南京水游城项目
百大标杆商业项目指水游城
南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。
入驻品牌以南京没有的国际二线品牌为主，如优衣库、H&M、无印良品等，价格不高但品质较好；水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团，横店影视察城、BHG城市超市等，涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。
“水游城”是以流动的水为主体营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。
水游城项目亮点
科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻：
水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同考虑到餐饮投资成本大为保证租户的投资回报租金的租金也各不相同。
考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。
他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。
为了创造共同的投资回报投资方与租户“风险公担利益共享”采取为了创造共同的投资回报，投资方与租户风险公担、利益共享，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。
所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成两者两比如果租金高就按租金收如果提成高就营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合：
打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理
配置业打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。
“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。
创新商家组合——去主力店，增功能店：
对于大多的购物中心，开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。
但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能。
水游城项目楼层规划图。
南京水游城调研报告(一)2024
南京水游城调研报告（一）引言概述：南京水游城是一处集休闲娱乐、水上运动、文化展示等功能于一体的综合性景区。
本文旨在介绍南京水游城的调研情况，了解其现状、发展趋势以及对当地经济的影响等方面内容。
通过对南京水游城的全面了解，进一步提供参考与建议，以推动其可持续发展和促进地方经济的繁荣。
正文内容：一、南京水游城的发展历程1.1 设立背景和目标1.2 建设和开放时间节点1.3 基础设施建设情况1.4 前期推广和宣传工作二、南京水游城的景点及设施2.1 主要景观介绍2.2 娱乐设施概况2.3 水上运动项目2.4 游客服务设施2.5 文化展示和表演项目三、南京水游城的市场与竞争分析3.1 地理位置与交通便利性3.2 目标游客群体分析3.3 主要竞争对手调研3.4 市场需求与潜力分析3.5 营销策略与差异化竞争优势四、南京水游城对当地经济的影响4.1 就业和劳动力需求4.2 旅游消费和消费链条延伸4.3 对周边商业与旅游业的带动效应4.4 地方税收收入贡献4.5 增加地区知名度和形象提升五、南京水游城的发展前景与问题5.1 目前存在的问题与挑战5.2 发展前景与规划5.3 政府支持与投资环境5.4 可持续发展战略与保护措施5.5 潜在机会与风险分析总结：南京水游城作为一处集休闲娱乐、水上运动、文化展示等功能于一体的综合性景区，具有良好的发展基础和广阔的市场前景。
然而，面临的问题与挑战也是不可忽视的。
通过本次调研，我们了解到南京水游城已取得一定的成绩，并提出了一些建议，包括提升宣传和推广力度、进一步优化游客服务等，以助力其可持续发展和对地方经济的贡献。
南京商业考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除南京商业考察报告篇一：南京水游城项目考察报告篇一：南京水游城调研报告南京水游城调研报告南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。
“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。
其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。
本文主要从水游城的运营模式和独特的设计理念，以及所存在的相关问题方面做初步的研究。
1水游城的运营模式水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间、让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。
