逾期办理房产证的诉讼时效
开发商逾期不办房产证的责任承担
开发商逾期不办房产证的责任承担问题一：开发商应该何时给买房人办理房产证？开发商应该在房屋交付使用后多长时间给买房人办好房产证，首先要看合同有没有相关约定。
有约定的，依照合同约定。
如果合同没有约定，那么要看我国相关法律法规及司法解释的具体规定。
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，开发商应当自房屋交付使用之日起90日给买房人办理房产证；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，开发商应当自合同订立之日起90日给买房人办理房产证。
问题二：开发商逾期不为买房人办理房产证，该承担什么法律责任？由于开发商的原因，开发商逾期不为买房人办理房产证，应当向买房人承担违约责任。
具体承担违约责任的方式应当看商品房买卖合同的具体约定情况。
合同约定了违约金的，开发商应当依照合同约定向买房人支付违约金。
根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，买房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向开发商要求赔偿损失。
问题三：买房人遇到这种情况主张权利时应注意哪些问题？开发商逾期办理房产证的现象比较普遍。
买房人在遇到类似情况时应注意以下问题：（一）首先寻求商品房买卖合同的具体约定去主张权利民法的一个重要原则就是约定优先于法定。
买房人与开发商发生纠纷时，首先应根据买房人与开发商之间的商品房买卖合同约定的具体情况来处理。
只有在合同没有约定的情况下，再依照法律的相关规定处理。
（二）弄清开发商逾期办理房产证的具体原因买房人在主张权利时必须弄清楚开发商不为买房人办理房产证的具体原因是什么。
如果不是由于开发商的过错导致逾期办理房产证，实践中法院可能不会支持买房人的诉讼请求。
房屋权证的办理及逾期违约金请求权是否受诉讼时效的制约
２ ０ １ ３・２ （ 下） ◆ 司 法 天 地
房屋权证 的办理及逾期 违约 金请 求权是
否受诉 讼时效 的制约
徐小玉
摘 要 首次房屋登记权属证书的办理关系到买房者是否享有房屋的所有权 ，更直接 关系到百姓基本生活保障。本文从
现 实案 例 引 出问题 ， 并从诉 讼 时效之规 定 法理及 房屋 权证 的办理 及逾 期违 约金请 求权 的 法律性质 上 来具 体分析 ， 得 出房屋 权 证 的办 理及逾 期违 约金请 求权 不应 当受诉 讼 时效 的制 约 ， 期 望对 司法 实践有 所 启示 。 关键 词 房屋权 证 办理 诉 讼 时效 违约金 作 者 简介 ： 徐 小玉 ， 四川 大学经 济法 专业硕 士研 究生 。
（ 一） 诉讼 时效的含 义
诉讼 时效 是指 民事权 利人 在 法定 期间 内不行 使权 利 即丧 失
２ ６ 万元， 购买 了梦泽 园公司开发 的青 羊区“ 长 富新 城小 区” １ — ２ － ４ ０ １ 请 求 人 民法 院依 法保 护其 民事权 利后 果 的法律制 度 。 号房 屋 。 根据 《 商 品房 买卖合 同》 第１ ４ 条 约定 梦泽 园公 司最 迟应
司 已经违 约 ， 但 其到 ２ ０ １ ２ 年才 提起诉 讼 ， 显然 已经 超过 了 ２ 年 的
诉讼 时 效 ， 故 其诉请 不 应得 到支持 。
所谓诉讼 时效 的客体 亦消灭 时效 的客体 ， 即指消灭 时效适 用 的权 利 的范 围。对于 时效 的客 体 问题 ， 在 理论界存 在着 疑义 ， 在
即 交付 了房款 ， 但梦 泽 园公司 由于 自身债 务原 因 ， 造成 该 小区 的 免 因时 日久远 ， 举证 困难 ， 致 遭受 不利益 ； （ ２ ） 尊 重现存秩 序 ， 维 护 土地 、 车位 被法 院查 封 ， 长 期无法 办理 权属 登记 ２ ０ １ ２年 ４月 ， 法律 平和 ； （ ３ ） 权利 上睡 眠者 ， 不值 保护 ； （ ４ ） 简 化法律 关系 ， 减 轻
房地产公司延期办理产权证是否构成违约
房地产公司延期办理产权证是否构成违约[要点提示]房屋预售合同纠纷常常涉及到所有权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必须正确理解合同约定内容，另一方面应当全面掌握一时性债权与继续性债权的运用规则，以便准确判断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。
