香港轨道交通发展模式
15733309_香港地铁上盖R+P模式探秘_
香港地铁上盖R+P模式探秘“R+P”模式的诞生，从开发商角度来讲，迎来了地铁开发思维时代。
李向 特约撰稿如果说内地的房地产开发学习香港“高周转”模式的话，“轨道+物业”开发模式正在成为开发商新一轮跑马圈地的王牌，这一次学习的对象依然是香港。
无论地产开发还是商业地产的运营管理，香港向内地输出了很多智慧和经验，一衣带水的深圳更是占得先机。
2016年，万科与深圳地铁达成合作，万科拿下深圳地铁超过20个地铁上盖物业项目，时任万科集团董事会主席的王石表示，万科的城市配套商战略迎来了“铂金时代”。
香港铁路有限公司(下称港铁公司,00066.HK)所打造的“轨道+物业”(Rail+Property，即R+P)模式，以其特有的商业模式赋予了商业地产新生命。
《中国城市轨道交通协会》披露的数据显示，截止到2016年末，中国内地共有30个城市开通了城市轨38特别报道SPECIAL REPORTCopyright©博看网. All Rights Reserved.道，共计133条线路，共有58个城市的城规线路规划获批。
在已运营线路上有2671座站点，其中换乘站457座，占比17.1%。
根据港铁公司的运营经验，上述2671个站点都具有商用价值前景，换乘车站具有人流量大优势更是商业物业、住宅开发的最佳选择，这种自带人气与流量，给周边地块带来的溢价超过20%。
对于房企而言能否与轨道作伴，成为选择布局的首要考虑要素之一，能否竞逐地铁沿线的物业开发，成为判断房企多元布局的标志。
港铁公司R+P模式并不是一战成名的，而是在其近40年间的运营中获得管理经验。
港铁公司1975年开始建造，1979年第一条线路观塘线开始运营，2000年在香港交易所上市，2007年与九广铁路公司合并，截至2016年底，在香港运营10条轨道线路，盈利达到164.47亿港元，是上市时的7.4倍，是全球极少数地铁公司中不依靠政府补贴而盈利的地铁公司。
港铁公司凭借管理优势，在内地参与建设和营运包括北京4号线、14号线、16号线，深圳地铁4号线，杭州地铁1号线；海外业务方面，在英国参与营运及管理TfL Rail(伊利莎伯线)、联合营运及管理西南部铁路专营权，在澳大利亚和瑞典营运及管理澳大利亚墨尔本铁路、瑞典斯德哥尔摩地铁、Stockholm Pendeltåg铁路服务及来往斯德哥尔摩和歌德堡的城际列车服务MTR Express。
香港快速轨道交通运营的成功模式研究
表 １ 世 入 其他商业 性 府 补 贴 政 （ ％） 收入 （ （ ％） ％） １Ｏ ． １Ｏ ． ８． ６Ｏ ６． ３５
维普资讯
２０ ．Ｏ３总第 ４ ０７ ． Ｎ １
规 划 与设 计 ２ ７
香港快速轨道交通运营 的成功模式研究
Ｓ ｕ ｙ ｏ ｅＳ ｃ ｅ ｓ ｅ ａ ｉｎ Ｐ ｔ ｍ ｆ ｎ ｎ ａ ｔ ｒ ｃ ｒ ｎ ｐ ｒ ｔ ｎ ｔ ｄ ｎ ｔ ｕ ｃ ｓ ｈ Ｏｐ ｒ ｔ ａｔ ｏ Ｈｏ ｇ Ｋｏ ｇＦ ｓ ａ ｋ Ｔ ａ ｓ ｏｔ ｉ ｏ ｅ Ｔ ａｏ
在过去的２ 年 间， ０ 闹市区平均车速一直保持在２ ｋ ｈ ５ ｍ／
以 上 ， 他 地 区 则 在 ３ ｋ ｈ 上 ， 然 某 些 路 段 在 高 其 ０ ｍ／ 以 虽
墨西哥 英国
墨西哥城 １ ． ３Ｏ 格拉斯哥 ３ ． ５５
峰时也有拥堵现象 ， 但基本能保证道路畅通 ， 香港还是 全世界不依靠政府补贴经费运行轨道 交通 的少数几个
铁 路 到 如 今 ，ｏ 多 年 以 来 ， 伦 敦 的 交 通 或缓 和 或 拥 １０
日本 日本 日本 中国
扎幌 大阪 东京 香港
４． ３０ ７ ５０ ４ ． ６０ ９ ． ５Ｏ
９５ ． ２． ５Ｏ ３． １Ｏ ５Ｏ ．
４． ７５ ０ ２． ３Ｏ Ｏ
香港巴士共有３ ０ ０ 多 条线路 ， 中通过海底 隧 其
的２ 多 年 间 ， ０ 日益 完 善 的
作者简介： 重庆大学建筑城规学院建筑 设计 及其理论 方向研究生
轨道交通运营管理模式分析
轨道交通运营管理模式分析
