南京水游城综合商业项目规划布局及业态概述
南京水游城介绍导游词
南京水游城介绍导游词
尊敬的游客朋友们，大家好！欢迎来到南京水游城！
南京水游城位于南京市江宁区禄口镇，是一座集水上乐园、温泉、餐饮、住宿为一体的综合性旅游目的地。
下面我将为大家介绍一下南京水游城的特色和景点。
首先，南京水游城以其独特的建筑风格吸引着众多游客。
园区内有仿古建筑的水上小镇、欧式建筑的水上别墅，充满了浪漫与浪漫。
其次，南京水游城拥有丰富多样的水上项目，让游客们尽情享受水上乐趣。
你可以尝试水上滑梯、漂流、冲浪等刺激项目，也可以选择泡温泉、游泳池中畅游，消暑解暑。
另外，南京水游城还有精致的餐饮和住宿服务。
你可以品尝到各种美食，包括传统的江南菜和海鲜料理。
此外，园区内还有别具风格的酒店和度假别墅，提供舒适的住宿环境。
最后，南京水游城还定期举办各种娱乐活动和演出，让游客们在休闲娱乐的同时，还可以体验一把文化的熏陶。
作为一座集水上乐园、温泉、餐饮、住宿等多项优势于一身的旅游景区，南京水游城将竭诚为您提供优质的服务。
祝大家在南京水游城度过愉快的时光！。
水游城案例分析
三层
电玩中心
四层
影城
•营业面积3000多㎡。是一家以五星级标准设计、建设的电影
美食
上海小南国
棉氏 东南亚菜
品味轩潮粤菜
四、建筑设计特色
水边购物 绿色呼吸
第一个特色——水景
• 负1层有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心， 最宽处有10米左右，最窄有4米，河边不设栏杆，购物者可 近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至 负2层，整体更新颖和谐
• 水游城的内部，让大家印象最深刻的是中庭的镂空天球和内墙上的广告 窗。我们通常所烦恼的商业气息与建筑美学的融合，就在这别出心裁中 自然合一。
六、不足——动线规划
• 此图为水游城的消防 人流导视图（1层）
• 从图中可以看出购物 中心出入口较多，部 分出口过于临近，容 易造成人流分散，不 能很好的构成回型动 线；红色主动线人流 较大，蓝色辅动线客 流较小，有部分死角 存在。
宽8米，长280米的人工景 观运河是水游城的建筑组 织轴线。水游城的“水”， 不应该仅仅理解为液态的 水。置身水游城，你完全 是融入了一座水的城市。
水游城水景
水中表演舞台
• 独具一格，观众可从里三层、外三层、 高三层各个角度观看表演，成为一景， 它将通过365天全天候演出活动，通 过不同主题的活动、节日庆典装饰、 环境、舞台、表演照明灯使其长时保 持新鲜感，从而打造一个“永不落幕 的都市剧场”。
商业空间的向心性
统治性的中心广场串联街道空间 成为人们识别的关键点，形成活动中心区域
内景图
•城中心舞台在建筑上引入了向心力的概念 •它将通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞 台、表演照明等使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场” •不落幕的演出穿插在商场阳光、水景间，时间就这样在消费者顾盼流连间不知不觉 的流逝，更好的诠释了时间型消费概念。
南京水游城调研报告(一)2024
南京水游城调研报告（一）引言概述：南京水游城是一处集休闲娱乐、水上运动、文化展示等功能于一体的综合性景区。
本文旨在介绍南京水游城的调研情况，了解其现状、发展趋势以及对当地经济的影响等方面内容。
通过对南京水游城的全面了解，进一步提供参考与建议，以推动其可持续发展和促进地方经济的繁荣。
正文内容：一、南京水游城的发展历程1.1 设立背景和目标1.2 建设和开放时间节点1.3 基础设施建设情况1.4 前期推广和宣传工作二、南京水游城的景点及设施2.1 主要景观介绍2.2 娱乐设施概况2.3 水上运动项目2.4 游客服务设施2.5 文化展示和表演项目三、南京水游城的市场与竞争分析3.1 地理位置与交通便利性3.2 目标游客群体分析3.3 主要竞争对手调研3.4 市场需求与潜力分析3.5 营销策略与差异化竞争优势四、南京水游城对当地经济的影响4.1 就业和劳动力需求4.2 旅游消费和消费链条延伸4.3 对周边商业与旅游业的带动效应4.4 地方税收收入贡献4.5 增加地区知名度和形象提升五、南京水游城的发展前景与问题5.1 目前存在的问题与挑战5.2 发展前景与规划5.3 政府支持与投资环境5.4 可持续发展战略与保护措施5.5 潜在机会与风险分析总结：南京水游城作为一处集休闲娱乐、水上运动、文化展示等功能于一体的综合性景区，具有良好的发展基础和广阔的市场前景。