以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。
通过不同主题活动、今日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。
中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。
水游城的中央舞台，视角无盲点。
游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。
2独特的设计理念水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的布色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林迷彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈，欢快的气息。
同时，设计者在这里采取了曲面与斜面结合的手法非常值得称道，它是使建筑体从根本上脱离“呆板、冷淡”的关键因素。
另外，值得注意的是，水游城本身并没有让过多的广告破坏墙面的整体效果，适度的传达出了内部商业信息。
将水游城与上海普通商厦的外观对比，我们很直观的就能感觉到谁更能吸引你。
水游城案例分析PPT演示课件
8
定位分析
•以广域集客为目标，融商业 购物、影视娱乐、餐饮、酒店 等诸多功能于一体的超大型商 业，通过不同生活风格的特色 店铺组合，表现出不同于传统 商业概念的魅力。
目录
一 整体概况 二 概念规划 三 楼层平面 四 设计亮点
五 空间设计 六 不足 七 图片欣赏
水景 屋顶花园
2
一、整体概况
3
4
项目区位
水游城位于南京夫子庙区域
夫子庙
5
项目外景图
•“水游城”的外观形象时 尚现代，内部环境宽敞明 亮，以流动的水系作为主 线来进行场所布局，顾客 走进“水游城”，伴着潺 潺流水缓步前行，在娱乐、 购物、休憩的过程中始终 有流水相伴，可以享受到 与自然和谐一体的舒适感， 在城内的活动更加轻松惬 意，体现出休闲购物的主 题。
培训系列课程
第四代购物中心
——南京水游城 案例分享
石家庄联邦伟业地产集团 北京汇博行商业地产服务机构
祥云国际项目组 2012年05月 中国·石家庄
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三、楼层分布
负二层
餐饮
超市
14
负一层
15
一层
酒店
H&M
•综合进驻品牌、店铺规模、业态比重等考量因素焦点装修家居网，水游城相对于新街 口等传统商圈，达到了约60%的差异率。这使得她的客群表现出更大的广域性和循环 性。水游城各楼层设定不同的目标客层,并合理配置业态及体量。
第3单元南京水游城分析
第四代购物中心之南京水游城
创新和不同化经营是商业进展的永久主题，也是商业地产提升竞争力的核心。
从商业进展的规律来看，商业地产必需与时俱进，不能无视环境和市场的转变。
中国的商业地产进展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式;第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心。
第四代商业模式是成立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLE CENTRE基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近MALL，在理念上和美国的LIFESTYLE CENTRE更接近，融合了两种商业模式，可是不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的明白得而做出的一种创新思路。
第四代商业模式强调体验式购物，在知足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。
购物已再也不是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时仍是社交中心。
在南京夫子庙旁就显现了一个第四代商业模式开发的以水为主题的景观购物中心。
它的开业可能为中国商业地产开发带来一场新的革命。
一：案例背景介绍
（一）经济技术指标：
占地面积：26770平方米
总建筑面积：167333平方米
商场建筑面积：100000平方米。
shoppingmall南京水游城
南京水游城 城 目 项目区位： 淮 南京市秦淮区中华路。
目特色： 项目 购物公园。
主题景观购 目规模： 项目 方米 占地面积：26770 平方 积：167333 平 平方米 总建筑面积 商业面积约 10 万㎡ 约 酒店面积 2.7 万㎡ 积为 停车位 860 个 停车场面积 4 万㎡,停 地上五层，地下四层（ （地下四层、三层停车）一、项目简介： 上海鹏欣集团 团投资兴建的 的,融商业购物 物、影视娱乐 乐、餐饮、酒 酒店等诸多功能于 水游城是上 体的超大型商 商业设施。
仿 仿照日本博多运河城的模式 式设计规划。
。
一体 二、设计特色：心情改变消 消费 筑设计公司— ——ＭＩＸ执 执笔设计。
