如何制定恰当的招商模式

如何制定恰当的招商模式
如何制定恰当的招商模式

如何制定恰当的招商模式

近年来,翻开《中国经营报》、《销售与市场》和《商界》杂志等国内较有影响的财经类报刊,各类“诚招代理”和“欢迎加盟”的广告几乎充斥了80%以上的广告版面。同时,对于一部分读者而言,瞪大眼睛在各类招商广告里“寻找商机”已经成了他们订阅以上几类报刊的主要目的之一。于是,为数众多的“诚招者”和“应招者”便构成了一个普通消费者乃至很大一部分习惯于传统分销渠道的经营者甚感陌生或神秘,而圈儿里面却是热火朝天的独特分销模式——招商运作。

早在8年前,上海联纵智达营销咨询有限公司的几位主要成员就以不同身份介入招商运作(只是那时的招商运作远不如现在这么“花俏”),期间曾为国内数十家生产型企业提供过招商规划和实施服务,几乎百分之百的企业都获得了理想的业绩。今年8月,联纵智达在上海召开了“招商规划及实施技巧实战报告会”,虽然只在《销售与市场》杂志一个媒体上刊登了两条会议广告,且会务费用不低(3800元/人),但报名者还是打爆了电话,招商之火爆可见一斑。

面临国内招商的现状,企业和厂家怎样最大限度地发挥招商优势,尽量避免招商方式的种种弊端,创造全新的招商理念和实施手段,正是本文的核心所在。

一、准备——在招商开始之前

明确招商目的

弄清楚自己的招商目的,并把招商列入到企业的整体规划中来,以确保企业顺利的发展。一般来说,企业对于招商主要的目的有三点:一、快速回笼资金,缓解压力,二、快速建立营销网络,占领市场,三、锻炼队伍,总结经验,提炼市场运作模式(“招商专业户”的目的则是三六九抓现钞,暂不在本文讨论话题之中)。然而因为企业本身的状况不同,其主要目的亦有所不同,比如商务通刚刚上市的1999年,有效的招商使恒基伟业迅速建立了全国的销售网络,创造了上市一年销售8个亿的神话。如果说初期恒基伟业招商是为了迅速组建网络、占领市场,那么现在的恒基伟业招商的主要目的是扩大影响、清理市场并为后继产品打下通路基础。

从全局和长远的角度看,采用招商策略不仅仅是企业进行产品快速拓展的手段,事实上,对企业的整体发展都有着重大的意义。通过招商,可以最大限度地规避市场风险(主要指资金方面的),鼓舞企业、员工及相关部门的信心,更为重要的是,招商可以为企业积累大量的市场实战经验,培养营销队伍,从而为企业建立一套科学的营销管理机制,并为后继产品打下通路基础。因此可以说,招商运作对企业具有战略意义和深远影响的。

一个要长远发展的企业,其招商目的应与那些以招商为赚钱手段的个人或企业不同,其根本目的应该是打动和争取消费者,从根基上启动和占领市场,把招商仅仅作为产品面市的手段和工具之一,而不是企业的终极目的。“与经销商利益相通、命运相连、风险共担,进而形成真正意义上的、长久而稳固的战略伙伴”,这样才能为招商工作树立牢固的操作准则和服务理念。

但需要提醒的是,那些资金短缺、人员匮乏、资源有限,仅以招商为原始积累手段的企业或个人也需事先明确自己的短期目的与期望,切不可“东施效颦”,盲目跟从大企业的做法。只要产品质量、性能可靠,事先明确规则,“我管生产,你管销售”的“一脚踢”的做法也并没有什么见不得阳光的——但事先对“应招者”坦诚告知、明确责任是必须的前提。

确立招商对象

相对传统模式,招商有很大的随机性和不可控性。多数情况下,招商厂家都是事先拟订好招商方案,单方确定了各级经销商的资质标准及“入门”条件,然后通过媒体广告等途径发布招商信息,而目前“诚招经销商或代理商”的广告多如牛毛,“应招者”选择机会和余地也非常大。“门当户对”的概率并不很高,因此,招商也不可能完全避免这种供销双方“不能双全”现象的产生。

但这并不是说招商就没有了比较余地和选择空间,相反,企业事先明确了招商对象、重点区域、资质要求、审核细则、帮控措施等相关条款,并能通过有效途径加以传播,招商工作就能更加清晰明确、有的放矢,从而减少不必要的周折,免去无效的资金、时间与精力的投入。

一般来说,招商主要有经销商和代理商两种。因此我们有必要分清经销商与代理商的区别。(目前国内众多企业或个人并没有完全弄懂“代理商”与“经销商”之间的区别。)

由此可见,经销商与代理商之间存在本质性的区别。一般说来,成熟品牌和产品因市场走势稳定,推广工作简单,销量容易预估,比较适合以经销制的方式合作;而开拓期的产品因市场元素复杂,市场投入较大,且前景未卜,需精耕细作,以“贸易”式的经销方式解决复杂的市场问题显然行不通,比较负责任的厂家大多采取代理制的方式,从而减轻代理者的风险与负担,也可以加强对代理者的帮助、督导和控制,以期获得掌控市场的主动权。

在界定了经销商与代理商的概念之后,企业可以依据自己的现实情况,确立主要目标对象。并结合各区域市场容量、潜力、进入成本、竞争状况,以及潜在“应招”者的基本特征,制定上市招商的区域分隔及对象选择方案。

二、合适的就是最好的

既然招商和应招双方是“各取所需、自由恋爱”,那么对招商策略的最基本的要求就是适合。

合适的资源,合适的条件

对于任何“应招者”(经销商或代理商),他的终极目的都是获取经营利润或佣金,这也是任何供货商都必须理性面对的现实。但大多数“应招者”并不是盲目相信“我出资,你赚钱”、“投资1万,年赚百万”之类的信口雌黄,他们越来越关注为达到自己赚钱目的,招商企业必须具备的种种先决条件和市场支持,因此,在制定招商策略的时候,首先要清醒了解自己的资源、优势和能够给予应招者的条件,并与应招者共同探讨总体的市场策略、告知真实的市场支持,才能让双方长期合作,避免出现“蜜月一过,反目成愁”的情况。

一般来说,应招者对企业各项资源的关注如下:

上表仅是按一般的招商惯例的提示性分析,实际运作当中各项要素的排序及权重会因各招商企业和“应招者”不同条件与心态而发生较大的变化。但上述七点无疑是“应招者”最关心的问题,因此企业应根据自己的资源最大可能的完善各项资源,力求达到“应招者”满意的状态。例如,新上市的产品无疑在产品力和市场容量上尚无现实优势,但促销方案实用、支持力度大、企业实力强、市场策略成熟等条件还是可以吸引“应招者”。根据能够为“应招者”提供的支持,制定相应的条件,力争“门当户对”。一味的提出苛刻的合作方案势必影响招商的进度和“应招者”的积极性。