然而，面临的问题与挑战也是不可忽视的。
通过本次调研，我们了解到南京水游城已取得一定的成绩，并提出了一些建议，包括提升宣传和推广力度、进一步优化游客服务等，以助力其可持续发展和对地方经济的贡献。
水游城规划特色成就零售品牌价值
水游城，规划特色成就零售品牌价值吴正梅，上海水游城商业投资管理有限公总经理从事商业工作20多年了，经见了各个年代各种形态商业设施的兴衰。
尤其是近几年，当商业和地产结合在一起成为一个新兴行业的时候，众多商业设施在其开发建设和运营中出现的问题，更是历历在目。
结合自己在这一领域的阅历，尤其是全程参与南京水游城这一城市综合体的策划定位、开发建设及全面负责招商运营的全过程，笔者就水城的规划特色如何成就零售品牌价值的，谈谈自己的一个切身体会——“谋定而后动”。
大部分投资人，当其“圈”得一幅地块的时候，通常会期望尽快从中获利。
因而，商业地产并一定是他们的首选。
随着住宅地产开发越来越走向瓶颈，越来越多的地产企业，开始关注商业地产的开发。
然而，住宅地产和商业地虽属一个范畴，但是两个截然不同的地产领域，它们有各自的特点和规律。
商业地产通常在项目确定开发之前，应结合市场调查做最有竞争力的定位及产品组合，根据此定位设定备选品牌，同时测算租金收益。
再据投资回报要求推算出投资总额。
我们讲在限定的投资总额中，骨胳=结构不能动，设备=内脏也不能省，BA系统=神经系统也不能省，能够调节的就是外衣=铺砖-立面用材-内装标准，如果投资测算能控制在预算内项目则立。
所以现在是单纯的商业项目靠经营收益很难找平，市场风险比较大，地产开发商依赖原有住宅开发的思维方式一下子难以适应商业地产，而盲目进入商业地产风险就更高。
因此，在严谨的市场调查、消费者研究的基础上的策划定位、集客手法就尤为重要。
以南京水游城为例：我们在初次接触这块位于南京城南的地块之后，就在考虑做什么才能与南京最核心商圈——新街口商圈共生，并形成客流回游？我们知道一个商业设施的价值主要是取决于以下四个方面：集客能力+功能能力+租户的能力+持续能力。
为此展开了多个层面的市场调研和分析，从投资分析角度按步骤进行；从区位分析到消费者调研；从定位策划到MD设计；从投资回报测算到投资规模设定；从整个工程项目管理到租户访谈；每一步都必须仔细认真。
水_游_城_案_例_分_享
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创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合 区别于中国传统百货业，“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究 人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋 子也有包，还有饰品、饮料等，或者某一层既有年轻妈妈的服饰， 又有儿童服饰等。
3
创新商家组合——去主力店，增功能点
对于购物中心的开发模式，国内发展商大多模仿大连万达的大型主 力店的开发模式，但是这种开发模式不像表面那样风光，国际大商 家，低廉的租金，长期的合同，这导致发展商实则为国际大商家打 工，开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则一改这种 主流做法，实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作 为主力店。此方法如果操作成功，物业的成长才真正释放价值。当 然是否去主力店与项目所在商圈的成熟度也休戚相关。
（四）楼层分布 （四）详细楼层分布6-----第四层
主要品牌组合：（影院＋游戏天地＋生活天地＋主题餐厅）
（四）楼层分布 （四）详细楼层分布6-----第四层地图
