2020年(发展战略)物业管理企业发展的必由之路

（发展战略）物业管理企业发展的必由之路

物业管理企业发展的必由之路

前言

物业管理于我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理XX公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物壹管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，于壹些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理于我国已经取得了长足进展。

然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理和服务，而对运营的问题涉及较少。这壹现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理XX公司存于的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业运营和竞争的壹种手段。作为企业，运营应是其基本的行为，只有依法进行运营，且获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益和经济效益且重，良性发展的目标。

物业管理企业忽视运营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，且反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业和房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做壹个对比，我们不难得出上述结论。

随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，运营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，运营将是壹条必由之路。

壹、物业管理企业运营的市场基础和需求

物业管理企业要获得好的运营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业运营的市场基础和需求主要有以下几个方面：

1、房地产市场的发展和变化

房地产市场的发展和变化给物业管理的运营提供了广阔的市场基础，具体表当下：

（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采

用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以于房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商于规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些均需要于房地产建成后进行调整。而物业管理XX公司能够具体组织实施这壹工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理XX公司带来丰厚的回报，这点于诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。

（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的壹个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，和房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这壹点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参和房地产营销策划，是大有可为的。

（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的运营提供了大

量的机会。

2、居民需求的变化

（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于壹生只买壹次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样壹方面更加突出了物业管理的重要性，另壹方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理XX公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进壹步的发展外，像会所运营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理XX公司关注的对象。3、物业管理及关联产业的发展

（1）物业管理发展的趋势之壹就是专业化分工越来越细，物业管理XX公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将壹些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业能够根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理XX公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的关联业务或

工程，这也不失为壹种良好的运营选择。（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了关联产业的发展，而且物业管理本身也对社会关联行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求于硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。于软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业于这方面的运营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的运营行为开辟了新的市场。

二、物业管理企业如何运营

物业管理企业要搞好运营，除了要了解市场，把握市场以外，仍应掌握运营的方法，抓住重点，充分挖掘企业于人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的运营管理理念和方法，发挥自身于品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该于下述几个大的方面进行系统的计划。

1、对业主--物业管理服务的运营

搞好物业管理服务的运营无疑是物业管理企业运营的基础工作和主要工作。于这个问题上壹方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另壹方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，仍应关

注以下几个要点：

（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉

物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户于选择物业管理产品的提供者--物业管理XX公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理XX公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：于某壹领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。

建立品牌是壹个系统工程，不是壹朝壹夕能够完成的，要建立壹个长期计划且加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，仍应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，当下我

国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少和业主的争议。

（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大XX公司实力以及显著降低成本均有重要意义。

（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理XX公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，仍能使物业管理XX公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的运营效果。

2、以物业本身为中心开展多种运营

这种运营是对物业管理主业运营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业于先天条件上占有很大的优势，又存于巨大的市场需求，所以壹

旦运营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类运营主要有以下几种：（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。

（2）针对物业管理行业和其它关联需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。

（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。

（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。

（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。（7）对公共场地或场所的运营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

3、专项运营活动

和上述运营行为不同。专项运营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的运营活动，这种运营风险和收益均可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定运营管理方案。为减少风险，这类运营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类运营活动有：

--开办幼儿园、学校；

--运营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

--会所及康体娱乐设施；

--装饰装修；

--搬家XX公司、礼仪服务XX公司等

4、和房地产运营相联系的运营

通过对运营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高运营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种运营于商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：

--通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；

--通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。

--通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境；

上面从几个方面简述了物业管理企业运营的壹些内容，物业管理企业要搞好运营，关键于于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。

三、物业管理企业于运营中需注意的几个问题

1、防止“饥不择食”，盲目扩张。于增加新的运营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估且制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的运营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年于行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业于开拓发展的同时要保持头脑的清醒。

2、避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业运营为基础。物业管理企业的运营如果脱离和优势不再成立。这种运营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业管理企业于资金、技术和经验上均处劣势，运营风险大为增加。同时，这种运营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力的大量占用，势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理XX 公司丧失基础，是不可取的。

3、运营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要于拓展运营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些运营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要于拓展市场的同时，加强内部建设，才