合肥政务区写字楼市场调查报告
合肥政务区写字楼市场调查报告62p
所占比例
4.06% 9.11% 16.05% 14.30% 12.64% 15.11%
➢ 合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 ➢ “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增
60 50 40 30 20 10
2004-2009年写字楼类土地成交变化图
400
18.00%
16.00%
300
14.00%
12.00%
200
10.00% 8.00%
6.00%
100
4.00%
2.00%
0
0.00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009
成交面积：亩
16.5
成交价格：万元/亩 65
60.76 35.75 67.52 32.22 78.53 110 180 280 240 290
9000 7000 5000 3000 1000
合肥主要写字楼销售情况
价格（元/㎡）
销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
IFC安徽国际金 融中心 万达广场 新城国际 绿地瀛海 国金大厦 立基大厦
宝文国际大厦 利港国际
利浩财智广场
➢ 09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过 10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 ➢ 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中，
0 2004年
近6年写字楼供应比较
供应量
增幅
政务区市场调研报告
安徽财贸职业学院专业实习报告项目名称合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告组员刘钰刘纤纤叶小红邹快快何祥张明超杜崇伍班级房产1202班指导教师刘春胜成绩合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告2013.10第一部分市场环境调查1、政策法律环境自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。
各个地方都不同程度的受到了影响。
像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。
针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。
在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。
同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。
2、经济环境从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
3、区域环境政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心，以此为中心形成发展趋势。
政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。
政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。
新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。
其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。
4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。
5、合肥楼市成交变化6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。
合肥市写字楼调研报告共49页文档
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 销售价格（元/㎡）
2002 3620
2003 4052
2004 4766
2005 5016
2006 5240
1、历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳； 2、2019-2019年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅
70%
2003 5.2 5 30% 32% 88%
2004 2.3 1.8 -56% -64% 82%
2005 2 1.9
-13% 5% 93%
2006 1.8 1.7 -10% -11% 89%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80%
1、历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以 上；
1、从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2019年开始，合肥市写字 楼的销售率开始下滑；
2、历年合肥市写字楼的供应量反映出，2019年以后合肥市的写字楼市场供应 量出现负增长；
3、根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于 供大于求的状态。
2、3 合肥市2019-2019年写字楼市场销售价格分析
曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。
3、合肥市写字楼市场区域分布格局
• 1、合肥市写字楼市场土地供需分析 • 2、合肥市写字楼市场供求状况 • 3、合肥市写字楼市场区域分布格局 • 4、合肥市历年区域典型写字楼基本数据 • 5、合肥市写字楼2019—2019年主要写字楼售价一览 • 6、合肥市已建、在建、在售写字楼状况分析 • 7、成功案例借鉴
1、合肥写字楼市场2019年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应 量在2019年达到峰值，2019年以后走向平稳。