（四）楼层分布 （四）详细楼层分布7-----第五层
主要品牌组合：（多国餐馆）
棉氏 东南亚菜
上海小南国
美
食
品味轩潮粤菜
七、南京水游城的规划设计
五、项目亮点
商场引进了不少时尚品牌，其中40%是南京没有但深入 人心的人气品牌，入H&M、UNQLO、SEPHROA、 ZARA、小南国、BHG超市、MUJI等。水游城相对于 新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得她 的客群表现出更大的广域性和循环性。 水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高 三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过 365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆 典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感， 从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。
十个水主题商业综合体项目案例
水主题商业/综合体项目案例目录壹---德国Nova Eventis购物中心贰---美国威尼斯商业综合体叁---日本福冈博多运河城肆---新加坡圣淘沙度假胜地伍---迪拜购物中心陆---英国蓝湖购物中心柒---加拿大西埃德蒙顿购物中心捌---澳门大运河购物中心玖---南京水游城拾---日本难波公园德国莱比锡Nova Eventis购物中心建筑面积11万平米，2006年开业，总投资1.7亿欧元项目概况⏹项目名称：Nova Eventis⏹项目地点：Günthersdorf（位于莱比锡和哈勒之间的一个村庄）⏹项目类型：超区域购物中心⏹项目开工：2003 年10 月⏹项目开业：2006 年9 月⏹项目总面积：114,210 平米⏹零售面积：76,000 平米⏹店铺个数：220 个⏹停车位：7,000 多个⏹建筑设计：Jost Hering，Gisela Simon⏹开发商/业主：Deka Immobilien Investment GmbH⏹项目总投资：1.7 亿欧元莱比锡地区经济发达，购物中心辐射270万，每年将有约133亿欧元的零售需求⏹地区的经济主要以机械制造业、展会业、通讯业、保健/生物、科技/医疗、能源、汽车和工业为主。
2000 年宝马和保时捷这两大汽车巨头将工厂迁入莱比锡。
同时为这里的居民提供了10,000 多个工作机会。
⏹购物中心将覆盖约 270 万周边居民，开车最多70 分钟能到达。
从这个人口计算，每年将有约133亿欧元的零售需求。
除了购物区前面有7000 多个免费停车位以外，新建的停车库还提供2000 个。
一小时车程覆盖居民，总数约 2,713,00015 分钟内到达约 242,00015-30 分钟内到达约 854,00030-45 分钟内到达约 617,00045-60 分钟内到达约 1,000,000项目多样化的运动、休闲和冒险体验适合家庭娱乐，成为整个区域家庭聚会及娱乐场所⏹Nova Eventis 的核心区是两层楼高的，玻璃屋顶的购物区。
南京水游城分析
项目西侧为 江苏省交通 运输厅
项目西北角 钱塘人家商务会所
项目东南角 夫子庙
开发商和建筑设计公司背景情况：
上海鹏欣（集团）有限公司： 是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团。 目前已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。 集团房地产开发板块已经形成了以城市综合体和高品质住宅、工业、旅游等产 品全线覆盖的发展格局，开发总面积近300万平方米。并相继成功打造了”徐汇星游 城”、“通州金游城”、“南京水游城”等游城系列的商业地产。 美国杰德事务所(The Jerde Partnership）： 是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国捷得 国际建筑师事务所。1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并曾荣获来自 美国建筑学会、Progressive Architecture杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等 授予的多项荣誉。 在中国的主要项目有： 2002年 广州 雅居乐花园；2004年 上海 百联西郊购物中心 2005年 香港-刚线湾 数码港商场；2005年 香港九龙 朗豪坊； 2007年 杭州 湖滨开发区重建等。