合适的态度,合适的传播

随手翻开几份招商启示的报纸或杂志,满眼都是“600亿元的大市场等你来开发”、“无需投资,年入百万”、“300%的投资回报,您还等什么?”、“加盟ΧΧΧ,必定赚大钱”等之类的充满诱惑的广告。仿佛满街都是天上掉下来的馅饼,人人都可以轻而易举地成为富翁了。如果说这些招商广告全都是一些骗子公司所为显然不够客观;同时,说没有人会相信这些广告和许诺也不够现实。事实上,目前国内招商广告管理无章可循,许多招商者目光短浅(当然,存心蒙骗的也大有人在),而一部分应招者也是急功近利、头脑不清,因此才造成了现在“众人热恋众人寒”的尴尬局面。我们只要留心观察,就会发现知名企业或品牌的招商很少会落此俗套。同时,具有一定市场操作能力和较强经济实力的经销商也很少会对“无需投入,年入百万”的事情感兴趣。

因此,对于一个力求长久发展的企业,无论是在招商广告表现形式上,还是在代理商的实际接触、洽谈、遴选方式,以及后期市场运作和帮助方面,都必须脱离短期操作的“俗套”,不要夸大其辞,要诱之以利,明之以理,坦诚相待,责权对等,优势互补,这样才能与应招商家共同发展。

在整体的传播上,要将“应招者”关心的问题说清楚,将对招商构成的素材亮点总结出来告诉“应招者”。例如企业背景、产品特质、市场支持、服务保证等方面,要真诚地使“应招者”清晰的了解情况,这样才能获得长久的信任与合作。

招商企业如果不能正确认识自己的资源,贪大求全,在招商过程中夸大其辞,在传播上肆意鼓吹,最后只能是“搬块石头砸自己的脚”。在招商上,合适的就是最好的。

三、招商策略的设计制定

在做好必要的准备之后,设计一份详细的招商方案则变的十分重要。一份完整的招商策略大致分以下几个部分。

产品核心卖点提炼及促销方案设计

不知是哪位哲人说过这样一句话:“你的产品是什么并不重要,重要的是消费者认为你是什么。”此话虽然有些过激,但也不无道理(敬请放心,如今的老百姓是绝对不会把鸡蛋当成榔头的!)。我猜这句话的本意是提醒生产者不要只用自己的眼光看待自己的产品,而应该更多地以消费者地视角来看待和思考,实事求是地给产品一个明确地说法,让消费者容易理解和接受——这就是我们常说的产品的核心概念。所以与其它分销形式相仿,招商之前先确定产品的核心概念是十分重要的。试想,如果当年“脑白金”直接命名个“年轻态牌松果体素”,今天的老百姓还会“只收脑白金”吗?有了产品核心概念并明确消费群定位就会有产品的核心诉求,于是促销活动的设计就有了方向。以我们的经验看来,如今的“应招者”不但要“鱼”(利润),还要“渔”(赚钱的方法),所以在招商之前先为他们准备好一个促销“武器库”(既包括促销方案,也包括一部分促销实物)已显得尤为重要。而这也正式能够展现厂家运作市场能力的关键之一。(近来我们所服务的招商企业获得成功的主要原因之一也是为“应招者”提供了“绝佳”的市场运

作手册。)

招商部门的设置及岗位编制

由于招商模式在运作手法及技巧等方面与传统渠道操作存在较大差异,甚至在人员素质、特长、经验以及管理、激励政策等方面,两者都不尽相同。因此,一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来,并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般通路销售的激励机制,使其尽量在整体营销组织框架中享有较为灵活的权利。

一般来说,招商部下要整和市场部(包括信息研究、广告、企划、市场督导)、市场拓展部(包括各区域招商经理)、销售部(一级中心城市、样板市场、直销等)。同时,生产、产品控制、培训、财务等同级部门要全力配合,以保证招商的顺利进行。必要的情况下,在区域招商经理下设置协销经理,在终端和市场一线帮助“应招者”开拓市场。每个岗位视企业情况设置1-3人不等,协销经理则可按照实际招商进程及市场预期进行灵活掌握——对于致力“决胜终端”的长远型、细致型企业,协销人员成百上千也不一定为过。

招商信息发布媒介及招商形式的选择

尽管招商厂家和手法不断推陈出新,但全国性的招商广告发布媒体却越来越集中,报纸基本集中在《中国经营报》、《参考消息》、《南方周末》、《环球时报》,其中仅《中国经营报》占去了报纸类广告有效信息回复率的70%左右;杂志则集中在《销售与市场》、《商界》、《南风窗》,其中《销售与市场》、《商界》占去了杂志类广告有效信息回复率的60%以上。因此这些无疑是企业首选的招商广告媒体。同时,根据招商产品不同,可适当补充一些相对应的专业报刊,如:药品招商可适当选择《中国医药报》,化妆品招商可适当选择《中国化妆品报》等。另外,在招商的重点省份也可以加大一些在地方媒体的宣传力度。以往的经验告诉我们,区域招商广告应以省一级类似《都市报》的晚报体系为主,日报系统信息回复率极差。

广告发布和实际达成协议还有一定距离,并非接接电话、见面谈一谈就签约那么简单。以经验来看,通过电话达成初步沟通和信息交换,邮寄招商详细介绍和区域竞标书,然后以召开“招商大会”(或企业产品上市新闻发布会)的形式,其实际成交率较高。企业招商总部零星接单只能作为补充和调剂。

一般来说,招商会议分两种形式,一种是邀请各地有意向的应招者到企业总部,企业可租用能够显示企业实力的场地召开大会(届时也可邀请一些知名营销专家、广告人前来演讲“助兴”),并请前来者参观企业等,好处在于能让有意者亲身体会到企业实力,消除后顾之忧,增强合作信心,而缺点在于许多人虽有意向但不一定有时间,因而减少与会人数和企业选择的机会。另一方式是在某一大区或某省份的中心城市召开,与上述的方式优缺互补。

招商层级的设定

由于级别越高的经销商或代理商其首付货款或保证金也越多,因此诸多招商企业十分热衷于省级经销商或代理商的招募,而相对忽视市、县级的应招者。但事实上,单纯发展省级代理商往往有其固有的缺陷,如,省级代理商分管区域太大,签约时“跑马占荒”,实际运作时却无暇细心经营,省内许多市场得不到及时而有效的开发;另外,整个省份均划归一人或一个单位负责,厂家远离市场一线,一旦市场成熟,销量上升,有些代理商往往会“挟分销网络以令生产厂家”,提出提高扣点、加大广告投放等额外要求,甚至会为了追求更高额的利润而投奔竞争对手旗下,给厂家造成巨大损失。因此,企业应该综合利弊,根据招商进程和具体情况建立灵活的招商层级。根据我们的经验,一般说来以地级市为招商基础单位是较为合适的。

招商价格掌控

因招商形式多是要求“应招者”款到发货,且往往需要“应招者”承担部分市场开拓费用(区域广告促销费等)。以OTC产品的招商“行规”为例,招商厂家供给一级代理商的价格一般是在零售价的—5折左右(即,市场零售价100元的药品,供给一级代理商的价格为35-50元),通常情况下,该代理商会将前述折基础上的厂零差价(50%-65%)中的20%-25%让给零售药房(含店员提成),10%-20%用于区域广告促销,20%作为管销费用及利润。