轨道交通运营管理模式可以分为公营模式和民营模式两种。
公营模式是指由政府或政
府授权的机构负责轨道交通系统的规划、建设和运营。
这种模式的优点是政府可以直接掌
握轨道交通的运营情况，便于统筹规划和资源配置。
中国的地铁运营一般采用公营模式。
民营模式是指由企业或社会组织负责轨道交通系统的规划、建设和运营。
这种模式的
优点是利用市场机制来提高运营效率，可以更加灵活和快速地适应市场需求。
香港的地铁
运营一般采用民营模式。
分权管理模式是指将轨道交通系统的运营事务分散给多个独立的机构进行管理。
分权
管理模式的优点是能够充分发挥各个机构的专业特长，提高运营效率和灵活性。
巴黎的地
铁运营由不同的公司负责不同的线路，使得每条线路都能够独立运营和管理。
轨道交通运营管理模式可以根据不同的城市特点和需求进行灵活调整和创新。
随着科
技的不断进步，一些新的管理模式也在不断涌现，例如智能化管理模式和共享经济模式。
智能化管理模式是指利用先进的信息技术和数据分析手段来实现对轨道交通系统的实时监
控和优化管理。
共享经济模式是指通过共享轨道交通的资源和设施来提高资源利用率和服
务水平。
这些新的管理模式给轨道交通运营管理带来了新的思路和机遇。
轨道交通运营管理模式的选择和创新对于提高交通运营效率和服务水平具有重要意义。
政府和企业应根据实际情况，综合考虑不同的模式优点，结合城市特点进行选择和创新，
以推动轨道交通系统的健康发展。
香港地铁
路线名称通车日期起点站／终点站站数长度（公里）行驶时间（分钟）车厂控制中心市区线观塘线1979年10月1日油麻地调景岭15 11.2 27九龙湾车厂青衣荃湾线1982年5月10日中环荃湾16 16 30荃湾车厂青衣港岛线1985年5月31日上环柴湾14 13.3 25杏花村车厂青衣东涌线1998年6月22日香港东涌8 31.1 26小濠湾车厂青衣将军澳线2002年8月18日北角宝琳7 11.9 14将军澳车厂青衣迪士尼线2005年8月1日欣澳迪士尼2 3.3 4.5小濠湾车厂欣澳机场联络轨道系统机场快线1998年7月6日香港博览馆5 35.2 28小濠湾车厂青衣旅游缆车系统昂坪3602006年9月18日东涌昂坪 2 5.7 25主要行车线：港九线、港岛线及东九龙线，以及两条港九线支线：荃湾支线、观塘支线。
地下铁路“整个系统”路线图（1970年建议方案）基于1968年的补充报告[9]提及1986年的预期人口大幅减少，因此新的研究报告建议所兴建的地下铁路系统规模，远小于较1967年的方案[8]，其中沙田往返市区的路段更不在该建议中，但可于需要时由东九龙线延伸。
o荃湾支线：旺角↔荃湾西o观塘支线：旺角↔马游塘顾问公司同时提议分期兴建地铁系统，合共分为9期。
其中先兴建的首4期共长20公里路线，称为“早期系统”，而其余5期路线连同早期系统首4期工程，则称为“整个系统”。
早期系统•第1期 - 观塘支线：旺角↔彩虹•第2期 - 港岛线：上环街市↔海军船坞、港九线：海军船坞↔旺角•第3期 - 荃湾支线：旺角↔荔枝角•第4期 - 观塘支线：彩虹↔观塘其余路段角•第6期 - 荃湾支线：荔枝角↔荃湾西•第7期 - 东九龙线：林士↔钻石山•第8期 - 港岛线：北角↔柴湾中•第9期 - 观塘支线：观塘↔马游塘、港岛线：上环街市↔坚尼地•港岛线o金钟地铁站↔铜锣湾o金钟地铁站↔北角（城市花园）•九龙及新界线o尖沙咀地铁站↔尖沙咀东o钻石山地铁站↔新蒲岗o荃湾循环线但是，此举得到很多巴士团体和小巴商会的反对，认为地铁接驳巴士的合法经营。
香港地铁TOD开发模式调研
机场快线
•从轨道交通到站厅层
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
4-交通组织
人行地面出站口
圆方商场 圆方商场
公交巴士站
机场快线 穿梭巴士 的士站
4-交通组织
•轨道交通与地面交通的转换
南区停车场
北区停车场
的士站 南区停车场 北区停车场
过境巴士站
机场快线预办登机大堂 东涌线大堂 小巴总站 过境巴士站 机场快线穿梭巴士站