进行整体的优惠活动
与百货相同，发放通用的赠卷、购物卡等。
永不落幕的都市剧场
365天全天候演出活动，充分利用水上舞台， 增强商场的吸引力和新鲜感。
品牌更换及落位
到2011年6月，水游城进行了近60%的品牌更换及13000平方米的面积调整， 以此来优化品牌结构、调整经营状态。
餐饮比例有所上升： 项目大量的餐饮设在B1层，并多分布的运河周围，形成了良好的用餐环境和氛围 品类更丰富（如礼品、文化用品、个人护理等） 品牌的更新和增加使区域特征更明显： F2主要为女性服饰和女鞋， F3主为男性服饰 F4为儿童服饰、教育及女性美容护理类
南京综合体项目的情况
开发商
南京一九一二集团的前身是南 京市十大民营企业——东方企业（集 团）有限公司。东方集团创始于1960 年6月，经过数十年的发展，形成了 以房地产开发、汽车出租、旅游饭 店、汽车维修、钢琴制造为核心的 包括汽车贸易、装饰建筑工程、物 业管理等在内的多元化产业结构， 并将经营触角延伸至海外， 旗下拥有二十余家国内外子（分） 公司和控股公司。
项目亮点及特点
（1）地段不错，离主城区近：地处主城、 奥体新城与南部新城交汇的核心地带。 （2）交通便利、多线直达：位于城市中 轴处，紧邻赛虹桥立交，步行5分钟可达 中华门地铁站，1站抵夫子庙3站抵新街 口，未来更有规划中的8号地铁赛虹桥站。 （3）软件谷科技人才聚集：“中国第一 软件基地”软件谷里的人群稳定，他们 能够为软件谷的发展奠定坚实稳定的基 础，从而推动该区域释放出可预期的未 来发展空间。
租金
服装类均价为8-16元/天/平米.
项目亮点及特色
1、最有特色的是宽8米、长280米的人工景观运河，地上为6000平米的休闲广场，建筑顶部7000平米的空中 花园，顾客可以免费进入休息、游玩。设计充分体现建筑空间的个性化和人性化。 2、在外观设计上，水游城将阳光、水流、公园等直接引入，以运河和水上舞台为中心，构成最能聚集客流 的空间。其中中庭表演台的设计还融入文化与互动的理念，中控位置有效的聚集了人流。 3、持续的品牌推广：主要体现在活动的举办，每天都有演出，吸引了大量的人流。 4、灵活的经营模式。 5、高水平的运营团队。
南 京 新 城 市 广 场
——龙 江 发 展 的 见 证 者
项目简介
南京新城市广场，坐落于南京“第三商圈”龙江商 业区，由南京新城市商业置业有限公司投资兴建，特邀 德国知名建筑设计师操刀，占地面积12.6万平方米，建 筑面积达28万平方米，拥有近400家知名品牌的专营店， 是目前全省最具规模、档次最高的大型综合性现代商业 与生活配套中心。 南京新城市广场集合了五大业态，拥有金润发大型 仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮 酒吧广场和数码专业广场，是一个集购物、餐饮娱乐、 休闲运动、文化社交、办公、居住位一体的综合性商业 中心。其中金润发大型仓储超市2003年就已经开门迎宾， 当年营业额突破4个亿；华纳影城于2004年6月正式营业， 是南京第一家国际五星级8厅影院，拥有国际最先进的数 码放映技术，成为周边市民的休闲好去处。最具时尚前 卫卖场特色的新城市百货精品步行街，共分5层，购物环 境四季如春，400米长的室内步行街景观串联，内部装饰 典雅、舒适，营造其乐融融的消费空间，还有2000平米 超大空间免费停车场，为您的爱车提供休息的港湾。 率先引进世界先进商业经济模式的新城市广场，将 购物与体验融合，并以超前的时代规划，成就南京市民 的生活新风潮。 占地面积12.6万平方米，建筑面积达28万平方米， 拥有近500家知名品牌的专营店，3000个免费停车位，现 已全面开业。