这种大幅度折让的方法一般来说都是生产厂家所能承受的,但其最大的弊端就在于一些目光短浅的代理商将巨大的差价毛利都当成自己的利润,不肯做市场投入,其销量自然不会理想。更为严重的是,这种巨大的毛利率极其容易造成区域间的串货,而串货会给整个市场网络带来的威胁往往是十分巨大的。

因此,企业可以采取积量返还促销费和返还部分利润的方式进行一定的控制。另外,加强协销也是控制价格和串货的有效手段之一。

制定招商流程及预估进程

一般来说,招商的流程如下:

整体招商方案设计——招商人员准备——招商广告创意、媒体选择与刊登——1次信息处理(来电、来函)——2次信息处理(书面回复)——发出会议邀请——召开会议(签约)——督促履约——款到发货——档案移交(招商人员转给协销人员)——协销工作开始。

在招商之前,应该制定详细的《招商手册》,以控制流程。

根据企业的人员的到位情况和广告投入,预估产品的招商时间,有计划有步骤的进行招商操作。

费用预算

虽然一般来讲招商大多是款到发货,但招商厂家也绝不能因此而推断“只要我能开门,就会有钱进来。”因为一般情况下就算最顺利的招商,从准备到实际回款也需要4~6个月的时间,这期间一旦断了“香火”,招商者就很有可能前功尽弃了。所以在开始整个招商工作之前做一个通盘预算是十分必要的。现以一个准备100万招商资金(不含产品成本)的企业在正式回款前可能发生的费用为例做一简单预算(均为粗估):

企业如何突破招商引资持续成功的困境

笔者咨询过很多前两年招商比较成功企业,他们具备了一定的规模,拥有一批有经验的业务人员,同时也培养了一些高质量的客户,具备了持续发展的条件。但是他们要么受到市场秩序的影响致使代理商更多观望,要么代理商进一步成长不理想导致市场尤其是较落后市场业绩迟迟得不到改善,要么在政策的博弈中节节败退导致市场业绩短暂性虚高而后进乏力,于是代理商数量虽然从几十变成几百,可渠道抱怨增多了,原有的激励政策失去普遍性,代理商整体质量下降,销售额徘徊不前,企业遭遇到持续增长的瓶颈。 1、为什么会这样? 从宏观上看,前两年招商市场竞争还不是很充分,企业可以通过有竞争力的产品或有效的代理商招募方式获得成功。然而在众多成功者的榜样示范下,加入招商的企业和产品越来越多,同时加入代理商行列的也越来越多,行业竞争逐步充分,单纯依靠某一环节的突出很难持久,企业持续发展需要从单一环节的优势发展为系统的优势,即在成功实现招募的基础上有效培育,使每个代理商都能根据其能力的大小发挥出自身的优势,以支撑企业的不断壮大。 从微观上看,一方面,初期为了发展,打开了所有的窗户吸引外部资源,但到了一定时期后,必然要打蚊子主动净化环境,同时制定有针对性的规则阻止有害因素进入,以保持现有成果并创造持续增长的环境。另一方面代理商就像企业的“员工”,随着队伍壮大,为保证队伍的战斗力,必需要建立选育用留退机制,做好新陈代谢,即做好“员工”培养和优胜劣汰的工作。 2、代理商培育可有效解决持续提升问题 代理与自营最大的不同就是企业市场拓展需要假手于人,而这往往是以产品的生命周期和市场的健康发展做代价的。代理商培育可以使企业主动的根据市场的实际情况,通过激励导向等手段引导代理商在关注短期利益的同时,保证企业长期利益,因此有效地代理商培育可以在一定程度上保证市场的健康、有序的发展。 代理商既从属于企业又相对独立,代理商往往会根据自己的理解从事市场营销活动,因此从企业角度而言代理商的执行力一般都较差。代理商培育从企业与代理商利益的契合点出发,详细分析代理商运作市场的心里,然后制定市场策略,并及时跟踪和调整。所以代理商培育可以使企业的策略更贴近代理商,使企业可以更多的参与到代理商的市场行动中,从而增加代理商的执行力。

市场招商方案与执行策略

市场招商方案与执行策略 今年应该说是该项目开发公司扩大市场占有率的重要的一年,要想占领更大的市场最直接的方法就是以最快的速度尽可能地吸纳更多的经销商,因此我司提出了以下的招商方案。 方案内容:提出与业主合作经营的模式来进行招商。 项目招商实践 招商工作向来是一个商业项目成功的关键。招商并不仅是单纯地将商户招进来就行。招商人员要了解项目本身的情况,商业形态,知道业态定位,要了解商户的情况,要知己知彼,才能通过招商来实现项目的主题和业态定位。作为一名招商人员,首先要了解项目商业形态的历史发展状况,以及未来趋势。还要懂得一些商业管理知识和商品知识,这样才能成为合格的招商人员。 体验商贸市场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题平台上。不能统一运营管理的购物中心,会逐渐从"商业管理"蜕变成"物业管理",直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。而一个商业项目的增值不是在前期实现,而是在开业之后,通过商业管理来实现的。该项目的运营需要把商业管理提前,以提高经销商的信心把握,促进快速招商成果。 统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 这其中"统一招商管理"又是后面三个统一工作的基础。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功,而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过专业市场调研、经营定位、建筑规划设计、规划布局、商铺划分等工作阶段后,就要进入实质的购物中心招商工作。这是开业前最重要的工作,也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。在招商工作中,应该遵循以下几个主要原则: 1、维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。配套多业态组合的商业组织模式并不意味着杂乱无序,必须拥有明确的经营主题和品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题、品牌形象和业态定位。要按照商业布局规律去做。

万达招商管理具体工作指引.doc

精品文档 招商管理工作指引 工作 责任 支持 项目 工作标准 管理控制 工作记录 要点 人 文件 1. 每日统计商户销售额。 第 1-2 《集 2. 每周完成一次销售分析报告。 3. 每月进行目标商场的市场调研 项由 团商 1. 营运部经理负责审核 《商铺情 营运 业管 1 (如新品上市、季末打折、重大 况动态 相关的报表与报告,对 主管 理制 节假日促销活动、新开业商场) 。 表》 商铺 4. 每月对各商户的经营状况进行 市场调研的过程进行组 完成 度》 《商品品 销售 织与监督。 第 《市 分析,了解每个商户的经营盈亏 2. 营运副总负责审批报 3-5 类经营现 分析 场调 平衡点,提前做出经营预警。 状分析报 5. 每季度形成《商铺情况动态 告。 项由 查工 表》 招商 作指 表》、《商品品类经营现状分析报 主管 引》 1 表》并上报。 完成 经营 1. 根据人流计数器统计客流量 状况 分析 1.1 每周五采集周客流数, 于周一 第 10: 30 之前根据客流统计数量上 1-2 报营运周报表。 1. 营运部经理负责审核 项由 1.2 周六、周日、节假日及重大活 2 分析报告,重大活动期 文员 动期间统计单日人流数。 《周经营 客流 2. 根据车场管理系统采集车流量 间需提交单独的评价报 完成 业绩报 告。 第 3 分析 2.1 每周五采集周车流数, 于周一 表》 10: 30 之前根据客流统计数量上 2. 营运副总负责审批报 项由 告。 营运 报营运周报表。 2.2 周六、周日、节假日及重大活 主管 完成 动期间统计单日车流数。 3. 汇总统计数据并进行分析。 工作 责任 支持 项目 工作标准 管理控制 工作记录 要点 人 文件