[案情]原告(被上诉人)：张艳霞被告(上诉人)：湖北大都置业有限公司2003年1月23日，原告张艳霞与被告大都置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路18—8号A幢三单元3501号房屋一套，房屋价款为152962元。
合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。
被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。
房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。
2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。
2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。
原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告迟延于2004年11月4日履行义务，导致其比规定的期限超过374天才取得房地产权属证书，请求判令由被告给其支付违约金17162.30元。
被告答辩认为：第一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是协助办理，能提供法定代表人身份证明及法人委托书即行，故被告不存在违约。
第二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院请求保护的诉讼时效已过。
房屋交付使用多年开发商仍不给办理产权证的,能否解除合同？
问题 的解释 》第 1 5 条 第 2 款规 定
定
，
“
：
法 律 没 有规 定 或者 当 事 人 没 有 约
。
管 理 条 例 》第 三 十条规定
的办理 房
屋 所 有权
经 对 方 当 事 人 催告 后
，
，
解 除权行使 的合 理 期 限为 三 个 月
一
对 方当
事 人 没 有催 告 的
不 行使 的
，
解 除权 应 当 在解 除权 发 生 之 日 起
。
当事 人 双 方订 立 的 买 卖 合 同 也 并 未约定
原 告 可 以解 除合 同
。
里
，
直 未 给原 告 办 理 产 权 登 记 并协 助 其 取 得 房 产 证
一
导 致 原 告 的房
，
因此
，
原 告 的诉 讼
，
屋 产权
直 处于 不 确 定
、
不 完整 的 状 态
，
违 反 了 商 品 房 买 卖合 同 的 目
那么
，
原 告 的这
“
一
权利 应
当 在 多 长 的 期 限 内行 使 呢 ?
，
法 律 没 有 规定 或 者 当 事 人 没 有 约定
合 《 同 法 》第 9 5 条 规 定
，
：
法律 规定 或
，
，
经对 方当
者 当 事 人 约定 解 除权 行 使期 限
期 限届 满 当 事 人 不 行 使 的
该 权利消
因l
◇ 簿 扦谫 法
，
国 汶韪 毒 陂
，
合 《 同 法 》第 9 4 条规定
．
“
论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任
办理商品房初始登记与协助办证的义务， 该义务 同时具有约定与法定属性 。从 出卖人承担 义务的约 定 属性 来看 ， 买受人 对 出卖人 的请 求权 应 当适 用诉讼 时效 的规 定 ， 买受人 可 以在 诉讼 时效 内请 求 出卖
人 承担 继续履 行 、 采取 补救措 施 、 赔偿损 失 或 支付 违 约金 的违 约 责任 ； 而从 出卖人 承 担 义务 的 法 定属
２１ ０ ０年 ５月
云南大学学 报法学版
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＹｕ ｎ ｎ Ｕ ｉ ｅ ｓｔ ａ ｄ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｎ ａ ｎ ｖ ｒｉ Ｌ ｗ Ｅ ｉｉ ｏ ｙ ｏ
Ｍａ ２ ０ ｙ， ０１
第２ ３卷
第 ３期
Ｖ０． ３ Ｎ ． １２ ｏ ３
文 章 编 号 ： Ｎ ３—１４ ／ ２ １ ） ３— ５一ｏ Ｃ５ １３ Ｄ（００ ０ ６ ４
说 的一手 房买 卖 ， 不包 括买 受人 将所购 买 的商 品房 并 再 次转让 的二 手房买 卖 ， 因而有关 逾期办 理房 屋权 属
