中海地产限额管理设计
中海地产设计管理程序
中海地产集团有限公司项目建筑师设计管理程序二〇〇七年五月目录一、前言1. 目的2. 适应范围3. 相关文件二、职责及项目建筑师计管理程序流程1. 职责2. 项目建筑师设计管理程序流程三、项目设计管理程序1. 项目设计阶段设计管理程序. 前期策划密度分析产品策划项目设计计划项目设计招标任务书. 规划设计管理程序设计师考察规划设计招标投标方案评审中标方案优化规划设计方案定稿. 户型设计管理程序户型设计优化、定稿. 立面设计管理程序立面设计委托或招标立面设计方案评审立面设计方案优化立面设计方案定稿. 装修设计管理程序目的适用范围定义职责装修设计阶段设计管理装修设计管理设计前期准备装修设计委托或招标装修设计方案评审装修设计方案优化、定稿施工图设计及审核材料样板初选、收集装修施工阶段设计管理施工阶段设计跟踪材料选样施工设计管理工程验收维修配合相关文件与记录. 景园设计管理程序景园设计阶段设计管理景园设计委托或招标景园设计方案评审景园设计方案优化、定稿方案设计的修改和施工图设计景园样板初选及号苗景园施工阶段设计管理施工阶段设计跟踪硬景材料选样及软景种植号苗施工设计管理工程验收养护配合相关文件与记录. 结构设计管理程序设计单位考察结构方案设计阶段结构初步设计阶段结构施工图设计阶段施工过程设计管理竣工. 机电、水暖专业设计管理程序目的适用范围职责相关文件程序管理范围机电、水暖设计单位的管理办法初步设计及施工图设计阶段管理施工图设计的审查、验收及发图机电工程施工招标工作的配合机电、水暖材料样板选择及确定施工过程中的设计管理新材料、新技术、新工艺的引进记录. 智能化设计管理程序智能化设计委托或招标智能化设计方案评审智能化设计优化、定稿智能化设计过程智能化样板初选、收集. 标识系统设计管理程序标识系统设计委托或招标标识系统设计方案评审标识系统设计优化、定稿标识系统设计过程标识系统样板初选. 初步设计及施工图设计管理程序初步设计及施工图设计阶段管理施工图设计的审查、验收及发图. 设计成本控制体系管理程序设计费用控制材料选型成本控制结构体系控制营销可售与不可售面积的控制机电设备选型控制示范单位与交楼标准控制建筑部件、构件设计控制2. 项目施工阶段设计管理程序. 施工现场设计跟进管理施工现场设计协调效果控制现场巡视控制现场样板控制项目验收. 设计变更及工程洽商管理程序目的适用范围职责程序设计变更的归口管理设计变更的形式工程洽商的形式关于重大设计变更的问题变更执行程序设计变更和工程洽商的执行原则相关文件及记录四、设计单位管理程序1. 目的2. 适用范围3. 职责4. 程序. 设计单位信息资料库建立. 设计单位考察. 设计单位评审. 项目设计方案的招标、评标及定标. 对中标设计单位的管理5. 记录五、设计合同及设计费用管理程序1. 目的2. 适用范围3. 定义4. 职责5. 程序. 设计合同的起草与谈判. 设计合同的评审及会签. 设计合同的管理. 设计费用的支付及审核6. 相关文件及记录六、设计图纸管理程序1. 目的2. 适用范围3. 定义4. 职责5. 程序. 图纸的领取和发放. 图纸评审及确定. 内部设计出图. 设计管理提供图纸. 图纸归档扩初前设计图纸归档施工图设计图纸归档6. 相关文件及记录七、材料样板管理程序1. 样板初步选型管理2. 施工样板选择及确认3. 材料成本控制八、设计后评估管理程序1. 从设计及设计管理角度对项目设计工作进行发展后评估2. 地产咨讯网络3. 业主信息收集4. 公司内部反馈的需求信息九、新材料、新技术、新工艺推广十、各部门设计协调管理程序1. 目的2. 适用范围3. 职责4. 程序十一、项目建筑师设计管理程序文件文件一：设计管理流程图文件二：常用标准表格及文本项目建筑师设计管理程序一、前言1. 目的为保证项目设计管理各阶段发展方向良好受控，明晰项目建筑师设计管理工作流程及内容，协调设计成果正确实施，保障设计符合质量要求，建立项目建筑师设计管理标准化体系，确保开发项目良性循环，最终达到设计精品之目的。
限额设计及成本控制
限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。
3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。
4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。
4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。
同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。
4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。
4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。
“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。
中海地产地区公司设计管理制度内容
中海地产地区公司设计管理制度内容设计管理制度是中海地产地区公司的一项关键性制度，它规范了公司设计项目的管理流程，明确了各部门职责和工作要求，确保了公司设计项目的高质量执行和顺利完成。
设计管理制度对于公司的稳健发展和项目成功运营至关重要。
下面我们将对中海地产地区公司的设计管理制度内容进行具体阐述。
一、制度的适用范围中海地产地区公司的设计管理制度适用于公司内部所有设计项目，包括建筑设计、室内设计、景观设计等，涵盖公司所有地产开发项目的策划、设计、施工、验收、交付、运营等全过程。
二、制度的基本原则1. 合法准确：遵守国家相关法规和规章制度，确保设计文件符合法律规定和行业标准。
2. 优质高效：注重设计质量，确保设计文件的高质量和高效完成。
3. 统一管理：建立以项目经理为核心的项目管理制度，完善相关管理流程和规范化设计标准，实现管理标准化。
4. 守信公正：切实履行设计约定，保持公正、诚信、透明的态度处理设计项目中的问题，构建互信的企业文化。
三、制度的主要内容1. 项目策划在项目规划方面，中海地产地区公司应针对不同的地形环境、市场需求以及客户需求制定详细计划，包括立项申请、可行性研究、项目招标、设计概念、设计费用预算等，并将其纳入项目管理流程。
2. 设计管理设计管理是项目整个生命周期的核心环节，中海地产地区公司应推进设计前、中、后细节管理，包括设计流程管理、设计文件管理、设计变更管理等项工作，并建立完善的设计管理制度，统一管理整个设计过程。