市场开拓及渠道招商策略规划

市场开拓及渠道招商策略:创造教练式渠道精髓: 是以圣人之治,虚其心,实其腹,弱其志,强其骨。 ——老子《道德经》 前言: 本人为渠道培训课的演讲稿,为了培训需要,其中内容和见解借用了张利《新营销》的某些观点,特声明。 营销其实就是做好两个铺货:第一个铺货就是把货铺到消费者眼前,这就是我们通常所说的渠道,第二个铺货就是把货铺到消费里心里,这就是我们通常意义上所说的打品牌。可见渠道在整个营销过程中要占到一个什么样的位置。我将从渠道是什么及其重要性、渠道的融资手段属性、渠道的共享性及创新性和渠道的管理本质,四个方面进行详细的阐述。 一、渠道是企业最重要的无形的资产之一。 渠道概念往往被企业主所忽视,尤其是托马斯.弗里曼经济专着的《世界是平的》风靡后,很多人误读其意。其实随着市场经济和资本运作的发展,在某些行业中渠道营销其实是扮演着越来越最重要的身份。如我们的近媒体项目,在核心团队明显技术型倾向、项目现金流不允许资本运营的前提下,那么渠道营销就是我们最好的模式,也是唯一能够集成本低、易见效、融资快为一体的模式。所以“渠道制胜,不断超越”应该深深的植入到近媒体的营销文化中,并成为其营销文化的内核。 (1)、一定要记住,渠道是营销性企业最重要的无形资产之一。既然是之一,那么我也说一下,还有什么是营销型企业最重要的资产,除了渠道(channels),那就是还有人即团队(team)、品牌(brand)。 可口可乐的老板曾经得意的向他的朋友说:可口可乐是打不败的企业,现在即便一把火烧了我可口可乐全世界所有的工厂和库房,第二天所有的大银行都会来哭着喊着给我办理贷款。为什么?因为可口可乐的人即团队还在啊,可口可乐的品牌还在,遍及全世界每个地区的渠道分销商体系。 所以,记住经营商品的目的是经营资产,某商业视频企业用一年时间在全国建立起超过千家代理商,这个成绩叫GOOGLE为之雀跃,曾私下与该商业视频企业多次谈及合作和收购事宜,虽然最后GOOGLE没能打得如意算盘,但由此可见连GOOGLE这么伟大的公司,在中国做市场就如此看重渠道建立,那么渠道在中国IT产品营销关系里占据着什么地位可见一斑。 (2)、经营商品的目的是经营资产,经营资产的目的是为了经营资本。渠道的资产性表现在一旦他成为资产就可以进行资本运营。

新品牌如何进行市场推广与招商

新品牌如何进行市场推广与招商? 2008年01月23日星期三下午 01:57 “在如今产品同质化的市场状态下,只有鲜明的品牌定位和购买点才能领导消费者”。 一个好的产品想要让消费者迅速接受,它必须有平台和载体来支撑着,而这个支撑点就是渠道。在选择渠道铺货时的原则就是:只有中小的终端网点得不到大的终端网点领导而失败,没有因为中小的终端网点的发展而不利于市场的。 对于新品牌定位于细分市场是比较现实的策略。分众市场虽小,但市场占有率高比起在大众市场中无法立足好百倍。很多新产品在进入市场前没有根据自身的实力及市场情况准确定位,导致进入市场的难度加大。常见的就是过于自信,强烈的自我实现欲望让很多中小企业过高的估计自己的实力,信誓旦旦要后来居上成为市场的领导品牌,谈什么跟随其他的品牌岂不是“自贬身价”,殊不知这种决心和面子心理并不能感动市场竞争者会网开一面,反而会激起他们的不快和有力的镇压。其次只追求广阔的市场空间,很多小企业的产品不是定位在细分市场上,而是认为这些小市场做起来没有什么“钱”途,要做市场容量100亿乃至以上的大市场,这些市场是很大,可是对手更加强大,竞争也更加激烈,蛋糕再大,轮不到你吃也没有意义。 1、到有竞争对手不多的细分市场。 2、做细分市场中的挑战者或追随者 很多企业为了全面的占领市场都喜欢产品线路的丰富,品种上十个,规格3、4个,加起来全部产品达到30、40个,这样做一般目的首先是满足不同消费者的需求,达到更广的市场覆盖,其次向经销商显示公司的规模和实力,再次分摊昂贵的进场费用。但是这种做法的弊端也十分明显,产品越多对于生产、运输、管理的成本都会增加,更加不利于形成自己的优势产品。 1、产品较少从生产、配送、管理各个环节都将大大简化,并节约了成本;能够将精力集中,便于产品推广;降低铺货的投入和经销商的资金风险 通常新产品会采用收取代理费、设定首批进货量、交纳保证金等方式,一是挑选有实力的经销商,二是快速吸纳资金,然后将资金投入市场运作。尽管这个种模式的优点显而易见,但并不适合所有的产品,尤其是没有多少宣传广告投入的小品牌,没有广告投入计划和终端的推广支持,自然也就没有要求经销商拿出更多资金的谈判筹码,但很多的中小企业却忽视这一点,仍然很固执的希望找到理想的经销商,结果渠道的开发迟缓。a品牌以首批进货2万元、出厂价不到零售价30%的利润空间、试销等多种的方式迅速扩展销售渠道。 新品牌如何进行市场推广与招商? 对于很多品牌特别是新进市场的品牌来说,招商是打开市场最关键的一步棋,在现今的市场形势下,服装经销商队伍也是鱼龙混杂,良莠不齐,你如何才能招到最合适的合作伙伴呢?

招商策略方案

招商策略方 案 策划机构:*************** 编制时间:二○○六年一月五日

目录 前言 .......................................................................................................................................第一部分招商运作基本思想 ................................................................................................... 一、大川·建博中心运作模式..................................................................................................................... 二、商业运作总体目标 .............................................................................................................................. 三、大川·建博中心招商思路.....................................................................................................................第二部分招商策略设计.......................................................................................................... 一、策略一——动态招商,连续效应................................................................................................... 二、策略二——入场品牌进行高效整合................................................................................................. 三、策略三——加强客户甄选................................................................................................................. 四、策略四——租金策略.......................................................................................................................... 五、策略五——优惠政策.......................................................................................................................... 六、策略六——整合渠道.......................................................................................................................... 七、策略七——卖场规划..........................................................................................................................第三部分招商阶段推广.......................................................................................................... 一、分阶段推广的目的 .............................................................................................................................. 二、招商推广思路....................................................................................................................................... 三、分阶段推广...........................................................................................................................................第四部分招商总控计划............................................................................................................第五部分招商推广与销售推广的配合.......................................................................................