国设计师哈里森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市 的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻 轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立 中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
樓宇幢數: 5
單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270
3-业态规划
物業名稱:
漾日居
發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方米 停車位數目: 1,332
如：大圍站等
周边地块的多样化利用：
•香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。 •地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行 时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。 以九龙站为例：
办公 酒店 地铁站 上盖商业 居住
随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐
香港“轨道交通+土地综合利用”模式的启示
运作的核心 。１ ９ ８ ５ 年 后 ，香 港 轨 道 交 通 采 取 “ 人 跟 线走 ” 的
发展策略 ，线路规划与城市规划 、土地利用规 划同步编 制。 港铁作为督导小组或工作小组成员 ，直接参与政府 大型规划
２ ０ １ ３ ． １ １ Ｎ ａ ｔ ｕ ｒ ａ ｌ Ｒ ｅ ｓ ｏ ｕ ｒ ｃ ｅ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ ｓ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ４３
中图分类号 ：Ｆ ０ ６ ２ ． １ ；Ｆ ３ ０ １ ． ２ 文献标识码 ：Ｃ 文章编号 ：１ ６ ７ ２ ６ ９ ９ ５ （ ２ ０ ｌ ３ ） ｌ １ － ０ ０ ４ ３ － ０ ４
动前 的原始价格为准 ，向政府缴纳土地出让金 ；此后地 铁公
港 既是 典型 的地 少 人多 的 城市 ，也是 全球 可 持续 发
修改规划 ，可根据实际铁路运营需要向有 关部 门提 出建造铁
路 支 线 的 建 议 。 目前 ，港 铁 积极 与 政 府 协 作 ，修订 研 究 长远
地铁线路发展规划 ，为香港开展 新铁 路工程 。
第 二 阶段 （ 项 目 明 确 阶 段 ） ： 港 铁 充 分 发 挥 主 导 作 用 ， 自行 研 究 和 设 计 轨 道 路 线 与 土 地 综 合 利 用模 式 并 提 交政 府 ，最 终 与 政 府 签 订 明 确 开 发 权 和地 块 范 围 的项 目合 同 。港
研 究 ，参 与 不 同层 次 城 市 规 划 图 的 编 制 过程 ，并 可 自发提 请
勃发展 ， 目前 已出现大城 市居住 拥挤 、交通 拥堵 、土地 利 用 效率 低 、公共交 通财政 负担 重等 问题 。如何 以轨道交 通
香港地铁TOD开发模式的启示
栏目主持：江苏省城市交通规划研究中心江苏省城市规划设计研究院江苏省城市交通规划研究中心王进坤江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu江苏城市综合交通专栏Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu香港地铁TOD 开发模式的启示香港地铁（MTR ）于1979年起开始逐段投入运营，至2007年与九铁的车务运作合并后，正式形成全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTRCorporation Limited ）负责运营。