合肥市写字楼市场研究分析报告
合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。
1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。
在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。
中原合肥写字楼、公寓市场报告
合肥写字楼、公寓市场报告安徽中原随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面市中心商务区濉溪路商务区新站商务区政务商务区高新商务区包河商务区黄潜望商务区合肥写字楼区域化分布图合肥写字楼区域划分--便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展代表项目新华国际广场区域体量17万方平均价格9500-12000元/㎡租金水平——物业费用 4.9元/㎡.月出租率——入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主停车位2000个驱动因素便利交通、成熟配套推出时间2010年7月☐三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。
☐区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等。
☐本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择。
而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。
旺城国际IFC安徽国际金融中心立基大厦汇金大厦置地投资大厦鑫鹏大厦之心城鼎新BOSS中心安高城市天地新华国际金融广场环球金融广场西环中心广场港汇广场西湖国际广场黄潜望商务圈5--见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域代表项目邮电大厦、CBD中央广场区域体量60多万方租金水平35-70元/㎡.月平均价格预计1万元/㎡物业费用 2.5-5.0元/㎡.月出租率85%左右入驻企业大型国企、工商企业、金融、科教文为主停车位普遍表现为车位不足驱动因素合肥市核心地段推出时间大多在2005年前后推向市场☐区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。
☐越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高。
租赁类写字楼依然占据主流市场☐本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平。
合肥写字楼市场报告(最终) - 副本
电子通信 美容保健
1001800
100-200
科教文 100-400
外贸、批 营销售 发、零售 后
多元化
100-400 100-400 400-500
客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
金融类客户
对形象要求很高；需求 面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强；企 业决策层风格比较务实 和理性追求性价比；多 采用一次性付款。
安粮东怡广场
B座
C座 A座
项目名称 项目地址 占地面积 总建面积 销售时间 交付时间 开发商 物业公司 停车位数量
公摊
安粮东怡广场
阜南路与蒙城路交叉口 1.24万方；
16.6万方；写字楼A座：3.6方； B座：8.6万方，C座4.8万方 2011年7月 2012年12月31日 安徽安粮地产有限公司
中介服务类客户
对形象要求较高，需求 面积一般较小，比较喜 欢中低层区，价格承受 能力一般；企业决策层 风格较为开放和冲动， 绝大部分采用按揭付款。
实业类客户
对形象要求一般，；企业决策层风格比较 务实和理性，追求性价比； 一次性付款与按揭付款比 例相当。
10002000
100-700
能源业
2002200
咨询业 房地产业 100-200 100-1000
企业类型 交通运输 饭店旅游业 传媒业
需求面积区间 （单位：㎡） 100-1000 100-200
100200
网络信息 业
100-700
建筑装饰 法律会
业
计业
100-300 100-800
企业类型
需求面积区间 （单位：㎡）
蜀山区商务区 分布：三里庵、五里墩周边；
合肥写字楼市场调研报告
合肥写字楼市场调研报告
二 合肥市未售写字楼项目概况
合肥写字楼市场调研报告
玲珑大厦 基本信息
项目名 称
项目位 置
占地面 积
容积率
玲珑大厦
开发商 安徽明宇投资集团
马鞍山路旁、合 巢路原合肥客车
厂对面
建筑面 积
47521㎡
6900.63㎡ 绿化率
30%
5.7
停车位 315个（地上51个， 地下264）个
销售价格
均价9000元/平（截止2010年8月）
户型 销售情况
标准层2100平，共12户，主力面积170-200平 2010年8月销售结束
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置 项目简介
销售价格 户型
销售情况
徽州大道与万泉河路交口附近 3栋36－39层商务公寓
6500-6800元/平（截止2010年8月） 标准层1400平，主力面积80-100平
合肥写字楼市场调研报告
未售
玲珑大厦 基本信息
外立面 裙楼石材钢挂上盖真石漆饰面
物业管 理公司
安徽品优物业
项目建筑总面积为47521㎡，地面有两栋31层板楼 建筑计39014㎡，地下停车场共2层计8507㎡。玲 珑大厦是商办楼，商业面积1868㎡，属于社区商业； 办公组团共994套，A座是投资型四星精装酒店客房 共551套，后期可以委托途家管理、也可以自己租 赁，B座是443套办公。
销售情况： 目前该项目已售罄，售金约1200013000元/㎡； 租金情况：约55-65元/㎡； 入驻企业：以政府部门、网络公司、 装饰公司为主；
合肥写字楼市场调研报告
滨湖世纪城
项目位置
安徽合肥政务区写字楼、商业卓誉中心分析报告
110
3.2
8971
包河
97
0.5
8268
高新
72
0.6
7139
包河