招商策略建议

招商策略建议 编制: 单位: 部门: 审核: XX年XX月XX日

前言 第一部分本案商业定位 第二部分本案招商原则 一、招商之前的准备工作: 二、招商之中的具体操作内容: 第三部分招商策略 (一)以租代售。 (二)直接销售。 (三)销售方式组合分析。 (四)投资回报分析。 (五)、具体的招租方式 1、推出品牌商家进驻优惠策略 2、“客户领袖”奖励计划 3、针对目标客户采用DM策略 4、设置专职人员 第四部分招商计划 (一)招商团队的组建与分包体系的设置(X年2月~4月)(二)招商准备阶段(X年4月~6月) (三)招商全面启动阶段(X年6月~8月)

(四)招商全面、深入阶段(X年8月~X年11月)(五)招商收尾阶段(X年11月~12月) 第五部分营运方式及操作说明 第六部分招商推广配合 前言 地块的商业价值分析

地块南临诚外城家具广场,其1—3层为家具建材类主题商场,目前经营状况良好,物业的档次也较高。西侧紧临城寿寺路,但从现状来看,道路较窄,路况较差,路上行道树茂密,沿街朝龙市场主要为经营五金水暖、机电等临街商铺,商业氛围浓。东侧隔小红门路,北侧地块为中海城高档住宅区。 第一部分 本案的商业定位 定位是商业项目及产品成败的关键。 定位的优势: a 、可以使客户规避市场风险, 坚定投资信心, 增加销售热度。 因 为这样定位,可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析,我们发现在城外诚家具和朝龙五金机电市场,都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目经营雷同于它们,必将增加市场压力,

加剧市场竞争,在这方面,本项目商业高层部分明显处于不利地位; b、有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,X房地产的发展带来五金机电的繁荣,X未来几年的发展对五金机电的需求量较大; c、目前在X区域集中的五金机电区(城)相对较少,且专业市场更少,因此本项目有着很大的发展空间; d、项目现在处于X建材五金主流区域,容易获得认同感,便于后期市场招商宣传; e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应,避免了定位的同质化; f、良好的市场操作性:我们这一定位,是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的内涵,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动; (一)业态定位 业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形式,而业态定位即对商业项目要做成什么形式的商业确定定位。 本案定位: (二)主题定位

企业招商运作策略

企业招商运作的策略 招商、招商、招商,这年头听得最多、看得最多的就是招商了,各种营销类专业杂志中,最多的一摞总是招商广告,但我总是不断接到一些企业销售经理的咨询电话,问为什么他们的招商总是不能成功,要么就是根本没有电话,要么就是虽然有电话,但也是问的人多,成交的人少。其实要探讨这个问题,首先要从招商的几种心态与模式说开去。 目前媒体上满天飞的招商不外乎以下几种形式: 一、大力推广式:这类招商的特征是备足了枪枝弹药准备大干一场,确实需要有实力有经验的经销商相配合。 二、钓鱼发展式:这类招商最大的特点是企业实力较弱,但自我感觉产品确有前途,对市场前景充满信心,而苦于没有市场推广费用,想通过招商解决一些前期积累,然后将积累投向市场从而达到促进市场发展的目的。 三、走走看看式:招着看看,行就行,不行拉倒。 四、饮鸩止渴式:在一定的区域市场没做开,为了完成销售任务,向其它地方招商以求混一点销量。 五、圈钱走人式:目的就是骗,圈一部分钱走人,根本不会对经销商提供任何后续支持。大量的不负责任的招商活动使经销商们损失惨重,经销商们也在”战斗”中逐渐成长起来,对厂家的招商运动越来越谨慎,不轻易”上钩”,也就导致了现在众多的招商往往只是电话多,成交少,甚至电话都没几个。关于招商的培训也是一个接一个,但讲课归讲课,实际操作起来还是得不到突破,如何解决这一难题?笔者就多年来从事销售商工作,又从事厂家销售经理工作所得到的双向换位思考的一些经验,与大家一起探讨,希望能为大家带来有价值的改变。 首先,招商并不是单独存在的个体行为,要想招商成功,首先要搞清楚以下几大问题: 一、什么时候招商。 很多企业将市场推广的希望寄托在招商上,在自身没弄明白产品是如何卖出去的情况下寄希望于一招就灵,急吼吼的寄希望于经销商,运气好了还可以,运气不好则会损失惨重。并且随着经销商越来越”精”,任你说得天花乱坠,一般经销商不会轻易相信,如何让经销商相信,又如何使我们自己做到心中有底,取决于厂家的样板市场的测试与建立,一切语言都有可能是虚假的,唯有事实是可信的,所以,在招商之前,最好能在一定的小范围内试运行,一方面检验产品推广方案的可行性,以及在推广中可能出现的问题,及时进行调整与完

万达商业招商人员考核管理制度

招商人员考核管理制度 为了使招商部的工作有条理有计划的实施执行,不断提高部门人员的综合素质,约束、规范招商人员的招商行为活动,合理调动招商人员工作积极性,做到责任明确,赏罚分明。有效的保持团队的团结稳定性,达到项目预期的招商目标。特制定本制度。 一.招商人员考核制度依据 1.招商首问责任制 招商首问责任制中规定的首问责任人是第一位接受来访、来电的招商人员,首问责任制是招商人员职、权、责明确的一项重要内容,使招商部有良好的跟进服务制度,有必要贯彻首问责任制并进行考核。 2.招商日报制度 招商人员实行招商日报制度,对每日招商工作情况做详尽记录。 3.外出招商汇报制度 招商人员外出招商期间,每天一次向招商部汇报招商动态。对信息实行考核,并设计明确的标准。 4.招商人员业绩考核制度 所谓业绩考核,就是指对招商人员的提成及奖金与招商业绩相挂钩。根据实际工作需要,对招商人员实行双重考核,分别以月度、季度或年度为单位,对招商人员的硬指标和软指标进行双重考核。 招商人员业绩考核硬指标 当月完成的招商项目和实际招商金额,已完成的招商项目总量和累计招商金额。 招商人员业绩考核软指标 招商人员月度工作重点完成质量。包括月度工作项目数量、工作难度,完成工作的及时性、准确性、完整性等软性的工作指标,其中特别需要提出招商人员的创新工作精神。 5.招商现场管理制度

招商现场管理制度考核主要参照招商部日常工作要求及考勤管理规定细则等要求进行考核。 二.招商奖惩制度 1.招商的奖惩制度的建立 1)实行严格的制度化操作,避免人治的现象。 2)奖励不一定仅体现在金钱上,还可以从精神层面上来兑现。 3)本部门的奖惩制度在坚持公司奖惩制度的原则下,做出补充。 4)本制度仅适用于本部门的所有员工。 2.考核办法 1) 工作完成任务的认定 (1)进入商场的业户签订《租赁合同》。 (2)经营期限在一年以上。 (3)相关费用收取到位。 2)为公司提出合理化建议被采纳,并获得经济效益的按收益给于奖励。 3)利用公司资源、自行进行交易的或克扣、索要业户回扣、提成的,除扣除工资外,没收非法收入,按情节轻重予以除名、追究法律责任。 4)考核兑现:当月奖惩在当月发工资时兑现,招商提成根据完成的情况按月予以兑现。