香港地铁作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD （Transit-Oriented Development ，公交导向型开发）开发的典范，值得快速城市化进程中的内地城市学习借鉴。
1、功成名就的偶然与必然TOD 模式理论起源于20世纪90年代的北美，但其具有实践意义的开发案例则大多来自土地资源相对紧缺的西欧和北欧国家，并在其后逐步推广至亚洲、南美洲等地，成为“新城市主义”者在全球范围内倡导的一种城市开发模式。
港铁的“地铁+物业”开发模式起初并非源于TOD 理论，其联合开发模式的产生甚至早于TOD 理论的提出，这与香港地铁建设的时代背景和港府采取的审慎商业原则有重要关系。
实际上，香港地铁的规划始于20世纪60年代，但迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，直至1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。
从香港地铁建设之初，港府就秉承“量入为出”的财政理念，拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担。
因此，香港地铁公司受“平衡财务”的驱动，在其后多年的运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。
香港“地铁+物业”模式分析
1 “地铁+物业”模式在香港，遇到雨天人们可以不带伞而衣衫不湿地出行办事，因为庞大的地铁网络将地面上的建筑连为一体。
这一切都要归功于香港地铁开发的“地铁+物业”模式。
所谓“地铁+物业”模式，简单地说就是港铁同时规划开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过与房地产开发公司合作进行沿线房地产的开发，一方面筹集地铁建设资金，弥补地铁项目亏损并获得收益，另一方面也更好的发挥地铁和房地产的相互促进作用。
“地铁+物业”开发模式结构及流程图如图1。
图1 “地铁+物业”开发模式按照上图所示的流程，地铁公司在地铁建设前期就以地区可持续发展的战略眼光、审慎的商业原则，完成地铁沿线有关车站、车场，上盖或周边地区的开发权，然与开发商签订协议。
开发商以自负盈亏的方式，按照地铁公司所定的开发标准，兴建有关物业及向政府缴付地价，物业出售所得利润则由双方分享。
1.1“地铁+物业”模式的产生香港的土地面积只有1070km2，大部分土地都是陡峭的山坡和荒芜的岛屿。
只有21%的土地是可建设用地。
建成区仅有96 km2，占总面积的9%，平均人口密度达到6万人/ km2。
由于建成区的地形崎岖，建筑稠密，实际上不可能提供大量的道路面积。
因此，香港政府就实行公交优先发展的策略。
香港是一个典型的墙中心城市，核心地区的就业密度超过2000人/hm2。
地铁行经大部分居住和商业区。
据统计，大约50%的人口和超过50%的就业岗位位于距离地铁10min的步行距离内。
大约70%的地铁乘客可以步行区地铁站，下车后也是跟方便地步行离开地铁站。
除少数分布于山地的别墅外，绝大多数位于非地铁沿线的住宅也围绕公共汽车站形成高密度组团。
据20世纪90年代统计，66%以上的居民每周至少乘一次地铁。
2009年香港地铁本地服务乘客量达到了12.188亿人次，市场占有率达到了42.6%（见下表），可以说，轨道交通已成为居民日常生活的一个重要组成部分。
公交优先的策略促进了地铁的发展，强核心的城市形式则为地铁周边物业高密度开发的前提保障。
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香港轨道交通发展模式
一．香港简介
香港总面积约1095平方公里，其中80％是山地，20％为平缓地且大部分位于新界西北部。
