房地产租赁行业分析报告

房地产租赁行业分析报告

目录

2.租赁落实长效机制，一线城市争头筹 (6)

2.1.利好住房租赁政策频出，土地供应逐渐落实 (6)

2.2.政策影响更在长期，房企策略随城分化 (7)

2.2.1.短期政策影响有限，长期影响深远 (7)

2.2.2.抢占一线公寓市场，存量时代争头筹 (9)

3.租赁政策国际化比较及国内转型路径探究 (15)

3.1.国内外公共资源分配对房屋产权的依赖性不同 (15)

3.2.各地逐渐推出公租房细则，对住房租赁市场加大支持 (17)

3.3.国内租购同权或将从立法出发，改变市场格局 (18)

3.3.1.立法上逐渐明确，退出机制不断完善 (18)

3.3.2.住房租赁市场的上下游和外延都将发生变革 (18)

4.龙头开发商将是长租公寓市场重要参与者 (19)

4.1.集中式长租公寓是机构运营的主要方向 (19)

4.2.开发商参与集中式公寓具备较大的优势 (20)

4.2.1.资源优势——整栋物业获取能力是核心竞争能力 (22)

4.2.2.资金优势——雄厚的资金实力是快速扩大规模的关键 (23)

4.2.3.成本优势——强大的管控能力是持续盈利的关键 (24)

5.金融创新支持，REITs有望提速 (25)

5.1.REITs有望成为持有型租赁市场的最佳退出方式 (25)

5.2.国内REITs春风不断，或迎来发展契机 (26)

6.投资建议 (27)

7.风险提示 (28)

需求端同时发力，建立规范、高效、机制化的住房租赁市场。

（1）在运营端，政策将保护运营商的投融资和退出机制的顺畅。在投

融资端，预计未来将加大自持地块和租赁用地的供应，在资源端保持充

足的供应并维持相对较低的土地价格，以激发运营商的投资热情，后续

不排除项目融资上给予一定的政策扶持；在退出端，政策将加快REITs

类产品的试点、落地、立法等进度，并加快规模化铺开的进度，从而保

证运营商退出机制的顺畅。

（2）在市场端，政策将建立规范化的信息平台，加大机构提供房源的

数量，从而提高租赁市场的信息透明度，提高市场效率。现阶段租赁市

场仍以散租为主，信息传递效率较低，对于租赁中介的依赖程度较高，

也因此导致了租赁中介市场乱象丛生的问题。因此建立完善的租赁市场

信息平台并加大机构提供房源将是租赁市场发展的一大方向；近期九部

委的通知中也明确提出培育机构化、规模化住房租赁企业，建设住房租

房交易服务平台。

（3）在需求端，将通过立法逐步走向“租购同权”，保证租客权益，增

加租房的吸引力。保证旺盛的租赁需求是大力发展租房市场的根本，只

有保证租客“居有所安”，才能从真正上缓解爆发式的购房需求，维持

房地产市场稳定有序的发展。当前各城市开始推出租购同权的相关政策，

未来政策演化有望朝一个更加详尽可行性更强的方向进行，我们认为政

策可能会在户籍绑定、资源分配、租金价格等多方面通过立法等形式来

确保租客的权益。

图1：本文整体研究框架以市场影响及政策展望、发展方向与投资机会作为两条主线

同时，我们认为租赁市场迎来发展的黄金时期，集中式长租公寓的扩张和REITs落地的提速将带来较大的投资机会。

布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势，是市场的有力竞争者，将最大的受益于租赁市场的规模化发展，推荐万科A、世联行、保利地产、招商蛇口。龙头开发商如万科拥有成熟的长租公寓品牌泊寓，招商蛇口拥有“壹系列”公寓等，房地产中介服务商世联行也拥有“红璞公寓”这一品牌。尽管世联行并非房地产开发商，但依托于其一级代理销售的资源优势及上市平台，在资源和资金方面仍具备较强的竞争优势，也有望成为全国化的租赁市场龙头。

政策对租赁市场的支持包括对相关金融产品创新的支持，REITs出台有望进一步提速，房地产资产管理业务转型的公司将同时受益于这一进程，受益：嘉宝集团。以REITs为代表的金融产品的创新将极大的推动租赁市场的发展，解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，突破现阶段阻碍长租公寓发展的一大瓶颈。因此我们预计在租赁行业地位不断上升以及相关政策扶持之下，REITs的试点和立法有望提速。