品牌产品渠道设计、招商方案完整版知识讲解

品牌产品渠道设计、招商方案完整版 板块一.打造可复制、可持续、高盈利的渠道模式:(服务周期:45天,50万) 本阶段的作业主要解决在哪里卖、谁来卖、卖给谁的问题,是企业实现渠道倍增业绩翻番的顶层设计。 一.行业标杆渠道模式调研: 1、市场及行业的现状、变革和发展方向的调研; 2、行业标杆或其它标杆的渠道模式销售效率调研; 3、行业标杆或其它标杆的渠道模式盈利性调研; 4、行业标杆或其它标杆的渠道模式复制性调研; 5、行业渠道模式可突破的方向调研; 6、企业自身营销资源的盘整调研; 二.突破性的渠道营销模式分析与规划: 1、企业现有的产品或服务通过什么样多渠道载体可以规模化销售; 2、适合企业的不同的渠道模式,其渠道运营成本以及渠道销售效率的选择分析; 3、适合企业的不同渠道模式,其盈利能力和资源要求分析; 4、企业关键突破要素与突破策略描述; 5、确定适合企业发展及满足经销商盈利的渠道模式; ?市场层级细分及区域选择; ?分销渠道组合设计 ?终端业态组合规划 ?渠道与终端的盈利测算; 6、与渠道模式相适应的产品组合策略(满足于渠道分销和终端购买频次的产品组合策略); ?企业现有的产品适销力分析; ?企业现有产品的组合合理性分析;

?与渠道相适应的产品组合规划;(集客型产品、热销产品、利润型产品、关联销售产品) ?根据产品组合策略,提出产品改造升级措施(容量、组合、展示方式、包装便利性); 7、与渠道模式相适应的价盘设计(满足于顾客乐意买、渠道商能赚钱); ?渠道运营成本测算; ?标杆产品的订价体系研究分析; ?企业营销投入的测算; ?价盘体系设计; 8、与渠道模式相适应的动销模式设计(根据不同的渠道模式有不同的侧重点,满足于渠道商好销售、易操作和低成本); ?铺市模式; ?集客模式; ?零售模式; ?促销模式; 9、满足于达成企业三年发展目标的战略设计 ?三年发展战略目标设计 ?三年发展战略目标具体运营指标分解 ?三年发展营销预算 10、满足于规模化招商后的企业运营支持团队搭建设计;(满足于对经销商的营销支持以及持续的渠道营销活动展开) ?营销组织体系的职能概述; ?营销组织体系的组织架构; ?各组织的核心核心职能描述; ?各岗位的岗位职责描述; ?各岗位的关键绩效指标设定; 以上作业出品:《可复制、可持续、高盈利的渠道模式报告》;PPT 板块二.与渠道模式相匹配的品牌、产品与终端形象落地和优化(服务周

新品招商策略

区域经理成长录 对于快速消费品行来来说经销商是销售渠道组成的主要环节,担负着渠道扩展、物流配送、终端维护、回款等许多无法替代的职能。对于区域经理来说能否快速开发适合的优秀经销商,决定了该企业产品能否把握时机快速低成本切入市场。 P公司是靠流通批发起家的。年初,为了适应市场需求的变化,P公司推出了一款定位中高档市场的新产品。由于事关公司未来战略转型的试水,因此公司上下都对这款新产品寄予了高度的期望。然而几个月下来,公司倾力打造的两大重点市场却呈现出了完全不同的两种状态:华东市场形势喜人,华北来市场却反应平平。这究竟是什么原因呢?为了进一步了解市场状况,品牌经理专门下市场蹲点,调查结果发现,这居然是与两大区域的大区经理在招商时的不同做法有着直接的关系。 课前调查 华北市场的三个小片段 张经理是P公司的华北大区经理。此前由于种种原因,公司的老产品在河南市场已基本处于了半死亡状态,平日的市场工作开展极其艰难,因此此次公司新产品的推出,让张经理看到了一

颗“保命金丹"。于是,参加完总部的新品推广会之后,张经理便迫不及待地飞到了郑州。 片段一:张经理的尴尬 张经理一到郑州,便立即约见了当地的一对颇有实力的经销商夫妇。然而,谈判刚一开始,张经理就傻了眼——由于来的时候太勿忙,他居然忘记了从总部带样品过来,而从总部寄样品过来需要四天的时间。所幸这对经销商夫妇与张经理平日里私交不错,没太介意这四天的等待。 样品寄到后,又经过3天的沟通,张经理终于与客户达成了合作共识,可要签合同时,张经理这才想起来,公司规定新品牌要用新合同,而且必须是经审核部签章的合同才有效。于是,又过了四天,新合同寄到了。可这对经销商夫妇离开了郑州,去参加某品牌的经销商会议了,两天后才能回来。没办法,张经理只能继续等待。 片段二:迷茫的区域经理 在向下面的区域经理转达总公司对新产品的开发意图、定位和推广政策等信息时,张经理并没有特别的上心,只是让自己的助理给下面的区域经理寄了一份新产品的价格表及样品。由于不清楚政策,很多区域经理在与客户谈判时会经常打电话回公司问——进货有多少点的折扣?客户有几个点的返利,返利怎么计算?回款有没有梯度奖励?有没有人员配备?公司还有哪些费用支持?能不能铺底货等等。更为严重的是,事实上,这款新产