香港总人口约723万人，其中包括约21万名流动居民，人口密度为每平方公里6420人，市区人口密度平均高达每平方公里21000人，是世界上人口最稠密的城市之一。
由于香港可供城市建设的土地非常稀少，使香港城市交通的建设只能向现有土地规模以外的方向发展，即在解决城市交通拥堵的问题时，注重依靠轨道交通的作用，在节约土地的同时又能充分实现土地最大的利用价值，使其在有限的空间里承载更多的运量，实现更多的功能。
香港轨道交通系统由地铁、九广铁路、轻轨和有轨电车等组成。
二．有轨电车
港岛的电车，又叫叮叮车，往来于上环（西环）和港岛的最东边，香港岛繁华的地方主要在港岛的北面沿海一侧。
而电车的线路就是沿着港岛北侧东西向行驶。
所以在港岛出行，电车是一个便宜又方便的选择。
从1904年开始运营，将于2014年7月服务满110周年。
票价是2.3港币,后门上车,前门下车,下车前,於前门司机位旁钱箱投币付票款或用八达通付款。
三．地铁
香港地铁原称地下铁路，是香港的通勤铁路线，由香港铁路有限公司营运。
自1979年开通以来，香港地铁已经发展成有7条路线，全长91.0公里的铁路系统网络，共有53个车站，其中14个为转车站.香港地铁是一个既快捷又安全可靠
的集体运输网络，覆盖香港心脏地带，连接中国大陆。
四．地铁线路
整个综合铁路系统全长211.6公里，由观塘线、荃湾线、港岛线、东涌线、将军澳线、东铁线、西铁线、马鞍山线、迪士尼线、机场快线及轻铁各线共150个车站组成.港铁周日平均载客量平均340万人次，是全球首屈一指的铁路系统，以其安全、可靠程度、卓越顾客服务及成本效率见称。
此外，使用港铁的直通车服务前往内地多个城市公干或游玩，你可享受同样舒适方便的旅程.
五．地铁标志
香港铁路有限公司采用的标志，乃于1975年地下铁路公司创立时所设计，公司标志最初并没有颜色，只有上下两个相反半圆加上一条直线中间穿过的徽号，及旁边的“地下铁路公司”中文或英文字样，其徽号构思源自中国的“木”字，蕴含力量、稳健与增长的意思，象征著当时地下铁路贯通一水之隔的港岛与九龙。
六．站点特色
香港地铁装修很有特色，每个站用不同颜色的马赛克作墙壁贴面，既省钱又醒目，如湾仔站的绿色、铜锣湾站的紫色、中环站的红色、金钟站的橘黄色……让人过目不忘。
显然，香港地铁看似简单的装修实际却融合了美学和心理学的元素。
地铁文化在迪士尼线更是表现得淋漓尽致，香港地铁迪士尼线是全球唯一专为迪士尼主题公园而设的铁路专线，迪士尼列车设计简洁而现代化，共有四节车厢，
车窗设计为米老鼠头形状，车厢外部点缀金色彩带以及奇妙星粉图案。
香港迪士尼站仿照19世纪维多利亚时代风格建造，在以开放式园林设计的月台内，隐藏了近200个“米老鼠”头。
当乘客步入迪士尼线，仿佛也走进了一个童话世界。
七．经营模式
港铁公司的业务发展模式为“铁路和物业综合发展经营”模式。
港铁公司与发展商携手，在车站和车厂上盖及邻近地方兴建住宅及商业物业。
港铁公司相信，城市铁路网络可为生活及商业活动带来方便，进而发展高素质社区；而铁路沿线社区的居民亦可为铁路网络提供稳定的乘客量。
八．香港地铁项目管理先进经验
香港地铁是城市轨道交通网络的模范
成功关键因素包括：1.超前的规划理2.先进的项目管理模式3.独特的经营模式地铁工程项目管理涵盖：1.项目规划2.工程可行性研究3.工程计划4.工程施工5.运营和维护
九．香港地铁系统及成功经验
1.世界铁路协会调查表明，香港是世界上交通费用最低、交通最方便的城市之一，
2.交通便利在香港社会的整体竞争能力中最为突出。
3.香港地铁公司也是世界上少数的有盈利能力的铁路运营公司。
4.“铁路与物业综合发展”的成功运营模式，实质上是香港地铁公司于政府密切合作、共同规划，将地铁建设、地铁运营和沿线物业开发有机地结合起来。
十．总结
1.注重轨道交通网络的可持续发展，促进社会和谐发展，是香港轨道交通建设的根本。
2.先进的项目管理模式，是香港地铁项目成功的基石。
3.内地的轨道交通建设正处于起步阶段，用科学发展观来总结香港地铁项目管理经验，探索地铁项目管理模式具有现实意义。
第八组
徐婉菊。