设 设计师以“时 时间型消费”的理念，通 通过精 由美国建筑 妙的 的手法将阳光 光、空气、水 水流、天然植 植物等景观元素引入商业设 设施，把建筑 筑用运河隔开 开,形 成开 开放式体验空 空间。
水游城 城的穹宇型中庭、人工运河 河、水岸、瀑 瀑布、水上舞 舞台、空中庭 庭院、 天顶 顶花园、透光 光天棚等特色建筑功能设施 施，处处体现 现了独一无二 二的开放、愉 愉悦、亲近自然的 设计 计追求，极力为消费者提供一处愉悦的 的购物环境---“环境改变 变心情”“心 ， 心情改变消费 费”— —优 优美的环境必 必将吸引大量 量的消费者和观光客。
三、内部功能：行街 开放式步行 内部人流四、业态分布： 1.业态形式：商铺、次主力店，无大 式 大型超市、百货等主力店 百 店 牌 型 中 中 家庭消费 2.商业品牌定位：家庭型娱乐消费中心，价格中档，适合家5F 餐饮店 4F 餐饮、店铺店 3F 餐饮、店铺2F 店铺店 1F 餐饮、店铺店 B1 餐饮、店铺。
十个水主题商业综合体项目案例
水主题商业/综合体项目案例目录壹---德国Nova Eventis购物中心贰---美国威尼斯商业综合体叁---日本福冈博多运河城肆---新加坡圣淘沙度假胜地伍---迪拜购物中心陆---英国蓝湖购物中心柒---加拿大西埃德蒙顿购物中心捌---澳门大运河购物中心玖---南京水游城拾---日本难波公园德国莱比锡Nova Eventis购物中心建筑面积11万平米，2006年开业，总投资1.7亿欧元项目概况⏹项目名称：Nova Eventis⏹项目地点：Günthersdorf（位于莱比锡和哈勒之间的一个村庄）⏹项目类型：超区域购物中心⏹项目开工：2003 年10 月⏹项目开业：2006 年9 月⏹项目总面积：114,210 平米⏹零售面积：76,000 平米⏹店铺个数：220 个⏹停车位：7,000 多个⏹建筑设计：Jost Hering，Gisela Simon⏹开发商/业主：Deka Immobilien Investment GmbH⏹项目总投资：1.7 亿欧元莱比锡地区经济发达，购物中心辐射270万，每年将有约133亿欧元的零售需求⏹地区的经济主要以机械制造业、展会业、通讯业、保健/生物、科技/医疗、能源、汽车和工业为主。
2000 年宝马和保时捷这两大汽车巨头将工厂迁入莱比锡。
同时为这里的居民提供了10,000 多个工作机会。
⏹购物中心将覆盖约 270 万周边居民，开车最多70 分钟能到达。
从这个人口计算，每年将有约133亿欧元的零售需求。
除了购物区前面有7000 多个免费停车位以外，新建的停车库还提供2000 个。
一小时车程覆盖居民，总数约 2,713,00015 分钟内到达约 242,00015-30 分钟内到达约 854,00030-45 分钟内到达约 617,00045-60 分钟内到达约 1,000,000项目多样化的运动、休闲和冒险体验适合家庭娱乐，成为整个区域家庭聚会及娱乐场所⏹Nova Eventis 的核心区是两层楼高的，玻璃屋顶的购物区。
南京水游城分析
项目西侧为 江苏省交通 运输厅
项目西北角 钱塘人家商务会所
项目东南角 夫子庙
开发商和建筑设计公司背景情况：
上海鹏欣（集团）有限公司： 是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团。 目前已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。 集团房地产开发板块已经形成了以城市综合体和高品质住宅、工业、旅游等产 品全线覆盖的发展格局，开发总面积近300万平方米。并相继成功打造了”徐汇星游 城”、“通州金游城”、“南京水游城”等游城系列的商业地产。 美国杰德事务所(The Jerde Partnership）： 是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国捷得 国际建筑师事务所。1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并曾荣获来自 美国建筑学会、Progressive Architecture杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等 授予的多项荣誉。 在中国的主要项目有： 2002年 广州 雅居乐花园；2004年 上海 百联西郊购物中心 2005年 香港-刚线湾 数码港商场；2005年 香港九龙 朗豪坊； 2007年 杭州 湖滨开发区重建等。
进行整体的优惠活动
与百货相同，发放通用的赠卷、购物卡等。
永不落幕的都市剧场
365天全天候演出活动，充分利用水上舞台， 增强商场的吸引力和新鲜感。
品牌更换及落位
到2011年6月，水游城进行了近60%的品牌更换及13000平方米的面积调整， 以此来优化品牌结构、调整经营状态。
餐饮比例有所上升： 项目大量的餐饮设在B1层，并多分布的运河周围，形成了良好的用餐环境和氛围 品类更丰富（如礼品、文化用品、个人护理等） 品牌的更新和增加使区域特征更明显： F2主要为女性服饰和女鞋， F3主为男性服饰 F4为儿童服饰、教育及女性美容护理类
体验商业志南京水游城怎样用“体验”成为年销售额近10亿的吸金水城