成功招商九步骤

成功招商九步骤 成功招商九步骤之一--组建强有力的招商团队 序 现在,生产企业需要招商, 营销企业也需要招商。 可以说, 招商是企业营销过程中的关键环节之一, 是企业将产品推向市场的必由之路。 任何一种产品要想走向市场, 必须要通过网络渠道来传递出去。 而 这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的, 那么,经销商从何而来?这就是招商所要做的工 作。 有人认为, 招商无非就是要寻找经销商, 让他们打款进货,经销企业的产品。 企业只要有好的产品 和经销政策,还怕招不到经销商吗?实际上, 并非如此。 招商工作看似简单,但是要想从别人的腰包里 掏钱,并不是一件很容易的事,这不光需要有好的产品,还要有周密的策划。有时候,一个细节上的失 误,就有可能流失一批客户。 企业招商是一个系统工程,任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费,导致招商效果不理想。 有好的企业背 景,没有好的产品不行;企划做的再漂亮,缺乏到位的执行也不行;有好的方案,没有好 的解读和培训也不行;广告气势再大,因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。笔者 10 年医药企业高层 管理经验中也有过成功的招商历程,总结为成功招商九步 A 、组建强有力的招商队伍; B 确定独到招 商模式和策略; C 、如何拟定招商方案、合同、举办招商会? D 包装、策划独特产品卖点; E 谈判技 巧与细节; F 、如何培训经销商; G 如何拜访经销商? H 、如何量化考核经销商; I 、如何层级管理经销 商渠道。愿与大家 分享…… 为什么要组建强有力的招商队伍? 随着市场的膨胀, 市场经销商选择余地的增大, 传统招商形式遇到巨大的挑战。 企业主的心态越来 越浮躁,急功近利,随便搞一个产品,没有资金、没有队伍、没有经验、没有思路,甚至于没有像样的 经营场所,就声声要招商,期望一夜之间全国市场一片红;企业主的商业信誉、诚信度每况愈下,愈来 愈差, 圈钱和骗钱甚至于成为相当一部分招商企业的主要动机和公开阴谋; 企业主对招商的意义认识不 到位,重视程度不够,营销思想和手段太陈旧,受传统或历史因素局限,不能突破和创新;而此造成经 销商心态复杂, 一方面担心上当受骗, 对招商企业提出无法接受的苛刻条件; 另一方面又扮演纯粹的理 想主义者:产品要好,门槛要低、利润要高、支持要大、风险要低;造成相互不信任,阻碍成交;同时 经销商队伍参差不齐,处于高度动荡、分化中。大浪淘沙之下,新型优秀经销商群体正在形成,但数量 少,属稀缺资源,难于争取;而相当一部分传统经销商,仍抱残守缺,急功近利,不愿与企业同甘苦、 共患难,我行我素。要么短期炒作,急速套利,做滥市场,祸及厂家;要么占着地盘,与厂家谈条件, 不投入、不主推,自然销售,自然消亡。 传统的招商模式已经难以实现和承载现代企业的战略要求, 随着中国市场的成熟、 经销商的成长和 辨识能力的提 高以及基于 WTO 的观念冲击,中国企业正在呼唤新的更为有力的招商模式的出现, 一个企业要招商成功必须走自己的路, 任何企业在作招商成功经验总结的时候, 往往都是 “事后诸 葛亮” ,我们无法知道一个企业到底怎么招商一定会成功, 但是可以知道一个企业要想成功招商必须作 些什么,我们不能单纯模仿别人的经验,而是应该加上自己对市场的观察、思考,策划,要带有自己特 色的东西, 只有这样才能保证成功, 所以招商首先我们应该很清楚知道我们现在应该干什么, 该干什么。 只有我们方向正确了,组织框架搭好了,剩下的只需要加强管理创效 益, 误。 如何组建强有力的招商队伍? 在招商这个 系统的工程中, 人的因素是最关键的, 要使产品销售突飞猛进, 建立一支从上到下组建一 支精明强干的招商队伍, 是企业招商工作的重中之重。 企业之外,一般的招商企业在团队建设方面是弱项。 首先要建班子:有一个领导班子,由三部分组成,一把手也就是班子的责任者,二是核心成员,他 是部门全局问题 的策划和支持者,三是重要的功能负责人,是参与班子的决议,营销执行者,在重大问 题的决策程序上应该是要求立项、调查、研讨、决策。而且主要程序应是“听多数人意见,和少数人商 量,核心说了算”的。 其次定战略:也应有五个关键问题: (1) 确定中长远目标; 下一步应 是不会犯根本性错 公司管理稳定发展必须 然而,除了专业招商的

万达商管公司制度知识点

2016版制度专项类题目知识点 (商管系统) 筹备计划 1、商管筹备计划涉及8个阶段:拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政。 2、项目开发计划节点时间调整(涉及商管节点)由商管总部计划部负责发起,且需有项目 公司签确同意的延期申请函作为附件。 3、与筹备期广场相关的各类计划中,项目开发计划、商管筹备计划、装修管控计划,均需 上线管控及考核。 4、装修管控计划中共有:合同签署、装修进场、达到消防验收条件、装修完成、达到开业 条件,共5类模块节点。 5、项目开发计划共涉及12个阶段:筹备、摘牌、交地、四证、经营、设计、招标、销售、 招商、工程、验收、交付;由集团实施考核。 6、商管总部将对商管筹备计划中节点红灯或节点瞒报等情况,按节点级别不同,对个人和 公司实施经济处罚。 7、商管筹备计划是商管系统筹备项目的总体管控计划,设置商1至商3级管控级别,由商 管总部计划部制定,商管总部各部门、各区域公司及所属单店执行完成。 8、商管筹备计划1-3 级计划节点的调整,节点责任部门需按照OA固化流程发起延期申 请。 9、下发前期推进工作内容及要求有:商管系统前期筹备人员到岗、市场调研、商管公司注 册、物业费测算、物业管理区域确权及备案等业务事项的推进工作计划。 招商管理 1、负责依据《筹备期市场调研提纲》要求,在交地日后70天内完成筹备期市场调研,并 报运营中心招商部、综管中心综合业务部备案。 2、项目选址调研,发展中心发出联合调研通知后2周内,总部综合管理中心综合业务部根 据项目信息分解调研任务,组织各运营中心开展项目调研。 3、综管中心综合业务部负责制定市场调研标准模板,各运营中心营运部负责组织各区域公 司共同完成市场调研。 4、总部各运营中心营运部常务副总经理(专职)与调研项目所在地区域公司总经理共同完 成项目的实地考察、形成市场调研报告,在资产管理系统中提报至商管公司副总裁(分管运营)审批。 5、开业日前320日内由总部各运营中心招商部编制完成室内步行街定位、业态规划。 6、《招商政策执行书》内容包括:项目总体定位、室内步行街档次定位、《室内步行街业 态规划图》、《室内步行街铺位租金分解表》。 7、商业地产研究部根据《年度新开业万达广场品质排名办法》,负责对筹备期招商落位进 行考核。 8、主力店、次主力店及经商管公司总裁批准的室内步行街联发品牌,由综管中心大客户部

最新目前国内招商引资的主要方式和方法资料

目前国内招商引资的主要方式和方法 目前国内招商引资的主要方式和方法 1、优惠政策招商。基本内容是政府制定优惠政策,在税收、土地价格等方面承诺给客商以优惠,通过政策的大力宣传和推介,吸引客商特别是外商投资。这是招商引资在初级阶段的一个通行做法。随着国家政策的趋紧,现这种方式已经很难实行。 2、亲情招商。即以亲情为纽带,或以故土、乡情作引子,动员外商的亲朋好友、父老乡亲进行穿针引线,牵线搭桥,从而达到招商引资的目的。这种方法,适用于最初的接触和会面,在华人这个人情社会,相对比较有效。 3、会展招商。即通过举办投资说明会、投资研讨会、项目推介会、项目发布会、特色节会(如大连服装节、洛阳牡丹花会)或举办商品展销会、交易会(如厦交会、广交会、深圳高新技术交易会、北京高新技术产 业周)等进行招商洽谈,吸引资金。这种方式是声势大,媒体宣传密集,但有目标客商不确定,拉大网、碰运气之弊。 4、组团式招商。即招商主体带着项目有选择地组团大规模到境内外经济发达地区,去参加一些重要的经贸、招商活动进行招商。既走岀去宣传自己,又游说客商进来考察。与会展招商等紧密相关,但增强了针对性。 5、媒体招商。通过报刊、电视、广播等传媒发布软”硬”广告,做文章,造声势,向全社会、海内外广为宣传本地资源、优势和政策,影响受众的视听,引起投资者注意,从而调动投资者考察的兴趣。这是把功夫下在平时的作法,不可缺少,但功效也不可高估。 6、小分队招商。这是招商主体组织若干招商小分队,肩负任务使命,主动岀击,有目的地到境内外对口地区和企业,进行扣门”拜访和游说。目标明确,针对性很强,成功率也比较高。 7、政企联合招商。即政府搭台创造条件,企业为主推介和洽谈项目,或政府牵头组织、企业为主参与,政企共同推进的招商形式。 8、规格招商。即由地方政府一定层面的领导牵头,组团带领本地企业家到发达地区或境外进行招商引资的活动。它的好处是有利于引起接待方的重视,便于政府与企业联动。 9、代办机构招商。即通过在境内外经济活跃地区、技术资金密集地区设立招商联络处或代办机构,作为窗口和桥梁,常年进行专业招商。如在深圳、北京、上海等地设立办事处。 10、定点招商。即把招引外资的主攻方向锁定在国外一定地区如欧美、日、韩、港台等重点招商区域,或国际性大企业(如世界500强企业),把吸引内资的主攻方向瞄准珠三角、长三角等地区和国内的一些大公司。 11、全员招商。即一个单位或一个地区把招商引资作为任务层层分解,最后落实到每一个人身上,借以形成人人关心招商,个个热心引资”的局面。这种方式旨在强化招商服务意识,而真正招大商、引大资还要依靠专业招商机构。 12、资源招商。即以当地具有的独特资源优势为依托,按照国际惯例和优化资源配置的市场规则进行招商 引资的活动。比如包头稀土资源占全世界储量的70%左右,包头高新区主要围绕稀土的研发和产业化进行 招商。 13、代理招商。即在整个招商引资过程中,面向国内外,寻找一大批有实力的中介代理机构,包括商会、行业协会、律师事务所、会计公司、各国领事馆等,委托它们进行有偿招商引资。 14、网上招商。一是在国际互联网上建立网站、制作网页,以此为载体不断发布项目信息,开展商务交流, 寻求合作伙伴;二是招商主体主动在网络上寻找有价值的商业信息、合作项目与伙伴,以此为线索进行沟 通、洽谈,达成合作。

