浅谈中国房价

浅谈中国房价近年来，我国的房价一直在一个很高的水平徘徊，并有着上涨的趋势。

虽然国家多次出台相关政策进行调控，但仍没有出现较明显的效果。

那么，究竟是什么导致了这种情况呢？下面我就从微观经济学中的两个重要方面——供给与需求来分析。

首先来看需求方面。

我国对于住房的需求一直都是很大的，主要有以下两点原因：1.在中国的传统文化中，一直存在着很强的关于“家”的概念，而在传统中国人眼中，住房是家的一个重要组成因素。

这种对住房的需求在一些情况下有着明显的体现，比如父母希望自己的子女在结婚时有一套固定的房产，所以一些家长会为自己刚工作没有储蓄的二要结婚的孩子购买住房。

农村中的年轻人以建起自己的房屋标志自己的能力。

所以，人们自然而然的会对住房有着较大的需求，再加上中国的人口基数大，人口众多，这种需求会随着社会的发展，平均寿命的延长，老龄化社会的出现而更加明显的体现出来。

2.城市化进程的加快很大程度上加剧了房价的上升，城市化的一个重要体现就是大量农村人口涌入城市。

经济的发展，带来的是农村劳动力的转移，这些劳动力被城市的相对较高较稳定的工资以及良好的生存环境所吸引而进入城市。

农民工进入城市之后，为了自身以及后代的发展需要，自然会想到在城市中购置一套住房，虽然这部分群体的购买力有限，但从总体来看，他们对房价的影响不可小觑。

毕竟，他们的需求拉动了房地产市场的整体需求。

当然，这只是我的猜测，现实的情况是怎么样的呢？下面是一组国家统计局发布的数据：从中我们可以看出，人口在稳定的增长，商品房的成交量虽然有所起伏，但总体趋势是上升的，其成交金额则是一路上扬。

我认为，这应该归功于不断上升的房价，使得即使成交量下降，总的成交额还是会上升。

所以说，现实大致符合推测。

于此同时，还有一个问题值得我们注意，那就是人民生活水平的上涨。

经济学原理中提到，消费者的收入上升会使得其在相同条件下够买更多的同一种商品，也就是其预算约束线会向外移动。

这也会使得需求线左移。

从下表中我们可以看出老百姓的收入的确有显著的上升，所以可以说增大了对住房的需求。

1但是，不能就此认为收入的增加是主要原因。

《人民日报》就有文章称，“居民收入增加是房价上涨的首要原因”（曾康霖吕晖蓉 2011年4月29日）。

对于此种观点，我认为是欠妥的，有这样一个例子“政府统计数据(多数分析师认为其低估了实际水平)显示，在过去四年里，全国平均房屋价格上涨了一倍以上，而北京和其他某些地区的房价涨幅可能高达150%。

虽然数据不够完整，但分析师们表示，目前中国城市普通住房的价格约为全国平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房价收入比已接近30倍。

”2如果居民收入是影响房价的主要因素，那么房价收入比应该在一个比较适合的水平，但我们知道，中国的房价收入比在世界上处于一个较高的水平。

因此，这只是其中的一个因素，但不是主要的。

根据供给与需求的关系，需求增大，需求线右移，导致均衡住房的均衡价格以及均衡数量上升。

这一分析与当下的情况符合，正如我们所看到的，房价一直在上涨，房地产开发商也一直在建造新的楼盘。

但是，仅仅一个需求的增加并不能很好的解释房价虚高的原因。

因为正常情况之下，房价一旦达到较高的水平，人们就会选择少购买住房，房价自然会回落，但到去年为止，我们可以清楚的看到房价不跌反涨的奇特情况。

难道购房的需求是刚性的吗？其实不然，普通居民在房价处于还可以接受的范围的时候，会选择购买房产来作为一种投资的方式，因为对这种不动产的投资可以有效的保证自己的资产不会贬值并且还有稳定的升值机会。

可要是房产的价格超出了他们的承受范围，他们就会选择暂时不买。

同样，现在的刚工作的年轻人会选择租住房屋而不是贷款买房来解决自身的居住问题，这样看来，房屋的需求也是具有弹性的。

而从较高的空房率我们也可以看出这一点。

国家统计局在“2008年1~12月全国房地产运行情况”中明确表示，截至当年十二月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米,另一组数据是，截至2010年6月末，全国房地产开发企业待售商品房1.9182亿平方米，同比增长6.4%；其中住宅1.0646亿平方米，同比增长0.2%3。

虽然待售并不是完全等同于空置，但可以说明的是，现在一部分买房者买房并不是为了居住，而是一种投资方式，他们或为了在房产的买卖中获利，或为了自己的孩子而购置房产。

同时也说明，房地产市场的确存在一些供过于求的情况。

“中国有8万家房地产开发商，它们拥有的土地足以建造近1亿套住房。

据瑞信分析师估算，再加上空置的待售住房，中国已有能力满足长达20年的住房需求。

”所以我认为，中国的房地产市场并不是像有些开发商说的那样，是因为土地资源的稀缺性且供不应求所导致的高房价。

中国的人口的确在不断增长，虽然增长速度在减慢，但由于人口基数大，每年还是很多的人有住房需求。

但是，居高不下的房价使这群消费能力较低的群体望而却步。

因此，他们会选择租房，与父母合住等方式来减少或者避免这方面的开支。

比如：2010年上半年北京市租金均价为27131数据来源：《中国统计年鉴2010》2“外媒：北京房价比达美国房产泡沫顶峰时6倍”/05zzhz/system/2011/12/28/018108279.shtml3“国家统计局：全国商品房待售面积1.92亿平方米”元、月套。

