠道商在每位客户进场前都需要将客户信息报备到销售案场开发商对接人处，如无报备，客户认定为自然到访。按当日依序轮岗接待原则分配。 ②若经过核实此客户没有被其他渠道报备过或者曾经自然来访过，案场专门负责对接人员告知该渠道此客户可以正常带访，并由开发商负责对接人员填写《客户报备登记表》。 ③如果此客户被其他渠道报备过或者自然来访过，则通知该渠道商此客户无效。 ④报备仅当天有效。如果报备后客户当天没有到访，则报备自动失效，相关渠道需要重新报备。（关于有效期也可以适当延长到三天，请领导最终决定）⑤如果渠道商报备当天，客户自然到访或者通过其他渠道商带访的，客户界定属于先报备的渠道商，案场安排销售人员接待。 1.2到访确认 ①所有渠道带访客户到达案场后都需要填写《来访客户确认单》，并由渠道公司业务员或负责人、案场置业顾问、案场负责人签字确认，三方签字确认后视为确认成功。《来访客户确认单》一式两联开发商
和渠道商各执一份。 ②客户来访后由相关置业顾问进行“一对一”服务，渠道方配合跟进促成成交。 ③客户到访并签订《来访客户确认单》后，有30天的保护期（从客户来访当天开始计算）。保护期内没有成交的，自动转为公用客户。若该客户购房意向较强且其所属渠道商欲将该客户再次界定归属为其所推荐，则渠道商须在推介有效期满之前7天内重新带该客户到销售案场并完成该客户再次界定归属手续。 再次界定归属手续：到达保护期之前7天内需要重新带该客户到案场并再次填写《来访客户确认单》。有效期从前一次填写《来访客户确认单》的保护期到期日的次日起开始计算。逾期不办理的，则该客户在有效期满后自动转为公用客户。 二、客户界定标准 如果开发商和渠道商以及渠道商之间的相关销售人员对客户界定产生分歧的，双方应以保证客户成交并顺利签约为基本原则，不允许采用不正当手段破坏客户认购和签约。具体界定结果由开发商给予评判。 2.1特殊关系客户界定 2.1.1配偶关系，以一方名义确认，用另一方名义购买 一家渠道商带看或只通过一名开发商销售人员看房：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属此渠道商或此开发商销 售人员。 多家渠道（包括一家渠道与开发商顺访的）带看：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属优先确认的渠道商或者开
房地产开发公司管理制度
房地产开发公司管理制度 编制说明 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件，旨在规范项目实施过程中的有 关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执行过程中如有问题，应及时反馈 公司，以便及时补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。 二〇一七年十一月 一、项目管理管理框图 二、岗位职责 1 ．总经办 2 ．总经理助理（策化） 3 ．总经理助理（工程） 4 ．总经理助理（行政） 5 ．总工程师 6 ．行政办公室 7 ．办公室主任 8 ．人事管理
9 ．文秘管理 10 ．行政后勤 11 ．前期部 12 ．前期部经理 13 ．项目策化师 14 ．销售部经理 15 ．工程部 16 ．工程部经理 17 ．土建工程师 18 ．水暖工程师 19 ．电气工程师 20 ．技术档案管理员 21 ．合同预算部 22 ．合同预算部经理 23 ．合同管理员岗位职责 24 ．预算员 三、行政后勤管理制度 1 ．公文管理细则 2 ．档案管理办法 3 ．办公用品及设备管理规定 4 ．办公区域管理规定 5 ．考勤管理制度