3. 设计质量控制中海地产地区公司应建立定性、定量、定式的质量控制制度，明确质量控制的职责和管理流程，加强项目前期的勘察、评估和标准制定工作，规范设计文件的评审流程，确保设计文件的严谨、合理和创新。
4. 设计知识管理针对设计部门的知识储备、设计标准、技术推广等工作，中海地产地区公司应强化设计知识管理，实现设计师的知识共享和技术累积，探索创新技术和经验，提高设计团队的技能和素质。
2019中国海外宏洋集团有限公司结构设计限额控制指标
（六） 《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008） （七） 《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005） （八） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
3
第二章 结构设计限额控制指标对照表 第五条 各公司结构设计限额指标控制值对照表如下：
编号
城市公司
01 赣州公司（含九江）
10
附表 B-02：
南宁公司
抗震设防烈度：7 度 设计地震分组：第一组 50 年重现期基本风压：0.35 kN/m2
设计基本地震加速度：0.10g 场地类别：Ⅱ类
建筑类型
结构部位
普通多层住宅及公寓
上部结构
(7 层及以下)
自带全埋一层地下室
别墅、双拼、联排、
上部结构
花园洋房
自带全埋一层地下室
小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60m)
上部结构 自带全埋一层地下室
中等高层住宅 (60m≤建筑高度＜
80m)
上部结构 自带全埋一层地下室
高层住宅 (80m≤建筑高度＜
100m)
上部结构 自带全埋一层地下室
公共人防地下室 公共普通全埋地下室
公共半地下室
6 级人防地下室 普通地下室 半地下室
钢筋含量 (kg/m²)
38-42 100-120 40-45 90-115 38-43 125-150 40-45 130-155 43-48 150-170 120-160 90-130 80-115
5
下室或半地下室顶板以上部分(不含顶板)；“地下室或半地下室” 的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含顶板、 底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。
中海地产地区公司设计管理制度内容1.doc
中海地产地区公司设计管理制度内容11.目的明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。
2.适用范围适用于中海发展各地区公司。
3.参照文件3.1《规划设计管理制度（三级）》3.2《规划设计中心管理制度》3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》3.5 集团和区域公司相关规章制度4.发布、解释与修订4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。
4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必须严格遵守。
4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会负责签发。
5.设计管理体系的组成5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决策和处理相关规划设计方面的工作。
5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。
5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。
5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管理委员会批准。
5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。
6.设计管理职责范围6.1地区公司规划设计评审小组职责6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等）进行评审。
6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。
中海地产.房地产项目限额指标(极具参考价值)
序号项目档次界定售价设计费限额(元/m2)1超高档当地平均房价 200%以上2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80－140%4 低档当地平均房价80%以下联排：90～110独栋：120～130序号项目1新地区公司首个项目2其他项目序号中海地产.房地产项目限额指标一、项目档次界定及设计费限额二、营销费限额三、结构设计5别墅与当地别墅的平均房价相对比多层：60～73中高档、高档：65～80限额（元/m2）营业总收入的2%控制营业总收入的1.5%～1.8%说明：延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度而定限额措施超高档次项目设计费可上浮 10%中档档次项目设计费可下浮 10%备注备注确有拓展企业品牌需要，适度增加费用1234序号12345物业类型档次铝型材表面处理玻璃小五金限额(地上单方，元/m2)超高可选用氟碳喷涂双层中空，可按需要选用单面LOW-E 进口“诺托”等高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”或杨氏“立兴”等合资品牌四、外窗窗积比控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28为宜。
在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。
招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。
消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。
屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