70
0.6
10203
政务
69
1.0
13156
庐阳
65
0.3
9131
滨湖
50
0.3
129 0.4 0.4 0.6 1.3 0.3 0.4
0.4 5.8 2019年1-6月市区九区办公成交项目排行TOP10成交金额约 亿元、TOP1成交金额约 亿元
未来办公的硬件升级仍将 持续，同时更多的关注软 服务的升级，例如提供多 样化的物业服务、资产管 理服务等，软服务将成为 办公产品升级的重要抓手
办公市场/市场供求
2018年1月-2019年6月合肥市区九区办公市场量价发展较为平稳；2019年1-6月供求 比为1.5，月度供求表现供大于求，上半年年成交均价10031元/㎡，价格维稳发展。
办公市场/市场库存
近一年合肥市区九区办公库存呈波动变化趋势，去化周期呈现螺旋式变化趋势；截至2019年5月底， 合肥市区九区办公库存约22280套/257.8万方，去化周期为48.5个月（按近12个月均去化速度计 算）。
2018年至今合肥市区办公库存及其去化周期（万方、月）
350.0
60
300.0
2019年1-6月市区办公分面积段成交套数占比（%）
45.0%
42.6%
40.0%
35.0%
30.0%
25.0%
20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 1.1%
0.0%
15.3% 4.8% 5.2% 7.7% 7.5% 4.5% 1.0% 3.0% 1.1% 6.1%
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写字楼未来发展趋势
发展方向
市中心可开发土地的供应量有限，未 来供应将集中在政务新区及滨湖新区, 市中心零星小地块供应。 未来1-2年已明确规划的办公项目供应 量应该在210万方左右，其中以综合体 项目为多，政务区、包河区最为集中
供应体量
写字楼整体市场小结
供应成交：现有货量进入尾声，成交量趋缓，后续供应激增，市场竞争压力加大； 供应成交： 价格现状：当前市场供应进入尾声，刺激价格上涨，后续放量比较集中，价格将趋于稳定； 价格现状： 面积分割：入驻企业面积需求多在100平米以上；整层销售或半层销售需求逐渐上升； 面积分割： 发展趋势： 发展趋势：市中心土地供应有限，未来政务区和滨湖新区将成为供应热点。
进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城 国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、 绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格 形象转变期 2001—2005） （2001—2005） 林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。 产品萌芽期 1995—2000） （1995—2000） 代表楼盘: 财富广场1期、天徽大厦、 代表楼盘: 邮电大厦、润安大厦 中环国际广场、万通大厦
一环沿线成为写字楼的主力供应区域
2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线， 二者供应量占全市供应的57%，其中一环沿线占据37%的供应量， 几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。
新站区 12% 政务区 11%
合肥各区域写字楼分布比较
其它 6%
马鞍山路沿线 20%
合肥写字楼区域供应比较
价格（元/㎡） 销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 宝文国际大厦 利港国际 利浩财智广场
新城国际
绿地瀛海
国金大厦
09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过 10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中， 如新城国际、财智中心、振兴大厦等，并逐步成为一种趋势。 当前市场在售量已基本达到尾声，销售率达到80%以上的占比重很大，市场需求有待进一步供应。
对 求较高， 求 面积 大， 较 欢 层区，价格承受能 力一般；企业决 层风 格较为开 动，多 采用按揭付款。
中介服务类客 中介服务类客户 务类
投资类客户 资类客 不太关 写 楼 ， 对 价格、地段和租金回报
对 求较高， 求 积 较 ， 较 欢 低层区，价格 能力一 般；企业决 层风格较为 开 动，绝大 用按揭付款。
多元 化 400400500
企业类型 需求面积区间 单位：㎡） （单位：㎡）
电子通信 1001001800
美容保健 100100-200
科教文 100100-400
外贸、 外贸、批 发、零售 100100-400
营销售 后 100100-400
形象、价格、 客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
16.05% 14.30% 12.64% 15.11%
合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加， 年呈现激增 历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增
供应量 60 50
咨询业 100100-200
房地产业 100100-1000
企业类型 需求面积区间 单位：㎡） （单位：㎡）
交通运输 100100-1000
饭店旅游业 100100-200
传媒业 100100200
网络信息 业 100100-700
建筑装饰 业 100100-300
法律会 计业 100100-800
金融类 金融类客户 实业类客 实业类客户 外向型经济 外向型经济
对 求 高； 求 面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强；企 业决 层风格 较务实 和理性追求性价比；多 采用一次性付款。
对
求 ， 求 积较大， 较 欢高 层区写 楼，价格 能 较强；企业决 层 风格 较务实 ， 求 价比；一次性付 款与 揭 款比例相当。 科技类 科技类客户