6 ．休、请假管理制度 7 ．离职管理制度 8 ．保密细则 9 ．惩戒细则 四、工程建设管理制度 1 ．现场管理会议制度 2 ．合同管理制度 3 ．项目设计管理办法 4 ．工程监理管理办法 5 ．工程质量控制管理办法 6 ．工程进度控制管理办法 7 ．工程投资控制管理办法 8 ．工地安全、文明施工管理办法 9 ．材料、设备供应管理办法 10 ．工程签证管理办法 11 ．工程进度付款管理办法 12 ．工程结算管理办法 13 ．工程竣工验收及移交管理办法 14 ．建设项目综合验收管理办法 15 ．工程档案管理办法 职位名称：总经办（集体负责制） 所属部门：
房地产公司项目管理制度
第一章 总则
第1节项目运作过程管理 1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。
股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。 7.1 工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对股份公司所属
房地产项目案场管理制度最新版本
销售案场管理制度 一、仪容仪表 1、工作时间必须穿着工装并佩戴工牌，不可着休闲装及休闲鞋。 2、女销售员淡妆为宜，禁止化浓妆及使用强烈气味的香水；男销售员禁止留胡须、蓄长发。 3、注意个人卫生，勤洗头保持无头屑、无异味；女销售员头发过肩要梳理整齐并扎起。 4、注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满，容光焕发。 5、注意保持口气清新，不可食用有异味的食物或酒类。 二、前台接待 1、销售员按当天接待的顺序在前台就座；首位接待销售员，在客户进门时，必须快步走出前 台（具体距离要求控制在3米内）并向客户问好。 2、首位销售员接待完客户后，由顺位销售员补上。如有特殊原因顺位接待销售员不能就位， 则顺延（首位接待的销售员须在前台最东侧就座）。 3、前台人员禁止除工作以外的闲聊或电话聊天。 4、不得在前台化妆、吃零食、玩手机、爬在桌子上休息等有损公司形象和项目形象的举动。 5、前台人员须坐姿端正，不准乱扭；禁止看报纸、小说等与工作无关的读物。 6、前台台面不能放置任何私人物品及与接待工作无关的资料。 三、接听电话 1、接听电话必须亲切且吐字清晰易懂，语速适中。 2、电话响起三声内必须接听电话，即将接待客户的销售员不得接听电话。由前台末位销售人 员接听电话和详细电话记录。 3、客户来电咨询，在与客户交谈中尽量问到几个基本问题，即客户姓名、电话、购房总价、 信息来源，电话记录必须署名。 4、拨打电话时不可使用免提。案场内接私人电话不得超过三分钟。 5、客户来电咨询时间控制在三分钟内，邀约客户来售楼现场。 6、如客户所找人员不在或正在忙时，应很客气地询问对方有什么事，可否代为转告，或者记 录下来转告被找人员。叫人接听电话时，不可远距离大声喊叫。放话筒时动作要轻缓。 7、不得对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大笑。
案场管理制度
案场管理制度 案场管理制度（一）招商计划制度项目招商计划： （1）在项目开始实行时即要由案场主管同策划人员一起设立项目招商目标。 （2）项目招商目标要根据实际情况进行认真规划，报经理，经核准后作为项目招商进度和效绩评估的依据； （3）在制定招商计划时除了考虑招商进度外，还应充分考虑招商过程中发生的费用，同时，费用也将作为以后评审效绩的依据之一； （4）每个招商负责人或项目经理在进行招商工作的设计时，还可以根据具体招商工作情况进行项目招商人员提成与奖励设计的建议； （二）商圈调查及竞争对手项目踩盘制度 1.招商人员每周至少两次项目大市场及区域商业市场次调查：调查市场整体情况、商业地产投放量、区域市场的商业环境、租金、经营业态、交通等； 2.对新出竞争对手项目的走访和报告制度：要做到知己知彼，方能百战百胜的格局，同时对了解的商业项目的信息做成文档备案报告给公司上级。 （三）招商培训制度1.从目的或形式来分：为常规培训和晋级培训（即：一般招商人员的业务培训； 招商人员提升的培训工作）以及招商人员脑力激荡会进行现场探讨制定相应的计划。 2.招商人员脑力激荡会1)招商流程的推敲2)现场气氛如何烘托3)客户心理层面的分析和接待用语4)招商人员间配合和现场销控准备5)招商渠道的拓展6)客户可能提出的问题（四）工作会议制度1．案场工作早会时间：每日早晨上班后开始地点：案场现场人员：案场经理和招商人员（视工作安排内容考虑是否有策划人员等参加）内容：前一天工作情况简单总结； 客户的跟踪讨论； 一天工作的安排2．案场工作晚会时间：每日招商完成后开始地点：案场现场人员：案场经理和招商人员（视内容安排考虑是否有策划人员和发展商参加）内容：一天工作情况简单总结； 客户情况反馈； 招商的组织安排； 客户问题的处理办法； 需要与发展商和招商策划人员的沟通协调工作； 安排值班人员事宜； 将一天客户的具体情况反馈给招商负责人； 3．案场周例会制度时间：每周五招商工作完成后地点：案场现场人员：案场经理或项目负责人、策划项目人员、招商人员内容：一周招商工作开展情况； 客户提出的问题相应的解决办法； 与发展商和策划人员的协调工作； 一周工作情况文字总结；
房地产建筑工程现场管理制度
施工项目基础管理制度 一、前言 为便于施工项目管理的具体实施和公司内控及评估，根据施工项目坚持按合同办事，坚持按法规办事，坚持按程序办事的管理原则，结合公司管理制度和流程以及监理公司工程项目部编制实施的《监理实施细则》，制定本施工项目基础管理制度。 二、施工项目管理目标 （一）进度目标 使施工顺序合理，衔接关系适当、均衡，有节奏施工，实现计划工期，力争提前完成合同工期。 （二）质量目标 使分部分项工程达到质量检验评定标准的要求，实现施工组织中保证施工质量的技术组织措施和质量等，保证合同质量目标等级的实现。 （三）成本目标 实现设计、分包、甲供料、认质认价材料设备等优化成本措施，降低每个分
项工程的直接成本，实现公司投资成本目标。 （四）安全目标 实现施工组织设计的安全设计的措施，控制劳动者、劳动手段和劳动对象，控制环境，实现安全目标，使人的行为安全、物的状态安全，断绝环境危险源。 （五）施工现场控制目标 科学组织施工，使场容场貌、料具堆放与管理、消防保卫、环境保护均符合规定要求。 三、施工准备阶段的管理 （一）人员进场 一般应在施工项目开工前一个月，业主、监理、施工三方人员进驻工地，公司工程项目部应依据合同核查监理、施工方进驻人员，特别涉及施工项目经理、总监、主管人员等均应到位，督促监理召集三方人员交流和明确工作程序。 （二）设备 在开工前，业主、监理、施工三方应依据合同等规定将各自相关设备准备齐全，以确保工作正常开展。监理单位应及时督促。
四、进度管理 （一）进度计划的编制 1、进度计划编制的原则 以合同规定为基础，满足合同条件及技术规范要求，并真实、可靠、切合实际，同时应清楚、明了、便于管理，应全面表达出施工中的全部活动及其他的相关关系，充分反映施工组织及施工方法，应绘制工程进度横道图或网络图以指导施工。 2、进度计划编制的依据 ①施工合同中规定的总工期、开工日期及竣工日期。 ②施工总承包中标单位投标书中确认的工程进度计划及施工方案。 ③工程环境、气候条件。 ④施工单位的技术素质和施工能力。 ⑤其它因素。 3、进度计划的划分 分为总体进度计划、月进度计划，对某些起控制作用的关键工程（如降水、地下人防、车库等）应单独编制工程进度计划。 4、总进度计划的主要内容 根据总承包施工单位在开工前上报的施工总进度计划，经监理公司审核、公司工程项目部复核，在此基础上公司工程项目部根据进度计划确定公司分包工程、甲供材料的具体进场、出场控制时间，并加入详尽的文字说明。 5、总进度计划应采用横道图或网络图等方法表示，图表一律上墙，以指导进度