证书 的违 约责任 也是 指 产 生 于 一 手房 买 卖 中的 违 约
属 登 记 的资料 报送房 屋所 在地 房地 产行 政主 管部 门 。 出卖人 依 法办 理初 始登 记是 买 受 人 按期 办 理 房 屋 权 属 证 书 的前 提 条件 ， 否则 买受人 将无 法办 理房 屋权 属 证 书 。出卖 人 的第二 项 义 务 为 协助 买 受 人 办 理 房 屋 权 属证 书 的义务 。在 商 品房买 卖 中 ， 办理 房屋权 属证 书 的义 务 由买受人 而 非 出卖 人 承担 ， 者 只承担 协 助 后 办证 的义 务 。但在 实践 中 ， 大多数 误认 为 出卖 人 应 当 承担 为买 受人 办理 房屋 权 属 证 书 的义 务 。 造成 这 一
开发商逾期办理房产证是违约吗
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>开发商逾期办理房产证是违约吗日常生活中，逾期办理房产证纠纷屡见不鲜，通常都是由于开发商房屋未完善或是其他原因，导致了逾期办理房产证的情况。
那么，开发商逾期办理房产证是违约的吗?为了方便您了解相关的知识，接下来，赢了网小编就为您整理了“逾期办理房产证纠纷是否违约”的相关法律知识，欢迎阅读。
逾期办理房产证纠纷是否违约1、开发商在产权证办理中承担的义务在我国，房屋变动采取的是“交付+登记”模式，也就是要将房屋所有权转移合同进行登记然后领取所有权证。
在房产领域，所有权证是证明所有权最重要的凭证。
在房屋交易中，即使买受人付清了房屋全部价款，如果没有取得所有权证，从法律上讲仍然没有取得所有权。
根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务。
内容包括：(1)办备移转登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记;(2)在购房人申请办证时，提供上述文件;(3)依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费;(4)为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。
2、逾期办证违约责任的举证责任分配规则开发商承担逾期办证违约责任，其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延。
非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也无需赔偿。
但在司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延。
此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。
这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，这样的举证责任分配主要是考虑，登记办证期间开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。
开发商迟迟不办房产证的官司怎样打？
开发商迟迟不办房产证的官司怎样打？一、小业主必须准备的证据资料。
1、业主身份证，证明业主作为原告的诉讼主体资格。
2、开发商(售房者)的企业注册基本资料，证明被告的诉讼主体资格。
该份资料可以至当地工商行政管理局查询获取，由工商管理局加盖公章即可。
3、买卖双方签订的《商品房买卖合同》。
确定买卖双方的权利和义务。
4、业主支付楼价款的发票或收据。
证明原告已依法履行了合同约定的义务。
5、开发商向业主发出的收楼或入住通知书。
证明业主的收楼日期，已确定开发商应为业主办理房产证的日期。
6、业主首次缴交物业管理费或水电共摊费的发票或收据。
如果没有收楼或入住通知书，该证据可证明业主的实际收楼入住时间。
二、撰写民事起诉状。
起诉状需写清原被告的身份信息（起诉开发商的还应写明开发商的法定代表人）、联系方式、住址；诉讼请求；简明的事实理由。
如果合同中明确约定了开发商迟延办理房产证的违约金支付方式，那就按照约定来提出诉讼请求。
起诉的法院是根据原告购买住房所在地，根据不动产纠纷由不动产所在地法院管辖原则确定。
违约金数额的提出，要注意诉讼时效问题。
一般法院只支持起诉之前两年的违约金请求。
三、向管辖法院立案。