招商的七大策略

招商的七大策略 商业地产招商之商业招商七大策略 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心,会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功,而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功,是开业前最重要的工作,为此结合项目的实际情况,特提出以下招商策略: 一、招商先行、销售跟进 招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件,特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力,成为项目的重大卖点,从而促进项目销售的顺利进行; 注意在招商过程中的控制,吸引部分经营商户购铺经营,从而为项目的销售加力。 二、大户先行、散户跟进 大户(主力店、次主力店及旗舰品牌商户)的招商是招商工作的龙头,是招商工作的重中之重,特别是主力店的招商一旦成功,基本

就意味着项目招商工作的成功,其他散户必然群起跟进,最终实现项目的招商圆满完成; 尽早进行主力商家的招商工作,可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营,并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位; 主力店是项目的核心,主力店的性质影响决定着项目的性质,是项目的客源的锚固点,是项目后期经营能力的保证,一个大型超市或百货公司的入驻,常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用,其布局直接影响到购物中心的形态。总之,主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。 大户优惠政策: 优先选位:大户(主力、次主力、旗舰品牌)优先在我们给定的范围内选铺; 优惠套餐:给予大户一整套优惠政策(如租金、免租期); 优化组合:计划性合理分布大户的位置,充分发挥他们的品牌和市场影响力,以有利于带旺其他中小品牌,利于整个市场的长远经营。 小户扶持政策: 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户; 给予部分散户优惠的付款条件,减轻其经营压力; 三、同业差异、异业互补

【精品】(最新)万达招商过程管理规定

生效日期: 2003/09/15 整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、一年后正常营业四个阶段组织实施。 各阶段招商工作要求规定如下: 1 招商准备阶段 1.1 从项目立项至竣工前四个月为招商前准备阶段。由物业总公司配合商业总公司相关部门进行项目市场调查、公司筹建、班子配备、骨干招聘、商场定位、经营布局确定、重要品牌客户接洽等工作。 1.2 在商业总公司招商部及物业总公司的指导下,成立招商领导小组,由各地商业(购物)广场总经理任组长,招聘有品牌资源和经验的招商人员,负责整个招商工作。 1.3 各地商业(购物)广场招商人员要经严格培训后上岗;杜绝在招商过程中出现乱承诺和其它违纪现象。 1.4 各地商业(购物)广场要对商圈范围,同业营销,人均收入,消费习惯,租赁市场价格,当地品牌经营,市场品牌生产商、代理商、经销商等情况,进行广泛细致的市场调查,在制定招商实施方案前编写出《招商调查报告》。 1.5 按照总公司的招商规定,结合当地实际,根据调查情况确定租赁(参考)价格、招商激励政策等,制定《各地商业(购物)广场具体招商实施方案》,报物业总公司,经商业总公司审批后实施。 1.6 争取当地政府及有关方面的支持,为进场经营商户争得政府主管部门给予的房屋租赁手续费、土地收益金、工商管理税、营业税等方面的书面优惠政策。 1.7 商业总公司负责统一编印万达商业招商画册,建立国内品牌商源信息库;各地公司负责编印项目招商宣传简介、首层平面图等,因地制宜策划并实施招商广告宣传活动。 1.8 商铺开盘要与招商同步进行,招商服务于商铺销售。招商工作主要进行咨询、介绍、接待和登记工作。商铺促销广告发布的同时发布商业(购物)广场管理公司及统一招商的介绍。

商业地块招商策略建议

商业地块招商策略建议 对于整体开发商而言,无论商业业态和量体如何规划,开发时程和模式如何进行,到最终是要落实到招商来实现。招商策略和招商绩效是整个土地开发投资中最关键的环节之一。除了地块本身的开发规划及高科技园区整体的发展前景将吸引潜在投资商商争取参与目标地块之开发之外,优惠的奖励投资条件的完善、有效率的行政服务也将可提高投资者对开发目标地块的信心与兴趣。以下从为整体开发商的拟订地块招商策略的角度出发提出商业地块招商策略的预期目标、策略建议、招商方式建议和配套措施建议等。 一、预期目标 确保目标定位之达成性 高科技园区目标地块的商业目标定位为“国际商务中心区”。这个根据宏微观经济态势、高科技园区整体现况与未来发展以及结合目标地块自身条件,特别是对周边环境的大胆预测下做出的基本结论,是一切规划、开发和招商引资动作的基础。因此,确保达成此目标是为招商的工作主轴。 确保整体开发进度之时效性 无论目标地块开发是分期开发抑或一次性开发,从时间和效度看,招商的另一个重要目标是为了

配合整体开发进度的需要,及时让合适的投资商进来进行后续开发动作,以便掌握整个高科技园区发展的契机,确保高科技园区发展公司作为一个整体开发商的经济利益。所谓“机不可失,失不再来”,招商如果不能完成这样一个时间和效度上的目标,无疑会损害整体土地开发商的社会收益和形象效益。 确保商业服务之完整性 目标地块的商业服务是为整个高科技园区,特别是为在临近区域生活和工作以及往来商务人员提供的。招商的首要目标应该确保投资商具备为基地周边持续增加的消费群体提供完整性的商业服务的能力。 二、策略建议 以高起点规划创造市场策略 1.商业设施的生存和持续经营需要足够的人潮来支撑。目前目标地块的商业设施主要是以往来高科技园区的商务、参展及赛事之人潮的需求为主要考量,开发策略上首先要满足目前可以带动的商业消费(购物中心和餐饮娱乐)和商务(酒店)需求,而后才是考量这些规划对邻近地区人口的吸引。 2.利用具有亮点和特色的娱乐设施以及目标地块本身的鲜明建筑景观设计(如周边的唯一地标

相关文档
最新文档