2004-2009年写字楼类土地成交变化图 400 300 200 100 0 成交面积：亩 成交价格：万元/亩 所占比例 2004 16.5 65 4.06% 2005 60.76 110 9.11% 2006 35.75 180 2007 67.52 280 2008 32.22 240 2009 78.53 290 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
政务区商务区 分布：政务区； 代表项目：新城国际； 平均租金：40-70元/㎡.月； 平均售价：10000-11000元/㎡；
政务区行政氛围浓厚、环境宜人，价格位于中游 商务氛围雏形已现、并逐步增强。
近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过 ％ 近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％
政务区商务区
新站区商务区 高新区商务区 其他部分区域 合计
在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市，供应充足。 政务区的体量达到未来供应量的1/4，将是未来高档写字楼市场的集聚地，形成新的商务中心
写字楼现有货量处于尾声， 写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨
合肥主要写字楼销售情况
17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000 3000 1000 万达广场 IFC安徽国际金 融中心
立基大厦
入驻企业以建筑、装饰、科教、 入驻企业以建筑、装饰、科教、金融保险和外贸企业居多
尽管在各重点商务区行业分布情况有 所差异，但合肥市写字楼租赁企业中从 事建筑装饰行业的最多，占总比重的 12.1%，与其在合肥市迅速发展密切相 关；其次教育培训、金融保险、外贸批 发零售业也是入住较多的行业。 而在各重点商务区中，高新区商务区 主要为科研楼项目，打造高新产业孵化 器；政务区商务区入住的写字楼有新城 国际、总商会大厦、安德大厦，蔚蓝商 务港，蔚蓝商务港入住率达到65%以上， 新城国际入住率达到90%以上；而省级 政务区—滨湖区的写字楼现在还未正式 入驻。 由于政府鼓励民营企业发展以及国有、 事业单位的陆续改制，入住写字楼的企 业87.4%为民营企业；而随着对外开放 的实行，外资企业在合肥市写字楼入住 企业中占据4.0%的比例。
25 20 15 10 5 0 马鞍山路沿线 一环沿线 长江西路沿线 政务区 新站区
长江西路沿线 14%
一环沿线 37%
其它
后续供应充足， 后续供应充足，主要集中在西南片区
区域 中心商务区 濉溪路商务区 五里墩商务区 包河区商务区
后续货量（万方） 约15 约10 超过35 超过35 约25 超过60 超过60 约20 约10 超过40万方 超过40万方 40 210
代表楼盘: 置地投资广场、蓝鲸国际 绿地赢海、汇金大厦、 新城国际、蔚蓝商务港、 IFC安徽国际金融中心
目前已形成六个写字楼集中分布、 目前已形成六个写字楼集中分布、开发的区域
濉溪路商务区 分布：濉溪路沿线； 代表项目：国光.万豪广场； 平均售价：7000-8000元/㎡； 新站商务区 分布：胜利广场周边； 代表项目：宝文商务大厦； 平均售价：9000元/㎡；
主要货量来源 华侨广场、 华侨广场、安粮东怡金融广场 祥源广场、国光. 祥源广场、国光.万豪广场 IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、 IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、 新华国际金融广场 东方广场、绿地赢海、安粮城市广场 东方广场、绿地赢海、 置地广场、新地中心、蔚万达广场、华邦世贸城、财智中心、 万达广场、华邦世贸城、财智中心、信政白天 鹅商务中心和华润项目等 信地城市广场、 信地城市广场、宝文商务大厦 光彩广场、 光彩广场、浙商大厦 恒盛RBD、滨湖世纪城、 恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等 RBD -------
增幅 35% 30% 25%
40 20% 30 15% 20 10% 10 5% 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 0%
商住两用 18%
其中纯写字楼占82%，以商住两用为概念的类办公产品比重明显下降。 综合体项目增多，商业办公、公寓、商业等一体化配套加强。
纯写字楼 82%
市中心商务区 分布：环城路以内； 代表项目：华侨广场； 高新区商务区 分布：软件园周边； 代表项目：浙商大厦·瑞雅领馆； 平均售价：9000元/㎡； 五里墩商务区 分布：五里墩周边； 代表项目：IFC安徽国际金融 中心 平均售价：15000元/㎡； 平均售价：14000元/㎡；
包河商务区 分布：马鞍山路及徽州大道沿线； 代表项目：绿地赢海； 平均租金：35-55元/㎡.月； 平均售价：8500元/㎡；
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起步晚、起点低， 起步晚、起点低，市场细分迟
合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，刚刚起步，作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠 缺，继而不能为市场所用，继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。 合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后， 合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼 的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得 到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。 快速发展期 2006至今 至今） （2006至今）
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