携带证据材料(原件带上备查)，复印一式三份，(两份提交至法院，一份留在自己手中)自行至法院立案，缴交诉讼费用。
法院立案后会给一份立案通知书，然后等待法院的传票开庭。
四、开庭等待法院判决。
法院开庭一般按照法庭质证、法庭辩论的顺序进行。
法庭质证即对双方提交的证据的真实性、关联性、合法性进行审查，原告实事求是地回答就可。
法庭辩论阶段，原告可以依照法律的相关规定进行论述。
六、法院判决后申请法院强制执行。
拿到法院的一审判决后，如果不服，可在受到判决之日15日内向中级人民法院提出上诉。
如果一审觉得满意，待被告方上诉期满后，即可要求一审法院出具判决生效证明，向一审法院申请强制执行生效判决。
申请强制执行要向一审法院立案庭立案申请执行，并提供开发商的财产线索和银行帐号。
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施
开发商不按时办房产证的法律风险及应对措施房产证，是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
现实生活中，往往由于开发商的原因，包括但不限于申请初始登记迟延、初始登记材料不完备、建设项目违法、擅自变更规划设计等，导致购房者办理房产证逾期。
在这种情况下，对购房者而言隐藏着潜在的法律风险及诸多不便。
一、不办理房产证的法律风险（一）不能合法取得交易房屋的所有权《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”因此，商品房作为一种不动产，购房者应及时向登记机关提出申请，将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿。
我国的物权制度是公示主义，没有登记的后果就是产生纠纷后，不受法律保护。
（二）无法进行买卖、抵押等交易活动，即使签订相关合同也为无效合同，不受法律保护。
在实际生活中，购房者买房往往有保值增值的目的，在市场价格发生变动时，购房者会考虑对房屋出售进行变现。
如上文所述，房产证是房屋权属的有效证明，没有房产证的交易不受法律保护。
此外，如果想用房产向银行做抵押贷款，银行也会对房产证进行审核，没有房产证无法办理。
（三）开发商存在债务纠纷时，购房者的房产可能被法院强制拍卖。
在这里，可能有人会提出疑问，我们小区的业主都没办证，但我们的《商品房买卖合同》已经做过网签备案，这样总不可能被法院执行吧？答案是否定的。
网签登记无法排除强制执行，因为网签登记只是行政机关对商品房买卖的一项管理措施，其并不产生不动产物权设立或变动的效力。
也就是说，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。
二、购房者的应对举措在购房者与开发商进行商品房交易时，双方所签订的《商品房买卖合同》中会明确约定办理房屋产权登记的时间，如果开发商逾期不能协助购房者完成办理房产证的义务，购房者可以要求退房，也可以要求开发商支付逾期办证的违约金。
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逾期办理房产证诉讼时效问题
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”
根据以上司法解释计算，从开发商逾期办理房屋所有权属登记（以称：逾期办证）违约日开始，第一年由于不能得到法院的支持，受买人不能起诉对方，只有在第二年、第三年才是有效的诉讼期。
开发商逾期办证，通常伴有欺诈行为，其目的如下：第一、通过拖延缴纳商品房开发配套费用来沉淀资金，节省贷款利息。
第二、可以有效抑制买受人出售房屋，冲击开发商房屋销售市场。
买受人维权有五难：
第一难、买受人的人性善良、法律意识弱、没有足够的精力金和经验将开发商告上法庭。
第二难、房地产开发商收了房款，控制着房屋交付使用权，房屋所有权登记权，占据绝对的强者地位，打击买受人的手段非常之多。
第三难、告状难。
凡是政府、国家垄断的“买卖”，统统都要排队，消耗大量时间，靠不起的结案时间。
还要面对，对方资深的律师。
在人力、物力、时间方面，买受人处于绝对弱势地位。
第四难、地方权势人士与开发商会有共同利益结合点。
所谓的逾期办理房屋所有权登记违约的诉讼时效为两年说，就是有人在迎合开发商利益的具体表现。
第五难、即便是赢了官司，也不能保证达到预期目的。
开发商没有钱支付退还房款与违约赔偿。
届时，受买人所有的花费、损耗的时间统统作废。