2.租赁落实长效机制，一线城市争头筹

2.1.利好住房租赁政策频出，土地供应逐渐落实

构建购租并举住房体系为今后住房市场主要发展方向。2015年至今，租

赁行业的政策推出在持续加快，2016年6月份，国务院出台顶层设计《关

于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将整个行业的战略地位

提升到新高度；2017年初，中央经济工作会议对租赁行业再次定调，构

建购租并举住房体系将成为未来发展的主要方向。在核心城市房价高企、

整体购房压力较大的行业背景下，通过租赁解决住房问题成为了保障居

民居住需求的重要手段。

多地纷纷出台细则，土地供应逐渐落实。7月以来，多地频频出台细则，

从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等多角度加强

对租赁行业的政策扶持，激发地方租赁行业活力。其中，广州“租购同权”、

13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点、九部委在12个试

点城市首批开展住房租赁、国土资源部开展集体用地建设租赁住房试点

的政策最为瞩目；

（1）广州市发布加快发展住房租赁市场工作方案，赋予符合条件的承

租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。广州出台“租

购同权”政策尝试通过降低租赁及购房所享受的权益差距，鼓励部分购

房需求向租房转移；

（2）住建部联合发改委、公安部等合计九部委，选取了12个城市作为

住房租赁试点。表明除了住建部之外，相关部门对于租赁市场的重点和

支持也在加大，租赁市场行业各项配套细则有望进一步落地；

（3）国土资源部确定在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地

建设租赁住房试点。集体建设用地资源的开口，将从源头上激活具有极

大规模的存量土地资源，或将从供应端重塑当前租赁市场的土地利用模

式。

表1：租赁市场政策逐步落地，行业地位不断上升，逐步规范行业细则

发布时间地区/部门政策内容

7.07 上海“十三五”期间预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万

套

7.17 广州落实“租购同权”；允许将商业用房改造成租赁住房

7.20 九部委在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场；支持国企转型为住房

租赁企业，已选12城市试点

7.24 上海首次出让两幅“只租不售”地块

7.26 武汉试点租购同权；允许通过规划论证将酒店写字楼等改建为租赁住房

7.26 山东培育和发展住房租赁市场；租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基

本公共服务

7.28 住建部将通过立法保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇

7.28 无锡取消购房面积达60平方米以上准予落户的政策；增设租赁住宅落户政策

7.31 成都依托国企组建住房租赁公司；个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%

计算缴纳增值税

8.1 郑州建设政府住房租赁平台；明确租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有

就近入学等公共服务权益

8.1 深圳福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住

房只租不售

8.3 成都未来5年，成都将新建约30万套人才公寓，租期5年，租满5年后可申请

按入住时的市场价格购买

8.28 国土资源部确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

8.28 深圳要求引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体

自有物业，统一租赁经营。

2.2.政策影响更在长期，房企策略随城分化

2.2.1.短期政策影响有限，长期影响深远

短期来看，我们预计“租购同权”政策的出台对于市场影响有限。一方

面受制于核心一线城市资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，

另一方面政策仍然受到了诸多限制，使得“租购同权”受益人群有限，

“同权”的程度仍需具体细则落地。

广州属于一线城市，“租购同权”无法解决资源稀缺性的矛盾，政策短

期影响预计仍然有限。广州属于一线城市，学区高房价的核心矛盾仍在

于优质教育资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，如果不能从

供给侧进行制度上的改革和资源上的扩大，短期的供求矛盾无法得到改

善。对于市场的影响预计将更多的表现在核心区域房产的持有价值上升，

对于抑制房价影响有限。

图2: 2010-2015年重点城市普通小学在校生人数仍然呈现正增长，并高于全国平均水平

政策本身的诸多限制，使得“租购同权”的受益人群有限，而后续权利的平等程度也有待政策细则落地。在政府发布的文件中，明确指出赋予“符合条件”的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。一方面，条件包括本市户籍或绿卡持有人子女、在本市无住房、租赁房屋为唯一居住地且经备案等，具体细则仍然待定，对于符合条件的要求较为严苛；另一方面，享有就近入学的权利的范围仍有待观察，是否与本市户籍且有房产的子女具有同等优先权，仍需等待细则的落地。