承租客户的群体主要集中在30岁以下（87.35%）。

这一群体八成来自外地，其家庭收入状况主要分布在2万——8万之间（65.23%）1。

这样就增大了对住房的需求弹性，所以我们会看到有很多空房的存在。

但既然如此，为什么房价还会居高不下呢？按照需求定理，在其他条件不变时，一种物品的价格上升，对该物品的需求量减少。

现在房地产价格较高，存在供过于求，那么价格会下降，最终达到均衡水平。

现实却看似与这个定理相悖。

那么我们就从供给的来探讨一下这个问题。

首先弄清楚的是，房地产市场究竟是一个什么样的市场。

是完全竞争市场吗？肯定不是，因为完全竞争市场之下企业不会获得经济利润，但现在来看，房地产公司每年都有较高的利润，所以不是完全竞争市场。

是垄断吗？也不是，因为全国并不是只有几家房地产开发商，《2009年中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业2008年的市场份额达到21.79%，较上年同期增加3.35个百分点，而且2006年中国市场占有率第一的是万科，却只有1.25%2。

由此，我们可以看出，中国的房地产市场应该是一种区域性寡头垄断市场。

中国大概有5万家房地产商，虽然总体看来很多，但房地产这种商品有很强的区域性，大多数人们都会选择在自己所要居住的城市购买住房，即使有万科这样的房地产商在全国的一些城市都有投资，但从地方来看，只有那么几家有影响力的开发商在为居民开发住房。

而根据经济学原理，垄断的生产者可以根据消费者的需求将价格定在高于边际成本的位置，从而提高市场价格。

再者，我们应该注意到建材及其它生产要素的价格上涨对住房价格的影响。

生产要素的价格上涨，必定会引起企业的成本上升，企业因此会提高价格，供给曲线左移。

而生产要素的价格为什么会上涨呢？首先来看建材的价格。

建材的价格与原材料有着密切的关系，煤炭、石油等属于建材行业的上游产业，这些产品的价格上涨必然会直接导致建材价格的上涨，同时，石油等也影响着运输成本的改变。

最终，开发商所拿到的建材的价格就这样被推了上去。

另一方面，随着我国经济的发展，对一些基础设施的建设必然导致需求上升而价格也跟随上升。

最后，房地产行业本身也会对此造成影响。

房产价格的升高会使建材的边际收益产品上升，需求增加，价格上升；同时，建材的价格上升又会导致房屋的价格上升。

两者之间仿佛存在着一种正反馈机制。

再看劳动力的价格。

现今物价上涨，社会发展，生活成本在不断上升。

而劳动力的价值是由维持劳动者自身生存所需要的生活资料的价值。

这就导致劳动力要求更多的工资，企业于是不得不将这部分提高的成本附加到房价之中。

最后再看企业怎样获得土地的。

土地是房地产中最重要的因素，是整个行业的基础。

于是，如何尽可能地以低价获得较多的土地并开发出楼盘并出售。

在我国，政府主要通过招标、拍卖、挂牌三种方式来出让土地。

这种方式虽然规范了中国的土地的使用，但实行这种方式1“多少人在租房”/macro/more/201009/02/t20100902_21784095.shtml2也带来了一些弊端。

比如，由于交易过程并不公开，会导致一些寻租行为。

即一些贪污腐败问题。

开发商为了获得土地，可能会贿赂相关的官员，只要他们付出的贿赂金额少于他们获得这块土地所能得到的利益，他们就愿意贿赂。

而官员只要认为其所承担的受贿的机会成本小于其获得利益，也愿意受贿。

于是这样的贪腐腐败的现象层出不穷。

当然，我们若是假定，人都是理性的。

那么他们必然会追求利益的最大化。

那么是不是可以做一个有趣的假定，那就是官员会尽可能的索取好处，而开发商会在出售房屋时将自己的这部分成本加到房价之上，那么这部分因寻租导致的社会的无效率最终是由消费者来承担的。

同时，政府从土地出让金中获得的收入占其总收入的很大一部分。

根据网上的数据，2001-2003年，全国土地出让金达9100多亿元，2004奶奶近6000多亿元，2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右1。

由此可见，其本身就需要很高的成本。

而这些都在很大程度上扭曲了价格。

房价上升也在意料之中。

上面简单的从供给与需求两个方面讨论了一下房价上涨的原因。

若是一直这样下去，那么就真的可能会如一些人所说的房地产泡沫破灭，市场崩盘，中国的经济必将受到沉重的打击，所以，房价很早就引起了国家的注意。

政府是在“看不见的手”不能很好的解决问题是候一个起作用的重要力量。

其能使市场变得更加合理，当然，也可能变得更糟。

近些年来，政府不断出台各项政策来调节房价，抑制其上涨趋势。

比如限购。

限购令是指中央政府在指定的包括上海、北京等在内的40个重点城市限定本地户籍与持人才居住证家庭最多拥有两套住房，外地户籍和境外人士最多拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

2这个政策总体说来应该是打击那些投机炒房的人。

“国十条”的出台，我想应该是建立在房地产市场供不应求的情况下的。

但前面说过，现在是供过于求，岂不是矛盾了？其实不然，上面所说的供过于求是对于真正的消费者来说的，也就是指那些不是出于投机目的的人。

不可否认，城市化等因素使这些潜在需求变得很大。

但目前看来，购房的却不是这个主体，而是那些投机炒房的人。

我们时常可以听闻一个人拥有五六套房产。

据《2011胡润财富报告》称，中国千万富豪中炒房者占到20%。

所以我认为，目前市场上的所谓“供不应求”大多是有这群人造成的。

而限购令的出台，正好打击了这些炒房者，限购能使供过于求，减少成交量，从而降低价格。