限额措施非别墅≤200若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗用料。
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
(精品WORD)某房地产集团公司限额设计工作办法P6
某房地产集团公司限额设计工作办法投资控制是工程建设的重要内容，限额设计对工程建设的投资控制是有效的手段之一。
为有效控制项目的工程投资，实现项目成本全程可控，特制定本办法。
1、目的1.1规范产品决策及过程控制，形成某房地产集团公司在产业开发产品经济性上的竞争力。
1.2保证开发成本的合理确定和有效控制，推进成本控制管理作业的标准化、科学化、专业化。
1.3限额设计目标的设定应与项目规模、技术发展、环保安全和职业卫生、建设标准、项目定位、社会发展相适应。
1.4公司各部门应相互配合限额设计相关的各项工作，遵照执行并不断完善本工作方法，切实提高公司项目管理水平。
2、适用范围2.1公司（包括控股子公司）所有开发建设项目，具体范围为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、二次深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、二次深化设计六个专业。
3、定义和原则3.1定义3.1.1限额设计定义：就是按照批准的可行性研究报告、项目定位、产品建议书、产品市场初步预估售价，确定初步建设成本标准（目标控制成本）；以此作为控制设计工作中建筑结构配置标准的约束条件之一，实现项目所开发的产品符合市场需求并实现项目开发取得预期利润。
3.1.2产品经济性定义：是指通过控制产品设计与生产过程，实现最终的产品成本支出在匹配目标客户需求基础下的资源消耗成本支出最小。
3.2原则：3.2.1客户导向：由客户需求到产品形成必须基于客户导向开展。
在产品形成过程中不能无目标客户基础分析而随意对设计增加或减少。
3.2.2严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应按照本工作办法规定的流程开展限额设计管理工作。
3.2.3内部沟通配合：营销部、前期部、设计部、运营部、工程部、财务部等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以最佳解决方案实现项目成本最优。
3.2.4外部资源协调：设计部应作好与各专业设计单位沟通工作，要求设计单位在成本控制方面给予全面的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。
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中海地产限额管理设计
中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一
套合理有效的制度。
本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。
一、限额管理的背景和意义
在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显
得尤为重要。
限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一
种管理制度。
它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。
对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业
可持续发展的需要。
在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效
运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配
方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资
金的使用效益。
二、中海地产限额管理的设计原则
1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，
通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。
2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额
分配情况，提高管理的透明度和可信度。
3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方
实施，保证限额的有效执行和监督。
同时，限额管理方案应该能够根据项
目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。
三、中海地产限额管理的实施方案
1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资
金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。
2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。
限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、
预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。
3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行
情况，对资金的使用情况进行监控和审计。
同时，加强内部沟通，确保项
目相关方对限额管理方案的理解和遵守。
4.限额调整和优化：定期对限额管理方案进行评估和优化，根据项目
实际情况和市场变化，进行合理调整和改进，以保持限额管理的灵活性和
适应性。
总结起来，中海地产应制定一套合理有效的限额管理制度，以保证项
目资金的有序使用和分配，降低投资风险，推动企业可持续发展。
该限额
管理制度应具有合理性、透明性和可操作性，包括项目预算编制、限额分
配机制、限额执行和监督以及限额调整和优化等方面的内容。
通过有效的限额管理制度，中海地产将能够更好地控制资金风险，提
高投资效益，推动项目的顺利进行，从而保证企业的可持续发展。