从中长期来看，鼓励并立法明确租户的权利义务对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。从政策思路而言，逐渐由“堵”开始向“疏”转变，有助于降低房地产市场的波动性；从城市层面而言，增强了城市的活力和竞争力，更加有助于保持房地产市场的活力；从市场角度而言，将规范租赁市场的发展，存量房时代加速开启。

表2：重点城市公共租赁住房供应端政策以扩大供给、鼓励需求为主城市公共租赁住房供应端政策

沈阳“鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应”

深圳“增加社会群体的配租房源，使得保障房需求和供应更加匹配”

成都“多渠道增加公共租赁住房供应”

广州“多种方式增加租赁住房供应，满足新增住房需求”

郑州“把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障”

厦门“增加保障性住房和公租房用地供应”

武汉“多渠道增加租赁住房供应”

佛山“保障用地供应；拓宽供地方式满足用地需求”

杭州“率先实现了从‘以供定需’到‘以需定供’”

合肥“申报年度用地指标时，实行计划单列、优先供应”

南京“逐步建立以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”

北京“大力发展公共租赁住房，优化住房供应结构”

上海“租赁住房供应大幅增加，保障性住房确保供应”

从政策思路而言，调控政策的思路从“堵”向“疏”开始逐渐转变。在需求端的调控政策主要以限购、限贷、限售等方式为主，尽管初期对需求端的抑制效果显著，但在限购政策放松后往往会出现被抑制的需求集中爆发的问题，导致房价短期出现较大的波动。而政策从租赁市场着力，扩大了租赁人群比例，延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性。

从城市层面而言，“租购同权”扩大了吸引人才的范围，增加了城市的竞争力，让城市更具备活力。国内户籍和住房普遍绑定，而诸多社会权利又与户籍密切相关，所以在城市拥有房产显得举足轻重，而购置房产一次性需要支付较多资金，对于中低收入人群而言负担较大。“租购同权”的方向将强化租户享有的社会权利，扩大了城市对人才的吸引力，有助于增强城市的活力和竞争力。

从市场角度而言，“租购同权”直击住房租赁市场的痛点所在，对于规范租赁市场发展具有重要意义，存量房时代加速开启。租户权利的行使须建立在完善的租房交易服务平台基础上，而个人出租者和承租者也将面临更加复杂的租赁备案程序，因此专业化的租赁中介或者机构化租赁企业将愈发重要，存量房时代加速开启。

2.2.2.抢占一线公寓市场，存量时代争头筹

从城市布局来看，一线城市难以获取高性价比的资源，而大部分三四线城市的布局风险较大。从城市的角度而言，一线城市尤其是北京、上海、深圳，住房市场的核心矛盾在于住宅土地供应不足，开发商竞争激烈，难以获取高性价比的资源；而大部分三四线城市属于需求驱动型的城市，在人口净流出的趋势下，市场环境难以持续改善，布局风险较大。

图3:广州深圳的住宅用地供应计划并没有明显增加图4: 2010-2015年东部沿海的小学生增速远高于中西部地区，并高于全国平均水平-2.5%

表3: 北京供地的实际完成度较低

住宅（公顷）

保障性安居工程商品住宅合计计划实际完成度计划

2011A 1330 1338 100.60% 1220

2012A 850 892 104.94% 850

2013A 800 805 100.60% 850

2014A 650 678 104.30% 1000

2015A 450 195 43.33% 750

2016A 350 366 104.57% 850

二线城市（包括一线城市周边的部分三四线城市）仍有较大的改善空间，

随着人口的流入和产业布局的加强，二线城市将成为房地产开发商的主

战场。根据统计局2015年的数据，35个省会城市及计划单列市（不包

括拉萨）的房地产投资完成额占比为50.11%，其中一线城市（北上广深）

占比为11.58%，剩余近300个地级市占比50%。考虑到一线城市周边的

部分城市，二线城市占投资额的比例将会更高。

图5：一二线城市房地产投资完成额占比超过一半

从政府的角度出发，一线城市更适合推出租赁性质的用地，作为住宅土

地供应的有益补充，预计未来一线城市租赁性质用地比例将逐步提升。

我们用“土地出让收入/财政收入”这一指标衡量政府对土地出让的依赖

度，15个城市的平均数为67.57%，中位数为52.27%，一线城市如北京、

上海、深圳对土地财政的依赖度远低于平均水平，因此我们认为一线城

市有条件提供更多的租赁性质的用地。