体验商业志南京水游城怎样用“体验”成为年销售额近10亿的吸金水城来源：赢商网作者：王茜引“体验式”已经成为购物中心抗衡电商冲击、同质化竞争的武器，然而，相互抄袭、千篇一律，“体验式”商业的同质化问题也日益凸现。
2015年11月25-26日，“2015年中国体验式商业地产发展论坛”将在深圳举办。
在此之前，赢商网推出“国内购物中心是这样做体验的”系列报道，挑选目前国内在体验式商业有代表性的购物中心，探寻其在体验商业的方面的经验和创新。
“国内购物中心是这样做体验的”系列报道将探访北京芳草地、天津大悦城、深圳观澜湖MH MALL、远洋太古汇、上海K11、南京水游城等十多个国内标杆项目体验商业志。
今天，为大家推荐的是南京以水为主题的体验购物中心“水游城”。
随着人们生活水平的提高，消费追求也正从满足基本生活需要演变为追求享受、注重品质、为满足心灵而购物。
需求增长下，现代商业模式也紧跟进化。
“买”与“卖”的关系从原本极具目的性的百货模式演变为或为消遣时光、或为聚餐约会的购物中心时代。
封闭的大盒子似乎已经无法满足顾客如井喷般多样化的消费需求，Lifestyle一词应运而生，它要求购物中心提供给顾客更丰富的精神世界，更充足的互动空间，以及在“颜值”当道的时代下，更“美”的视觉享受。
归根结底，就是当下商业地产正极力追求的“体验式”之路。
鹏欣水游城可以说是南京的第一家真正意义上的购物中心，以日本博多运河城为母版，延续其“水”主题，继承并发展为时间型消费、激发型消费和体验型消费为一体的新型消费模式，倡导“没事就去水游城逛逛吧”的新生活方式。
南京水游城开业第一年即实现盈利，年销售额近10亿元，日均人流量3-5万，年客流量达1500万人次，年缴税7000万，解决3000人就业成为了远近闻名的商业教学案例。
撇开这些无形的概念与数据，作为南京商业地产的革新者、领头羊，南京水游城在实际操作运营中，又是如何诠释“体验”一说呢？建筑体验：五大感官的刺激与享受南京水游城商业面积约10万平米，由地下2层，地面5层组成，于2008年正式开业。
南京水游城布局及业态概述1853223977
生活
儿童
服务
亚洲餐饮
中式餐饮
西式 餐饮
仿日本消费型购物中心博多运河城 设计建造，日本人的理念真的是不错，中 国人也只会仿造，其它没太多说的，一切 都在照片中
入口的地方，绚丽的外 立面略显一些夸张
从地面看地下 一层，造型地 面铺地，景观 水池，特别是 池底的花纹；
• • •
营业时间
• • • • • 零售店铺 10:00~22:00 餐饮店铺 10:00~23:00 娱乐 10:00~01:00 停车场 24小时开放 部分店铺可因时期而异
b2
b1
• 负二楼 SPORT 100，U1，AZONE，HANG TEN，真维斯，骆驼，1727， IN BASE，BHG 超市，美食广场 • 负一楼 启路文化生活馆，科艺眼镜，曼妮芬，安莉芳，THE SUIT AOYAMA， 兰茶坊，e base，Iceason ice-cream，BEAUX-ARTS，STGE， MUJI无印良品，福殿靴下屋，自然派休闲食品，MAP，美美主义餐 厅，Hello Kitty，果燃掂甜品店，贝儿多爸爸的泡芙工房，Lovely Lace，E BLAN，亮视点，曼古银，嘉贝诗，CASIO，印度咖喱，樱 之苑，土大力，面道，仙踪林，麦当劳，iPod，八马茶叶， Monchhichi，DQ冰淇淋，1432德国花园餐厅，ST&Sat，crocs， ichido，棒！约翰，Leonidas chocolate coffee，COSTA， HOTWIND，mannings万宁，雪茄吧，和记港式茶餐厅
4f
5f
• 四楼 • 川味観，新华书店，天才宝贝早教中心，沙 萱美发，爱丽思住居馆，玉皇宫，crocs，LOCK LOCK，OQO，宝贝天使专业儿童摄影，babyart 创艺宝贝早教中心，Health&Beauty SPA，源色 牧场，萱子饰品，金芭妮，玛花纤体，尚指颜美 甲，UNISEX，横店影视电影城，时尚生活区 • 五楼 • 上海小南国锦氏(东南亚菜)粟鱍轩粥馆 • 六楼 • 水游城6楼啤酒花园
大型商业建筑点评之南京篇——水游城的“游购”之道
。
就是在这样
．
种 纯 商 业 目 的 的 购 物 中心
，
无 论 你站在哪
一
层 的主 力店 铺 前
你俯 首便 可 见 水
这
．
难道不是难能可贵的幺7
图 3
次入 键
”
口
的船 帆透 明外装 饰使 辅 楼 显 得 非 常 别 致
米
、
米 的人 工 景 观 运 河 是 水 游城 的建筑组 织轴线
我 认 为不 应该 仅仅理 解 为液态 的水
，
。
将 水 游 城 与上 海普通 商厦
．
(图
。
2
) 的外观 对 比
，
我们很直观
但水游城的
认为
：
水
。
有 的人
．
谁 更 能 吸 引你
实 际 上 水 游 城 并 没 有 太 多 的水
．
然而 我 又 不 能不承 认
。
置
身水游城
1
、
你完全是融入 了
．
一
座 水 的城 市
。
有 限 的水 体
。
最 大 的辐射 面
，
有 限 的水
．
在水游城被利
用到 了极致
前面 我们 已经 谈到
，
水 游 城 的源 地 并 没 有 什 幺可
一
利 用 的现 成 水 景 资源 游乐场
一
同时
，
它既不是
个公 园
．
也不是
一
座
，
而是
一
个 以 商 业 租 金 为 目 的 的 购 物 中心
同 时透 露 着 巨 大 的
“ “
，
外墙色 调 以暖橙 色 作主 打